BGE 125 III 295
125 III 295
51. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du
9 juillet 1999 dans la cause Banque X. (recours LP) Regeste
Zwangsversteigerung einer mit Bundeshilfe gemäss dem Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 erstellten Liegenschaft.
Prüfung der Vereinbarkeit von Art. 18 und 18a der Verordnung zum Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 1981, in der seit 1. Juli
1998 in Kraft stehenden Fassung, mit Art. 37 und 46 des Gesetzes.
Insofern Art. 18 und 18a der Verordnung den neuen Eigentümer in
allgemeiner Weise verpflichtet, «die Schuldverpflichtungen für die
aufgelaufenen Grundverbilligungsvorschüsse» oder «Rechte und Pflichten
nach dem Gesetz» zu übernehmen, ohne die Geltung hinsichtlich noch nicht
verfallener und zukünftiger Verpflichtungen einzuschränken, gehen die neuen
Bestimmungen über den Wortlaut von Art. 37 Abs. 1 des Gesetzes hinaus,
welcher dem Bund nur Grundpfandsicherheit für die geleisteten Vorschüsse,
aber kein Privileg hinsichtlich des Ranges einräumt; überdies gehen sie
über die dem Bundesrat mit Art. 46 Abs. 5 des Gesetzes eingeräumte Befugnis
hinaus, die weiteren Einzelheiten zu ordnen. Soweit sie vom Gesetz nicht
gedeckt werden, sind die genannten Bestimmungen der Verordnung als ungültig
zu betrachten.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- a) La recourante soutient que les art. 18 et 18a de l'ordonnance
du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction
et l'accession à la propriété de logements (RS 843.1; OLCAP), dans leur
teneur en vigueur depuis le 1er juillet 1998, ne sont pas conformes
aux dispositions des art. 37 et 46 de la loi fédérale du 4 octobre 1974
encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements
(RS 843; LCAP) en tant qu'ils imposent à l'adjudicataire de reprendre
la dette à l'égard de la Confédération: ils créeraient un privilège qui
n'est pas réservé par la loi et iraient donc au-delà du texte clair de
celle-ci; ils entraîneraient de surcroît une péjoration de la situation
de l'établissement financier. C'est pourquoi la recourante conclut à la
constatation de la nullité de ces dispositions et à la suppression du
renvoi qui y est fait, en l'espèce, dans les conditions de vente.
Pour l'autorité cantonale de surveillance, qui s'appuie sur l'avis
de l'Office fédéral du logement, les art. 18 et 18a OLCAP ne font,
au contraire, qu'expliciter les obligations prévues par la LCAP sans en
imposer de nouvelles; ils respecteraient donc la délégation législative
de l'art. 46 al. 5 LCAP.
b) Lorsqu'il se prononce sur une ordonnance du Conseil fédéral
fondée sur une délégation législative, le Tribunal fédéral examine si
elle reste dans les limites des pouvoirs conférés par la loi à l'auteur
de l'ordonnance; il ne peut pas contrôler si la délégation elle-même est
admissible, mais il lui incombe d'examiner si le but fixé dans la loi peut
être atteint et si le Conseil fédéral a usé de son pouvoir conformément
au principe de la proportionnalité (ATF 122 II 411 consid. 3b p. 417 et
les références).
Erwägung 3
3.- a) Entre autres mesures spéciales destinées à abaisser les loyers
dans la construction de logements d'utilité publique, la LCAP prévoit un
abaissement de base qui, en assurant le financement complémentaire, permet
- à certaines conditions - de fixer les loyers initiaux à un niveau aussi
bas que possible, au-dessous des charges du propriétaire (art. 35 al. 2
let. a). Elle dispose en outre que, pour couvrir la différence entre les
charges du propriétaire et le loyer faisant l'objet de l'abaissement de
base, la Confédération offre des avances remboursables, portant intérêt
et garanties par des gages immobiliers (art. 37 al. 1), le bénéficiaire
de l'aide devant, en contrepartie, s'engager à rembourser le prêt selon le
plan de financement et se soumettre à la surveillance des loyers (art. 39).
La loi exige par ailleurs qu'un logement construit ou rénové grâce à une
mesure d'abaissement des loyers reste affecté exclusivement à l'habitation
jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et des
intérêts y afférents, mais au minimum pendant 25 ans ou jusqu'à remise
desdites avances et intérêts (art. 46 al. 1), la Confédération jouissant
d'un droit légal d'emption et de préemption au prix de revient pour
empêcher une utilisation à d'autres fins (art. 46 al. 2), étant précisé
que l'interdiction du changement d'affectation ainsi que les droits
d'emption et de préemption doivent être mentionnés au registre foncier
comme restrictions de droit public à la propriété (art. 46 al. 3). La
loi charge enfin le Conseil fédéral de régler le détail (art. 46 al. 5).
b) Dans sa teneur antérieure au 1er juillet 1998, l'art. 18 al. 1
OLCAP, relatif aux mutations, prévoyait qu'un immeuble locatif ayant
bénéficié de l'aide fédérale ne pouvait être aliéné qu'avec l'approbation
de l'Office fédéral du logement, cette approbation devant être donnée si
le nouveau propriétaire s'engageait dans le contrat d'achat à respecter
le plan des loyers et le plan de financement (RO 1981, p. 2092).
Que les notions de «mutations» ou d'»aliénations» contenues à
l'art. 18 aOLCAP recouvrent également la vente forcée, cela découle de
l'exigence du maintien du but posée par l'art. 46 al. 1 LCAP et du texte
même de cette disposition, qui ne compte pas la réalisation forcée au
nombre des causes permettant d'y mettre fin, aux côtés du remboursement
lié à l'écoulement du temps et de la remise des avances et intérêts
(cf. avis de droit du professeur Paul Richli du 6 février 1998, «Zur
Frage der Zulässigkeit, Zwangsverwertungen von WEG-Mietliegenschaften
wie freiwillige Handänderungen zu behandeln», p. 16 ch. IV.1). Cela
implique, par voie de conséquence, qu'en matière de réalisation forcée
aussi, l'acquisition est soumise à l'approbation de l'Office fédéral du
logement et que l'acquéreur doit s'engager à reprendre le plan des loyers
et de financement. Comme l'a jugé le Tribunal fédéral sous l'empire de
l'ancien droit, cette reprise ne peut en tout cas pas porter sur des
obligations déjà échues ou venues à échéance au moment du transfert de
propriété (arrêt du 28.9.95 dans la cause Banque X. contre Tribunal
cantonal des Grisons, arrêt non publié mais reproduit et commenté en
doctrine par ALEXANDRE DUBACH, Wohneigentum-Finanzierung nach WEG und
Zwangsverwertung, in: L'Expert-Comptable Suisse 8/98, p. 821 ss et 1-2/99
p. 105 ss et E. HAURI, Wohneigentumsförderung nach WEG, L'Expert-Comptable
Suisse 11/98, p. 12). Les dettes correspondant à ces obligations-là,
dans la mesure où elles sont garanties par gage immobilier (art. 37
al. 1 LCAP), sont payées, selon la procédure habituelle, par préférence
sur le produit de la réalisation (art 135 al. 1 et 259 LP; AMONN/GASSER,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, §
28 n. 53; RICHLI, avis de droit déjà cité, p. 14 et 17), et les créanciers
gagistes sont désintéressés en fonction du rang de leurs gages (art. 817
CC par renvoi des art. 146 al. 2, 157 al. 3 et 219 al. 3 LP). Quant
aux obligations garanties par gage immobilier qui ne sont pas échues,
elles sont en principe déléguées à l'acquéreur comme dettes personnelles
conformément aux art. 135 al. 1 LP et 45 al. 1 let. a ORFI; si elles ne
sont pas, ou plus, garanties par gage, l'acquéreur doit les reprendre
en s'engageant à respecter le plan des loyers et le plan de financement,
sous peine de se voir refuser l'approbation de l'Office fédéral du logement
(cf. RICHLI, ibid.).
Comme le souligne avec raison cet auteur, la reprise des obligations
découlant des plans de loyers et de financement selon l'art. 18 aOLCAP
apparaît ainsi clairement comme une reprise d'obligations futures et reste,
comme telle, dans le cadre de la délégation législative (loc. cit., p. 10;
cf. arrêt non publié du 28.9.95, consid. 4c reproduit par DUBACH, op.cit.,
8/98, p. 823 s.).
c) L'art. 18 OLCAP modifié précise notamment que le nouveau
propriétaire doit s'engager par écrit à reprendre le contrat de droit
public prévu par la LCAP (al. 1, 2ème phrase) et que l'approbation
obligatoire peut être mentionnée au registre foncier (al. 1, 3ème phrase);
il définit en outre ce qu'il faut entendre par mutations (al. 2). Le nouvel
art. 18a OLCAP prévoit pour sa part que les conditions de la mise aux
enchères doivent comporter une clause concernant les droits et obligations
liées à la LCAP et la déclaration écrite de l'acquéreur relative à la
reprise du contrat de droit public prévu par la LCAP (al. 1); il fixe en
outre d'autres règles de procédure (al. 2 et 3) et des délais (al. 1 et 2).
Limitées à ce seul contenu, les nouvelles dispositions de l'ordonnance
ne font que régler le détail, conformément à l'art. 46 al. 5 LCAP.
En revanche, en tant qu'elles prévoient la reprise obligatoire de la
«dette relative aux avances courues au titre de l'abaissement de base»
(art. 18 al. 1, 2ème phrase) ou des «droits et obligations liées à la
LCAP» (art. 18a al. 1) de façon générale, sans en limiter la portée aux
obligations non échues et futures, les nouvelles dispositions en question
vont manifestement au-delà du texte de la loi. En effet, celle-ci n'accorde
à la Confédération en garantie du remboursement de ses avances, à côté des
droits d'emption et de préemption à mentionner au registre foncier pour
la garantie du maintien du but d'habitation (art. 46 al. 2 et 3 LCAP),
que des gages immobiliers, lesquels sont conférés sans aucun privilège de
rang (art. 37 al. 1 LCAP). Or la reprise de dette obligatoire prévue par
les dispositions incriminées a indéniablement pour effet de déroger aux
dispositions légales sur le rang des gages en privilégiant «de facto» une
dette qui, comme en l'espèce, est garantie par un gage de rang postérieur
(hypothèque en 3ème rang). Il est permis, dans ces conditions, de mettre en
doute l'opportunité de garantir encore la dette par un gage selon l'art. 37
al. 1 LCAP (cf. DUBACH, loc. cit., 1-2/99, p. 108) ou l'utilité des droits
d'emption et de préemption prévus à l'art. 46 al. 2 LCAP, la Confédération
pouvant atteindre son but autrement, sans avoir à intervenir financièrement
(cf. avis de droit du professeur LOUIS DALLÈVES du 23.12.1998, p. 7 s.).
L'obligation de reprendre la dette échue se répercutera sur le prix
d'adjudication, car elle est de nature à faire baisser les offres des
acquéreurs potentiels. Elle est ainsi susceptible de porter préjudice
aux droits des créanciers gagistes de rang préférable à celui de la
Confédération. Dans la poursuite par voie de saisie ou en réalisation de
gage, ces créanciers ne pourront en effet réaliser leurs gages en raison
du principe de l'offre suffisante (art. 126 et 142a LP), sauf à accepter
de perdre le découvert résultant d'un prix d'adjudication insuffisant; dans
la procédure de faillite ou de liquidation concordataire (cf. art. 321 LP;
AMONN/GASSER, op.cit., § 55 n. 31 ss), ils verront la couverture offerte
par leurs gages diminuer d'un montant de l'ordre de grandeur de celui à
rembourser à la Confédération (cf. URS BÜRGI, Strategien und Probleme
bei der Zwangsvollstreckung von verpfändeten Grundstücken, in: Berner
Bankrechtstag 1996, Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, p. 179),
dès lors qu'ici la réalisation a lieu à tout prix, sans égard au principe
de l'offre suffisante (cf. DALLÈVES, loc. cit.; AMONN/GASSER, op.cit.,
§ 47 n. 20 s.; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat,
3e éd., Lausanne 1993, p. 345).
Les art. 18 et 18a OLCAP doivent par conséquent être considérés comme
nuls dans la mesure, rapportée ci-dessus, où ils vont au-delà du texte
de l'art. 37 al. 1 LCAP et excèdent ainsi les limites du pouvoir conféré
au Conseil fédéral par l'art. 46 al. 5 LCAP. Partant, le renvoi à ces
dispositions opéré en l'espèce par l'office des poursuites et faillites
est nul dans la même mesure.