BGE 125 III 231
125 III 231
39. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 13. April 1999 i.S.
B.H. sowie A.G. und C.G. gegen X. AG (Berufung) Regeste
Mietrecht; Kündigungsschutz für einen zusammen mit einer Wohnung
vermieteten Autoabstellplatz; Untersuchungsmaxime bei mietrechtlichen
Streitigkeiten (Art. 253a, 266l, 269d, 274d Abs. 3 OR).
Begriff der mitvermieteten Sache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR
(E. 2).
Bei der Kündigung von formell separat mitvermieteten Sachen durch
den Vermieter genügt es, dass dieser die Formvorschriften von Art. 266l
OR einhält; ein Vorgehen nach Art. 269d OR ist nicht erforderlich (E. 3
und 4b).
Bedeutung der vom Bundesrecht für mietrechtliche Streitigkeiten
vorgeschriebenen Untersuchungsmaxime, insbesondere im kantonalen
Rechtsmittelverfahren (E. 4a).
Sachverhalt
B.H. und D.H. sowie C.G. und A.G. haben von der X. AG je eine
Wohnung an der Y.strasse 6 in Basel sowie einen Parkplatz in der unter
der betreffenden Überbauung liegenden Einstellhalle an der Y.strasse
10 gemietet. Mit amtlichen Formularen vom 22. Juni 1997 kündigte die
Vermieterin die Mietverträge über diese Parkplätze auf den 30. September
1997. Die Mieter fochten die Kündigungen erfolgreich bei der staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an.
Mit Eingabe vom 14. November 1997 beantragte die Vermieterin dem
Zivilgerichtspräsidium Basel-Stadt, es seien die ausgeprochenen Kündigungen
in ihrer Gültigkeit zu bestätigen. Der a.o. Zivilgerichtspräsident als
Einzelrichter in Mietsachen hiess die Klagen mit Urteil vom 14. April
1998 gut, wobei er im Fall der Ehegatten G. das Mietverhältnis einmalig
bis zum 30. September 1998 erstreckte, ein entsprechendes Begehren der
andern Beklagten jedoch abwies.
Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt wies die Be- schwerden
der Beklagten gegen den Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten mit Urteil
vom 28. September 1998 ab.
Das Bundesgericht weist die Berufung der Beklagten ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Gesondert vermietete Einstellplätze können unter Einhaltung
einer zweiwöchigen Frist jeweils auf Ende eines Monats gekündigt werden
(Art. 266e OR), sofern die Parteien vertraglich nichts Abweichendes
vereinbart haben (Art. 266 OR). Die Schutzbestimmungen sowohl der Art. 271
ff. OR betreffend die Kündigung wie auch der Art. 269 ff. OR betreffend
missbräuchliche Mietzinse und andere missbräuchliche Forderungen des
Vermieters gelten nur für Wohn- und Geschäftsräume. Ein Abstellplatz in
einer Tiefgarage oder eine zum Abstellen von Autos separat vermietete
Garage wird nach der Rechtsprechung nicht als Geschäftsraum betrachtet
(BGE 118 II 40 E. 4b S. 42; 110 II 51). Auf Abstellplätze sind die
Bestimmmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nur unter der
Voraussetzung anwendbar, dass sie der Vermieter zusammen mit diesen Räumen
dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Die Vorinstanz
hat angenommen, die von den Beklagten gemieteten Einstellplätze seien
unabhängig von den Wohnungen und nicht im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR
zusammen mit den Wohnräumen gemietet worden. Die Beklagten rügen, diese
Betrachtungsweise widerspreche Art. 253a OR.
a) Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR
zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden,
kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien
wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Mansarden (Art. 1 VMWG
[SR 221.213.11]; HIGI, Zürcher Kommentar, N. 51 zu Art. 253a-253b OR;
WEBER/ZIHLMANN, Basler Kommentar, N. 15 zu Art. 253a-253b OR; LACHAT, Le
bail à loyer, Lausanne 1997, S. 84; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Auflage,
N. 11 zu Art. 253a OR). Ein Zusammenhang derartiger Nebensachen mit der
Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur
wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen
bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien
beider Mietverträge dieselben sind. Dagegen kommt dem Zeitpunkt des
Vertragsschlusses oder der Anzahl der abgeschlossenen Verträge in diesem
Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (Botschaft des Bundesrates
zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1421;
HIGI, aaO, N. 54 f. zu Art. 253a-253b OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N.
12 und 13 zu Art. 253a OR; LACHAT, aaO, S. 84 f. Rz. 4.4.1).
b) Nach den Feststellungen der Vorinstanz befinden sich die
Einstellplätze unterhalb der Liegenschaft, in welcher die Beklagten
die Wohnungen gemietet haben und damit in unmittelbarer Nähe der
Wohnräume. Sodann werden im angefochtenen Urteil keine umstände
aufgeführt, die darauf hindeuten würden, dass die Beklagten die Plätze
nicht zum Parken ihrer privaten Autos gebrauchen. Muss aber angenommen
werden, dass die Parkplätze den Bewohnern der Mietwohnungen zum Abstellen
ihrer Autos dienen, ist der erforderliche funktionelle Zusammenhang
zwischen den Mietsachen gegeben. Unerheblich ist demgegenüber, ob die
Verträge über die Einstellplätze später als jene über die Mietwohnungen
abgeschlossen worden sind (vgl. Botschaft des Bundesrates, BBl 1985 I 1421;
HIGI, aaO, N. 55 f. zu Art. 253a-253b OR). Sind somit alle Voraussetzungen
erfüllt, ist davon auszugehen, dass die Autoabstellplätze den Beklagten
im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR mitvermietet worden sind.
Erwägung 3
3.- Die Beklagten werfen dem Appellationsgericht eine Verletzung
von Art. 269d Abs. 3 OR vor, weil es zu Unrecht angenommen habe, die
Klägerin habe das für einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters
vorgeschriebene Vorgehen nicht einhalten müssen.
a) Nach Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den
nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Erhöhung
mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton
genehmigten Formular mitteilen und begründen (Abs. 1). Die Erhöhung ist
nichtig, wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt,
nicht begründet oder wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht
oder ausgesprochen wird (Abs. 2). Die Absätze 1 und 2 dieser Bestimmung
gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag
einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen
Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen (Abs. 3). In
der Literatur werden zu diesen Änderungen der Entzug der Benützungsrechte
für allgemein zugängliche Räume wie waschküche oder Velokeller, aber
auch der Entzug der Benützung von individuell gemieteten Nebenräumen wie
Estrich- oder Kellerabteil und Garage gerechnet (SVIT-Kommentar Mietrecht,
N. 61 zu Art. 269d OR; LACHAT, aaO, S. 370 f. Rz. 3.1). Als unstatthaft
wird dagegen der Entzug objektiv wesentlicher Teile des Mietobjekts ohne
Kündigung des Vertrages betrachtet, weil die Vertragsänderung nicht zu
einer unzumutbaren Teilkündigung führen darf und durch Art. 269d Abs. 3 OR
eine Änderungskündigung gerade verhindert werden soll (WEBER/ZIHLMANN, aaO,
N. 11 zu Art. 269d OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 60 zu Art. 269d OR). Im
Wesentlichen aus dem gleichen Grund wird weitergehend die Auffassung
vertreten, die einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d OR erlaube
nicht den Entzug eines Teils des Mietgegenstandes, weil es sich dabei
um eine Vertragsanpassung handle, die auf eine unzulässige Teilkündigung
hinauslaufe (HIGI, aaO, N. 60 zu Art. 269d OR und N. 96 Vorbem. zu Art.
266-266o OR).
b) Art. 269d OR gehört in systematischer Hinsicht zum Abschnitt über
den «Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen
Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen»
(Art. 269 bis Art. 270e OR). Das dort für einseitige Vertragsänderungen
durch den Vermieter vorgese-hene formelle Vorgehen eröffnet dem
Mieter die Möglichkeit, im Anfechtungsverfahren prüfen zu lassen,
ob der Mietzins infolge der Änderung missbräuchlich ist. Wie es sich
damit verhält, ergibt sich jedoch erst nach erfolgter Überprüfung in
diesem Verfahren. Der Geltungsbereich von Art. 269d OR kann deshalb
entgegen einer in der Lehre geäusserten Meinung nicht von vornherein
auf vertragliche Änderungen eingeschränkt werden, welche das bisherige
Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern (so HIGI,
aaO, N. 49 ff. zu Art. 269d OR). sich die Änderung zu Lasten des Mieters
auswirkt, ist vielmehr Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren
und gehört zur materiellen Missbrauchsprüfung. Das Bundesgericht hat denn
auch Art. 269d OR im Fall einer Vertragsänderung angewendet, welche das
Austauschverhältnis nur indirekt zu beeinflussen vermag (BGE 125 III 62
E. 2b S. 64: Rückzug der Zustimmung zur Untermiete). Der Anwendungsbereich
von Art. 269d und 270b Abs. 2 OR ist demnach weit zu fassen. Es sind davon
grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, durch welche
das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter
verändert werden kann. Dafür spricht auch der sachliche Zusammenhang
von Art. 269d OR mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, der sich schon aus dem
Wortlaut dieser Bestimmungen ergibt. In der Lehre ist allgemein anerkannt,
dass Art. 271a Abs. 1 lit. b OR die Änderungskündigung ebenso wie Art. 269d
Abs. 2 lit. c OR die Kündigungsdrohung verbietet, damit der Mieter nicht
vor die Alternative gestellt wird, entweder eine Vertragsänderung zu seinen
Lasten zu akzeptieren oder die Kündigung zu riskieren (HIGI, aaO, N. 71
zu Art. 271a OR; LACHAT, aaO, S. 476; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 15 zu
Art. 271a OR, vgl. zum alten Recht BGE 115 II 83 E. 4c S. 86). Ist aber
davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen die -
im allgemeinen Vertragsrecht zulässige - Änderungskündigung durch den
Vermieter nicht nur für unmittelbar, sondern ebenfalls für mittelbar
mietzinsrelevante Änderungen des Vertrages ersetzt, so muss es für
derartige Änderungen auch zur Verfügung stehen. Dem kann nicht mit dem
Argument begegnet werden, dass Art. 269d OR dem Vermieter nicht mehr Rechte
einräumen wolle, als ihm nach allgemeinem Vertragsrecht zustände, denn
dies träfe auch für einseitige, direkt mietzinsbestimmende Änderungen zu.
c) Art. 269d OR dient aufgrund seines Wortlautes wie nach seiner
systematischen Stellung allein der Überprüfung des Mietzinses auf
Missbräuchlichkeit; er nennt die Kriterien nicht, welche eine Änderung des
Vertrages seitens des Vermieters rechtfertigen oder ausschliessen, soweit
es nicht unmittelbar um mietzinsbestimmende Bedingungen geht (LACHAT,
aaO S. 372 f. Rz. 3.6). Ersetzt aber die einseitige Vertragsänderung durch
den Vermieter die Kündigung des bisherigen Vertrages und die Offerte zum
Neuabschluss eines Vertrages mit geänderten Bedingungen, wie sie nach
allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wäre, so kommt eine
Überprüfung der Änderung als solcher - abgesehen vom Mietzins - insoweit in
Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne der Art.
271 ff. OR besteht. Zwar dient die Anfechtung gemäss Art. 270b OR allein
der Beurteilung, ob der Mietzins missbräuchlich ist; die Anfechtung nach
dieser Bestimmung kann jedoch gleichzeitig die Funktion des Art. 273 Abs. 1
OR übernehmen, zumal die Fristen und Zuständigkeiten dieselben sind (a.M.
HIGI, aaO, N. 108 Vorbem. zu Art. 266-266o OR). Das Vorgehen nach Art.
269d OR, das dem Vermieter anstelle der verpönten Änderungskündigung
zur Verfügung steht, ermöglicht daher im Anfechtungsverfahren sowohl
die Prüfung, ob ein missbräuchlicher Ertrag für die verbliebene Mietsache
resultiert (Art. 270b OR) wie auch die Prüfung, ob die damit ausgesprochene
Kündigung des bisherigen Mietvertrages gegen Treu und Glauben verstösst
(Art. 273 OR). Erweist sie sich als treuwidrig im Sinne der Art. 271
und 271a OR, so ist die Änderung ungültig. Erweist sie sich dagegen als
gültig, hat der Mieter im Übrigen wie bei einer ordentlichen Kündigung die
Möglichkeit, die Erstreckung des bisherigen Mietvertrages zu beantragen.
d) Da die Einstellplätze funktionell Nebensachen der Mietwohnungen
der Beklagten sind, finden gemäss Art. 253a Abs. 1 OR die mietrechtlichen
Schutzbestimmungen auch auf die Mietverträge für die Einstellplätze
Anwendung. In der Lehre wird aus Art. 253a Abs. 1 OR abgeleitet, dass ein
einheitliches Mietverhältnis über Haupt- und Nebensache bestehe, was nicht
nur bei der Missbrauchsprüfung gemäss Art. 269 OR zu berücksichtigen sei,
sondern auch die einheitliche Behandlung der Verträge in Bezug auf die
Gültigkeit der Kündigung und der Zulässigkeit der Mieterstreckung zur
Folge haben müsse (HIGI, N. 22 Vorbem. zu Art. 269-270e OR und N. 49
zu Art. 253a-253b OR; LACHAT, aaO, S. 85; WEBER/ZIHLMANN, aaO, N. 15
zu Art. 253a-253b OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 14 zu Art. 253a
OR). In formeller Hinsicht wird daraus vereinzelt geschlossen, der
Entzug der Nebensache müsse auf den nächsten für die Hauptsache geltenden
Kündigungstermin mit amtlichem Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der
Kündigungsfrist mitgeteilt und begründet werden (LACHAT, aaO, S. 85 Rz.
4.4.2 und S. 372 Rz. 3.5). Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden, wo -
wie im vorliegenden Fall - zwei formell selbständige Verträge für Haupt-
und Nebensache abgeschlossen worden sind. Der formellen Selbständigkeit der
Verträge ist vielmehr Rechnung zu tragen, soweit nur der eine Vertrag von
der Änderung betroffen ist und dem Mieter die Anfechtung sowohl unter dem
Gesichtspunkt des miss- bräuchlichen Entgelts (Art. 269 ff. OR) wie unter
dem Gesichtspunkt des Kündigungsschutzes (Art. 271 ff. OR) eröffnet wird.
e) Die Kündigung durch den Vermieter muss bei Wohn- und Geschäftsräumen
mit einem amtlich genehmigten Formular angezeigt werden, das angibt,
wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder
eine Erstreckung verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Der Mieter kann
die Kündigung als im Sinne der Art. 271 ff. OR missbräuchlich anfechten
(Art. 273 OR). Er kann im Rahmen dieses Verfahrens aber auch vorbringen,
die Kündigung der Nebensache führe zu einem missbräuchlichen Ertrag für
die verbleibende Hauptsache (Art. 270b OR). Da die Anfechtung nach dieser
Bestimmung innerhalb derselben Fristen bei derselben Behörde erfolgt wie
die Anfechtung der Kündigung gemäss Art. 273 OR, steht auch hier nichts
entgegen, dem Verfahren nach Art. 273 OR gleichzeitig die Funktion des
Verfahrens nach Art. 270b OR zu geben. Zwar werden an die Begründung von
Mietzinserhöhungen strenge Anforderungen gestellt (vgl. folgende E. 4b).
Die Informationen, welche im Verfahren gemäss Art. 269d OR nach Absatz 2
dieser Bestimmung vom Vermieter bekannt gegeben werden müssen, sind dem
Mieter jedoch von vornherein bekannt, wenn formell zwei separate Verträge
mit separaten Mietzinsen für die Hauptsache einerseits und die Nebensache
anderseits abgeschlossen worden sind. Denn wenn die Vertragsänderung im
Entzug einer Nebensache besteht, ist jedenfalls für den Regelfall nicht
ersichtlich, welche Grundlagen der Neuberechnung der Vermieter über
die Aufteilung des bisherigen Entgelts auf die verbleibende Mietsache
einerseits und die Nebensache anderseits sollte detaillieren können. Diese
Aufteilung ergibt sich bei formell separat vermieteten Sachen schon aus
den Verträgen. Dem Mieter sind daher die Umstände bekannt, welche eine
Missbrauchsanfechtung auch gemäss Art. 270b OR erlauben. Für separat
mitvermietete Nebensachen ist die Kündigung mit amtlich genehmigtem
Formular daher genügend. Es bedarf entgegen der Ansicht der Beklagten
keiner Mietvertragsänderung gemäss Art. 269d OR.
Erwägung 4
4.- Die Beklagten haben im gesamten Verfahren nie behauptet, dass
für ihre Wohnungen ohne die Einstellplätze ein missbräuchlicher Mietzins
erzielt werde. Sie rügen dagegen, die Begründung der Kündigung seitens
der Klägerin sei offensichtlich unwahr, denn einerseits lasse sich
die Weitervermietung an Dritte auch bei weiter Interpretation nicht
als Eigenbedarf bezeichnen und anderseits stimme auch der Hinweis auf
die Umgestaltung des Hinterhofs einer benachbarten Liegenschaft nicht,
da es der Klägerin in Wirklichkeit darum gegangen sei, Gewerberäume mit
Parkplätzen vermieten zu können. Im gleichen Zusammenhang bringen die
Beklagten zudem vor, sie hätten in einer Noveneingabe vom 17. Juni 1998
geltend gemacht, dass die Klägerin weitere Parkplätze an Geschäftsmieter
vermietet habe, zu denen sie keine näheren wirtschaftlichen Beziehungen
pflege; diese Noveneingabe sei vom Appellationsgericht in Verletzung von
Art. 274d Abs. 3 OR nicht berücksichtigt worden.
a) Art. 274d Abs. 3 OR schreibt den Schlichtungsbehörden und Gerichten
vor, dass sie den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und die
Beweise nach freiem Ermessen zu würdigen haben, wobei ihnen die Parteien
alle für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorzulegen
haben. Diese Anweisung an die Behörden wird in der Literatur als soziale
Untersuchungsmaxime oder gemilderte Verhandlungsmaxime bezeichnet (Jürgen
Brönnimann, Gedanken zur Untersuchungsmaxime, ZBJV 126/1990, S. 329 ff., S.
345; Fabienne Hohl, La réalisation du droit et les procédures rapides, S.
46 und 55 f.; vgl. auch Rapp, Autorités et procédure en matière de
bail à loyer, 8e Séminaire sur le droit du bail 1994, S. 13). Bei der
sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime geht es darum, die
wirtschaftlich schwächere Partei zu schützen, die Gleichheit zwischen
den Parteien herzustellen sowie das Verfahren zu beschleunigen. Die
Parteien sind jedoch nicht davon befreit, bei der Feststellung des
entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls
zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Sie tragen auch im Bereich der
Untersuchungsmaxime die Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung
(BRÖNNIMANN, aaO, S. 347). Art. 274d Abs. 3 OR schreibt somit keine
umfassende Untersuchungsmaxime vor. Dies ergibt sich schon aus dem
ausdrücklichen Vorbehalt, wonach die Parteien die entscheidwesentlichen
Unterlagen vorzulegen haben. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht
auszuüben, die Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht sowie das Beibringen
von Beweisen hinzuweisen. Zudem hat es sich über die Vollständigkeit der
Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbezüglich ernsthafte
Zweifel bestehen (vgl. BGE 107 II 233 E. 2c S. 236). Die richterliche
Initiative geht insoweit nicht über eine Aufforderung an die Parteien
hinaus, Beweismittel zu nennen und beizubringen. Im Fall der Verweigerung
zumutbarer Mitwirkung einer Partei kann die Beweisabnahme unterbleiben
(BRÖNNIMANN, aaO, S. 357). Die für Mietstreitigkeiten in Art. 274d Abs.
3 OR vorgeschriebene Untersuchungsmaxime zwingt das Gericht nicht dazu, das
Beweisverfahren beliebig auszudehnen und alle möglichen Beweise abzunehmen
(vgl. HOHL, aaO, S. 51 f.). Ferner gilt, dass die Untersuchungsmaxime im
Rechtsmittelverfahren durch kantonales Prozessrecht eingeschränkt werden
kann. Sie führt nicht dazu, dass jede vom kantonalen Recht festgesetzte
Beschränkung der Überprüfungsbefugnis unbeachtlich wird. Die Kantone sind
insbesondere frei, die Kognition der zweiten Instanz durch ein Novenverbot
zu beschränken (BGE 118 II 50 E. 2a S. 52; HOHL, aaO, S. 48 Rz. 146;
RAPP, aaO, S. 14). Die Beklagten machen nicht geltend, sie hätten ihre
Behauptung, wonach die Klägerin Parkplätze an beliebige Dritte vermietet
habe, schon vor erster Instanz vorgebracht. Ihre Rüge, dass die vor zweiter
Instanz vorgebrachten Noven zu Unrecht nicht berücksichtigt worden seien,
bricht sich daher am zulässigen Novenverbot des kantonalen Prozessrechts
und ist nicht zu hören.
b) Die Begründung einer Mietzinserhöhung oder einer anderen unmittelbar
mietzinsrelevanten Forderung des Vermieters hat strengen Anforderungen
zu genügen. Der Mieter muss daraus insbesondere den Umfang, die Art der
Berechnung und die entsprechende Begründung klar ersehen können (BGE
121 III 6 E. 3b und c; 121 III 460 E. 4a/aa S. 464). Die Begründung
der Kündigung ist in Art. 266l OR dagegen nicht vorgesehen; sie muss
gemäss Art. 271 Abs. 2 OR nur auf Verlangen abgegeben werden. Eine nicht
begründete Kündigung ist nicht an sich notwendigerweise missbräuchlich.
Diese Rechtsfolge ergibt sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch
nicht sinngemäss aus dem Gesetz (vgl. LACHAT, aaO, S. 408 und S. 468
Rz. 3.1; SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 49 ff. zu Art. 71 OR; HIGI, aaO,
N. 139 ff. und N. 160 zu Art. 271 OR). Allerdings kann eine mangelnde oder
fehlerhafte Begründung ein Indiz dafür sein, dass ein objektiv erkennbares,
ernstgemeintes und schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht
(SVIT-Kommentar Mietrecht, N. 53 zu Art. 271 OR).
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Klägerin die Kündigungen in
ihrem Formular-Schreiben mit «Eigenbedarf, Umgestaltung des Hinterhofes in
der Q.strasse 13, Verlegung der Parkplätze unserer Geschäftskundschaft
an die Y.strasse 10» begründet hat und dass es ihr konkret um die
Realisierung eines Bauvorhabens auf der Einstellhalle Y.strasse 10 geht,
die der Q.strasse 13 benachbart ist. Dieses Umbauvorhaben macht nach
den Erwägungen im angefochtenen Urteil die Verlegung von Parkplätzen
notwendig, welche die Klägerin der dort domizilierten Z. AG aufgrund
einer ausdrücklichen mietvertraglichen Verpflichtung zur Verfügung
stellen muss. Die Vorinstanz hat aus diesen Umständen geschlossen, dass
die Begründung zwar der Klarheit und Vollständigkeit ermangle, jedoch
nicht unwahr sei. Sie hat dazu festgestellt, dass es der Klägerin mit
der Kündigung der Parkplätze um berechtigte wirtschaftliche Interessen
gehe, da die Vermietung von Gewerberäumen ohne zugehörige Parkplätze kaum
möglich sei. Die Vorinstanz hat mit dieser Begründung eine missbräuchliche
Kündigung der Parkplätze verneint, wogegen die Beklagten materiell nichts
einwenden, insbesondere auch nicht behaupten, ihr eigenes Interesse an
den Parkplätzen sei derart, dass ein offensichtliches Missverhältnis
der Interessen bestehe (vgl. dazu LACHAT, aaO, S. 472). Ihr Vorbringen,
dass die auf amtlich genehmigtem Formular mitgeteilten Kündigungen der
Mietverträge über die Einstellplätze nicht hinreichend begründet seien,
betrifft rein formelle Gesichtspunkte. Da sich die Begründungspflicht wie
erwähnt für Kündigungen im Unterschied zu mietzinsbestimmenden Angaben
nicht auf das amtlich genehmigte Formular bezieht, sind die entsprechenden
Rügen der Beklagten unbegründet.