BGE 124 III 310
124 III 310
56. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 8 mai 1998 dans la cause
dame R. contre SI X. (recours en réforme) Regeste
Begehren auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR).
Verhältnis zwischen Art. 269 OR und Art. 269a lit. a OR. Der Mieter,
der den Anfangsmietzins anficht, ist zum Beweis dafür zugelassen, dass der
orts- oder quartierübliche Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag
aus der Mietsache verschafft und damit missbräuchlich i.S.v. Art. 269 OR
ist (E. 2a-2c).
Sachverhalt
A.- Aux termes d'un contrat de bail à loyer signé le 23 juin
1994, dame R. est devenue locataire d'un appartement de 3 pièces et
demie, propriété de la SI X. Le loyer convenu était de 12'480 fr. par
année. L'avis officiel indiquait que le loyer de l'ancien locataire avait
été fixé à 11 160 fr. depuis le 1er août 1992. Le nouveau loyer était
motivé par :
- son adaptation aux loyers comparables (art. 269a let. a CO),
- l'augmentation des charges courantes y compris la variation du
taux de
l'intérêt hypothécaire dont celui de référence était de 5,5% (art. 269a
let. b CO),
- le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, avec
référence à l'indice d'avril 1994 : 101,0 (art. 269a let. e CO),
- la remise en état partielle de l'appartement.
Le 21 juillet 1994, dame R. a saisi la commission de conciliation
compétente d'une contestation du loyer initial, puis, la conciliation
ayant échoué, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Après
avoir invité la demanderesse à démontrer que son loyer était abusif,
ledit Tribunal, statuant par ordonnance préparatoire, a ordonné des
enquêtes sur les loyers comparatifs. Dans ses dernières écritures,
la locataire a persisté dans les fins de sa demande tendant à ce que
le loyer convenu de 12'480 fr. soit déclaré abusif et à ce que le loyer
licite soit ramené à 7'488 fr. l'an sur la base d'un calcul de rendement.
Par jugement du 9 septembre 1996, le Tribunal des baux et loyers a
débouté la demanderesse des fins de sa requête. Statuant sur appel de la
locataire, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de
Genève a confirmé le jugement.
B.- La demanderesse exerce un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Elle conclut à ce qu'il soit dit et prononcé que le loyer de
12 480 fr., charges non comprises, est abusif, que le loyer licite pour
l'appartement litigieux est de 7'992 fr. par année plus charges dès le
1er juillet 1994, que la bailleresse doit rembourser à la demanderesse
le trop perçu de loyer depuis le 1er juillet 1994, soit un montant de
374 fr. par mois, et que le montant de la garantie bancaire est ramené
à 1'998 fr., le solde étant remboursé à la locataire. Subsidiairement,
elle conclut au renvoi de la cause à la cour cantonale pour qu'elle statue
dans le sens des considérants.
La défenderesse propose le rejet du recours et la confirmation de
l'arrêt cantonal.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- a) C'est en vain que la recourante, comme moyen subsidiaire,
critique les éléments retenus par l'arrêt attaqué à propos de la conformité
du loyer litigieux à ceux du quartier. Le Tribunal fédéral est en effet lié
par cette constatation, dont les critères d'application n'ont d'ailleurs
pas été mis en cause devant la cour cantonale.
On doit, en revanche, examiner si c'est à juste titre que la cour
cantonale a refusé à la demanderesse le droit d'invoquer le caractère
excessif du rendement de la chose louée, au sens de l'art. 269 CO, motifs
pris que le loyer initial attaqué correspondait aux prix du quartier et
que la locataire n'avait pas apporté la preuve de l'existence d'indices
d'abus. La question à résoudre est celle du rapport entre l'art. 269
(rendement excessif) et l'art. 269a CO, plus spécialement l'art. 269a
let. a CO (loyer se situant dans les limites des loyers usuels dans la
localité ou dans le quartier).
b) La jurisprudence, rendue sous l'empire de l'arrêté fédéral
instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL;
RS 221.213.1), a posé nettement que lorsque la comparaison avec d'autres
choses louées établit que le loyer litigieux se tient dans les limites des
loyers usuels dans le quartier ou la localité, il faut encore déterminer
s'il existe de sérieux indices que la majoration contes-tée procure au
bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 14 AMSL (aujourd'hui
art. 269 CO). Elle a relevé que l'art. 15 AMSL (aujourd'hui art. 269a CO)
énumérait un certain nombre de cas dans lesquels le loyer était présumé
ne pas être abusif, mais que la présomption pouvait être renversée s'il
résultait des faits que le bailleur retirait de la chose louée un rendement
excessif au sens de la première des dispositions citées, le fardeau de la
preuve incombant au locataire (ATF 114 II 361 consid. 5). La jurisprudence
fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO a
maintenu l'application de ces principes, en en étendant même la portée, en
ce sens que le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré
de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier,
sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus (cf. ATF 121 III
163, spéc. p. 168; 123 III 76, spéc. p. 83; DAVID LACHAT, Le bail à loyer,
chap. 19 ch. 2.1.6, p. 303, et chap. 21 ch. 5.3.2 et note 55, p. 358/359).
Il résulte du texte même de l'art. 269a CO que la disposition pose
une présomption puisqu'il y est dit, à titre de préambule: «Ne sont en
règle générale pas abusifs...». Pratiquement, les exceptions prévues à
l'art. 269a CO ne sont que subsidiaires, c'est-à-dire qu'elles déploient
leurs effets uniquement lorsque le locataire (ou éventuellement le bailleur
lors d'une demande en réduction du loyer ou d'une contestation du loyer
initial) ne parvient pas à renverser la présomption légale (Commentaire
de l'USPI, n. 21 ad art. 269a CO; cf. aussi ANDREAS BRUNNER, Methoden
der Mietzinsanpassung, Mietrechtsseminare 1995, p. 18; ROBERT SIEGRIST,
Der missbräuchliche Mietzins: Regel und Ausnahmen (Art. 269 und 269a OR),
thèse Zurich 1997, p. 75-76). Mais pour renverser la présomption légale,
le locataire doit être admis à prouver que le loyer est abusif au sens
de l'art. 269 CO. Plus particulièrement à propos des loyers comparatifs,
le locataire doit être autorisé à renverser la présomption, puisque les
loyers comparatifs ne peuvent pas servir de moyen de défense à un bailleur
auquel le locataire démontre que le rendement de l'immeuble est exagéré
(DAVID LACHAT, op.cit., chap. 19 ch. 2.1.6, p. 303, et chap. 21 ch. 5.3.6,
p. 360; cf. aussi Commentaire de l'USPI, n. 3 ad art. 269a CO, p. 459). Ce
n'est donc qu'en cas d'échec du renversement de la présomption, ou en cas
de difficulté ou d'impossibilité à déterminer le caractère excessif du
rendement, notamment lorsqu'il s'agit d'immeubles anciens, qu'il pourra
être fait application du critère des loyers usuels.
c) Il suit de là que la cour cantonale a violé le droit fédéral en
refusant à la locataire le droit de prouver que le loyer permet à la
bailleresse d'obtenir un rendement excessif et que ce loyer est dès lors
abusif au sens de l'art. 269 CO. L'arrêt auquel la cour cantonale s'est
référée (ATF 121 III 364 consid. 4b) - par une citation incomplète -
n'a au reste ni le sens ni la portée qu'elle lui prête; en effet, le
Tribunal fédéral, en indiquant dans quels cas le juge ne saurait examiner
l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'un critère absolu comme
celui de l'art. 269 CO, précise et ajoute «à moins que le locataire ne
réclame, de son côté, un tel examen, lequel ne peut pas lui être refusé»
(ibidem, p. 367 in fine).
L'arrêt attaqué doit ainsi être annulé et la cause doit être renvoyée
à la Chambre d'appel pour qu'elle se prononce sur le caractère excessif
du loyer, après avoir procédé à l'examen et au calcul du rendement de
la chose louée, dès l'instant où, faute de toutes données de fait, le
Tribunal fédéral n'est pas à même d'y procéder lui-même.