BGE 123 III 76
123 III 76
12. Extrait de l'arrêt de la Ie Cour civile du 4 février 1997 dans la
cause T. contre W. (recours en réforme) Regeste
Mietzinserhöhung; indexierte Mietzinse (Art. 269b OR).
Die in BGE 121 III 397 für Mietverträge mit gestaffeltem Mietzins
aufgeführten Prinzipien sind entsprechend anwendbar, wenn die
Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung zu beurteilen ist, die auf
den Zeitpunkt des Ablaufs eines Vertrages mit indexiertem Mietzins oder
für ein späteres Datum nach stillschweigender Vertragserneuerung wirksam
werden soll.
Sachverhalt
A.- a) Par contrat du 6 juillet 1984, T. a remis à bail à W. un local
commercial (cabinet médical) sis au premier étage d'un immeuble dont il
est propriétaire. Le bail était conclu pour une durée de dix ans, soit
du 1er juillet 1984 au 30 juin 1994, et sa durée était prolongée d'une
année s'il n'était pas dénoncé par écrit douze mois avant son échéance. Le
loyer initial se montait à 1'500 fr. par mois; le bailleur se réservait
le droit de l'adapter en fonction de la variation de l'indice suisse des
prix à la consommation, moyennant observation d'un délai d'avertissement
de trois mois.
Durant la période initiale de dix ans, le bailleur a notifié à son
locataire plusieurs majorations de loyer fondées sur la variation de
l'indice suisse des prix à la consommation et, parfois, sur la hausse du
taux hypothécaire. A quelques reprises, les parties se sont retrouvées
devant l'autorité de conciliation en raison de litiges relatifs à ces
augmentations de loyer.
b) Par avis de majoration du 3 juin 1994, T. a notifié à W. une hausse
de loyer pour le 1er juillet 1995, qui faisait passer celui-ci de 2'030
fr. par mois à 3'065 fr., montant auquel venait s'ajouter la somme de 210
fr. à titre d'acompte pour charges. Ladite hausse était motivée en ces
termes: "loyer permettant après paiement de tous les frais un rendement des
fonds propres de 6%; voir ma lettre du 28 avril 1994 avec étude détaillée
du HBV (Hausbesitzerverein) Bâle datée du 26.4.94". Le locataire a contesté
cette majoration de loyer et la tentative de conciliation a échoué.
B.- Le 17 novembre 1994, T. a ouvert action contre W. en vue de faire
constater le caractère non abusif du loyer mensuel de 3'275 fr., provision
pour charges incluse. Le défendeur a conclu au rejet de la demande.
Par jugement du 6 mars 1996, le Tribunal des baux à loyer et à
ferme du district de Porrentruy a débouté le demandeur de toutes ses
conclusions. Statuant le 14 mai 1996, sur appel de l'intéressé, la Cour
civile du Tribunal cantonal du canton du Jura a confirmé ce jugement. En
bref, elle a dénié au bailleur le droit de réclamer l'application de
la méthode absolue pour calculer le montant du loyer à payer par le
locataire postérieurement à l'expiration de la durée de validité de
la clause d'indexation; cela fait, elle a constaté que le demandeur ne
contestait pas la compensation opérée par les premiers juges entre les
facteurs de majoration (renchérissement) et de diminution (baisse du taux
hypothécaire) du loyer, et elle en a déduit, comme eux, que la majoration
en cause n'était pas justifiée.
C.- Le demandeur recourt en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut,
en substance, à l'annulation du jugement de la Cour civile et à la fixation
du loyer litigieux à 3'275 fr., acompte pour charges compris, à partir
du 1er juillet 1995. A titre subsidiaire, il sollicite le renvoi de la
cause à la cour cantonale pour qu'elle procède aux calculs nécessaires
selon la méthode absolue.
Le défendeur propose le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral admet le recours, annule le jugement attaqué et
renvoie la cause à la cour cantonale pour nouveau jugement dans le sens
des considérants.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 4
4.- a) Sous l'ancien (art. 9 AMSL), comme sous le nouveau droit
(art. 269b CO), les clauses d'indexation n'étaient valables que si le bail
était conclu - par le bailleur en tout cas (cf. l'ATF 112 II 69 consid. 3)
- pour une durée minimale de cinq ans. En cas de reconduction tacite du
bail d'année en année, le bailleur ne pouvait plus se prévaloir de la
clause d'indexation (ATF 109 II 55 consid. 2b, a contrario, p. 58; arrêt
genevois du 10 janvier 1977 cité in: SJ 1979 p. 592 no 177; GMÜR/CAVIEZEL,
Mietrecht-Mieterschutz, 2e éd., p. 91; BARBEY, L'arrêté fédéral instituant
des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 106 ch. 4 et
note de pied 348; LACHAT/MICHELI/DUPERTUIS, La fixation du loyer, p. 65,
ch. 1.2; TRACHSEL, Leitfaden zum Mietrecht, p. 170, note de pied no 567;
GMÜR/THANEÏ, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung,
p. 43; d'un autre avis: RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche
im Mietwesen, 4e éd., p. 94). De lege lata, il ne peut pas non plus
le faire (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 251,
ch. 2; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 257,
ch. 2.2; PORTNER, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 2e éd., p. 135 in fine;
JEANPRÊTRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362 p. 17; Commentaire de l'USPI,
n. 5 ad art. 269b CO; GRATZ, Mietzinsgestaltung, p. 111; WEBER/ZIHLMANN,
in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Bâle, Obligationenrecht I,
2e éd., n. 2 ad art. 269b CO). Aussi bien, le Conseil fédéral a renoncé
à donner aux parties la faculté de stipuler l'applicabilité de la clause
d'indexation pour la période de reconduction tacite du bail, fût-elle
inférieure à cinq ans, après avoir envisagé dans un premier temps, dans le
cadre de la révision partielle de l'OBLF entrée en vigueur le 1er août 1996
(RO 1996 p. 2120 ss), d'ajouter un troisième alinéa allant dans ce sens à
l'art. 17 OBLF (ROHRER, in: MietRecht aktuell [MRA] 1996 p. 143 ss, 147 in
fine/148). Se pose, dès lors, la question de savoir quelle est la méthode
de calcul applicable pour juger de l'admissibilité d'une majoration de
loyer notifiée pour la date d'échéance de la clause d'indexation ou, comme
en l'espèce, pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.
b) Dans le domaine voisin du bail à loyers échelonnés, le Tribunal
fédéral a rendu, le 15 novembre 1995, un arrêt sur le même sujet (ATF
121 III 397 consid. 2b/bb p. 403/404)...
Pour la cour cantonale, les arguments développés dans cet arrêt ne
peuvent pas être transposés du bail à loyers échelonnés au bail à loyers
indexés. En effet, si le premier comporte un élément aléatoire, dans la
mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse
jusqu'à l'expiration du bail, il n'en va pas de même du second, étant
donné que le loyer initial fixé dans le bail indexé est présumé apporter
au bailleur un rendement suffisant de la chose louée et que l'indexation
permet de maintenir un tel rendement tout au long de la durée fixe du
contrat. A cet égard, les juges précédents soulignent que les clauses
d'indexation sont plus favorables au bailleur qu'au locataire, notamment
parce qu'elles l'autorisent à compenser périodiquement la totalité du
renchérissement, alors que, selon les règles ordinaires, l'augmentation de
loyer fondée sur ce motif ne peut dépasser le 40% de la hausse de l'indice
(art. 269a let. e CO, art. 16 OBLF). A leur avis, il y a donc lieu de
présumer que, à l'expiration de la période d'application de la clause
d'indexation, le bailleur obtient un rendement suffisant de la chose louée,
si bien qu'il ne peut réclamer l'application directe de la méthode absolue
pour déterminer le montant du loyer à l'occasion de la reconduction du
bail. Seul le locataire, s'il estime abusive la majoration de loyer qui
lui est notifiée en vue du renouvellement du bail, peut se prévaloir de
la méthode absolue, conformément à l'art. 270b CO. Quant au bailleur,
il ne peut prétendre à l'application de cette méthode de calcul que dans
l'hypothèse où le locataire demande la diminution du loyer (art. 270a
CO) ou s'il a lui-même formulé antérieurement des réserves valables. Or,
selon les juges cantonaux, le demandeur n'a émis aucune réserve, ni en
ce qui concerne le montant prétendument insuffisant du loyer initial,
ni lors des adaptations de celui-ci en cours de bail. Aussi convient-il
d'appliquer en l'espèce la méthode relative pour décider si le loyer
résultant de la majoration litigieuse est abusif. Tel est bien le cas,
dès lors que le renchérissement enregistré depuis la dernière fixation
du loyer, à fin 1992, a été largement compensé par la baisse du taux
hypothécaire durant la même période.
Contrairement à l'opinion exprimée par les juges cantonaux, le
demandeur est d'avis que les principes jurisprudentiels que le Tribunal
fédéral a posés dans l'arrêt précité s'appliquent également aux baux à
loyers indexés. Selon lui, le loyer indexé comporte, en effet, un élément
aléatoire aussi marqué que le loyer échelonné, même s'il est quelque
peu tempéré par la clause d'indexation, dans la mesure où l'indice du
coût de la vie n'est pas l'élément principal qui influe sur le loyer,
le taux hypothécaire constituant le facteur essentiel à cet égard. De ce
fait, il n'est pas possible d'attribuer à l'entrée en vigueur du dernier
loyer indexé une importance décisive pour l'application de la méthode
relative. Au demeurant, le fondement même de cette méthode, à savoir
la protection de la bonne foi du locataire, fait défaut en pareille
hypothèse, car celui-ci sait dès le départ que, pendant la durée fixe
du bail, le loyer n'évoluera qu'en fonction d'un seul facteur de hausse
(le renchérissement), ce qui l'empêche d'admettre de bonne foi que son
bailleur a épuisé tous les autres facteurs lors de la dernière majoration
de loyer fondée sur la clause d'indexation. Dans ce contexte, le demandeur
soutient qu'une réserve de hausse n'est pas admissible, et apparaît en
tout cas superflue, en matière de bail à loyers indexés, du moment que
le bailleur ne peut pas justifier une majoration de loyer par d'autres
facteurs que celui qui est prévu par la clause d'indexation. D'où il suit,
selon lui, que seule la méthode absolue entrait en ligne de compte pour
l'examen de la majoration de loyer contestée.
Emboîtant le pas à la cour cantonale, le défendeur plaide, pour sa
part, en faveur de l'application exclusive de la méthode relative. Il
conteste, en outre, que l'avis de notification de la majoration de loyer
litigieuse ait été suffisamment motivé.
c) La Cour civile dénie tout caractère aléatoire au bail à loyers
indexés et considère que la présomption selon laquelle le précédent loyer
est censé procurer un rendement suffisant de la chose louée reste valable
dans ce type de bail. Semblable opinion ne saurait être suivie. Sans doute
le caractère aléatoire du bail à loyers indexés ne réside-t-il pas, comme
c'est le cas pour le bail à loyers échelonnés, dans les pronostics faits
par le bailleur et le locataire à la conclusion du bail quant à l'évolution
des facteurs de hausse et de baisse jusqu'à l'expiration de celui-ci; il
n'en existe pas moins et trouve son origine dans l'interdiction qui est
faite au bailleur, pour cinq ans au moins, de répercuter sur le loyer de
son locataire d'autres facteurs de majoration que le renchérissement,
en particulier la hausse du taux hypothécaire qui influe de manière
prépondérante sur le niveau des loyers. A cet égard, les exemples
chiffrés donnés par GRATZ (op.cit., p. 114 à 117) - il convient de les
corriger légèrement pour tenir compte de ce qu'ils s'appliquent, non pas
à des locaux commerciaux, mais à des locaux d'habitation pour lesquels la
majoration de loyer ne pouvait pas dépasser 4/5 de la hausse de l'indice,
ce qui n'est plus le cas depuis l'entrée en vigueur, le 1er août 1996, de
l'art. 17 al. 1 OBLF révisé (RO 1996 p. 2120) - illustrent on ne peut mieux
les aléas inhérents à l'évolution du loyer dictée par la seule variation de
l'indice suisse des prix à la consommation. Ainsi, au terme de la période
comprise entre le 1er avril 1988 et le 31 mars 1993, un loyer initial de
1'000 fr. majoré en fonction dudit indice se serait monté à 1'188 fr.40
(+ 18,84%), tandis qu'il se serait élevé à 1'389 fr.55 (+ 38,96%) si la
méthode relative lui avait été appliquée, soit une différence de 20,12%
en faveur du locataire. Inversement, si le bail avait pris effet le 1er
avril 1990 pour échoir le 31 mars 1995, le même loyer, calculé au moyen de
la clause d'indexation, se serait établi à 1'199 fr.75 (+ 19,97%) au terme
de cette période, alors qu'il n'aurait été que de 1'038 fr.10 (+ 3,81%)
s'il avait été fixé selon les règles ordinaires, la différence de 16,16%
étant à l'avantage du bailleur dans cette seconde hypothèse. C'est dire
l'incidence essentielle que revêt l'évolution du taux hypothécaire sur
le montant du loyer, ce qui exclut de poser une quelconque présomption -
dans un sens ou dans l'autre - quant au rendement de la chose louée à
l'expiration de la durée minimale du bail à loyers indexés puisque ce
facteur n'est pas pris en considération pendant toute cette durée (dans
le même sens, ROHRER, op.cit., p. 148).
La méthode relative sert à déterminer, en fonction du contrat et du
principe de la confiance, si une adaptation du loyer intervenant en cours
de bail est admissible ou non. En d'autres termes, son application suppose
que l'on examine si une modification du loyer est compatible avec la
volonté manifestée antérieurement par celui qui la réclame. Ladite méthode,
qui a pour fondement la confiance éveillée chez le cocontractant, interdit,
en définitive, au bailleur d'adopter une attitude contradictoire. Cette
confiance repose elle-même sur les relations spéciales existant entre le
bailleur et son locataire, c'est-à-dire sur la manière dont ceux-ci ont
aménagé leurs rapports contractuels et les ont développés jusque-là. Seul
peut dès lors se prévaloir de la protection basée sur la confiance le
locataire en la personne duquel celle-ci a été éveillée (ATF 120 II 240
consid. 2). Rapportés au bail à loyers indexés, ces principes commandent
le rejet de la méthode relative, en tout cas dans la mesure où elle se
fonderait sur la présomption voulant que le loyer issu de la dernière
indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur
un rendement suffisant de la chose louée. En effet, comme le demandeur le
souligne à juste titre, le locataire ne peut pas admettre de bonne foi, à
l'occasion d'une majoration de son loyer fondée sur la clause d'indexation,
que le bailleur a épuisé tous les facteurs de hausse, puisqu'aussi bien il
savait, au moment où il avait conclu le bail à loyers indexés, que ce loyer
ne pourrait varier qu'en fonction d'un seul facteur - le renchérissement
- jusqu'à l'expiration de la durée minimale du bail. Telle est du reste
la raison qui a amené la Chambre d'appel en matière de baux et loyers
du canton de Genève à poser, dans un arrêt du 28 mars 1994 (Cahiers du
bail 1995 p. 113 ss), qu'à l'issue de la période pendant laquelle le loyer
était indexé, c'est le taux hypothécaire appliqué lors de la conclusion du
contrat qui est déterminant pour le calcul de la hausse de loyer. L'opinion
contraire, professée par ROGER WEBER et PETER ZIHLMANN (op.cit., ibid.),
qui invoquent à son appui l'effet obligatoire de la clause d'indexation,
néglige la spécificité du bail à loyers indexés et repose sur la fiction
selon laquelle les parties ont renoncé d'emblée à la possibilité de se
prévaloir, postérieurement à l'échéance de la durée fixe d'un tel bail,
des variations conjoncturelles et, partant, imprévisibles que pourraient
enregistrer - à la hausse comme à la baisse - les autres facteurs pendant
cette durée. Quant à l'argument de la cour cantonale, tiré du fait que le
demandeur n'a pas formulé une quelconque réserve de hausse à l'occasion
des majorations de loyer qu'il a notifiées successivement au défendeur, il
tombe à faux. La réserve présuppose que le bailleur renonce provisoirement
à utiliser, en tout ou en partie, un facteur de hausse qu'il serait en
droit de répercuter sur le loyer de son locataire. Or, s'agissant d'un
bail à loyers indexés, le seul facteur de hausse admissible pendant la
durée minimale du bail - hormis l'hypothèse de prestations supplémentaires
du bailleur (sur ce point, cf. LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 253, note de
pied 12; GRATZ, op.cit., p. 112 en haut) - réside dans la variation de
l'indice suisse des prix à la consommation. Par conséquent, une réserve
n'est concevable tout au plus qu'à l'égard de ce facteur-là (p. ex., si le
bailleur n'entend pas répercuter immédiatement sur le loyer l'intégralité
du renchérissement révélé par la hausse de l'indice), mais en aucun cas
vis-à-vis des facteurs que le bailleur n'a pas la possibilité d'invoquer
pour justifier une majoration du loyer indexé (cf. ROHRER, op.cit.,
p. 148 in fine/149).
En définitive, les arguments avancés par la cour cantonale pour exclure
l'application analogique de la jurisprudence concernant le bail à loyers
échelonnés au bail à loyers indexés n'apparaissent pas convaincants. Aussi
convient-il de s'en tenir, mutatis mutandis, aux principes énoncés dans
l'ATF 121 III 397 pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration
de loyer notifiée pour la date d'échéance de la clause d'indexation ou
pour une date postérieure. Toutefois, les particularités inhérentes au
bail à loyers indexés - facteur de hausse déterminé et exclusion des
autres facteurs - et la nécessité de ne pas dicter leur comportement
aux parties lorsque la situation ne l'impose pas justifient de laisser
au bailleur le choix entre la méthode absolue et la méthode relative -
la première date de référence étant alors celle de la conclusion du bail
- pour fixer le loyer que devra payer le locataire durant la période de
reconduction tacite du bail (dans ce sens, cf. ROHRER, op.cit., p. 148).
Les différents cas de figure envisageables peuvent, dès lors, être
résumés comme il suit: le bailleur pourra solliciter une majoration
du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation, sur la base de
l'art. 269d CO, et le locataire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une
demande de diminution de son loyer. Dans ce cadre-là, le nouveau loyer
admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés
dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à
l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle
de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Il va de soi que
le locataire pourra se prévaloir, de son côté, de la première méthode
pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la seconde, mais
qu'il estimerait abusive (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165). Si,
à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable", le bail
est reconduit tacitement sans modification du loyer, de même que dans
l'hypothèse d'une reconduction tacite d'un bail de durée déterminée
proprement dit (art. 266 al. 2 CO), on pourra inférer de l'inaction du
bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il
aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance
du bail "congéable"), soit, s'agissant d'un bail de durée déterminée
stricto sensu, exiger le départ du locataire. Il en ira de même dans
le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative,
après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans
ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou
le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait
lieu de donner suite à sa demande (cette nuance semble avoir échappé
à J. MÜLLER, qui critique à tort l'ATF 121 III 397 sur ce point [MRA
1996 p. 62], de même qu'à ROHRER [op.cit., p. 148]). En effet, le mode
de fixation du loyer indexé, étant donné son caractère aléatoire, rend
admissible le recours à la méthode absolue - par exception à la règle
jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus
(ATF 121 III 163 consid. 2c) - même si les circonstances ne se sont pas
modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle
le bail à loyers indexés a été conclu. En bref, quel que soit le cas de
figure, chacune des parties pourra toujours exiger du juge qu'il vérifie
au moyen de la méthode absolue si le nouveau loyer devant entrer en
vigueur postérieurement à l'expiration de la durée minimale du bail à
loyers indexés est abusif ou non.