BGE 123 III 53
123 III 53
8. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 6 février 1997 dans la cause
Communauté des copropriétaires de la PPE X. contre époux L. (recours en
réforme) Regeste
Art. 649a und 712h-k ZGB, Art. 49 Abs. 2 VZG und Art. 1 Abs. 2 OR;
Nichthaften des Ersteigerers einer Stockwerkeinheit für fällige Beiträge
an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten.
Die Bestimmungen der von den Miteigentümern vereinbarten Nutzungs-
und Verwaltungsordnung können dem Rechtsnachfolger eines Miteigentümers
nur insoweit im Sinne von Art. 649a ZGB entgegengehalten werden, als sie
einen unmittelbaren Bezug zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Nutzung
der Sache haben. Das trifft nicht zu auf eine Bestimmung, wonach der
Erwerber einer Stockwerkeinheit solidarisch mit dem Veräusserer für die
Bezahlung von fälligen gemeinschaftlichen Kosten und Lasten hafte (E. 3).
Voraussetzungen, unter denen bei der Zwangsverwertung eines Grundstücks
der Ersteigerer verpflichtet sein kann, Zahlungen über den Zuschlagspreis
hinaus zu leisten (E. 4).
Stillschweigende Äusserung eines Verpflichtungswillens (E. 5)?
Sachverhalt
A.- B. était propriétaire par étages de deux appartements,
constituant les lots nos 77 et 78, dans les immeubles de la communauté
des copropriétaires de la PPE X. (ci-après: la Communauté), à Genève.
Le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété
(ci-après: le Règlement), mentionné au Registre foncier, prévoit à son
art. 5 al. 3 que "le cessionnaire [d'une part de copropriété] est tenu
solidairement avec le cédant au paiement des contributions communes des
trois dernières années et de l'année en cours".
Dès 1990, B. a cessé de s'acquitter de ses contributions aux charges
communes. La Communauté a fait inscrire une hypothèque selon l'art. 712i
CC pour les contributions impayées jusqu'au 18 septembre 1991 sur le lot
no 77; celui-ci n'a été grevé d'aucune autre hypothèque depuis lors.
B.- A la suite d'une poursuite en réalisation de gage requise par une
banque, l'appartement constituant le lot no 77 a été vendu aux enchères
forcées le 21 juin 1994.
Le 30 mai 1994, la Communauté avait produit à l'état des charges sa
créance garantie par hypothèque ainsi que son autre créance en paiement
des contributions échues; seule la première a été inscrite à l'état
des charges.
Lors de la vente aux enchères, le préposé, donnant suite à une requête
de la Communauté, a lu aux futurs acquéreurs une lettre de celle-ci
comportant une mise en garde contre les contributions communes impayées
qu'elle entendait faire supporter au nouveau copropriétaire sur la base
de l'art. 5 al. 3 du Règlement; il a précisé que l'office ne se prononçait
pas sur les chances d'une telle démarche contre l'acquéreur.
Sans aucune autre discussion au sujet des contributions communes
arriérées, l'appartement constituant le lot no 77 a été adjugé aux époux L.
C.- Par demande du 16 janvier 1995, la Communauté a saisi le Tribunal
de première instance de Genève d'une demande en paiement de 41'500 fr. avec
intérêts à 5% l'an dès le 21 juin 1994 dirigée contre les époux L. Ceux-ci
ont conclu au rejet de l'action.
Le Tribunal a rejeté la demande par jugement du 30 novembre 1995,
que la Cour de justice du canton de Genève a confirmé sur appel par arrêt
du 13 septembre 1996.
D.- La Communauté a exercé un recours en réforme au Tribunal fédéral
contre cet arrêt; elle a conclu avec dépens principalement à l'admission de
l'action et subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité cantonale
pour administration des preuves utiles. Le Tribunal fédéral a rejeté
le recours.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 3
3.- Il convient d'abord d'examiner si l'art. 5 al. 3 du Règlement
est opposable aux défendeurs en vertu de l'art. 649a CC.
a) Selon l'art. 649a CC, le règlement d'utilisation et d'administration
convenu par les copropriétaires, les mesures administratives prises par
eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont aussi
opposables à l'ayant cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit
réel sur une part de copropriété. Cette disposition vaut tant pour la
copropriété ordinaire que pour la copropriété par étages (ATF 110 Ia 106
consid. 4b); elle est également applicable à celui qui a acquis une part
de copropriété par étages dans une vente aux enchères forcée (MEIER-HAYOZ,
Berner Kommentar, Band VI/1/1, 1981, n. 14 ad art. 649a CC). La règle posée
par l'art. 649a CC ne vaut toutefois que pour le champ d'application propre
du règlement d'administration et d'utilisation, et non pour l'ensemble des
relations entre copropriétaires (ATF 110 Ia 106 consid. 4c; STEINAUER,
Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in: RVJ 1991
p. 285 ss, spéc. p. 306; HUBER, in: RNRF 1966 p. 254). Autrement dit,
les dispositions du règlement ne sont opposables à l'ayant cause d'un
copropriétaire que dans la mesure où elles ont un rapport direct avec
l'administration et l'utilisation communes de la chose (MEIER-HAYOZ/REY,
Berner Kommentar, Band IV/1/5, 1988, n. 84 ad art. 712g CC).
b) Une disposition réglementaire prévoyant, comme en l'espèce, que
l'acquéreur d'une part de copropriété par étages est tenu solidairement
avec l'aliénateur au paiement de contributions communes échues n'a
manifestement aucun rapport direct avec l'administration et l'utilisation
communes de la chose en copropriété. Elle ne vise en effet pas à déterminer
les modalités d'administration ou d'utilisation de la chose entre les
copropriétaires, mais uniquement à instituer en faveur de la communauté une
garantie supplémentaire - par rapport aux sûretés prévues aux art. 712i
et 712k CC - sous la forme d'une responsabilité solidaire du successeur
d'un copropriétaire pour le paiement de contributions communes en rapport
avec l'utilisation de la chose par l'aliénateur (cf. LIVER, Schweizerisches
Privatrecht, Band V/1, 1977, p. 70, selon lequel les contributions échues
sont exclues des obligations personnelles envers la communauté passant
à l'acquéreur en vertu de l'art. 649a CC). Admettre l'opposabilité
d'une telle disposition réglementaire à l'ayant cause d'un propriétaire
d'étages apparaît d'autant moins envisageable que, comme le relèvent avec
pertinence les défendeurs, cela reviendrait à accorder à la communauté,
en cas de réalisation forcée, un privilège injustifiable par rapport aux
créances garanties par gage inscrites à l'état des charges. En effet,
les enchérisseurs devraient nécessairement tenir compte, en enchérissant,
de la dette qu'ils auraient ainsi à payer en sus du prix de vente, de
sorte que celui-ci serait réduit d'autant, au détriment des créanciers
gagistes. Or le législateur a précisément renoncé de manière expresse à
instituer en faveur de la communauté une hypothèque légale valable sans
inscription au registre foncier et de rang préférable à tous les autres
droits inscrits, considérant que rien ne permettrait de justifier un tel
privilège pour les contributions aux frais et charges communs par rapport
aux créances garanties par des gages constitués par contrat (FF 1962 II
1498; cf. ATF 106 II 183 consid. 1). C'est ainsi à bon droit que la cour
cantonale a considéré que l'art. 5 al. 3 du Règlement n'est pas opposable
aux défendeurs.
c) La demanderesse argue que cette solution aboutirait à créer
deux types de propriétaires avec plus ou moins de droits en fonction de
leur mode d'acquisition: les copropriétaires qui ont acquis leur part
lors d'enchères forcées se verraient appliquer une partie seulement
du Règlement, tandis que les autres copropriétaires s'en verraient
opposer l'intégralité. Il n'en est rien. En effet, une disposition telle
que l'art. 5 al. 3 du Règlement, par sa nature même, ne vise pas les
copropriétaires originaires, mais uniquement leurs ayants cause; or elle
est inopposable à ceux-ci, quel que soit le mode d'acquisition de leur
part de copropriété. Il s'ensuit que le Règlement s'applique bien dans
la même mesure à l'ensemble des copropriétaires.
d) La demanderesse allègue également que la solution retenue permet
à l'acquéreur d'échapper au paiement des contributions communes échues
tout en profitant du fonds de rénovation. Cette question ne se poserait
toutefois que si la créance litigieuse portait sur des contributions au
fonds de rénovation - facultatif - au sens de l'art. 712m al. 1 ch. 5 CC,
pour lesquelles la communauté bénéficie au demeurant aussi d'un droit à
l'inscription d'une hypothèque légale selon l'art. 712i CC (STEINAUER,
Les droits réels, t. I, 2e éd., 1990, n. 1355; PATRICK BLOCH, le fonds de
rénovation dans la propriété par étages, thèse de licence Lausanne 1988,
p. 39; PIERRE GIOVANOLA, les obligations réciproques des propriétaires
d'étages et leurs sanctions, thèse de licence Lausanne 1986, p. 30). Or tel
n'est pas le cas selon les constatations de fait de l'autorité cantonale,
qui lient le Tribunal fédéral (art. 63 al. 2 OJ).
e) C'est enfin en vain que la demanderesse avance que la possibilité
d'inclure dans le règlement de copropriété une clause de solidarité
pour les contributions communes n'est pas écartée par la doctrine. En
effet, le seul auteur qu'elle cite se borne en réalité à relever qu'une
telle clause serait avantageuse pour la communauté; il n'examine pas la
question plus avant, pour le motif que la solidarité ne s'impose pas dès
lors que la communauté dispose d'une hypothèque légale (FRIEDRICH, Das
Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer,
2e éd., 1972, § 21 n. 8).
Erwägung 4
4.- a) Il convient dès lors d'examiner si les défendeurs peuvent
néanmoins être tenus de payer la créance litigieuse sur la base des
conditions de la vente aux enchères forcée. En effet, les conditions de
vente arrêtées par l'office (art. 134 al. 1 LP) sont comparables à une
offre au sens des art. 3 ss CO - à laquelle elles ne sauraient toutefois
être assimilées de manière générale (cf. art. 52 ORFI; RS 281.42) -
dans la mesure où elles constituent pour l'adjudicataire la base de
son engagement: s'il enchérit, c'est sur la base de ces conditions;
il ne peut pas refuser tel ou tel paiement que les conditions de vente
prévoiraient clairement en plus du prix d'adjudication, sans qu'il importe
de savoir si cette condition était normale, si la créance était exigible,
si elle était garantie par gage et si, comme telle, elle eût déjà été
couverte par le prix d'adjudication (ATF 60 III 31 consid. 2). Inversement,
l'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer en sus du prix de vente
d'autres paiements que ceux qui sont clairement prévus par les conditions
de vente (art. 49 al. 2 aORFI; cf. la nouvelle teneur, plus précise,
de cette disposition).
b) En l'espèce, les conditions de vente ne mentionnaient pas la
créance litigieuse, dont la Communauté a fait savoir aux défendeurs
lors de la vente aux enchères - à travers la lettre lue par le préposé,
lequel a expressément précisé que l'office ne se prononçait pas sur les
chances d'une telle démarche contre l'acquéreur - qu'elle entendait leur
en réclamer le paiement sur la base de l'art. 5 al. 3 du Règlement. Cette
créance ne figurait pas non plus dans l'état des charges - auquel les
conditions de vente doivent nécessairement se référer (art. 135 al. 1 LP
et art. 45 al. 1 let. a ORFI) - dès lors qu'elle n'était pas garantie par
gage. L'hypothèque prévue par l'art. 712i CC n'a en effet pas le caractère
d'un droit de gage légal direct qui déploie ses effets sans inscription
au registre foncier; elle ne naît au contraire que par son inscription
(ATF 106 II 183 consid. 1). Or, en l'occurrence, la Communauté n'a fait
inscrire une hypothèque selon l'art. 712i CC que pour les charges impayées
jusqu'au 18 septembre 1991 (dont la délégation aux défendeurs était au
demeurant exclue en vertu de l'art. 135 al. 1 dernière phrase LP). Au vu
de ce qui précède, la Communauté ne saurait se fonder sur les conditions
de vente pour réclamer le paiement des contributions communes échues aux
défendeurs; ceux-ci ont enchéri sur la base de conditions de vente qui
ne prévoyaient nullement un tel paiement, et ne peuvent dès lors être
tenus de l'effectuer (art. 49 al. 2 ORFI; ATF 60 III 31 consid. 2).
Au surplus, la demanderesse ne peut être suivie lorsqu'elle prétend
que les contributions échues aux frais et charges communs doivent être
mises à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente,
à l'instar des redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité,
etc.). L'art. 49 al. 1 let. b ORFI, invoqué par la demanderesse, ne vise
en effet que les redevances courantes (en allemand "laufende Abgaben"); il
ne saurait donc être appliqué à des contributions échues, indépendamment
du point de savoir si on peut les assimiler aux redevances pour le gaz,
l'eau ou l'électricité.
Erwägung 5
5.- Il reste par conséquent à examiner si, ainsi que le prétend la
demanderesse, les défendeurs se sont engagés envers elle, lors de la vente,
à répondre solidairement avec l'ancien propriétaire des contributions
communes arriérées. En effet, rien n'empêchait les défendeurs de s'engager
directement envers la Communauté à reprendre cumulativement la dette de
B. en paiement des contributions communes arriérées.
a) La demanderesse relève que le préposé aux enchères a lu aux futurs
acquéreurs la lettre de la Communauté, d'où il résultait clairement que
celle-ci entendait faire supporter les charges communes impayées au nouveau
copropriétaire sur la base de l'art. 5 al. 3 du Règlement; dès lors, en
se portant sans discussion acquéreurs de la part de copropriété en cause,
les défendeurs auraient manifesté tacitement leur volonté de s'engager
solidairement au sens de l'art. 143 al. 1 CO, en acceptant tacitement
l'offre de reprise cumulative de dette contenue dans la lettre de la
Communauté.
Selon l'art. 1er al. 2 C0, la volonté de conclure un contrat peut être
manifestée de manière expresse ou tacite. Une manifestation de volonté
tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence d'un comportement
univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute
(ATF 113 II 522 consid. 5c). Cette restriction découle du principe de la
confiance (KRAMER/SCHMIDLIN, Berner Kommentar, Band VI/1/1, 1986, n. 11
ad art. 1er CO). De manière générale, un comportement purement passif ne
saurait ainsi être tenu pour la manifestation d'une volonté de s'engager,
en particulier pour l'acceptation d'une offre (KRAMER/SCHMIDLIN, op.cit.,
n. 12 ad art. 1er CO et les références; OSER/SCHÖNENBERGER, Zürcher
Kommentar, Band V/1, n. 64 ad art. 1er CO; VON TUHR/PETER, Allgemeiner
Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3e éd., 1989, p. 164).
En l'espèce, l'absence de réaction des défendeurs après la lecture
par le préposé de la lettre de la Communauté peut d'autant moins être
tenue pour l'acceptation d'une offre de reprise cumulative de dette que
les défendeurs ne pouvaient raisonnablement considérer ladite lettre comme
telle. Selon les constatations de l'autorité cantonale, il ne s'agissait
en effet clairement pas d'une offre, mais d'une mise en garde contre les
charges non payées qui ne seraient pas couvertes par la vente et que la
Communauté entendait faire supporter au nouveau copropriétaire selon son
Règlement. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, l'art. 6 CO
ne saurait ainsi trouver application.