BGE 123 III 171
123 III 171
29. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 14 avril 1997 dans la
cause dame G. contre S.I. X. (recours en réforme) Regeste
Beendigung der kantonalen Mietzinskontrolle über ein Mietshaus;
auf die Berechnung der nachfolgenden Mietzinserhöhung anwendbare Methode
und Kriterien.
Die Beendigung der kantonalen Mietzinskontrolle rechtfertigt - als
Ausnahme von der Regel - die Anwendung der absoluten Berechnungsmethode. In
diesem Rahmen sind die bei der Berechnung der finanziellen Belastung
einzubeziehenden Fremdmittel nur in der Höhe der Anlagekosten zu
berücksichtigen, berechnet nach der üblichen Methode, das heisst nach dem
in den zulässigen Grenzen aktualisierten Wert der investierten Eigenmittel
und erhöht um die ursprünglichen Fremdmittel.
Sachverhalt
A.- a) Par contrat du 28 juillet 1986, la S.I. X. a remis à bail à
T. un appartement de quatre pièces sis au septième étage d'un immeuble
dont elle est propriétaire, à Genève. Le bail était conclu pour une durée
de trois ans, soit du 1er août 1986 au 31 juillet 1989; il se renouvelait
tacitement d'année en année. Le loyer annuel, sans les charges, se montait
à 9'252 fr.
Le bail a été repris par dame G. conformément à un avenant signé le
5 septembre 1989.
Par arrêté du 13 juin 1988, le Conseil d'Etat du canton de Genève a
accordé rétroactivement à la S.I. X., pour l'immeuble en question, une
subvention annuelle et une exonération fiscale d'une durée de dix ans,
soit jusqu'au 31 décembre 1991, sur la base d'un coût total de 5'565'000
fr. financé à concurrence de 2'225'000 fr. par des fonds propres et pour le
solde de 3'340'000 fr. par un prêt garanti par une inscription hypothécaire
en premier rang. Le dernier état locatif autorisé a été fixé à 431'256
fr., à partir du 1er décembre 1991, et le loyer de dame G. à 13'020 fr.,
sans les charges, dès la même date.
b) Par avis de majoration de loyer du 23 mars 1994, la S.I. X. a
informé dame G. que le loyer de son appartement se monterait à 16'920
fr. dès le 1er août 1994. La hausse était motivée par la sortie de
l'immeuble du régime HCM (logements destinés à la classe moyenne). La
locataire a contesté cette majoration et la tentative de conciliation
a échoué.
B.- Le 21 juillet 1994, la S.I. X. a ouvert action contre dame
G. en vue de faire constater judiciairement le caractère non abusif de
la majoration de loyer contestée. La défenderesse a conclu au rejet de
la demande.
Par jugement du 12 octobre 1995, le Tribunal des baux et loyers
du canton de Genève a fixé à 16'920 fr. le loyer annuel à payer par
la défenderesse.
Statuant le 20 mai 1996, sur appel de la défenderesse, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement.
C.- La défenderesse a recouru en réforme au Tribunal fédéral, en
concluant à l'annulation de l'arrêt de la Chambre d'appel et au rejet
intégral de la demande.
Le Tribunal fédéral a admis partiellement le recours, dans la mesure
où il était recevable, et réformé l'arrêt attaqué en ce sens que le loyer
annuel à payer par la défenderesse dès le 1er août 1994 a été déclaré
abusif en tant qu'il dépassait 16'223 fr. Pour arriver à ce montant,
le Tribunal fédéral a tenu compte, d'une part, à concurrence de 364'154
fr., des charges hypothécaires calculées au taux de 5,5% sur un capital
de 6'620'985 fr. résultant de l'addition des fonds propres réévalués
(3'280'985 fr.) et des fonds étrangers initiaux (3'340'000 fr.) et,
d'autre part, des charges d'entretien s'élevant à 173'273 fr.; d'où
un état locatif annuel admissible de 537'427 fr. La différence entre
ce montant et le niveau de l'état locatif au moment de la sortie de
l'immeuble du contrôle étatique (431'256 fr.) rendait ainsi admissible
une hausse de loyer de 24,60% et permettait à la demanderesse de réclamer
à la défenderesse un loyer annuel de 16'223 fr. au maximum.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 6
6.- a) En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur
ne devrait invoquer que des critères relatifs, et le juge appliquer
la méthode relative. Exceptionnellement, la jurisprudence admet que
le bailleur se prévale directement d'un facteur absolu et que le juge
applique la méthode absolue pour examiner une majoration unilatérale du
loyer (LACHAT, La pratique récente en matière de loyers, in: Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, n. 38 à 43). La sortie d'un
immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue précisément l'une
des exceptions à ce principe (ATF 117 II 77), justifiée, d'une part,
par le fait que les dispositions relatives à la contestation des loyers
abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation dont le loyer est
soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO) et, d'autre part,
parce que les modalités spécifiques auxquelles obéit la fixation du
loyer par l'autorité administrative compétente ne sont pas de nature à
éveiller chez le locataire la confiance, propre à la méthode relative,
quant au caractère suffisant du dernier loyer payé par lui (arrêt non
publié du 25 janvier 1994, dans la cause 4C.153/1993, consid. 2 in fine,
reproduit in: mietrechtspraxis [mp] 1994, p. 93 ss, 95 in fine).
La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne
procure pas un rendement excessif au bailleur. Dans cette méthode,
c'est le loyer lui-même, sans égard aux stipulations contractuelles,
ni à son évolution dans le temps, qui est contrôlé sur la base de la
situation financière de l'immeuble à un moment donné, tandis que, dans la
méthode relative, il s'agit d'examiner uniquement si une modification du
loyer est compatible avec la volonté exprimée antérieurement par celui
qui la réclame (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 117 II 77 consid. 2
p. 80). L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par
le bailleur. Ce rendement résulte du rapport existant entre les fonds
propres investis dans la chose remise à bail et le loyer après déduction
des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux
empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il
faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le
prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire
le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non
par hypothèque; ATF 117 II 77 consid. 3a/aa, qui traite de la disposition
similaire de l'art. 14 AMSL). Les fonds propres investis par le bailleur
doivent être adaptés au renchérissement, mais leur réévaluation ne saurait
dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble pour les motifs indiqués
dans l'ATF 120 II 100. Lorsque les loyers étaient soumis au contrôle
d'une autorité étatique, cette réévaluation doit être opérée en fonction
du renchérissement enregistré depuis la date d'investissement des fonds
propres, et non pas depuis la date de la sortie du contrôle cantonal (ATF
117 II 77 consid. 3b/aa p. 83). Au demeurant, il n'est pas possible de
substituer au coût de revient partiellement réévalué d'autres valeurs, plus
ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur
fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie (ATF 122 III 257 consid. 3b).
Le montant des fonds propres peut varier avec le temps
(LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 206, n. 5.4). Il
augmente lorsque le bailleur amortit sa dette hypothécaire ou finance
lui-même des travaux à plus-value (ATF 122 III 257 consid. 3a; 117 II
77 consid. 3a/cc). Inversement, il diminue si le bailleur alourdit la
charge hypothécaire de son immeuble (cf. ROHRER, Wie wird die Nettorendite
im Sinne von Art. 269 OR berechnet?, in: MietRecht Aktuell [MRA] 1996,
p. 43 ss, 48, traduit in: Cahiers du bail [CdB] 1996, p. 65 ss, 69; GUT,
Angemessener Ertrag, in: mp 1996, p. 177 ss, 188). Lorsqu'il est nul,
parce que la dette hypothécaire est égale ou supérieure au montant de
l'investissement initial réévalué, le revenu locatif ne pourra plus
servir qu'à couvrir les charges immobilières effectives, faute de fonds
propres. ROHRER est d'avis que le montant de ces charges importe peu,
car la jurisprudence n'impose pas le montant jusqu'à concurrence duquel
le bailleur peut hypothéquer son immeuble et ne prescrit pas davantage à
quelles fins les prêts qui lui ont été consentis doivent être utilisés
(ibid.). On ne saurait lui emboîter le pas. L'auteur indique lui-même
les abus que pourrait générer la solution qu'il préconise et à l'appui de
laquelle il ne cite d'ailleurs aucun précédent. De fait, dans l'hypothèse
où la valeur vénale de l'immeuble aurait fortement augmenté depuis sa
construction ou son achat, le bailleur serait en mesure d'en réaliser la
plus-value aux dépens des locataires en utilisant une partie du crédit
octroyé par la banque sur la base de cette valeur pour acheter un autre
immeuble, tout en faisant assumer par les locataires de l'immeuble grevé
le service de la dette hypothécaire (MRA, cit., p. 48; CdB, cit., p. 70
en haut; dans le même ordre d'idées, cf. l'arrêt de la Cour de cassation
civile neuchâteloise du 18 janvier 1994 publié in: Recueil de jurisprudence
neuchâteloise 1994, p. 55 ss, 56/57 consid. 5 et son résumé in: Droit
du bail 1994, n. 13). La solution préconisée par ROHRER, si elle était
adoptée, reviendrait du reste à entériner, par un chemin détourné, celle
qui consiste à calculer le rendement en fonction de la valeur actuelle
effective de l'immeuble du bailleur et qui a été expressément rejetée
dans l'ATF 122 III 257, précité. En réalité, pour rester dans le droit
fil de la jurisprudence, il convient de limiter les emprunts à prendre en
considération pour le calcul des charges financières au prix de revient
de l'immeuble calculé selon la méthode usuelle, c'est-à-dire à la valeur
réactualisée des fonds propres investis par le bailleur, augmentée des
fonds étrangers initiaux. Demeure réservée l'hypothèse où les emprunts
excédant ce plafond ont servi à financer des prestations supplémentaires
du bailleur, au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF (RS 221.213.11). Si
l'on s'en tient à la limite ainsi fixée, l'affectation des fonds empruntés
importe peu. En effet, du moment que, selon la jurisprudence, le rendement
admissible de l'entier des fonds propres réactualisés doit être fixé en
fonction d'un taux supérieur d'un demi pour cent au taux déterminant pour
les prêts hypothécaires en premier rang (ATF 122 III 257 consid. 3a; 120
II 100 consid. 6b), le bailleur n'a aucun intérêt à réduire la part de
son investissement personnel initial en augmentant sa dette hypothécaire.