BGE 122 II 326
122 II 326
42. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
vom 7. Juni 1996 i.S. Billeter und Mitb. gegen Stadt Dietikon und
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste
Art. 5 Abs. 2 RPG. Materielle Enteignung; Zuweisung von überbautem Land
aus der Industriezone in eine kommunale Freihaltezone (Nichteinzonung).
Grundsätze zur materiellen Enteignung (E. 4).
Ob eine vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes erlassene
Ortsplanung den Anforderungen des RPG genügt, beurteilt sich nicht
parzellen- oder quartierweise (E. 5a und b).
Nutzungsbeschränkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau-
und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG zu einer auf
diesem Gesetz beruhenden Ordnung einstellen, gelten entschädigungsrechtlich
nicht als Auszonungen (E. 5c).
Entschädigungspflichtige Nichteinzonung von Industrie- bzw.
Gewerbeareal, welches im weitgehend überbauten Gebiet liegt (Art. 15
lit. a RPG; E. 6a-c/aa).
Allgemeiner Rahmen für die Festsetzung einer Entschädigung aus
materieller Enteignung (E. 6c/bb und d).
Sachverhalt
A.- Ernst Billeter ist Eigentümer des Grundstücks Kat.Nr. 6156 im
Gebiet Schönenwerd/Brunau in Dietikon. Die östlich daran angrenzende
Parzelle Kat.Nr. 9265 gehört Edgar Stampfli. Die beiden Grundstücke
liegen in spitzem Winkel eingeklemmt zwischen der Limmat und dem
vierspurigen SBB-Trassee. Sie sind seit langem überbaut: die Parzelle
6156 mit einem Wohnhaus, einer Schopfbaute mit Autounterstand und vier
weiteren Schopfbauten; die Parzelle 9265 mit einem Wohn-/Geschäftshaus,
einem Werkstatt/Lagergebäude, einem Gartenhaus, einem Magazingebäude
sowie einem offenen Autounterstand. Die beiden Grundstücke waren durch
einen mit Barrieren gesicherten Bahnübergang mit der parallel zur Bahn
verlaufenden Zürcherstrasse verbunden. Im Zuge des Ausbaus des Bahntrassees
auf vier Spuren wurde dieser Bahnübergang aufgehoben; seither erfolgt
die strassenmässige Erschliessung der beiden Parzellen über die rund 300
m östlich davon liegende Strassenbrücke (Schönenwerdstrasse). Die SBB
planen im Gebiet Schönenwerd eine S-Bahn-Station (Station "Glanzenberg").
Gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 11. September 1969
(BauO) lagen die beiden Grundstücke in der Industriezone J1. Sie wurden
durch die vom Gemeinderat am 19. März 1987 verabschiedete neue Bau-
und Zonenordnung (BZO) der kommunalen Freihaltezone (FB = Festplatz,
Rastplatz) zugewiesen. Der Regierungsrat des Kantons Zürich genehmigte
die BZO am 27. Januar 1988.
Mit Eingaben vom 5. Juli 1991 liessen die beiden Grundeigentümer
Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung anmelden. In der
Folge verpflichtete die Schätzungskommission I die Stadt Dietikon am
7. Dezember 1993 unter Vorbehalt des genauen Nachmasses zur Zahlung von
Enteignungsentschädigungen, jeweils zuzüglich Zins ab 5. Juli 1991.
Demgegenüber stellte das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am
24. November 1995 fest, dass die Zuweisung der Grundstücke Kat.Nrn. 6156
und 9265 zur kommunalen Freihaltezone keine materielle Enteignung bewirkt
habe. Das Bundesgericht heisst die dagegen von Ernst Billeter und Edgar
Stampfli erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde gut.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 4
4.- a) Ob Planungen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer
Enteignung gleichkommen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
(zuletzt BGE 121 II 417 sowie zum folgenden ausführlich BGE 119 Ib 124
E. 2) im Lichte der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts gemäss
Vorlage vom 15. August 1967 (BBl 1967 II 133 ff.), die am 14. September
1969 zur Annahme der Art. 22ter und 22quater BV durch Volk und Stände
führte, zu beurteilen. Danach wurden die Kantone verpflichtet, nach
den bundesrechtlichen Grundsätzen eine der zweckmässigen Nutzung des
Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes dienende Raumplanung
zu schaffen. Ein zentrales Anliegen dieser Neuordnung des Bodenrechts
bildet die Festlegung der zulässigen Nutzung des Bodens in Beachtung des
Gebotes der haushälterischen Nutzung (Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700])
durch Nutzungspläne (BBl 1967 II 139 f., 141; WALTER HALLER/PETER KARLEN,
Raumplanungs- und Baurecht, 2. Aufl., Zürich 1992, S. 20 f., 35 ff.; LEO
SCHÜRMANN/PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht; 3.
Aufl., Bern 1995, S. 49 ff.; MARTIN LENDI/HANS ELSASSER, Raumplanung in
der Schweiz, 3. Aufl., Zürich 1991, S. 95, 188, 210, 226 f.).
Die Nutzungspläne haben vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen
zu unterscheiden (Art. 14 RPG). Diese Anordnung des Raumplanungsgesetzes
knüpft an die vom Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer gegen
Verunreinigung vom 8. Oktober 1971 (AS 1972 I 950 ff.; ersetzt seit
1. November 1992 durch das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer
vom 24. Januar 1991 [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]) und vom
Bundesbeschluss vom 17. März 1972 über dringliche Massnahmen auf dem
Gebiete der Raumplanung (BMR; AS 1972 I 644 ff.) geschaffene Ordnung
an (BGE 105 Ia 336 E. 3c und d). Das für die Überbauung bestimmte
Land ist in Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG in
Bauzonen einzuweisen. Das ausserhalb der Bauzonen gelegene Areal ist
Landwirtschaftszonen (Art. 16 RPG), allenfalls Schutzzonen (Art. 17 RPG)
oder kantonalen Spezialzonen zuzuteilen, soweit es nicht als Wald nach der
Forstgesetzgebung des Bundes geschützt ist (Art. 18 RPG). Die Festsetzung
dieser Zonen in Erfüllung des Raumplanungsauftrages (Art. 22quater BV),
welcher namentlich die Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet
verlangt (vgl. Art. 24 RPG; BBl 1967 II 139 f.), ist Ausgestaltung der
verfassungsrechtlichen Eigentumsordnung und damit Konkretisierung der
verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrechte (Art. 22ter BV), wie dies
das Bundesgericht bereits in BGE 105 Ia 336 E. 3c erkannte (GEORG MÜLLER,
Privateigentum heute, ZSR 100/1981 II S. 65, 87 ff.; RICCARDO JAGMETTI
in Kommentar BV, Art. 22quater, Rz. 86). Die Zuweisung von Land in
eine Nichtbauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen
Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen
Anforderungen entspricht, ist deshalb als Anwendungsfall der in der Regel
entschädigungslos zulässigen Inhaltsbestimmung des Grundeigentums zu
betrachten (BGE 118 Ib 40 E. 2a; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober
1991, publiziert in ZBl. 93/1992 S. 374 f.; ENRICO RIVA, Hauptfragen der
materiellen Enteignung, Bern, 1990, S. 178).
b) Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis
im Sinne des Tatbestandes der materiellen Enteignung kann in Beachtung
der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts (vorstehende E. 4a;
vgl. GEORG MÜLLER in Kommentar BV, Art. 22ter, Rz. 51; THOMAS PFISTERER,
Entschädigungspflichtige raumplanerische Massnahmen, BVR 1990 S. 29
ff.) zum vornherein nur gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der
Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen
soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung
zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Dies trifft zu,
wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der unter anderem die
Bauzonen in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen
trennt. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet
und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren
benötigt und erschlossen wird (Art. 15 und 19 RPG; Art. 5 des Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 [WEG; SR 843];
BGE 118 Ib 42 E. 2c; Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Oktober 1991,
ZBl. 93/1992 S. 375).
c) Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen
Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen
Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen,
so liegt gemäss der von der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur
Klarstellung der Rechtslage befolgten Terminologie in Anwendung der
Raumplanungsgesetzgebung eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann,
wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision
des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten (BGE
119 Ib 124 E. 2c). Von einer Auszonung spricht man dagegen, wenn eine
Parzelle, die entsprechend den Grundsätzen des revidierten Bodenrechts
bereits förmlich der Bauzone zugewiesen worden war, planungsrechtlich mit
einem Bauverbot belegt wird (vgl. BGE 121 II 417 E. 3e). Eine teilweise
Beschränkung solcher Überbauungsmöglichkeiten wird als Herabzonung
bezeichnet.
Erwägung 5
5.- a) Anders als die Vorinstanz sind die Beschwerdeführer der Meinung,
es liege hier ein geradezu klassischer Auszonungsfall vor, weil die BauO
jedenfalls hinsichtlich der Industriezone auch im Beurteilungszeitpunkt
als bundesrechtskonforme Ordnung hätte gelten müssen. Die beiden Parzellen
würden seit langem baulich genutzt und gehörten zum weitgehend überbauten
Gebiet; ferner seien sie auch für Neubauten in der Industriezone (zum
Beispiel Lagerhäuser) zumindest grob erschlossen. Ein Baugesuch zur Neu-
oder zusätzlichen Überbauung der Grundstücke hätte vor dem massgeblichen
Stichtag bewilligt werden müssen. Wo nach dem üblichen Lauf der Dinge die
Realisierung von Überbauungsmöglichkeiten vor dem massgeblichen Stichtag
habe erwartet werden dürfen, laufe die Einweisung von Grundstücken in
die Freihaltezone auf eine Auszonung hinaus.
b) Einer solchen sektoriellen Betrachtungsweise kann - wie das
Bundesgericht jüngst entschieden hat (BGE 121 II 417 E. 3c-e) - nicht
gefolgt werden. Ob eine altrechtliche, vor Inkrafttreten des RPG erlassene
Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügte, beurteilt sich
nicht parzellen- oder quartierweise. Die Nutzungsplanung einer Gemeinde
muss als Ganzes den Anforderungen des RPG genügen. Die Zweckmässigkeit
einer Zonenplanänderung für einen Teil des Gemeindegebiets kann nicht ohne
Berücksichtigung des planerischen Gesamtkonzepts für die ganze Gemeinde und
nicht ohne Überprüfung des planerischen Schicksals vergleichbarer Gebiete
beurteilt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 4. Juni 1993 in ZBl.
95/1994 S. 140, E. 7b).
aa) Die Nutzungsordnung der Stadt Dietikon aus dem Jahre 1969 entsprach
als Ganzes nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes. So wies sie
keine strikte Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet auf, da aus ihrer Optik
unter gewissen Voraussetzungen auch Bauten im "Übrigen Gemeindegebiet"
möglich waren, wie die Vorinstanz insoweit zu Recht festgehalten
hat. Deshalb handelt es sich bei der Bau- und Zonenordnung von 1987/88
um die erste raumplanerische Grundordnung im Sinne von Art. 22quater
BV und des RPG, auch wenn sich damit für einzelne Grundstücke oder
einzelne Gebiete nichts geändert hat. Dass das Verwaltungsgericht bei
dieser Sachlage die Belegung der beiden hier interessierenden Parzellen
mit einem weitgehenden Bauverbot nicht als Auszonung, sondern nach den
für eine Nichteinzonung geltenden Grundsätzen behandelt hat, ist deshalb
nicht zu beanstanden (vgl. auch BGE 117 Ib 4 E. 3c mit Hinweisen).
bb) Den Beschwerdeführern kann auch darin nicht gefolgt werden, dass
von einer Auszonung zu sprechen sei, weil sich das betroffene Land im
massgebenden Zeitpunkt im weitgehend überbauten Gebiet befunden und zu
einer vorläufigen Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG gehört haben
soll. Zum einen mag hier noch offenbleiben, ob die beiden Parzellen zum
weitgehend überbauten Gebiet zählen (vgl. aber E. 6c/aa hienach). Zum
andern ergibt sich aus der jüngst bestätigten Rechtsprechung (BGE 121
II 417 E. 3e), dass seit dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes
nur noch das nach den Grundsätzen ebendieses Gesetzes rechtskräftig in
Bauzonen eingezonte Land als (definitives) Bauland zu betrachten ist
(BGE 116 Ib 379 E. 5b). Provisorische Baugebiete können, selbst wenn sie
materiell den Anforderungen des RPG entsprechen, nicht als Bauzonen im
Sinne des Bundesrechts gelten, weil sie nicht in einem den demokratischen
Anforderungen genügenden Verfahren (Art. 4 Abs. 2 RPG) und von dem für
die Nutzungsplanung zuständigen Planungsträger beschlossen worden sind
(vgl. BGE 116 Ib 379 E. 5b in fine; 114 Ib 305 E. 5c/ff). Auch wenn sich
Land im weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG und
damit in einer vorläufigen Bauzone befindet, bedeutet dies noch nicht, dass
es zwingend einer definitiven Bauzone zugeschlagen werden müsste. Besondere
Gründe, wie etwa eine spezielle Lage, die Topographie, die Beschaffenheit
des Bodens oder die Schutzwürdigkeit des Orts- oder Landschaftsbildes
sowie andere öffentliche Interessen (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) können es als
geboten erscheinen lassen oder es zumindest rechtfertigen, dass bei der
definitiven, demokratisch abgestützten Nutzungsplanung von der Zuweisung
zu einer Zone für private Bauten abgesehen wird.
c) Demnach erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet,
und es ist über den vorliegenden Fall hinaus verdeutlichend festzuhalten:
Nutzungsbeschränkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und
Zonenordnung aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des RPG zu einer auf diesem
Gesetz beruhenden Ordnung einstellen, gelten entschädigungsrechtlich nicht
als Auszonungen. Vielmehr ist in solchen Fällen die Entschädigungsfrage
nach den für eine Nichteinzonung geltenden Grundsätzen zu beurteilen,
weil erstmals im bundesrechtlich vorgesehenen Verfahren von dem für die
Nutzungsplanung zuständigen Organ nach den Grundsätzen des RPG über die
Zuweisung des Grundstücks zu einer Bauzone entschieden wurde (anderer
Meinung Karl Spühler, Aktuelle Rechtsfragen zum zürcherischen Bau- und
Planungsrecht, ZBl. 94/1993 S. 110).
Wollte man es anders halten, so hiesse das, den Planungsbehörden
die erstmalige Umsetzung der verfassungsrechtlichen und
raumplanungsgesetzlichen Grundsätze zu verunmöglichen oder über
Gebühr zu erschweren. Denn es bestünde allemal die Gefahr, dass sich
die Planungsbehörden gegebenenfalls von Entschädigungs- statt von
Raumordnungsgesichtspunkten leiten liessen. Werden hingegen in diesem
Planungsstadium Beschränkungen bisheriger ("vor-raumplanungsrechtlicher")
Nutzungsmöglichkeiten durchwegs als Nichteinzonungsfälle betrachtet,
so öffnet dies den Weg, um auch entschädigungsrechtlich sachgerecht
differenzierende Lösungen zu finden (vgl. E. 6c und d hienach). Und um
der Klarheit willen muss beigefügt werden, dass gleich vorzugehen ist,
wenn eine Bau- und Zonenordnung zwar in zeitlicher Hinsicht unter der
Herrschaft des RPG in Kraft getreten ist, ohne aber materiell auf die
bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet zu sein.
Erwägung 6
6.- a) Erste Voraussetzung zur Überbauung einer Parzelle und damit zu
deren Baulandqualität bildet die Zugehörigkeit zu einer Bauzone, welche
den sich aus der Neuordnung des Bodenrechts ergebenden Anforderungen
entspricht. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf
Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes
oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der
rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist.
Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung
einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen
und gesetzlichen Anforderungen entspricht, löst grundsätzlich keine
Entschädigungspflicht aus. Sie trifft nur ausnahmsweise den Eigentümer
enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes
Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen
Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung
und Überbauung seines Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat
(so schon BGE 105 Ia 338 E. 3d), wobei diese Voraussetzungen in der
Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Unabhängig davon können weitere
besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein,
dass ein Grundstück hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot
kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im
weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Erscheint
nach den Umständen eine Einzonung als geboten, so durfte der Eigentümer am
massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener
Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen. Trifft dies zu,
muss von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen
werden (BGE 121 II 417 E. 4b).
b) Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid davon aus,
die vorhandene Erschliessung der beiden im GKP gelegenen Parzellen sei
in erster Linie mit Bezug auf die Zufahrt und die Wasserversorgung für
eine Nutzung als Industrieland ungenügend. Insbesondere hätte für die
Strassenerschliessung ein Quartierplan erstellt werden müssen, um so mehr,
als eine isolierte Betrachtung der beiden Eckparzellen ohne das übrige Land
bis mindestens hin zur Schönenwerdbrücke keinen Sinn mache. Damit hätten
es die Beschwerdeführer aber nicht in der Hand gehabt, in eigenen Rechten
ihre Parzellen nach den Vorschriften der Industriezone neu zu überbauen.
Es erscheint aufgrund der bei den Akten liegenden Pläne ohne
weiteres als zutreffend, dass das bestehende, 4 Meter breite,
trottoirlose, geteerte Strassenstück zwischen der Schönenwerdbrücke
und der Grenze der beiden hier interessierenden Parzellen für deren
Nutzung als Industrieland ungenügend gewesen wäre. Gerade auch die von
den Beschwerdeführern angesprochene Nutzung ihrer gesamthaft knapp 8000
m2 messenden Grundstücke für Lagerhausbauten würde einen entsprechenden
Lastwagenverkehr auslösen; ein Ausbau der Strasse wäre unumgänglich
gewesen. Wegen der bestehenden Eigentumsverhältnisse im auszubauenden
Bereich wären die Beschwerdeführer insoweit nicht um eine Quartierplanung
herumgekommen. Mit Grund hat das Verwaltungsgericht daher angenommen,
die Beschwerdeführer hätten am Stichtag ihre Grundstücke nicht in eigenen
Rechten für eine Industrienutzung strassenmässig erschliessen können.
Dieser Umstand allein genügt, um ein Einzonungsgebot in die Industriezone
zu verneinen und insoweit eine materielle Enteignung auszuschliessen.
c) Freilich heisst dies nicht, dass auch unter keinem anderen
Gesichtspunkt ein Einzonungsanspruch im oben dargelegten Sinn (E. 6a)
bestanden hat.
aa) Die beiden Parzellen sind seit Jahrzehnten durch Wohn/Gewerbebauten
(extensiv) genutzt. Bis zum Ausbau des unmittelbar angrenzenden
Bahntrassees auf vier Spuren waren sie durch einen Bahnübergang mit
dem südlich der Bahn und der Zürcherstrasse gelegenen und ebenfalls
seit langem überbauten Gebiet direkt verbunden; es bestand insoweit
ein Siedlungszusammenhang. Seit der Aufhebung des Bahnübergangs
stellt die unter anderem gerade auch zu diesem Zweck errichtete
Schönenwerd-Strassenbrücke die Verbindung mit den überbauten
Gebieten südlich von Bahn und Strasse sicher. Die Parzellen gehören
unbestrittenermassen zum GKP und hängen in bezug auf die Wasser- und
Stromversorgung an den gleichen (Basis-)Leitungssystemen wie das überbaute
Gebiet südlich von Bahn und Strasse. Bei dieser Sachlage und der gebotenen
gebietsbezogenen Betrachtungsweise muss entgegen der Auffassung des
Verwaltungsgerichts die Zugehörigkeit der beiden Parzellen zum weitgehend
überbauten Gebiet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG bejaht werden. Es ist in
diesem Punkt eine gewisse Ähnlichkeit mit dem in BGE 115 Ia 333 beurteilten
Fall der "Giessen-Halbinsel" (Gemeinde Wädenswil) zu erkennen.
An dieser Sichtweise tut kein Abbruch, dass das übrige Terrain zwischen
Limmat und Bahn östlich der beiden Parzellen Nrn. 6156 und 9265 im Licht
von Art. 15 lit. a RPG anders qualifiziert werden müsste, wiewohl es
in der gleichen, durch den Fluss und die Verkehrsträger Bahn/Strasse
begrenzten Geländekammer liegt. Dieses Terrain ist - abgesehen von zwei
Wasserpumpwerken - unüberbaut und in weit überwiegendem Ausmass mit einer
Gewässerschutzzone belegt; sodann stockt darauf teilweise Wald. Dieses Land
lässt sich daher nicht mit den seit Jahrzehnten wohn- und gewerbebaulich
genutzten Parzellen der Beschwerdeführer vergleichen. Nur bei diesen
stellte sich am hier massgebenden Stichtag das Problem, der bestehenden
Baunutzung und dem Umstand, dass die Grundstücke zum weitgehend überbauten
Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a RPG zählen, zonenplanerisch gerecht
zu werden.
bb) Wird hier aufgrund der vorstehenden Ausführungen (E. 6c/aa)
ein grundsätzliches Einzonungsgebot bejaht, so fragt sich im Rahmen
des Verfahrens um Entschädigung wegen materieller Enteignung, mit
welcher Zonierung die Eigentümer am Stichtag hätten rechnen dürfen. Der
Enteignungsrichter hat aus der Retrospektive darauf eine Antwort zu
geben. Ohne eine solche (hypothetische) planungsrechtliche Festlegung
kann nicht sachgerecht geprüft werden, ob eine Enteignungsentschädigung
geschuldet sei und wie hoch sie gegebenenfalls ausfalle. Diese
Entschädigung bemisst sich nach der Wertdifferenz der Nutzungsmöglichkeiten
zwischen der hypothetischen Zonierung und der eingriffsauslösenden
tatsächlichen Zonenzuordnung am Stichtag. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass in aller Regel der Einbezug eines unüberbauten Grundstücks in eine
Bauzone dessen Wert erhöht. Das gilt auch dann, wenn ein baulich extensiv
genutztes Grundstück aus einer Nichtbauzone förmlich eingezont wird und
damit neue bauliche Nutzungsmöglichkeiten einhergehen. Vermutungsweise
nicht wertsteigernd wirkt sich die Zuweisung überbauten Landes in eine
Nichtbauzone aus.
d) Im vorliegenden Fall bewirkt die Zuordnung zur Freihaltezone FB
ein weitgehendes Bauverbot. Für private Bauten ausserhalb des Zonenzwecks
gilt Art. 24 RPG (vgl. Art. 1 Ziff. 2 BZO in Verbindung mit §§ 62 und
40 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom
7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz, PBG]). Inwieweit für die
bestehenden Bauten gestützt auf Art. 24 Abs. 2 RPG in Verbindung mit §
357 PBG angesichts von § 40 Abs. 2 PBG unter den vorliegenden Umständen
der Bestandesschutz greift, muss abgeklärt werden; erst dann lässt
sich der eine Eckwert für die Bemessung der Enteignungsentschädigung
(Verkehrswert der Grundstücke am Stichtag) zuverlässig bestimmen. Der
andere Eckwert hängt wie gesagt von der hypothetischen Zonenzuordnung der
beiden Grundstücke ab. Man wird sich dabei nicht nur an den allgemeinen
Planungsgrundsätzen (Art. 1 und 3 RPG), sondern hier speziell auch an der
bisherigen wohn- und gewerbebaulichen Nutzung, an den Bauten jenseits
des Bahntrassees und an den bestehenden Erschliessungsverhältnissen zu
orientieren haben. Am ehesten fällt wohl eine WG-3-Zone in Betracht,
wobei auch denkbar erscheint, mittels eines kommunalen Gestaltungsplans
im Hinblick auf die spezielle Formung und Lage der Grundstücke deren
hypothetische Nutzungsmöglichkeiten sachgerecht zu modifizieren.
e) Das Verwaltungsgericht hat sich aus seiner Sicht (Verneinung der
materiellen Enteignung) nicht zur Entschädigungshöhe aussprechen müssen. Es
ist nicht Sache des Bundesgerichts, vor der letzten kantonalen Instanz über
das Quantitativ der Entschädigung zu befinden. Dies um so weniger, als die
Vorinstanz hier auch planerische Annahmen zu treffen hat und ihr insoweit
ein gewisser Ermessensspielraum zusteht. Die Angelegenheit ist daher in
Gutheissung der Beschwerde und unter Aufhebung des angefochtenen Urteils
an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese im Sinne der vorstehenden
Erwägungen neu entscheide (Art. 114 Abs. 2 OG).