BGE 122 III 287
122 III 287
51. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 14. Mai 1996
i.S. W. AG gegen Bodenrechtskommission und Regierungsrat des Kantons
Obwalden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Bewilligung eines Tausches von landwirtschaftlichen Grundstücken
unter Nichtselbstbewirtschaftern; wichtiger Grund; Verweigerungsgründe
(Art. 63 und 64 Abs. 1 BGBB).
Unter den Begriff des wichtigen Grundes als Ausnahme zum Prinzip der
Selbstbewirtschaftung fallen nicht nur die in Art. 64 Abs. 1 lit. a-f
BGBB aufgezählten Sondertatbestände. Beim wichtigen Grund dieser
Bestimmung handelt es sich vielmehr um einen unbestimmten Rechtsbegriff,
der unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles konkretisiert
werden muss; dabei ist auf die agrarpolitische Zielsetzung des BGBB
zurückzugreifen. Unter die bewusst offen gewählte Formulierung des
wichtigen Grundes fallen Umstände, die in der Person des oder der Erwerber
liegen. Doch gilt es auch andere Umstände zu berücksichtigen, sofern sie
nur auf der Linie der gesetzgeberischen Zielvorstellung sind (E. 3a-d).
Liegt ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BGBB vor, so ist
zu prüfen, ob das Tauschgeschäft allenfalls gestützt auf Art. 63 lit. b
(übersetzter Preis) oder lit. c BGBB (Güteraufkauf) verweigert werden muss
(E. 3e).
Sachverhalt
A.- Am 3. März 1995 ersuchte die W. AG bei der Bodenrechtskommission
des Kantons Obwalden um Bewilligung des Tausches der ihr gehörenden
Parzelle 1., in Y., gegen die Parzelle 2., welche im Eigentum der
Korporation Y. steht. Diesem Gesuch gab die Bodenrechtskommission mit
Beschluss vom 10. April 1995 nicht statt. Eine von der W. AG und der
Korporation Y. dagegen eingereichte Beschwerde wies der Regierungsrat
des Kantons Obwalden am 19. September 1995 ab.
B.- Die W. AG gelangt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das
Bundesgericht und beantragt, den Beschluss des Regierungsrates vom
19. September 1995 und den Beschluss der Bodenrechtskommission vom
10. April 1995 aufzuheben; ferner sei festzustellen, dass gestützt auf
Art. 64 BGBB die Bewilligung zum Tausch der Parzelle 2. gegen die Parzelle
1. zu erteilen sei. Weiter stellt sie den Antrag, die Bodenrechtskommission
zu beauftragen, den Erwerbspreis gemäss Art. 66 BGBB zu prüfen und
allenfalls zu genehmigen.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut und weist die Angelegenheit
zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück,
Auszug aus den Erwägungen:
aus folgender Erwägung:
Erwägung 3
3.- a) Vorliegend steht fest, dass zwei Nichtselbstbewirtschafter
Grundstücke tauschen wollen. Nichtselbstbewirtschafter können auf dem
freien Markt landwirtschaftliche Grundstücke nur erwerben, wenn der Erwerb
entweder nicht bewilligungspflichtig ist oder eine Ausnahmebewilligung
von der Anforderung der Selbstbewirtschaftung erteilt werden
kann. Gegenstand des geplanten Tausches sind zwei Grundstücke, welche für
die landwirtschaftliche Nutzung geeignet sind, weshalb deren Erwerb der
Bewilligungspflicht unterliegt (Art. 61 i.V.m. Art. 6 des Bundesgesetzes
über das bäuerliche Bodenrecht BGBB; SR 211.412.11). Als Eigentumserwerb
gilt die Eigentumsübertragung und jedes andere Rechtsgeschäft, das
wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt, mithin auch
der Tausch (MÜLLER, Übersicht, öffentlichrechtliche Beschränkungen des
Grundstückverkehrs und Pfandbelastungsgrenze des neuen Bundesgesetzes über
das bäuerliche Bodenrecht, in: ZBGR 74/1993, S. 168 f.; STALDER in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, N. 15 zu Art. 61 BGBB
[nachstehend: Kommentar zum BGBB]). Für den hier geplanten Tausch bedarf
es demnach einer Ausnahmebewilligung. Unter welchen Voraussetzungen eine
solche erteilt werden kann, ist in Art. 64 Abs. 1 BGBB bestimmt. Diese
Vorschrift enthält einerseits einen nicht abschliessenden Katalog von
Ausnahmetatbeständen (lit. a-f) und anderseits eine generalklauselartige
Formulierung ("wichtiger Grund").
Auf den vorliegenden Fall trifft keiner der in lit. a-f aufgezählten
Sondertatbestände zu, weshalb einzig zu prüfen ist, ob der geplante
Tausch unter dem Gesichtswinkel des wichtigen Grundes bewilligt werden
kann. Was darunter zu verstehen ist, wird in Art. 64 Abs. 1 BGBB nicht
näher ausgeführt. Es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff,
der unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles konkretisiert
werden muss. Dabei ist auf die agrarpolitische Zielsetzung des BGBB
zurückzugreifen, ist es doch Ziel der Bewilligungspflicht, durch
Überprüfung des Verpflichtungsgeschäftes sicherzustellen, dass die von den
Parteien beabsichtigte Eigentumsübertragung bzw. ein ihr wirtschaftlich
gleichkommendes Rechtsgeschäft mit den Zielsetzungen des bäuerlichen
Bodenrechts in Einklang steht (STALDER, aaO, N. 8 der Vorbemerkungen zu
Art. 61-69 BGBB).
b) Hauptzweck der Revision des bäuerlichen Bodenrechts bildet
die Stärkung der Stellung des Selbstbewirtschafters beim Erwerb von
landwirtschaftlichem Boden in Gestalt von landwirtschaftlichen Gewerben
oder Grundstücken. Beim Eigentumsübergang soll der Selbstbewirtschafter
privilegiert werden; zu seinem Schutz wurde ein Bewilligungsverfahren
geschaffen, welches für ihn den Zugang zu landwirtschaftlichem Boden zu
erleichtern hat (Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht,
BBl 1988 III 1035 ff.; ZIMMERLI, Das neue bäuerliche Bodenrecht - Die
Grundzüge der Gesetzesrevision, in: ZBGR 74/1993 S. 143 f. und S. 150;
PFÄFFLI, Die praktischen Auswirkungen im neuen bäuerlichen Bodenrecht,
in: ZBGR 74/1993 S. 180). Freilich konnte und wollte der Gesetzgeber das
Prinzip des Selbstbewirtschafters nicht ausnahmslos durchführen, zumal
nicht beabsichtigt war, ein Erwerbsmonopol für Selbstbewirtschafter zu
schaffen. Aus politischen und verfassungsrechtlichen Überlegungen durfte
das bäuerliche Bodenrecht nicht zu einem ausschliesslichen Standesrecht
für Landwirte werden (ZIMMERLI, aaO, S. 150; STALDER, Der Erwerb von
landwirtschaftlichem Boden durch den Nichtbewirtschafter, in: Blätter für
Agrarrecht 29/1995 S. 52). Entsprechend mussten Ausnahmen vom Prinzip des
Selbstbewirtschafters zugelassen werden, soweit sich solche als sachlich
gerechtfertigt erwiesen.
Vor dem Hintergrund dieser gesetzgeberischen Konzeption stellt
sich vorweg die Frage, ob Fälle der vorliegenden Art nicht schon
aus grundsätzlichen Überlegungen unter die erwähnte Ausnahmeregelung
fallen. Wenn nämlich zwei Nichtselbstbewirtschafter in derselben Ortschaft
gelegene landwirtschaftliche Grundstücke austauschen, so bewirkt dieser
Vorgang keine Änderung in bezug auf Bestand und Umfang von Boden,
der Selbstbewirtschaftern gehört, und von Land, das andere Personen
besitzen. Insbesondere führt ein derartiger Eigentumsübergang zu keiner
Benachteiligung von Selbstbewirtschaftern und gehört deshalb nicht zu den
aus der Sicht des Gesetzgebers unerwünschten Rechtsgeschäften. Insoweit
wird ein Tauschgeschäft, wie es hier zur Diskussion steht, von der
agrarpolitischen Zielsetzung des BGBB, Selbstbewirtschafter beim Erwerb
von landwirtschaftlichem Boden zu privilegieren, nicht erfasst. Dies führt
zur Frage, ob vorliegend nicht schon aus dieser Sicht das Erfordernis
des wichtigen Grundes erfüllt ist. Diese Frage braucht indessen nicht
endgültig entschieden zu werden, wenn sich zeigt, dass das Vorhandensein
eines wichtigen Grundes noch aus andern Überlegungen bejaht werden kann.
c) Im vorliegenden Fall will die Beschwerdeführerin ein
landwirtschaftlich nutzbares Grundstück von rund 23'000 m2 tauschweise
an die Korporation Y. abtreten gegen Übernahme einer Parzelle von rund
7'600 m2. Die Korporation erwirbt also beim Zustandekommen des Tausches
ein Grundstück mit einer dreimal grösseren Fläche als jenes, das sie
im Gegenzug an die Beschwerdeführerin abgibt. Es ist davon auszugehen,
dass die Korporation das neu erworbene Grundstück ebenfalls wieder der
landwirtschaftlichen Nutzung zuführen wird. Dafür spricht einerseits ihr
Schreiben vom 4. Januar 1995 an die Beschwerdeführerin, worin verlangt
wird, dass diese das zum Abtausch vorgesehene Grundstück mit Strassen so
zu erschliessen habe, dass die landwirtschaftliche Nutzung ermöglicht
werde. Im weiteren haben die Beschwerdeführerin und die Korporation im
kantonalen Beschwerdeverfahren geltend gemacht, dass die Korporation ihr
Land parzellenweise an die Korporationsbürger verpachte. Dies ist weder
durch das Schreiben der Korporation vom 7. Juli 1995 widerlegt noch vom
Regierungsrat als unzutreffend bezeichnet worden. Im Endergebnis führt
der geplante Tausch also dazu, dass die Korporation drei mal mehr Land
erhält als bisher, wobei anzunehmen ist, dass dieses Land, weil in der
Landwirtschaftszone gelegen, auf Dauer oder jedenfalls auf längere Zeit
hinaus landwirtschaftlich genutzt werden wird.
Ob die Korporation Y. Selbstbewirtschafterin ist, steht dahin. Eine
juristische Person kann zwar Selbstbewirtschafterin sein, wenn ihre
Mitglieder oder Gesellschafter sich in wesentlichem Umfang auf dem
Grundstück betätigen, d.h. den Boden bearbeiten (BGE 115 II 181 E. 2b,
S. 185; ZIMMERLI, aaO, S. 147 und 150). Ob dies hier zutrifft, kann
aufgrund der derzeitigen Aktenlage nicht entschieden werden. Indessen ist
davon auszugehen, dass die Korporation das tauschweise erworbene Land
selbstbewirtschaftenden Korporationsmitgliedern zur Nutzung überlassen
werde. Anteile an Nutzungsrechten von Allmenden, die im Eigentum einer
Korporation stehen, gelten als landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne
des BGBB, auch wenn sie nicht als selbständige Rechte im Grundbuch
eingetragen sind (Art. 6 Abs. 2 BGBB; vgl. HOFER in: Kommentar zum BGBB,
N. 3 zu Art. 6 BGBB).
Gesamthaft bewirkt der geplante Tausch für die Korporation, dass
sie einen erheblichen Zuwachs an landwirtschaftlichem Boden erhält,
der letztlich Selbstbewirtschaftern zur Verfügung steht. Dies steht
nicht im Gegensatz zur agrarpolitischen Zielsetzung des BGBB. Aus
dieser Sicht kann im angestrebten Eigentumswechsel kein unerwünschter
Erwerb von landwirtschaftlichem Boden erblickt werden, der durch das
Bewilligungsverfahren verhindert werden müsste.
d) Das Grundstück, welches die Beschwerdeführerin tauschweise
erwerben möchte, ist Bauerwartungsland. Dass mit einer gelegentlichen
Umzonung dieser Parzelle in die Bauzone zu rechnen ist, gibt die
Beschwerdeführerin selbst zu. Der Regierungsrat hat die Bewilligung für
den geplanten Tausch auch deshalb verweigert, weil bei der angestrebten
Arrondierung nichtlandwirtschaftliche Motive im Vordergrund stünden und
deshalb das geplante Rechtsgeschäft den Zielsetzungen des bäuerlichen
Bodenrechts widerspräche. Zu prüfen ist deshalb, ob die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung allenfalls daran scheitern kann, dass die Beweggründe
für den Abschluss des Tauschvertrages auf seiten der Beschwerdeführerin
im Erwerb von Bauerwartungsland bestehen.
Nach dem ursprünglichen Revisionskonzept des Bundesrates wurde der
Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke namentlich dann als unerwünscht
bezeichnet, wenn er überwiegend aus spekulativen Überlegungen oder zum
Zweck der Kapitalanlage erfolgte. Derartige Geschäfte sollten durch
ein Einspracheverfahren unterbunden werden (vgl. BBl 1988 III 970 und
1037). Bei der parlamentarischen Beratung wurde dieses Konzept jedoch
aufgegeben und an die Stelle der Einsprachegründe des Erwerbs zwecks
Kapitalanlage oder aus Spekulationsgründen der Verweigerungsgrund
der fehlenden Selbstbewirtschaftung gesetzt; dieser soll aber - wie
bereits ausgeführt - nicht absolut durchgeführt, sondern in begründeten
Ausnahmefällen durchbrochen werden können (vgl. dazu Amtl.Bull. SR 1991
S. 151 ff.).
Im Blick darauf lässt sich die Bewilligung für das hier zur
Diskussion stehende Rechtsgeschäft nicht einfach mit dem Hinweis
verweigern, die Beschwerdeführerin wolle Bauerwartungsland erwerben;
ausschlaggebend ist vielmehr, ob ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64
Abs. 1 BGBB vorliegt. Dabei stellt sich die weitere Frage, ob bei einem
Grundstücktausch, wo naturgemäss zwei Landerwerbe stattfinden, auch für
beide Vertragspartner ein wichtiger Grund nachgewiesen werden muss. Dafür
könnte sprechen, dass der Gesetzgeber das Bewilligungsverfahren auf den
Erwerber bezogen ausgestaltet hat (BANDLI/STALDER in: Kommentar zum
BGBB, N. 5 zu Art. 64 BGBB) und deshalb auch die wichtigen Gründe in
der Person des Erwerbers, bei einem Tausch also folgerichtig bei beiden
Vertragsparteien, nachgewiesen werden müssen. Vor dem Hintergrund der
agrarpolitischen Zielsetzung des BGBB muss es indessen genügen, wenn bei
einem Tauschgeschäft insgesamt ein dieser Zielsetzung konformes Ergebnis
erreicht wird, zumal auch wichtige Gründe beachtet werden müssen, die
nicht in der Person des Erwerbers bzw. der Erwerber liegen, sondern auf
objektiven Umständen des Einzelfalles beruhen (BANDLI/STALDER in: Kommentar
zum BGBB, N. 6 zu Art. 64 BGBB). Zwar wird im Schrifttum die Meinung
vertreten, bei einem Tauschgeschäft sei die Bewilligung zu erteilen,
wenn insgesamt eine strukturelle Verbesserung landwirtschaftlicher Art
eintrete (STALDER, in: Kommentar zum BGBB, N. 15 zu Art. 61 BGBB); doch
müssen ausserdem auch andere Umstände unter die bewusst offen gewählte
Formulierung des wichtigen Grundes fallen, sofern sie nur auf der Linie
der gesetzgeberischen Zielvorstellung liegen. Unter diesem Gesichtswinkel
ist zu beachten, dass das hier aktuelle Tauschgeschäft im Endergebnis
dazu führt, dass eine dreimal grössere Fläche als bisher auf Dauer der
landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt und dass dieses Land zumindest
indirekt in die Hand von Selbstbewirtschaftern gelangt. Insoweit sind
die Voraussetzungen für die Bejahung eines wichtigen Grundes im Sinne
von Art. 64 Abs. 1 BGBB erfüllt.
e) Damit ist freilich noch nicht gesagt, dass die Bewilligung für
den geplanten Tausch auch tatsächlich erteilt werden müsse. Zu prüfen
bleibt nämlich noch, ob allenfalls ein Verweigerungsgrund gemäss Art. 63
BGBB vorliegen könnte. Dabei kann von vornherein derjenige von Art. 63
lit. d BGBB nicht zum Tragen kommen, weil Nichtselbstbewirtschafter, die
ein landwirtschaftliches Grundstück gestützt auf einen Ausnahmegrund von
Art. 64 Abs. 1 BGBB erwerben, nicht unter das Prinzip der Arrondierung
fallen (STALDER, in: Kommentar zum BGBB, N. 30 zu Art. 63 BGBB) und
die hier zum Abtausch vorgesehenen Grundstücke ohnehin nicht zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Hingegen wird selbst angesichts
des Tauschgeschäftes zu prüfen sein, ob kein übersetzter Preis vereinbart
worden ist (Art. 63 lit. b BGBB; HOTZ, in: Kommentar zum BGBB, N. 26 zu
Art. 66 BGBB). Sodann ist auch Art. 63 lit. c BGBB ins Auge zu fassen,
weil der Verweigerungsgrund des sogenannten "Güteraufkaufs" absolut gilt
(STALDER, in: Kommentar zum BGBB, N. 15 zu Art. 63 BGBB). Die ursprünglich
einmal vorgesehene Möglichkeit, Korporationen fakultativ durch die
Kantone vom Einsprache- bzw. Bewilligungsverfahren befreien zu lassen
(vgl. dazu BBl 1988 III 980), ist nicht Gesetz geworden; vielmehr wurden
die Korporationen grundsätzlich privaten Erwerbern gleichgestellt. Eine
Ausnahme gilt nur für das Gemeinwesen, soweit es zur Erfüllung öffentlicher
Aufgaben auf landwirtschaftlichen Boden angewiesen ist, was hier freilich
nicht zur Diskussion steht.
Ob die Voraussetzungen der auf den konkreten Fall anwendbaren
Verweigerungsgründe des übersetzten Preises (Art. 63 lit. b BGBB)
sowie des "Güteraufkaufs" (Art. 63 lit. c BGBB) vorliegend gegeben
sind oder nicht, haben die kantonalen Instanzen nicht untersucht. Die
entsprechende Prüfung muss deshalb nachgeholt werden. Dies führt dazu,
dass das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung
an die Vorinstanz zurückgewiesen werden muss. Bei ihrer neuen Entscheidung
wird die kantonale Instanz zu berücksichtigen haben, dass für das von den
Parteien geplante Tauschgeschäft ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64
Abs. 1 BGBB gegeben ist. Davon ausgehend wird nunmehr noch zu prüfen sein,
ob der Tausch allenfalls unter dem Gesichtswinkel der auf den konkreten
Fall anwendbaren Verweigerungsgründe (Art. 63 lit. b und c BGBB) nicht
bewilligt werden kann.