BGE 122 III 145
122 III 145
30. Estratto della sentenza 11 marzo 1996 della II Corte civile nella
causa A contro Comunione condominiale della PPP particella n. xx RFD di
Bellinzona (ricorso per riforma) Regeste
Stockwerkeigentum: Abtretung von Sondernutzungsrechten an Parkplätzen
an einzelne Miteigentümer (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 und 712g in Verbindung
mit Art. 648 ZGB und 164 OR).
Rechte an Parkplätzen: Sondernutzungsrecht und ausschliessliches Recht
(E. 3).
Ein Sondernutzungsrecht mit realobligatorischem Charakter, das einem
Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit zusteht, kann unter Vorbehalt
einer abweichenden Vereinbarung einem anderen Miteigentümer ohne die
Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung abgetreten werden (E. 4).
Sachverhalt
A.- Nel 1983 la B. SA ha costituito in proprietà per piani (PPP)
la sua particella n. XX RFD di Bellinzona, su cui sorge uno stabile di
appartamenti. Tutti i posteggi siti sul fondo base, ossia dieci coperti
e quattordici scoperti, sono stati concessi in diritto d'uso particolare
alla quota di comproprietà per piani n. YY, conformemente all'atto di
costituzione e alla tabella di assegnazione planimetrica annessa al
regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani,
menzionato a registro fondiario.
La B. SA ha poi venduto tutte le unità di PPP, attribuendo, agli
acquirenti che lo desideravano, uno o più posteggi in uso particolare
scorporandoli dal foglio PPP n. YY cui erano inizialmente attribuiti e
trasferendoli sulla quota venduta. Al momento della vendita, il foglio
PPP n. YY è stato svincolato dai rimanenti diritti d'uso particolare sui
posteggi, che sono stati trasferiti sul foglio PPP n. XX e, in seguito,
sul foglio PPP n. ZZ, rimasto di proprietà della B. SA. Nel 1986 la
società ha venduto quest'ultima quota di PPP ancora di sua proprietà -
comprensiva di tutti i posteggi non ancora assegnati fino ad allora,
ossia quattro posteggi coperti e dieci scoperti - a A. Tutte le nuove
assegnazioni dei posteggi sono state menzionate a registro fondiario con
riferimento ai documenti giustificativi.
B.- Con petizione 30 ottobre 1990 la comunione dei comproprietari
ha promosso nei confronti dei condomini titolari di diritti d'uso
particolare su posteggi, dei loro successori in diritto e della citata
società, un'azione volta a ordinare all'ufficiale del registro fondiario -
accertata la nullità dei singoli contratti di compravendita dei posteggi -
di correggere le avvenute menzioni nel senso che tutti i posteggi siano
assegnati al foglio PPP n. YY, subordinatamente di accertare che i trapassi
dei posteggi sono avvenuti in violazione del regolamento. Con sentenza
29 novembre 1993, il Pretore del Distretto di Bellinzona ha respinto la
petizione. Statuendo il 31 ottobre 1995, la I Camera civile del Tribunale
d'appello del Cantone Ticino, adita dall'attrice, ha accolto l'appello
assegnandole quanto chiesto nelle conclusioni principali.
C.- Insorta al Tribunale federale con un ricorso per riforma,
A. postula che la petizione sia respinta. L'attrice conclude per la
reiezione del gravame e la conferma della sentenza impugnata.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 3
3.- a) I posteggi all'aperto non possono essere oggetto di un diritto
esclusivo dal momento ch'essi costituiscono imperativamente parti comuni
in virtù dell'art. 712b cpv. 2 n. 1 CC (PAUL-HENRI STEINAUER, Questions
choisies en rapport avec la propriété par étages, in Revue valaisanne
de jurisprudence, 25/1991 pag. 285 segg., in particolare 291; ARTHUR
MEIER-HAYOZ/HEINZ REY, Commentario bernese, vol. IV/1/5, 1988, n. 56
ad art. 712b CC; ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft,
tesi Zurigo 1979, pag. 169; DIETER ZOBL, Rechtsfragen zur Sondernutzung
von Autoabstellplätzen bei Stockwerkeigentum, in Mélanges Jacques-Michel
Grossen, 1992, pag. 285 segg., in particolare 285; JEAN RUEDIN, Fragen
um Autoabstellplätze, in Diggelmann/Kunz/Peter-Ruetschi, Aktuelles
Stockwerkeigentum, 1984, pag. 162 segg., in particolare pag. 163). I
posteggi coperti possono essere oggetto di un diritto esclusivo soltanto
se costituiscono un tutto (art. 712b cpv. 1 CC), ossia unicamente se essi
sono isolati gli uni dagli altri mediante muri o per lo meno con grate
che possono essere chiuse (STEINAUER, loc.cit., pag. 293; MEIER-HAYOZ/REY,
loc.cit.; WEBER, op.cit., pag. 118; ZOBL, loc.cit.; RUEDIN, loc.cit.).
b) Nella realtà accade spesso che il promotore di uno stabile destinato
a proprietà per piani si riservi, all'atto della costituzione della
PPP, parecchi diritti di posteggio in uso particolare, che trasferirà
poi a seconda delle richieste degli interessati e di regola mediante
controprestazione, al momento della vendita delle singole unità di PPP. Il
diritto d'uso particolare sul posteggio viene così determinato all'atto
della vendita di ogni singola unità di PPP. Secondo la dottrina non occorre
che all'atto della costituzione della PPP tutti questi diritti d'uso
particolare siano attribuiti a un'unità di PPP, come in concreto avvenuto,
ma basta che tale facoltà venga prevista nel regolamento (ZOBL, op.cit.,
pag. 292 n. 4; WEBER, op.cit., pag. 182). Un siffatto sistema permette
di tener conto, man mano che si procede alla vendita delle singole unità
di PPP, dei bisogni individuali degli acquirenti (WEBER, loc.cit.); ciò
ha come conseguenza, tuttavia, che tutti i posteggi non ancora assegnati
il giorno della vendita dell'ultima unità di PPP rimangono, come nella
presente fattispecie, all'acquirente di tale unità condominiale.
Erwägung 4
4.- a) Il Tribunale federale non ha invece ancora avuto occasione di
decidere se un diritto d'uso particolare possa essere ceduto anche da un
singolo comproprietario e, all'occorrenza, se una cessione del genere
richieda il consenso dell'assemblea dei comproprietari. In DTF 115 II
340 esso ha lasciato aperta la questione di sapere se, per principio,
un comproprietario possa cedere un tale diritto a terzi estranei alla
comunione dei condomini senza la contemporanea alienazione allo stesso
soggetto giuridico della propria quota di comproprietà. Ha nondimeno
sottolineato che un'operazione del genere non potrebbe avvenire senza
il permesso dell'assemblea dei comproprietari. Si tratta infatti di
evitare che terzi estranei alla comunione dei comproprietari possano
acquisire diritti con efficacia reale da esercitare su parti comuni
mediante l'accordo di un solo condomino. In effetti, secondo l'art. 648
cpv. 2 CC, occorre l'assenso di tutti per costituire tali diritti, a meno
che i comproprietari abbiano unanimemente stabilito un'altra disciplina
(consid. 2c).
b) I diritti d'uso particolare sono diritti d'utilizzazione su
una parte comune che hanno una funzione esclusiva nei confronti degli
altri comproprietari non autorizzati; questi sono tenuti, sulla base di
un'obbligazione personale, a rispettare il diritto d'uso particolare e
a permetterne l'utilizzazione prevista (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 45
ad art. 712g CC). I diritti d'uso particolare non sono dei diritti reali,
ma diritti personali rafforzati, poiché fissati nel regolamento di una
comproprietà e risultando, pertanto, nei loro effetti, assai simili ai
diritti reali (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 46 ad art. 712g CC; ZOBL,
op.cit., pag. 290 nota a piè di pagina n. 29; HANS-PETER FRIEDRICH, Das
Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer,
2a ed. 1972, pag. 54). Quando, come nella fattispecie concreta, la
titolarità di un diritto d'uso particolare è stabilita in relazione
alla proprietà di taluna o talaltra unità di PPP, si è in presenza di
un'obbligazione reale, o un'obbligazione propter rem (WEBER, op.cit.,
pag. 190). In caso di trasferimento del diritto reale di cui la titolarità
determina il beneficiario di un diritto personale propter rem, la cessione
di questo non risulta dagli art. 164 segg. CO, poiché il credito propter
rem, in quel caso, segue il diritto reale (EUGEN SPIRIG, Commentario
zurighese, vol. V/1k, 1993, premessa ad art. 164-174, n. 219; EUGEN
BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2a ed. 1988,
pag. 536). Gli art. 164 segg. CO sono applicabili, per contro, in caso
di cessione di un credito propter rem senza trasferimento del diritto
reale al quale questo è collegato.
c) Secondo l'art. 164 cpv. 1 CO, il creditore può cedere ad altri il
suo credito anche senza il consenso del debitore, se non vi osta la legge,
la convenzione o la natura del rapporto giuridico. Nessuna norma legale
impedisce la cessione tra comproprietari per piani di un diritto d'uso
particolare su una parte comune. Nemmeno dagli accertamenti dell'autorità
cantonale risulta che una tale cessione sia vietata dal regolamento per
l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani. Occorre quindi
esaminare se una tale cessione è esclusa dalla natura del rapporto
giuridico. Secondo la giurisprudenza, la cessione di un diritto senza il
consenso del debitore è vietata con riferimento a quest'ultimo aspetto
qualora il credito sia intensamente legato alla persona del creditore,
la cui sostituzione implicherebbe un cambiamento del carattere, del
contenuto o dello scopo dell'obbligazione; in particolare la cessione
è esclusa quando il cambiamento del creditore comporta un aggravio della
posizione del debitore (DTF 109 II 445 e riferimenti; cfr. SPIRIG, op.cit.,
n. 161 ad art. 164).
Un diritto d'uso particolare concesso al proprietario di una
specifica unità condominiale su una parte comune ha come unico effetto
di escluderne - nella misura fissata dall'estensione di questo diritto -
l'utilizzazione da parte degli altri comproprietari, in deroga all'art. 648
cpv. 1 CC. Un cambiamento della titolarità di un tale diritto nell'ambito
della comunità della PPP non modifica né la natura, né il contenuto,
né lo scopo dell'obbligazione degli altri membri della comunione dei
comproprietari per piani; questi rimangono esclusi nella stessa misura
dall'uso particolare riservato al solo comproprietario autorizzato
(cfr. la decisione del "Bundesgerichtshof" del 24 novembre 1978 citata
da WEBER, op.cit., pag. 171 seg.). La circostanza che la cessione di un
diritto d'uso particolare a un altro comproprietario potrebbe perturbare
l'equilibrio all'interno della comunione dei comproprietari (cfr. ZOBL,
op.cit., pag. 290 nota a piè di pagina n. 29) non è decisiva. In effetti,
se è vero che la comproprietà per piani presenta, oltre a una componente
reale, anche una componente personale o comunitaria (MEIER-HAYOZ/REY,
op.cit., premessa ad art. 712a-712t, n. 43), è altrettanto vero
che la sua funzione si limita alla disposizione, all'utilizzazione,
all'amministrazione e al mantenimento del valore economico del bene
immobile comune (MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., premessa ad art. 712a-712t,
n. 50). Il vincolo istituito dalla legge tra i comproprietari per
piani non è così stretto da implicare l'approvazione dell'assemblea dei
comproprietari di ogni atto idoneo a modificare l'equilibrio all'interno
della comunione. Inoltre, contrariamente all'alienazione parziale di
un'unità condominiale, che presuppone necessariamente - dato il legame
indissolubile tra la quota di comproprietà e il diritto esclusivo -
l'alienazione simultanea di una quota di comproprietà (MEIER-HAYOZ/REY,
op.cit., n. 32 ad art. 712e; WEBER, op.cit., pag. 156), la cessione
di un diritto d'uso particolare di natura personale non richiede
l'alienazione di una quota di comproprietà. Pertanto, essa non comporta
imperativamente una modificazione delle quote di valore che richiederebbe,
per la sua validità, oltre al consenso di tutti gli interessati diretti,
l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari (art. 712e cpv. 2 CC).
d) Da queste considerazioni discende che il proprietario di un'unità
condominiale titolare, propter rem, di un diritto d'uso particolare su
una parte comune può cedere questo diritto a un comproprietario per piani
senza il consenso dell'assemblea dei comproprietari, salvo convenzione
contraria. Una cessione del genere non è vietata né dalla legge, né
dalla natura dei rapporti tra comproprietari per piani. È quindi a torto
che la Corte cantonale ha accolto la petizione dell'attrice e ordinato
all'Ufficiale dei registri di Bellinzona di cancellare dai fogli delle
singole quote di PPP del fondo base n. XX RFD di Bellinzona le menzioni
relative ai diritti d'uso particolare sui posteggi. La sentenza impugnata
deve quindi essere riformata nel senso che la petizione è respinta. Diventa
di conseguenza superfluo esaminare le ulteriori censure sollevate dalla
ricorrente, segnatamente quelle inerenti all'asserita carenza della
legittimazione attiva dell'attrice e all'abuso di diritto della stessa.