BGE 121 III 6
121 III 6
2. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 24 janvier 1995 dans la
cause S. SA contre époux L. (recours en réforme) Regeste
Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19 Abs.
1 lit. a Ziff. 4 VMWG).
Die Mietzinserhöhung muss zwingend im amtlichen Formular begründet
werden, und zwar so, dass sie den Anforderungen der qualifizierten
Schriftform gerecht wird (E. 3a; Bestätigung der Rechtsprechung). Ist der
Inhalt der Mitteilung nicht hinreichend präzis, so ist die Mietzinserhöhung
nichtig (E. 3b). Wenn sich die Parteien nicht einig darüber sind, welcher
Sinn den im Formular aufgeführten Erhöhungsgründen beizulegen ist,
sind diese nach dem Vertrauensprinzip auszulegen; ob Verweise auf die
gesetzlichen Erhöhungsgründe in einer Erhöhungsanzeige zuzulassen sind,
kann deshalb nicht allgemein entschieden werden (E. 3c).
Sachverhalt
A.- Les époux L. sont locataires d'un appartement de quatre pièces
dans un immeuble propriété de S. SA sis à Châtelaine. Le loyer annuel se
monte à 10'356 fr. depuis le 1er avril 1991.
Par avis de majoration du 21 janvier 1992, la bailleresse a déclaré
porter le loyer annuel à 14'004 fr. dès le 1er avril 1992, ce qui
représente une hausse de 35,22%. L'avis est motivé comme suit:
"Augmentation conforme aux Art. 269.- A, lettres a-b-e C.O.,
Art. 1.- et
s.s. de l'OBLF du 9 mai 1990.
Taux hypothécaire de référence: 7%."
B.- Saisis par la bailleresse après l'échec de la conciliation, le
Tribunal des baux et loyers puis la Chambre d'appel en matière de baux
et loyers de la Cour de justice civile de Genève ont, par décisions des
30 juin 1993 et 6 mai 1994, respectivement fixé le loyer annuel à 10'560
fr. et à 10'776 fr. dès le 1er avril 1993 (charges non comprises).
C.- La bailleresse a interjeté un recours en réforme au Tribunal
fédéral contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers. Reprenant les conclusions prises devant la dernière instance
cantonale, elle demandait principalement l'annulation de la décision
attaquée et la fixation du loyer annuel dû par les époux L. à 12'048
fr. dès le 1er avril 1993, charges non comprises, subsidiairement le
renvoi de la cause à l'instance cantonale pour qu'elle statue à nouveau.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours et confirmé l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- La cour cantonale a admis une hausse du loyer de 4% fondée sur
l'augmentation du taux hypothécaire. L'arrêt déféré n'est pas mis en cause
par les parties sur ce point, qui est dès lors acquis. La bailleresse
reproche en revanche aux juges cantonaux d'avoir écarté pour défaut
de motivation les autres facteurs d'augmentation visés dans l'avis de
majoration. Elle y voit une violation des art. 20 et 269d CO, ainsi que
19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations
et de locaux commerciaux, RS 221.213.11).
Erwägung 3
3.- a) Selon l'art. 269d CO, l'avis de majoration du loyer, avec
indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins
avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une
formule agréée par le canton. La loi prescrit une forme écrite qualifiée
qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la
communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de
formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de
respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe
d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire. L'art. 269d
CO exige expressément que les motifs de la hausse figurent dans la formule
officielle elle-même; l'exigence de la forme écrite qualifiée s'étend par
conséquent aussi à la motivation de la majoration. Les renseignements
donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des
motifs mentionnés sur l'avis formel mais non étendre ceux-ci ou remplacer
une indication omise (ATF 120 II 206 consid. 3a et les références). Les
motifs figurant dans l'avis de majoration doivent être eux-mêmes précis
(art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Ils doivent permettre au locataire
de saisir la portée et la justification de la majoration de manière à
pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la
contester ou non (ATF 118 II 130 consid. 2b; 117 II 458 consid. 2a). On
peut se référer par analogie sur ce point à la jurisprudence relative aux
exigences de motivation des décisions déduite de l'art. 4 Cst. (cf. ATF
119 Ia 264 consid. 4d, 117 Ib 64 consid. 4 p. 86 et les références).
b) Les majorations de loyer sont nulles lorsqu'elles ne sont pas
notifiées au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en
va de même lorsque le contenu de la communication n'est pas suffisamment
précis (nullité du point de vue du contenu, cf. ATF non publié T. contre
C. du 31 août 1993 consid. 3 dans lequel la question a été laissée
ouverte).
Le Tribunal fédéral n'a pas encore arrêté sa jurisprudence en ce qui
concerne les conditions de validité de la motivation d'un avis de hausse de
loyer du point de vue de son contenu - contrairement à celui de sa portée
ou de sa force contraignante. Sous l'empire de l'ancien art. 13 OSL,
qui correspond à l'actuel art. 19 OBLF, le Tribunal fédéral a jugé que
le locataire n'était pas renseigné de façon satisfaisante par un avis
de hausse dont la motivation, imprimée d'avance et rédigée en termes
abstraits, mentionnait tout à la fois le maintien du pouvoir d'achat
du capital exposé aux risques, l'accroissement des frais d'exploitation
et d'entretien ainsi que l'obtention d'un rendement convenable, sans la
moindre donnée concrète, et que ce mode de faire n'était guère compatible
avec l'esprit de la disposition qui impose l'indication des motifs pour
permettre au locataire de se déterminer sur une contestation éventuelle
(ATF 106 II 166 consid. 4b). Dans un arrêt non publié du 15 décembre
1992, le Tribunal fédéral a admis la validité d'une hausse motivée
par des investissements créant une plus-value, sur lesquels une lettre
d'accompagnement apportait des précisions, en retenant qu'il était clair
pour le locataire que le motif d'augmentation était celui de l'art. 15
al. 1 let. b AMSL (RO 1972 1531) et que des données chiffrées n'étaient
par ailleurs pas nécessaires (arrêt H. contre H. in Cahiers du Bail (CdB)
2/93 p. 42 consid. IVa). Selon la jurisprudence cantonale, la clarté
de la motivation s'apprécie en fonction des circonstances connues du
locataire qui permettent à celui-ci de comprendre la situation (ainsi
le Tribunal des baux du canton de Vaud in CdB 2/92 p. 48 consid. VIc);
la tendance est à se montrer plutôt plus sévère que sous l'ancien droit
(la Cour de justice de Genève n'admet plus par exemple le simple renvoi
aux textes légaux: cf. Mietrechtpraxis (mp) 3/94 p. 140).
La doctrine met, de son côté, l'accent sur le but assigné à la
motivation de l'avis de majoration, à savoir l'information du locataire
(OR-ZIHLMANN, n. 4 ad art. 269d CO; le même, Das neue Mietrecht, p. 159;
Commentaire USPI, Droit suisse du bail à loyer, n. 25 ad art. 269d CO;
JEANPRÊTRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362, p. 19; RENÉ MÜLLER,
Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom
30. Juni 1972, thèse Zurich 1976, p. 128). Quelques auteurs admettent le
simple renvoi aux dispositions légales imprimées sur la formule officielle
(BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le
secteur locatif du 30 juin 1972, p. 28 note 83; MARC MÜLLER, in CdB 1/94
p. 27), mais la plupart considèrent ce procédé comme insuffisant (TERCIER,
Les contrats spéciaux, 2e éd., p. 251 n. 2039; LACHAT/MICHELI, Le nouveau
droit du bail, 2e éd., p. 190; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die
Praxis, 3e éd., p. 176; GMÜR/THANEI, Rechtsprechung des Bundesgerichtes
zur Mietzinserhöhung, p. 10; HEINZ HAURI, Der missbräuchliche Mietzins,
thèse Zurich 1979, p. 143 s.).
c) La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une
manifestation de volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral
qui se manifeste sous la forme d'un droit formateur (GAUCH/SCHLUEP,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, vol. I, 5e éd., p. 24
ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue
conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des
manifestations de volonté (KRAMER, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18
CO), ce qui vaut également pour l'exigence de clarté. Si, comme en
l'espèce, les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner aux motifs
figurant dans l'avis formel de majoration, il y a lieu d'interpréter
ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les
facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances
du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis
pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il
veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54
II 308 p. 313). Dès lors, la question de savoir si le renvoi aux motifs
légaux de hausse (singulièrement à ceux découlant de l'art. 269a CO) est
admissible ne peut pas être tranchée de manière générale; on y répondra
de cas en cas au vu de toutes les circonstances d'espèce.
En l'occurrence, la cour cantonale a admis la validité de la
motivation fondée sur l'augmentation du taux hypothécaire. Il n'y a
pas à revenir sur ce point, on l'a vu. En ce qui concerne les autres
facteurs de hausse, la bailleresse s'est contentée, dans l'avis de
majoration, de se référer à l'art. 269a let. a, b et e CO, sans donner
d'explications supplémentaires ni dans la formule officielle elle-même,
ni dans une lettre d'accompagnement. En soi, pourrait certes se défendre
l'opinion selon laquelle un simple renvoi à l'art. 269a let. e CO
(compensation du renchérissement pour le capital exposé aux risques)
serait suffisant comme motivation d'une hausse de loyer, compte tenu du
mécanisme d'adaptation prévu par l'art. 16 OBLF. Un tel raisonnement
n'est cependant pas possible dans le cas particulier. En effet, la
bailleresse a encore fait état d'autres facteurs de hausse, invoquant
à la fois les critères de l'adaptation aux loyers usuels, de la hausse
des coûts et des prestations supplémentaires du bailleur, ainsi que du
maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, mêlant de la
sorte les notions de loyer du marché (art. 269a let. a CO) et de loyer
fondé sur les coûts (art. 269a let. b et e CO). Or ces critères sont
de prime abord incompatibles (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 245; USPI,
op.cit., n. 79 ad art. 269a CO). Dans ces circonstances, il ne saurait
être question d'admettre que la motivation de l'avis de majoration était
suffisante. On ne peut distinguer à la lecture de cet avis, selon les
règles de la bonne foi, sur quel(s) critère(s) la bailleresse entendait en
définitive se fonder; les locataires, qui devaient apprécier l'opportunité
de s'opposer à la hausse qu'on leur signifiait, en étaient réduits à cet
égard à de simples suppositions. La cour cantonale n'a par conséquent
pas violé le droit fédéral en considérant que l'augmentation de loyer
litigieuse n'était pas valable faute de motivation satisfaisante.