BGE 121 III 460
121 III 460
89. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 6 décembre 1995 dans la
cause B. et consorts contre Société coopérative C. (recours en réforme)
Regeste
Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen
Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular
und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR,
Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im
Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann
dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter
die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR
macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig
(E. 3).
Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular
erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten
Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).
Sachverhalt
A.- B., les époux P., J., F., D., les époux C., les époux L., ainsi
que les époux M. sont tous locataires d'un appartement dans l'immeuble
locatif appartenant à la société coopérative C., et ce depuis 1984 ou 1985
selon les cas. Leurs contrats de bail fixent un loyer net minimum, ainsi
qu'un montant d'acompte pour le chauffage et l'eau chaude. Sous réserve des
charges de préférence et taxes publiques, d'autres frais accessoires n'ont
pas été mis à leur charge. Par courrier recommandé du 8 novembre 1991,
la société coopérative C. les a informés de l'introduction du système des
coûts effectifs, avec versement d'acomptes, pour la perception de certains
frais accessoires précédemment compris dans le loyer; y étaient annexées
une formule de notification de nouvelles prétentions et une formule de
notification de hausse de loyer.
B.- Les locataires ont contesté cette modification de leurs contrats
de bail devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne. La conciliation ayant échoué, la société coopérative
C. a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Par
jugement du 8 avril 1994, celui-ci a jugé que les nouvelles prétentions
émises le 8 novembre 1991 n'étaient pas abusives et a confirmé les nouveaux
loyers et acomptes de frais accessoires. Saisie d'un recours en réforme des
défendeurs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud
l'a rejeté et a confirmé le jugement attaqué par arrêt du 26 juillet 1994.
C.- Les défendeurs interjettent un recours en réforme au Tribunal
fédéral contre cet arrêt, concluant à ce que les nouvelles prétentions de
la demanderesse, qu'ils considèrent comme abusives, soient rejetées. La
demanderesse conclut au rejet du recours et à la confirmation de l'arrêt
attaqué.
Le Tribunal fédéral a admis le recours.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- D'après l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3 CO autorise la
demanderesse à modifier unilatéralement le contrat et à introduire le
système de la perception de certains frais accessoires selon la méthode des
coûts effectifs. Les défendeurs lui reprochent d'avoir violé l'art. 257a
CO, le principe "pacta sunt servanda" et le principe de la confiance. Ils
soutiennent que les frais accessoires à la charge du locataire doivent
être mentionnés de manière claire dans le contrat et que cet accord
spécial ne peut pas être modifié unilatéralement par le bailleur. De plus,
le locataire qui a accepté des frais accessoires inclus forfaitairement
devrait pouvoir compter conserver un loyer régulier et, partant, toute
modification unilatérale serait contraire au principe de la confiance.
a) aa) Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à
la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Pour les
baux d'habitations et de locaux commerciaux, ils comprennent les dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de
la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais
d'exploitation (art. 257b al. 1 CO).
La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les
frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés (HIGI,
Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 257a-257b CO; USPI, Droit suisse du bail
à loyer, n. 18 ad art. 257-257b CO; OBERLE, Nebenkosten, Heizkosten,
Zurich 1995, p. 32). Ces frais peuvent être perçus sur la base d'un
décompte, que le bailleur doit établir au moins une fois par an (art. 4
al. 1 OBLF; RS 221.213.11), ou de manière forfaitaire, calculée sur la
moyenne d'une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). Le bailleur ne
peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux convenus
(USPI, op.cit., n. 23 ad art. 257-257b CO). A défaut de convention,
ceux-ci sont donc compris dans le loyer (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit.,
n. 12 ad art. 257a-257b CO; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht, p. 153;
ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 154).
bb) En vertu de l'art. 269d al. 3 CO, le bailleur peut apporter
unilatéralement au contrat d'autres modifications (autres que la
majoration du loyer) au détriment du locataire, par exemple diminuer
ses prestations ou introduire de nouveaux frais accessoires, et ce
en suivant les règles relatives à la majoration du loyer (art. 269d
al. 1-2 CO). Alors que la modification unilatérale du contrat sur les
frais accessoires par le bailleur est, en principe, inadmissible (HIGI,
op.cit., n. 22 ad art. 257a-257b CO), le législateur l'a, par cette
disposition, expressément autorisée en matière de bail d'habitations et
de locaux commerciaux (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 22 in fine ad
art. 257a-257b CO; USPI, op.cit., n. 20 ad art. 257-257b CO; LACHAT/STOLL,
op.cit., p. 155; OBERLE, op.cit., p. 43 et 48; GRATZ, Mietzinsgestaltung,
Zurich 1995, p. 142-143). Dans ces cas en effet, il a choisi d'inverser
les principes de base de la conclusion des contrats et dérogé au principe
"pacta sunt servanda" pour protéger le locataire contre les résiliations
notifiées dans le seul but d'adapter le bail aux conditions nouvelles
(USPI, op.cit., n. 1-2 ad art. 269d CO). Ainsi, puisque le bailleur ne
peut pas résilier le bail pour ce motif (art. 271a al. 1 let. b CO), il
peut le modifier unilatéralement (art. 269d al. 3 CO) et le locataire a
le droit de contester une modification qu'il estime abusive (art. 270b
al. 2 CO). L'art. 269d al. 3 CO mentionne d'ailleurs deux exemples de
modifications unilatérales: l'introduction de nouveaux frais accessoires
et la diminution des prestations du bailleur. Une telle diminution est
notamment réalisée lorsque le bailleur demande le paiement séparé de frais
accessoires jusque-là compris dans le loyer, sans réduire pour autant le
montant de celui-ci (USPI, op.cit., n. 46 ad art. 269d CO).
b) En l'espèce, dans chaque contrat de bail, les parties sont
expressément convenues de la prise en charge par le locataire des frais
de chauffage et d'eau chaude selon le système des coûts effectifs,
avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (ch. 3 du
contrat). Sous réserve des charges de préférence et taxes publiques
(ch. 12 du contrat), tous les autres frais accessoires sont donc compris
dans le loyer. Ils n'y sont pas inclus forfaitairement, ce qui, en vertu
de l'art. 4 al. 2 OBLF, impliquerait qu'un certain montant ait été fixé
(LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 169 n. 2.1.3.). Par
conséquent, le présent litige n'a pas pour objet le passage d'un
système forfaitaire à un système basé sur la consommation effective,
mais il porte sur l'introduction du système des coûts effectifs, avec
paiement d'acomptes, pour la perception de certains frais accessoires
précédemment compris dans le loyer net. En notifiant cette modification
unilatérale du contrat, la demanderesse a fait usage du droit que lui
accorde l'art. 269d al. 3 CO. Les locataires pouvaient la contester
devant l'autorité de conciliation (art. 270b al. 2 CO). Les griefs de
violation de l'art. 257a al. 2 CO et des principes "pacta sunt servanda"
et de la confiance formulés par les défendeurs sont dès lors infondés.
Erwägung 3
3.- Pour l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3 CO ne subordonne pas
la modification unilatérale du contrat par le bailleur à un changement
des circonstances. Les défendeurs considèrent que cette interprétation
est contraire à la loi. Selon eux, seules les modifications rendues
nécessaires par de nouvelles charges seraient admissibles.
a) Selon son texte, l'art. 269d al. 3 CO s'applique à toutes les
modifications au détriment du locataire, autres que la majoration du loyer
visée par l'al. 1. A titre d'exemples, il mentionne la diminution des
prestations du bailleur et l'introduction de nouveaux frais accessoires.
Sous l'empire de l'ancien droit, le Tribunal fédéral n'a tranché que
des cas de charges nouvelles (ATF 108 II 140, 107 II 264); il n'a pas eu
l'occasion de se prononcer sur la facturation séparée de frais précédemment
compris dans le loyer. Selon la doctrine, le bailleur peut, en respectant
les règles applicables aux majorations du loyer, non seulement modifier
le mode de paiement, la composition des frais accessoires, le montant du
forfait ou de l'acompte (OBERLE, op.cit., p. 43), mais également introduire
des frais accessoires nouvellement survenus et aussi facturer séparément
des frais accessoires inclus jusqu'ici dans le loyer (OBERLE, op.cit.,
p. 44 et 48; GRATZ, op.cit., p. 143).
b) La survenance de circonstances nouvelles n'est pas exigée par le
texte de l'art. 269d al. 3 CO. La perception séparée de frais accessoires
précédemment compris dans le loyer constitue même un cas de diminution
des prestations du bailleur au sens de cette disposition si elle ne
s'accompagne pas d'une baisse proportionnelle du montant du loyer. A
fortiori, une modification des prestations du bailleur avec réduction
proportionnelle du loyer est visée par l'art. 269d al. 3 CO. Cette
modification peut donc être apportée unilatéralement par le bailleur et,
s'il l'estime abusive, le locataire peut la contester. Partant, le recours
des défendeurs est infondé sur ce point.
Erwägung 4
4.- Pour l'autorité cantonale, l'obligation de motiver ne doit pas être
aussi stricte pour une modification unilatérale du contrat que pour une
hausse de loyer. Certes, la mention "introduction des frais accessoires
selon les dépenses effectives" qui figure sur la formule officielle ne
révèle pas les véritables motifs du changement proposé. Elle ne saurait
cependant porter préjudice à la demanderesse parce que, d'une part,
l'art. 269d al. 1 CO n'est applicable que par analogie et que, d'autre
part, le locataire n'est de toute façon pas en mesure de vérifier le
bien-fondé de ces prétentions, la loi ne lui fournissant aucun critère
à cet effet. Selon les défendeurs, la distinction ainsi créée entre
la motivation d'une hausse de loyer et celle des autres modifications
unilatérales du contrat viole l'art. 269d al. 2 let. b et al. 3 CO,
ainsi que l'art. 19 al. 1 let. b ch. 3 OBLF.
a) aa) Aux termes de l'art. 269d al. 1-2 CO, l'avis de majoration
du loyer, qui contient l'indication des motifs, doit être communiqué
au locataire au moyen de la formule agréée par le canton; si l'avis
n'indique pas les motifs de l'augmentation, il est nul. En vertu de
l'art. 269d al. 3 CO, ces règles sont aussi applicables lorsque le bailleur
envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au
détriment du locataire. L'art. 19 al. 1 let. b ch. 1-2-3 OBLF précise
que la formule destinée à communiquer au locataire les modifications
unilatérales du bailleur doit contenir, comme en matière de hausse de
loyer, la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur
et les motifs précis justifiant ces prétentions.
Selon la doctrine, les autres modifications unilatérales du contrat
doivent respecter les règles applicables aux hausses de loyer (HIGI,
op.cit., n. 22 ad art. 257a-257b CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 263
n. 3.2.; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 270 n. 3.4.; USPI, op.cit., n. 45 ad
art. 269d CO; GUHL/KOLLER/DRUEY, Das Schweizerische Obligationenrecht,
8e éd., p. 402; OBERLE, op.cit., p. 43). Celles qui ne sont pas notifiées
sur formule officielle, qui ne sont pas motivées ou qui sont assorties
d'une résiliation ou d'une menace de résiliation sont nulles (OBERLE,
op.cit., p. 44 et 126).
bb) La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre. L'autorité
qui applique le droit ne peut s'écarter d'un texte clair que s'il existe
des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points
au sens véritable de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter
des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en
cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 121 III 214
consid. 3, 219 consid. 1d, 117 II 523 consid. 1c, 116 II 575 consid. 2b,
657 consid. 4, 114 II 404 consid. 3).
Le premier critère d'interprétation réside donc dans le texte
même de la loi. Selon l'art. 269d al. 3 CO, les al. 1 et 2 sont aussi
applicables aux autres modifications unilatérales du contrat au détriment
du locataire. De plus, l'art. 19 al. 1 let. b OBLF exige expressément
que la formule destinée à communiquer au locataire les modifications
unilatérales du bailleur contienne la désignation des prétentions (ch. 1)
et les motifs précis justifiant ces prétentions (ch. 3). Il ne résulte
donc pas du texte de la loi que l'application de l'art. 269d al. 1-2 CO
ne devrait se faire que par analogie. L'interprétation téléologique ne
contredit nullement l'interprétation littérale. En matière d'augmentation
du loyer, le Tribunal fédéral a jugé que l'exigence de la forme écrite
qualifiée s'étend aussi à la motivation de la majoration. Les motifs
figurant dans l'avis de majoration doivent être eux-mêmes précis; ils
doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification
de la majoration de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de
cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et les
arrêts cités). Or, le même but est visé par les art. 269d al. 3 CO et 19
al. 1 let. b ch. 3 OBLF s'agissant des autres modifications unilatérales
du contrat; le locataire doit pouvoir en apprécier le bien-fondé, pour
pouvoir décider, si elles devaient s'avérer abusives, de les contester.
cc) Selon la jurisprudence rendue en matière de motivation des hausses
de loyer, qui doit donc s'appliquer à toutes les autres modifications
unilatérales du contrat par le bailleur, les renseignements donnés par
un autre moyen que la formule officielle peuvent préciser ou servir
à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel, mais non
étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Le droit du bail est
un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient
de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme;
il ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux règles édictées
dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et les arrêts
cités). Ainsi, lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule
officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une
lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle
(ATF 120 II 206 consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la
communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment
précis (ATF 121 III 6 consid. 3b). Si le sens et la portée de cette
communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute
manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance.
On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au
vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés
sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider
en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles
clauses contractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c).
b) En l'occurrence, la formule de notification de nouvelles prétentions
précise, sous la rubrique "Désignation", qu'il s'agit de l'"introduction
des frais accessoires selon les dépenses effectives (art. 257a CO, art. 4
Ordonnance d'exécution)". La même indication figure sous la rubrique
"Motifs". Dans sa lettre d'accompagnement, la demanderesse explique
que feront l'objet d'un décompte annuel selon les coûts effectifs,
les frais accessoires suivants: abonnement des ascenseurs, coûts de la
conciergerie, consommation générale d'eau, consommation d'électricité des
communs de l'immeuble, diminuée des montants encaissés pour les lessives,
abonnement de la ventilation de l'immeuble. La formule de notification
de hausse de loyer mentionne que le nouveau loyer sera perçu en trois
postes distincts: le loyer net, l'acompte de chauffage et d'eau chaude
et l'acompte de frais accessoires. On peut en outre déduire des chiffres
indiqués que le loyer mensuel net est réduit d'un montant équivalent au
nouvel acompte de frais accessoires.
Un tel mode de procéder ne correspond manifestement pas aux exigences
de la loi. Lorsque le bailleur entend mettre séparément à la charge des
locataires différents postes de frais accessoires précédemment compris dans
le loyer, il doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec
indication des motifs les justifiant. Or, en l'espèce, ces différents frais
accessoires ne sont pas détaillés sur la formule officielle, ce qui est
déjà en soi une cause de nullité. Ensuite, les motifs à l'appui du nouveau
mode de facturation ne sont pas simplement incomplets ou incorrects, mais
font totalement défaut: ils ne résultent ni de la formule officielle,
ni non plus de la lettre d'accompagnement. De plus, alors que la formule
officielle est intitulée "hausse de loyer", il en ressort que le loyer
net a été réduit d'un montant correspondant à l'acompte des nouveaux
frais accessoires. Recevant une telle formule de "hausse de loyer",
les défendeurs ne pouvaient pas déterminer si le montant du nouvel
acompte correspondait à des coûts effectifs, ni non plus savoir si leur
loyer net avait réellement subi une majoration, voire une majoration
abusive. C'est à tort que la demanderesse soutient que l'exigence de
motivation précise relèverait dans ce cas d'un formalisme excessif. En
effet, on ne saurait taxer de formalisme excessif l'exigence imposée par
la loi de renseigner le locataire de façon à lui permettre d'apprécier la
portée de la modification et de décider en toute connaissance de cause
de l'opportunité de la contester ou non. Partant, le recours en réforme
est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que les nouvelles
prétentions émises par la demanderesse à l'égard des défendeurs le 8
novembre 1991 sont déclarées nulles.