BGE 121 III 397
121 III 397
79. Arrêt de la Ire Cour civile du 15 novembre 1995 dans la cause SI F.
contre dame G. (recours en réforme) Regeste
Mietzinserhöhung; gestaffelte Mietzinse; gerichtlicher Vergleich
(Art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d und 274e OR.
Begriff des Mietvertrags mit gestaffeltem Mietzins; Unterschiede
zwischen dem alten und dem geltenden Mietrecht (E. 2b/aa).
Anwendbare Berechnungsmethode bei der Beurteilung der Zulässigkeit
einer Mietzinserhöhung, die mit dem Ablauf der Staffelungsvereinbarung
oder im Fall der stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrags in einem
späteren Zeitpunkt wirksam werden soll (E. 2b/bb).
Eine Staffelungsklausel, die in einem gerichtlichen Vergleich im
Sinne von Art. 274e Abs. 1 OR vereinbart wird, ist jener gleichzusetzen,
die in einem Mietvertrag enthalten ist (E. 2c).
Sachverhalt
A.- Par contrat du 10 mars 1977, la SI F. a remis à bail à dame G. un
appartement de trois pièces et demie sis au deuxième étage de l'immeuble
dont elle est propriétaire. Le bail était conclu pour une durée de deux
ans, soit du 1er mai 1977 au 30 avril 1979, et il se renouvelait d'année
en année s'il n'était pas dénoncé par écrit trois mois au moins avant
son échéance. Le loyer initial se montait à 5'742 fr. par an. En 1985,
il s'élevait à 6'840 fr. et il a été porté à 7'545 fr. dès le 12 mai
1986 conformément à un avis de majoration notifié à la locataire le 20
novembre 1985.
Par avis de majoration du 20 décembre 1988, la bailleresse a informé
dame G. que son loyer annuel passerait à 8'280 fr. à compter du 1er mai
1989, cette hausse étant motivée par l'"adaptation progressive des loyers
aux loyers comparables (art. 15a)" et par le "report de l'augmentation
des charges courantes, (y compris la variation du taux de l'intérêt
hypothécaire), ainsi que de la hausse de l'indice des prix". La locataire
s'est opposée à cette majoration de loyer. Le 17 février 1989, les
mandataires des parties ont signé, devant la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers, une transaction contenant les clauses suivantes:
"1) Le bail est prorogé, sa prochaine échéance étant le 30.4.92
Il se renouvellera ensuite tacitement d'année en année sauf congé
donné 3 mois d'avance.
2) Le loyer annuel est fixé à:
F 7920.- du 01.5.89 au 31.10.90
F 8280.- du 01.11.90 au 30.4.92
La provision pour charges est fixée à F
Il est payable par mois d'avance ou, en cas de retard, par trimestre
d'avance.
3) Travaux:
Peinture cuisine et WC.
4) Divers:
5) Le présent procès-verbal vaut avenant au bail qui, pour le surplus,
reste inchangé."
Le 16 décembre 1991, la SI F. a notifié un nouvel avis de majoration
à dame G. pour l'informer que son loyer serait porté à 11'025 fr. dès le
1er mai 1992. Cet avis contenait les précisions suivantes:
" - Adaptation des loyers aux loyers comparables (art. 269a let. a CO)
- Augmentation des charges courantes, y compris la variation du taux
de l'intérêt hypothécaire (taux réf.: 6,75%), ainsi que de la
conservation du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques: nouvel
indice réf.:
129,9 (art. 269a let. b & e CO)."
La locataire a contesté cette majoration de loyer et la tentative de
conciliation a échoué.
B.- Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton
de Genève, statuant le 10 septembre 1993, a fixé à 10'596 fr., charges non
comprises, le loyer annuel à payer par la défenderesse dès le 1er mai 1992.
Par la voie de l'appel, respectivement de l'appel incident, dame
G. et la SI F. s'en sont prises toutes deux au jugement de première
instance. La locataire a conclu à ce que le loyer en cause soit fixé à
8'892 fr. par an, sans les charges, la bailleresse à ce qu'il soit arrêté
à 11'025 fr. Statuant le 13 février 1995, la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève a annulé ledit jugement et fixé à
8'892 fr., charges non comprises, dès le 1er mai 1992, le loyer annuel
de l'appartement loué par la défenderesse.
C.- La demanderesse recourt en réforme au Tribunal fédéral. Elle
conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et à la fixation du loyer
annuel litigieux à 11'025 fr., sans les charges, à compter du 1er mai
1992. A titre subsidiaire, elle sollicite le renvoi de la cause à la cour
cantonale pour qu'elle procède aux calculs nécessaires.
La défenderesse conclut au rejet du recours, dont elle conteste
également la recevabilité.
Le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- Devant la Chambre d'appel, la demanderesse et la défenderesse
ont conclu à ce que le loyer annuel en cause soit fixé à 11'025 fr.,
respectivement à 8'892 fr. Le différend portait donc sur un montant de
2'133 fr. par an. Multiplié par vingt, en application de l'art. 36 al. 5
OJ, ce montant donne un total de 42'660 fr. La valeur litigieuse minimale
à laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilité du recours en réforme
est ainsi atteinte en l'espèce.
Erwägung 2
2.- La présente affaire soulève, tout d'abord, la question de savoir
quel est le premier terme de référence, pour décider du caractère abusif
ou non de la majoration litigieuse au moyen de la méthode relative,
lorsque la précédente hausse de loyer a été contestée et que les
parties ont fixé, par voie de transaction judiciaire, un nouveau loyer
échelonné. Faut-il remonter jusqu'à la date de la transaction, voire
jusqu'à celle de la notification de la hausse de loyer contestée, comme
le suggèrent, respectivement, la demanderesse et le Tribunal des baux et
loyers? Ne conviendrait-il pas plutôt de s'arrêter à la date d'entrée en
vigueur du dernier échelon, conformément à l'opinion de la défenderesse,
à laquelle s'est rangée la Chambre d'appel? Tel est le problème à résoudre
en l'espèce. Plus généralement, il conviendra d'examiner, en outre, si la
méthode relative s'applique en toute hypothèse dans ce genre de situation.
a) Le grief formulé sur ce point par la demanderesse serait
irrecevable, à suivre la défenderesse, du fait que l'acte de recours
n'indiquerait pas quelle est la règle de droit fédéral violée par la
décision attaquée, ni en quoi consisterait l'éventuelle violation du droit
fédéral. Il n'en est rien. En effet, d'une manière générale, l'absence
d'indication des dispositions de droit fédéral ou des principes de ce
droit qui auraient été violés ne nuit pas au recourant si la motivation
du recours permet de comprendre en quoi l'auteur de celui-ci considère la
décision attaquée comme contraire au droit fédéral (ATF 106 II 175/176
et les arrêts cités). Or, dans le cas particulier, non seulement cette
dernière hypothèse est réalisée, mais, qui plus est, la demanderesse se
réfère expressément, dans son mémoire de recours, à l'arrêt du Tribunal
fédéral qui fait jurisprudence en la matière (ATF 118 II 422) et elle
précise en quoi la décision attaquée est, à son avis, incompatible avec
le principe qui a été posé dans cet arrêt. Il y a lieu, partant, d'entrer
en matière.
b) aa) Les loyers échelonnés, au sens de l'art. 269c CO, sont des
loyers fixés d'avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par
périodes (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 254,
n. 3.1). Ils sont intangibles, quelle que soit l'évolution des facteurs
propres à justifier une augmentation ou une diminution du loyer initial, en
particulier la variation du taux hypothécaire (Message du Conseil fédéral,
in FF 1985 I 1462; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 255, n. 3.5; COMMENTAIRE
DE L'USPI, n. 5 et 14 ad art. 269c CO). En vertu de la disposition
citée, le bail doit être conclu pour une durée minimale de trois ans,
le loyer ne peut pas être augmenté plus d'une fois par an et le montant
de l'augmentation doit être fixé en francs. Selon la jurisprudence et
la doctrine, on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement
lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (ATF 113 II 299
consid. 2d p. 301; arrêt non publié du 22 septembre 1992, dans la cause
4P.287/1991, consid. 2c; BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures
contre les abus dans le secteur locatif, p. 104 et les décisions cantonales
citées à la note 344; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis,
3e éd., p. 262, n. 3.2; JEANPRÊTRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362,
p. 18). Dans la pratique, le bail à loyer échelonné, qui n'est pas très
répandu, concerne surtout les habitations neuves et d'un prix élevé, dont
le bailleur ne peut obtenir le rendement brut nécessaire et admissible
en raison de la situation du marché. Grâce à l'échelonnement du loyer,
le rendement brut, d'abord insuffisant, est augmenté de façon à couvrir
les frais sur l'ensemble de la durée du contrat (RAISSIG/SCHWANDER,
Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 3e éd., p. 99; COMMENTAIRE DE
L'USPI, n. 2 ad art. 269c CO; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 179; voir
aussi l'ATF 113 II 299, précité, consid. 2e p. 302/303). L'échelonnement
du loyer peut aussi résulter d'une majoration notifiée postérieurement
à la conclusion du bail ou encore découler d'une entente des parties
à la suite d'un litige relatif à une hausse de loyer, en vue d'étaler
les effets de celle-ci dans le temps (Lachat/Micheli, op.cit., p. 254,
n. 3.2; COMMENTAIRE DE L'USPI, ibid.).
Sous l'empire de l'ancien droit, qui continue à s'appliquer jusqu'à
l'échéance du contrat lorsque l'échelonnement a été prévu avant le
1er juillet 1990 (art. 26 al. 3 OBLF), les loyers échelonnés pouvaient
être contestés lors de chaque majoration fondée sur les dispositions
du bail (art. 10 al. 2 AMSL; ATF 113 II 299 consid. 2d). De lege lata,
l'art. 270d CO restreint cette faculté au "loyer initial". Lorsque
l'échelonnement résulte du contrat de bail, le locataire a le droit de
le contester dans les trente jours suivant la délivrance de la chose
louée, conformément à l'art. 270 CO, en s'en prenant soit au principe
même de l'échelonnement, soit à l'échelon initial ou encore aux échelons
subséquents (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 255, n. 3.5). Si le principe de
l'échelonnement est acquis, le juge doit fixer le montant des échelons
en fonction de l'évolution probable des facteurs de hausse, à partir de
l'entrée en vigueur du premier échelon (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254,
note 20; COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 270d CO). Le locataire peut
également s'opposer, sur la base de l'art. 270b CO, à un échelonnement
découlant d'un avis de majoration de loyer (LACHAT/MICHELI, op.cit.,
p. 254, n. 3.6). En revanche, étant donné la force exécutoire que
la loi attribue à l'accord passé par les parties devant l'autorité de
conciliation, en assimilant semblable accord à une transaction judiciaire
(art. 274e al. 1 CO), la clause d'échelonnement qui en résulte ne tombe
pas sous le coup de l'art. 270d CO et ne saurait être remise en question
après la signature de la transaction (dans ce sens, mais à propos de
l'ancien droit, cf. l'arrêt non publié susmentionné, consid. 2d, qui se
réfère à l'extrait d'un jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud
du 8 janvier 1987 traduit in mietrechtspraxis [mp] 1988 p. 30 et suivi
d'une note de Trümpy).
bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, que chacune des
parties invoque à l'appui de sa thèse, pour juger de l'admissibilité d'une
majoration de loyer, dans le cadre de la méthode de calcul relative,
il faut tenir compte de tous les facteurs de hausse qui n'ont pas été
pris en considération lors de la dernière fixation du loyer, à moins que
l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle (ATF 118
II 422 consid. 3a/bb).
Appliqué au cas du loyer échelonné proprement dit, au sens de
l'art. 269c CO, soit à la situation où l'échelonnement du loyer a été
stipulé lors de la conclusion du bail, ce principe jurisprudentiel commande
de prendre en compte la date d'expiration du bail. La raison en est que,
dans ce type de bail, le loyer englobe l'ensemble des frais pour la durée
du contrat (Message, ibid.). Le bailleur en fixe le montant initial et
les échelons subséquents en fonction de l'évolution probable des facteurs
de hausse. L'art. 18 OBLF, en tant qu'il prescrit l'indication chiffrée
(en francs ou en pour cent du loyer) du montant de la majoration auquel
le bailleur renonce, ne permet pas à ce dernier de formuler une réserve
pour le cas où cette évolution ne correspondrait pas à ses prévisions. De
son côté, le locataire peut contester, dans le délai prévu à cette fin,
le résultat de l'analyse prospective de la situation conjoncturelle
effectuée par le bailleur. S'il ne le fait pas, les deux parties sont
liées, pour toute la durée du bail, à savoir pour trois ans au moins,
au montant du loyer initialement convenu, ainsi qu'aux échelons prévus
(COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 5 ad art. 269c CO et n. 7 ad art. 270d CO). Le
bail à loyers échelonnés comporte donc un élément aléatoire, dans la mesure
où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu'à
l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont conscientes et elles
acceptent que le loyer, tel qu'il a été fixé à la signature du contrat,
fasse règle pour elles jusqu'à l'échéance du bail, quand bien même leurs
pronostics concernant l'évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas,
parce que chacune d'elles pense trouver son intérêt dans la conclusion
d'un bail de cette nature. Il est donc normal que l'on se reporte à la date
d'expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier si l'évolution des
facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration
de loyer notifiée subséquemment au locataire. LACHAT/MICHELI (op.cit.,
p. 224, note 38) proposent, quant à eux, de remonter jusqu'à l'entrée en
vigueur du dernier échelon de loyer (dans le même sens, cf. l'arrêt non
publié du 18 mai 1982, dans la cause C.45/1982, consid. 3d, que BARBEY
[op.cit., p. 62 note 220] qualifie de très discutable sur ce point). Ils
négligent toutefois le fait que le loyer échelonné couvre l'ensemble des
frais pour toute la durée du bail, y compris le laps de temps séparant
l'entrée en vigueur du dernier échelon de l'échéance du contrat. Au
demeurant, la gradation du loyer échelonné ne coïncidera généralement
pas, du point de vue temporel, avec les variations successives des
facteurs de hausse ou de baisse du loyer, puisqu'elle aura été fixée
d'avance et qu'elle doit respecter l'intervalle fixé par la loi (art.
269c let. b CO). On ne saurait, partant, assimiler l'entrée en vigueur du
dernier échelon à une nouvelle fixation du loyer. En cela, la situation
a évolué par rapport à l'ancien droit: à l'époque, le locataire pouvait
contester chaque augmentation résultant de l'échelonnement du loyer,
et c'est pour ce motif que le Tribunal fédéral, dans l'arrêt précité,
a pris en considération les modifications des bases de calcul survenues
depuis l'entrée en vigueur du dernier échelon de loyer non contesté par
le locataire.
A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés,
s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier
un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et,
à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne
lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée
parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné,
quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées
par hypothèse. De son côté, le locataire aura toujours la possibilité
de refuser l'offre du bailleur et de rechercher un logement meilleur
marché. Si, toutefois, il ne souhaite pas quitter les lieux, bien qu'il
juge excessif le nouveau loyer que lui propose le bailleur, il pourra
contester ce loyer "initial", aux conditions de l'art. 270 CO. Il lui
sera enfin loisible, le cas échéant, de demander une diminution du dernier
échelon de loyer dans le cadre d'une procédure tendant à la prolongation
du bail (art. 272c al. 1 CO). Dans le cas d'un bail de durée déterminée
improprement dit (sur cette notion, cf. l'ATF 114 II 165 consid. 2b et
les références, ainsi que LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 280, qui parlent
de baux "congéables"), soit d'un bail reconductible tacitement après la
durée minimum de trois ans imposée par l'art. 269c let. a CO, le bailleur
pourra solliciter une majoration du dernier échelon de loyer pour le terme
de résiliation, sur la base de l'art. 269d CO, et le locataire invoquer
l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution de son loyer. Dans
ce cadre-là, le nouveau loyer admissible devra être déterminé au moyen
de la méthode de calcul absolue, car le mode de fixation d'un loyer
échelonné (anticipation de l'évolution probable des facteurs de hausse
et de baisse de loyer) n'autorise pas le recours à la présomption selon
laquelle le précédent loyer - en l'occurrence, le dernier échelon entré
en vigueur - est censé procurer au bailleur un rendement suffisant de la
chose louée. En revanche, si, à l'expiration de la durée déterminée du bail
"congéable", le bail est reconduit tacitement, de même que dans l'hypothèse
d'une reconduction tacite d'un bail de durée déterminée proprement dit
(art. 266 al. 2 CO), cette présomption jouera à nouveau lorsqu'il faudra
examiner l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente à l'aide
de la méthode de calcul relative, parce que l'on pourra alors inférer
de l'inaction du bailleur qu'il estime suffisant le loyer qui était en
vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le
loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"), soit, s'agissant d'un bail
de durée déterminée stricto sensu, exiger le départ du locataire. Il en
ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la
méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers échelonnés.
Mais si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le
bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue,
il y aurait lieu de donner suite à sa demande. En effet, comme on l'a
déjà souligné, le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son
caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par
exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs
de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances
ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale
pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.
c) La transaction judiciaire, tel l'accord passé devant l'autorité
de conciliation (art. 274e al. 1 CO), est un acte consensuel destiné à
mettre fin à un litige moyennant des concessions réciproques (ATF 114 Ib 74
consid. 1, 105 II 273 consid. 3a et les arrêts cités). Par essence, elle
tend à régler le sort d'une contestation pendante; elle a donc vocation
à régir le passé et ne se préoccupe, en principe, pas du développement
futur des relations entre les antagonistes. Il n'en va pas autrement en
matière de bail à loyer. En ce domaine également, la transaction vise
à résoudre un conflit, en particulier celui qui naît à la suite d'une
majoration de loyer notifiée par le bailleur et contestée par le locataire
(cf. l'ATF 119 II 348 consid. 4b/bb p. 351 in fine). En transigeant, les
parties n'entendent pas, d'ordinaire, fixer par anticipation les modalités
concrètes de leurs relations contractuelles à venir, mais uniquement
liquider un différend ponctuel auquel ces relations ont donné lieu. Aussi
convient-il de remonter, en principe, jusqu'à la date de la transaction
pour examiner, conformément à la méthode relative, si la modification
ultérieure des bases de calcul retenues à ce moment-là justifie ou
non la majoration de loyer notifiée postérieurement par le bailleur et
contestée par le locataire (cf. LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 224, note
38). Il serait tout à fait concevable, en théorie, d'en faire de même
lorsque les parties ont stipulé un loyer échelonné dans la transaction
mettant fin à un différend portant sur une majoration de loyer. En effet,
les partisans de cette thèse pourraient faire valoir, à son appui, qu'une
telle stipulation ne change rien à la nature de l'institution et ne permet
en aucun cas de présumer que les parties à la transaction ont voulu,
non seulement régler le problème de l'augmentation de loyer en cause,
mais encore fixer le montant du loyer à payer par le locataire pour une
durée minimale de trois ans, en supputant les modifications probables
des bases de calcul pendant cette période et en renonçant par là même à
la faculté d'invoquer ultérieurement, pour justifier une majoration ou
une demande de diminution du loyer, la variation des facteurs de hausse
ou de baisse enregistrée depuis la date de la signature de la transaction
jusqu'au terme assigné au dernier échelon de loyer. Telle est, peut-être,
la raison pour laquelle certains auteurs refusent d'assimiler la clause
d'échelonnement incluse dans une transaction judiciaire à celle que les
parties adoptent lors de la conclusion du bail (cf., par ex., LACHAT/STOLL,
op.cit., p. 262 in fine/263, n. 3.4). C'est d'ailleurs vraisemblablement
le même motif qui est à l'origine de la jurisprudence genevoise selon
laquelle, lorsque la précédente majoration de loyer a été contestée et que
les parties se sont entendues sur un échelonnement de cette augmentation,
le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative
lors d'une majoration de loyer subséquente est la date de l'audience
au cours de laquelle la transaction a été passée (voir l'extrait d'un
arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton
de Genève du 20 novembre 1992 publié dans les Cahiers du bail, 1992,
p. 117/118). Cependant, des considérations d'ordre aussi bien théorique
que pratique militent en faveur d'un traitement similaire de la clause
d'échelonnement, qu'elle figure dans le contrat de bail, dans un avis de
majoration ultérieur ou dans une transaction passée devant l'autorité de
conciliation (dans ce sens: COMMENTAIRE DE L'USPI, n. 2 et 5 ad art. 269c
CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 254, n. 3.2). D'abord, le texte de
l'art. 269c CO, où il est question de "conventions", et la note marginale
de cette disposition, qui parle de "loyers échelonnés", n'autorisent
pas à établir des distinctions fondées sur la nature de la convention
incluant une clause d'échelonnement. Ensuite, il se peut fort bien que
le locataire accepte à titre transactionnel qu'une augmentation de loyer
injustifiée soit étalée dans le temps pour être compensée progressivement
par la hausse prévisible des coûts, ce qui lui garantit l'absence de
contestation au sujet de son loyer pendant trois ans au moins. Dans une
telle hypothèse, appliquer par la suite la méthode de calcul relative,
en prenant pour point de départ la date de la transaction et en augmentant
le dernier échelon de loyer du pourcentage correspondant à l'évolution des
facteurs de hausse enregistrée depuis cette date, reviendrait assurément
à imposer au locataire, à son corps défendant, l'acceptation pure et
simple de l'augmentation de loyer qu'il a contestée. Pareille solution
ne se justifierait donc que si cette augmentation était valable et que
son étalement dans le temps ait consisté en une simple faveur faite
par le bailleur à son locataire. D'où la nécessité de remonter dans
chaque cas jusqu'à ladite augmentation pour examiner son bien-fondé
par rapport au précédent loyer et tenter ainsi de dégager le sens de
la transaction conclue à son sujet devant l'autorité de conciliation,
sans compter que l'accord des parties pourra encore avoir été dicté par
d'autres considérations que le simple calcul mathématique de l'évolution
des facteurs de hausse du loyer. Il est inutile de souligner l'ampleur du
travail qu'occasionnerait ce genre d'examen rétrospectif, qui viendrait
s'ajouter à l'analyse de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse
entre la date de la transaction et l'entrée en vigueur de la majoration
de loyer subséquente. Par conséquent, il est plus expédient de traiter la
clause d'échelonnement figurant dans une transaction judiciaire de la même
manière que celle qui résulte du contrat de bail (cf. let. bb ci-dessus).
L'adoption de cette solution pratique, qui simplifiera le travail du juge
dans un domaine du droit déjà suffisamment complexe, n'est, au demeurant,
pas de nature à léser les intérêts des parties, dès lors que, à l'échéance
de la convention d'échelonnement, chacune d'elles pourra, soit reprendre sa
liberté, soit obtenir, par l'application de la méthode absolue, la fixation
d'un nouveau loyer qui corresponde à la situation du moment et permette,
au besoin, de rectifier indirectement les prévisions erronées qui auront
pu être faites par l'un des cocontractants ou par les deux au moment de
la conclusion de la transaction judiciaire. Ainsi, en cas de notification
d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention
d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que
le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode de calcul absolue,
c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue
le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.
d) En l'occurrence, la Chambre d'appel a abouti - par une voie
détournée il est vrai - à un résultat qui se rapproche de la solution
indiquée ci-dessus, puisqu'elle a exclu la prise en considération,
comme premier point de référence, de la date à laquelle a été signée la
transaction (17 février 1989) ou de la date d'entrée en vigueur du premier
échelon de loyer (1er mai 1989). En revanche, elle s'est écartée de cette
solution, dans la mesure où elle est partie de la date d'entrée en vigueur
du dernier échelon (1er novembre 1990), alors qu'elle n'aurait dû remonter
que jusqu'à la date d'échéance de la convention d'échelonnement, à savoir
le 30 avril 1992 (ch. 2 de la transaction). Cela ne porte toutefois pas
à conséquence, dans le cas particulier, la locataire n'ayant pas formé
de recours joint pour se plaindre de l'extension, à son détriment, de la
période de référence. Quant au second moment de référence retenu par la
cour cantonale, à savoir la date d'entrée en vigueur de la majoration
de loyer litigieuse (1er mai 1992), il n'est pas remis en cause par la
bailleresse qui ne se prévaut pas d'une éventuelle modification des bases
de calcul entre le moment où cette majoration a été notifiée et celui où
elle devait prendre effet (cf. l'ATF 118 II 422 consid. 3b).
Il sied de préciser, pour être complet, que la transaction incluant
la clause d'échelonnement a été passée avant le 1er juillet 1990 et
qu'elle demeure soumise, partant, aux dispositions de l'ancien droit
(art. 26 al. 3 OBLF). Cette circonstance ne modifie cependant en rien
les données du problème ni la solution qui lui a été apportée.
Force est, en conséquence, de rejeter, au terme de cet examen, le
premier moyen soulevé par la demanderesse dans son recours en réforme.
Erwägung 3
3.- Dans un second moyen, la demanderesse conteste les modalités du
calcul de la majoration de loyer admissible, tel qu'il a été effectué par
la cour cantonale. Point n'est toutefois besoin d'examiner les griefs
qu'elle y articule à l'encontre de l'arrêt attaqué. En effet, pour les
motifs susmentionnés, l'application de la méthode relative n'entrait
pas en ligne de compte dans le cas particulier, puisque la majoration de
loyer litigieuse avait été notifiée à la défenderesse pour prendre effet à
l'échéance de la convention d'échelonnement stipulée dans la transaction
judiciaire du 17 février 1989. Quant à la méthode de calcul absolue,
la bailleresse aurait certes pu en réclamer l'application. A cet égard,
il sied d'observer que, dans son avis de majoration du 16 décembre 1991,
l'intéressée invoquait également le critère des prix du marché (art. 269a
let. a CO) pour justifier l'augmentation du loyer de la défenderesse. Elle
n'a toutefois rien allégué ni établi à ce sujet en procédure, puisqu'elle
s'est employée exclusivement à démontrer que la majoration contestée
était justifiée par des hausses de coûts et par le maintien du pouvoir
d'achat du capital exposé aux risques. Pour le surplus, la demanderesse
n'a pas non plus invité la Chambre d'appel à procéder à un calcul de
rendement, et il n'est pas certain qu'elle aurait pu l'exiger sur le vu
de la jurisprudence excluant d'invoquer après coup, en cours d'instance,
d'autres motifs de hausse que ceux qui figurent dans l'avis de majoration
(ATF 117 II 452 consid. 5 p. 457).
De son côté, la défenderesse ne s'est pas jointe au recours de la
demanderesse pour reprocher à la cour cantonale d'avoir appliqué la
méthode relative dans la présente espèce.
Cela étant, il y a lieu de confirmer l'arrêt attaqué, par substitution
de motifs.