BGE 121 III 364
121 III 364
72. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 19 septembre 1995 dans la
cause Société Immobilière X. contre sieur M. (recours en réforme) Regeste
Gesuch um Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR).
Wird die Erhöhung des Anfangsmietzinses, wofür das kantonale Recht
die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, im Vergleich zum
vorhergehenden Mietzins einzig mit Faktoren der relativen Methode
begründet, und verlangt der Mieter nicht die Anwendung der absoluten
Methode, so hat die Überprüfung des Anfangsmietzinses mittels der relativen
Methode zu erfolgen.
Sachverhalt
A.- Du 1er octobre 1989 jusqu'à la fin mars 1992, M. a occupé, avec
son épouse et ses deux filles mineures, un appartement de deux pièces,
d'une surface de 40 m2, comprenant un living et une alcôve, sis au
cinquième étage de l'immeuble dont la S.I. X. est propriétaire, à Genève,
et qu'elle lui avait remis à bail moyennant un loyer annuel de 18'000 fr.,
sans les charges.
Au début de l'année 1992, un appartement de deux pièces et demie,
d'une surface de 48 m2, comprenant une chambre à coucher, un living
et une cuisine-laboratoire, s'est libéré au rez-de-chaussée du même
immeuble. M. se l'est vu proposer contre paiement d'un loyer de 18'600
fr. par an, charges non comprises. Il a accepté cette offre et les parties
ont conclu, le 26 mars 1992, un contrat de bail pour une durée initiale
d'un an, à partir du 1er avril 1992, renouvelable tacitement d'année en
année. Le même jour, la bailleresse a notifié à M. un "avis de fixation
du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail", indiquant que le
précédent locataire payait un loyer de 6'540 fr. par an dès le 1er avril
1990, charges en sus. La majoration du loyer au changement de locataire
y était motivée en ces termes:
"Augmentation des charges d'exploitation et maintien du pouvoir d'achat
du capital exposé aux risques, selon art. 269a, lettres b et e du
Code des
Obligations. Peinture de l'appartement."
Le 16 avril 1992, M. a adressé à l'autorité de conciliation une requête
en contestation du loyer initial. Il a conclu à ce que ce loyer fût ramené
à 7'332 fr. par an dès le 13 avril 1992. La tentative de conciliation
n'a pas abouti.
B.- Saisi par le locataire, le Tribunal des baux et loyers du canton
de Genève, statuant le 17 décembre 1992, a fixé à 7'896 fr., charges non
comprises, le loyer annuel à payer par le demandeur dès le 1er avril
1992. Par arrêt du 1er octobre 1993, la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers lui a renvoyé la cause afin qu'il examine de plus près la
question d'un éventuel abus de droit imputable au demandeur.
C.- Après avoir entendu plusieurs témoins, le Tribunal des baux et
loyers a confirmé, en date du 18 mai 1994, le dispositif de son premier
jugement. Il a considéré que le demandeur ne commettait pas un abus de
droit en contestant le loyer initial de son nouvel appartement, dès lors
que la location d'un autre appartement sis dans le même immeuble répondait
au souci légitime de l'intéressé d'occuper un appartement plus grand qui
permît à ses filles de dormir dans une pièce séparée de celle réservée à
leurs parents, ce qui n'était pas le cas jusque-là, tout en leur évitant
un changement d'école.
Par arrêt du 23 janvier 1995, la Chambre d'appel en matière de baux
et loyers a confirmé le jugement de première instance.
D.- La défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt du 23 janvier 1995 et
à la fixation du loyer contesté à 18'600 fr., sans les charges, dès le
1er avril 1992.
Le Tribunal fédéral rejette le recours, dans la mesure où il est
recevable, et confirme l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 4
4.- a) La défenderesse fait grief à la Chambre d'appel d'avoir jugé
abusif le loyer litigieux. Elle lui reproche, en substance, d'avoir
méconnu la jurisprudence fédérale en matière de contestation du loyer
initial, en refusant d'appliquer la méthode absolue - plus précisément le
critère des loyers usuels du quartier, s'agissant d'un immeuble ancien -
pour vérifier si ce loyer était abusif. A son avis, la comparaison entre
le loyer en cause et les loyers pratiqués dans le même immeuble ou dans
le quartier suffirait à démontrer l'absence de tout abus de sa part dans
la fixation du loyer initial réclamé au demandeur.
b) En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre
obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule
officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau
bail (art. 270 al. 2 CO). C'est ce qu'a fait le canton de Genève en
adoptant l'art. 94B de la loi d'application du Code civil et du Code
des obligations (LACC; à ce sujet, cf. l'ATF 117 Ia 328). En pareille
hypothèse, ladite formule doit contenir, entre autres indications, le
montant de l'ancien loyer et les motifs précis de la hausse, conformément
à l'art. 19 al. 1 let. a OBLF (RS 221.213.11) applicable par analogie en
vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral,
les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme
en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables
lors du changement de locataire. Dans un cas comme dans l'autre, la mention
de l'ancien loyer et la motivation contenues dans la formule officielle
doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de
la majoration, de manière à ce qu'il puisse décider, en toute connaissance
de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder (ATF 121 III
56 consid. 2c, 120 II 341 consid. 5b et les arrêts cités). Cet objectif ne
pourrait pas être atteint si le bailleur n'était pas lié par les motifs
invoqués à l'appui d'une majoration de loyer. En effet, le locataire qui
contesterait judiciairement la fixation du loyer initial ou une majoration
de loyer subséquente risquerait alors de succomber, quand bien même les
facteurs de hausse mentionnés dans la formule officielle ne justifieraient
pas l'augmentation de loyer contestée, du seul fait que le bailleur aurait
invoqué devant le juge un motif valable qu'il avait tu jusque-là. Aussi
le Tribunal fédéral a-t-il posé, en conformité avec le principe de la
bonne foi, qu'il est exclu d'invoquer après coup, en cours d'instance,
d'autres motifs de hausse que ceux qui figurent dans l'avis de majoration
(ATF 117 II 452 consid. 5 p. 457). Sans doute cette règle n'est-elle pas
absolue, comme le soutient à juste titre la défenderesse en se fondant sur
l'ATF 112 II 149 consid. 3d p. 155. Effectivement, le juge qui retient
l'existence d'indices d'abus peut y déroger et déterminer si le rendement
de la chose louée est excessif en utilisant tous les critères juridiques
déterminants à cet égard dans le cadre de son obligation d'appliquer
d'office le droit fédéral. Mais si, dans la cause ayant donné lieu à cet
arrêt, la cour cantonale avait relevé des indices d'abus (consid. 1c),
rien de tel n'a été constaté dans la présente espèce où le locataire n'a
du reste jamais prétendu que le loyer payé par son prédécesseur était déjà
abusif. De fait, dans son jugement du 17 décembre 1992, le Tribunal des
baux et loyers souligne "l'absence d'indices d'abus allégués". En limitant
son examen aux seuls motifs de hausse indiqués par la bailleresse dans la
formule officielle qu'elle avait remise au locataire, la Chambre d'appel
n'a donc pas méconnu les principes posés dans les arrêts précités.
Dans sa jurisprudence la plus récente, le Tribunal fédéral a précisé
que, si la méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le
cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une
modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration
ou diminution du loyer), la méthode de calcul relative n'est applicable,
en revanche, que dans la seconde hypothèse. Cette dernière méthode repose,
en effet, sur les relations spéciales existant entre le bailleur et son
locataire, lesquelles font logiquement défaut dans l'hypothèse où les
parties nouent pour la première fois des liens contractuels (ATF 120
II 240 consid. 2, p. 242/243; voir aussi les ATF 121 III 163 consid. 2d
p. 165 et 120 II 341 consid. 6a p. 350). La défenderesse est d'avis que
la Chambre d'appel a ignoré cette jurisprudence en n'appliquant pas la
méthode absolue pour juger de la validité du loyer contesté. Elle se
trompe. Contrairement à son opinion, il ne s'agit pas en l'occurrence
d'appliquer telle ou telle méthode, mais de savoir si un bailleur doit
se laisser opposer les critères de calcul qu'il a indiqués dans la
formule officielle. Or, la réponse ne peut être qu'affirmative sur le
vu de la jurisprudence susmentionnée. Le nouveau locataire qui se voit
notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de
l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis
justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que
ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation
de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite
d'être protégée. Partant, si les motifs indiqués par le bailleur n'ont
trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a
let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait
examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères,
en particulier des critères absolus institués par les art. 269 et 269a
let. a et c CO, à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel
examen, lequel ne peut pas lui être refusé. Ainsi, dans une affaire récente
portant sur un loyer initial, le Tribunal fédéral a renvoyé la cause à la
cour cantonale afin qu'elle examine "le ou les motifs de hausse contenus
dans l'avis" notifié au moyen de la formule officielle et se prononce sur
le caractère abusif ou non du loyer convenu entre les parties (consid. 2d,
non publié, de l'ATF 121 III 56). En revanche, si le bailleur fait état,
dans la formule officielle, du rendement insuffisant de la chose louée,
pour justifier la fixation du loyer initial à un niveau supérieur à celui
du loyer payé par l'ancien locataire, le contrôle de l'admissibilité
du loyer initial devra être effectué à l'aide de la méthode absolue,
dans laquelle les critères de calcul déterminants ne sont soumis à aucune
limite relative (pour un cas d'application, cf. l'ATF 120 II 240). Il en
ira de même dans les cantons qui n'ont pas rendu obligatoire l'usage de
la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail.
c) En l'espèce, l'augmentation du loyer initial par rapport au
précédent loyer n'a été motivée, sur la formule officielle, que par
des facteurs de hausse relatifs, à savoir l'augmentation des charges
d'exploitation, le renchérissement et des prestations supplémentaires de
la bailleresse. Dans ces conditions, la cour cantonale a eu raison de
restreindre son examen à ces trois facteurs. Elle s'est abstenue à bon
droit de rechercher si le loyer en cause se situait dans les limites des
loyers usuels du quartier, faute d'y avoir été invitée par le locataire.