BGE 121 III 260
121 III 260
52. Estratto della sentenza 15 marzo 1995 della I Corte civile nella
causa B contro C (ricorso per riforma) Regeste
Resolutiv bedingter Mietvertrag; Anfechtung der Kündigung; Erstreckung
(Art. 255, 271 und 271a, 272, 272a, 273 und 273c OR).
Offengelassen, ob die Geltendmachung des Kündigungsschutzes gemäss
Art. 271 und 271a OR durch einen Mieter, der zu günstigen Bedingungen
einen resolutiv bedingten Mietvertrag abgeschlossen hat, nicht als
rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen ist (E. 4).
Ein Mietvertrag, der einer Resolutivbedingung untersteht, deren
Eintritt von einem ungewissen künftigen Ereignis wie dem Abbruch
oder dem Verkauf der Liegenschaft abhängt, ist als auf bestimmte Zeit
abgeschlossen aufzufassen, weshalb die Vorschriften der Art. 271 und
271a OR nicht anwendbar sind. Da der Gesetzgeber die Erstreckung eines
derartigen Vertrages nicht geregelt hat, ist die Lücke durch Richterrecht
auszufüllen, indem beispielsweise das Erstreckungsgesuch einer Frist von
dreissig Tagen unterstellt wird, seitdem der Mieter Kenntnis vom Eintritt
der Resolutivbedingung erlangt hat (E. 5a). Wirkungen der Einräumung
eines Aufschubs der Ausweisung (E. 5b).
Ausschluss der Erstreckung wenn der Mieter es bewusst in Kauf genommen
hat, dass er nur vorübergehend von einem günstigen Mietzins profitieren
kann (E. 6a). Wer Räumlichkeiten bis zum Beginn bevorstehender Bauarbeiten
vermietet hat, kann sich auf Art. 272a Abs. 1 lit. d OR berufen (E. 6b).
Sachverhalt
A.- C ha locato a B un piazzale con pensilina e chiosco-ufficio,
destinato al deposito e alla compravendita di autoveicoli, per un canone
mensile di fr. 500.-- e per una durata limitata del seguente tenore "questo
vale fino a quando il signor C vende o costruisce sulla sua parcella".
Il 20 dicembre 1993 il patrocinatore del locatore ha scritto a
quello del conduttore di voler invitare il suo cliente a lasciare la
cosa locata entro la fine dell'anno, essendo imminente il perfezionamento
di un contratto di compravendita. Il 17 febbraio 1994, C ha disdetto su
modulo ufficiale il contratto di locazione per il 31 ottobre 1994. Con
atto pubblico del 10 marzo 1994 l'immobile è stato venduto alla T SA.;
il trapasso di proprietà è stato subordinato ad alcune condizioni, tra le
quali il rilascio definitivo della licenza edilizia e l'avvenuta consegna
della particella da parte del conduttore B.
B.- Il conduttore ha contestato la validità della disdetta ed ha
postulato una proroga della locazione davanti alla competente autorità di
conciliazione, che ha respinto l'azione. Indi, la causa è stata portata
davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna. Dopo aver
ritenuto che il contratto di locazione, di durata determinata, aveva preso
fine per l'avverarsi della clausola risolutiva della vendita della cosa
locata, il Pretore ha prorogato la locazione sino a fine ottobre 1994.
Adita dall'attore, il 21 ottobre 1994 la II Camera civile del Tribunale
di appello del Cantone Ticino ha confermato il giudizio di primo grado.
C.- Insorto al Tribunale federale con ricorso per riforma, l'attore
postula, in via principale, che la disdetta 17 febbraio 1994 venga
annullata e, in via subordinata, che sia concessa una proroga di quattro
anni.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 4
4.- Nel caso di specie, ci si potrebbe probabilmente esimere
dall'esaminare se il noto contratto abbia natura determinata o
indeterminata e dal dire se le disposizioni sull'annullamento della
disdetta siano applicabili, se nell'atteggiamento dell'attore dovesse
essere scorto un abuso di diritto manifesto ai sensi dell'art. 2 cpv. 2
CC. La stipulazione di un contratto a condizioni estremamente vantaggiose
(pigione annua pari a fr. 6'000.- per una cosa locata dal valore di
fr. 400'000.--) e la subordinazione della locazione alla condizione
risolutiva della vendita o della demolizione della cosa locata formano
infatti un tutto e sono apparentemente collegate. In siffatta evenienza
parrebbe escluso di accordare al conduttore la protezione degli art. 271
e 271a CO allorquando si avvera la condizione risolutiva che sta alla
base del contratto.
Il quesito può comunque rimanere irrisolto.
Erwägung 5
5.- a) La dottrina è divisa sulla questione di sapere se un contratto
che soggiace ad una condizione risolutiva, quale la demolizione o la
vendita della cosa locata, abbia natura determinata o indeterminata.
Secondo HIGI - la cui opinione è stata fatta propria dalla Corte
cantonale - un contratto di durata sottoposto ad una condizione risolutiva
costituita da un evento futuro ed incerto deve essere qualificato come
rapporto indeterminato (ZK, n. 36 e 44 ad art. 255 CO); sarebbe solo
apparentemente che il contratto verrebbe meno per il realizzarsi della
condizione e non richiederebbe la disdetta. Un contratto di locazione
potrebbe essere ritenuto a tempo determinato - e non sarebbe quindi
necessaria una disdetta - solo se la fine del contratto è certa e
prevedibile; in assenza di determinabilità si impedirebbe, contrariamente
alla norma imperativa dell'art. 273c CO, qualsiasi possibilità di
proroga. Tale qualifica di contratto a tempo indeterminato è conforme
ad un'antica opinione del Tribunale federale (DTF 56 II 191) come pure
al Messaggio del Consiglio federale concernente la revisione delle norme
attuali del CO sull'estinzione della locazione (v. FF 1985 I 1258).
Per BARBEY (Protection contre les congés concernant les baux
d'habitation et de locaux commerciaux, pag. 80 n. 214) la locazione la cui
durata è sottoposta ad una condizione risolutiva incerta, quanto al suo
avverarsi, è simultaneamente a tempo determinato e indeterminato. Qualora
l'evento incerto si verifica, esso comporta immediatamente la risoluzione
del contratto (durata determinata), mentre se esso non si verifica il
contratto deve prima o poi poter essere risolto, da qui la sua natura
a tempo indeterminato. Questa opinione corrisponde a quella di GAUCH
(System der Beendigung von Dauerverträgen, pag. 43-44), secondo il
quale, nel periodo di pendenza dell'evento condizionante risolutivo,
si è in presenza di un rapporto giuridico a tempo determinato. Di stesso
avviso ZILHMANN (OR-ZILHMANN, n. 3 ad art. 255), TERCIER (Les contrats
spéciaux, n. 1794-1796), LACHAT/STOLL (Das neue Mietrecht für die Praxis,
3a edizione, pag. 289), GAUCH/SCHLUEP (Schweizerisches Obligationenrecht,
AT, 5a edizione, n. 4140, 4142 e 4169), e il commentario USPI (n. 14 ad
art. 255).
Quest'ultimo punto di vista, che è quello della dottrina dominante,
deve essere condiviso, atteso che esso è in perfetta armonia con le regole
generali sulle obbligazioni condizionali e, in particolare, con quelle che
disciplinano le condizioni risolutive. Il contratto litigioso, soggiacente
alla condizione risolutiva della vendita della cosa locata, deve quindi
essere ritenuto a tempo determinato. Pertanto, esso, conformemente alle
norme generali sulle obbligazioni condizionali, viene automaticamente meno
con l'avverarsi della condizione, senza che sia necessaria una disdetta.
Codesto punto di vista può apparire poco compatibile con le norme sulla
protrazione della locazione che, per i contratti a tempo determinato,
obbligano il conduttore ad agire 60 giorni prima della scadenza del
contratto (art. 273 cpv. 2 lett. b CO) e non gli consentono di rinunciare
al suo diritto alla protrazione (art. 273c CO). Su tali norme sembra
fondarsi l'opinione di HIGI. Esse non sono tuttavia determinanti,
poiché attestano unicamente che il legislatore non ha disciplinato il
caso particolare della protrazione del contratto a tempo determinato la
cui scadenza - come in concreto - dipende da un evento incerto. Sussiste
semplicemente una lacuna di legge che il giudice deve colmare, ad
esempio sottoponendo la domanda di protrazione al termine di 30 giorni
dalla conoscenza da parte del conduttore dell'avverarsi della condizione
risolutiva. Aggiungasi, a scanso di equivoci, che il diritto del conduttore
di richiedere una protrazione della locazione non impedisce al giudice,
nell'ambito dell'apprezzamento del principio e della durata della proroga
(art. 272 segg. CO), di tener conto della condizione risolutiva stipulata
fra le parti.
La qualificazione del contratto litigioso come contratto a tempo
determinato rende inapplicabili i disposti degli art. 271 e 271a CO sulla
contestazione delle disdette. Non vi può infatti essere annullamento
delle disdette ordinarie nei contratti a tempo determinato, perché per
natura non vi è disdetta (art. 255 cpv. 2 CO; TERCIER, op.cit., n. 2071).
b) Devesi ancora rilevare, per quanto ha tratto alla qualificazione del
contratto, che a torto la Corte cantonale ha considerato che la notifica
della disdetta, prima dell'avverarsi della condizione per un termine
che non era quello della vendita della cosa locata, ha trasformato il
contratto in un vero e proprio contratto di durata indeterminata. Da un
lato, tenuto conto delle circostanze concrete, la "disdetta" del contratto
per il 31 ottobre 1994, notificata dopo che l'attore non aveva dato seguito
all'invito di abbandonare la cosa locata, essendo imminente l'avveramento
della condizione risolutiva, deve essere considerata quale concessione
di una dilazione per lo sgombero e non una vera e propria disdetta. In
tal caso, l'art. 266 cpv. 2 CO, relativo alla trasformazione della
locazione ricondotta tacitamente in locazione a tempo indeterminato, non è
applicabile (v. Messaggio citato, in FF 1985 I 1259 e rinvii). Dall'altro,
l'attore non potrebbe neppure prevalersi di un avviso prematuro circa
l'avverarsi dell'evento condizionante risolutivo o della deficienza di
tale evento. Infatti egli, astenendosi dallo sgomberare i locali quando
gli è stata annunciata la vendita - anch'essa sottoposta alla condizione
dell'abbandono dei locali - impedirebbe l'avverarsi della condizione
risolutiva in urto colla buona fede (v. BARBEY, op.cit., pag. 194 n. 263).
c) Nella sentenza impugnata non vi è poi alcuna traccia dell'asserta
mala fede del convenuto.
L'azione in contestazione della disdetta è quindi infondata sotto
ogni aspetto.
Erwägung 6
6.- a) Gia si è detto che la subordinazione di un contratto ad una
condizione risolutiva dipendente da un evento incerto non osta, di massima,
ad una richiesta di protrazione della locazione. Tuttavia, in concreto,
come ha ritenuto a ragione la Corte cantonale, le circostanze di causa
escludono la concessione di una proroga.
La giurisprudenza ha infatti chiaramente escluso la protrazione della
locazione laddove il conduttore era consapevole di poter profittare
soltanto temporaneamente di un alloggio vantaggioso (DTF 105 II 198
seg. consid. 3b). Da un lato, il locatore, chiedendo una protrazione
della locazione, commette un abuso di diritto, dall'altro, l'accettazione
di un simile contratto esclude l'esistenza di effetti gravosi ai sensi
dell'art. 272 CO. Nel caso di specie, è pertanto esclusa la protrazione,
perché dagli accertamenti della Corte cantonale risulta che l'attore ha
consapevolmente stipulato il noto contratto per un periodo molto breve
e a condizioni sicuramente favorevoli.
b) La Corte cantonale ha lasciato aperta la questione di sapere se
al caso concreto torni applicabile l'art. 272a cpv. 1 lett. d CO, che
esclude la protrazione se il contratto di locazione "in vista di imminenti
lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso
soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o
fino all'ottenimento della relativa licenza". Presa alla lettera, tale
norma pare riguardare solo colui che intende procedere alla trasformazione
o alla demolizione. Tuttavia, tenuto conto del senso e dello scopo della
disposizione, si deve concludere ch'essa può essere invocata da chiunque
abbia locato fino all'inizio dei previsti lavori, a prescindere da chi
sia il committente di tali lavori. La norma non avrebbe alcun senso se
dovesse applicarsi, in concreto, solo all'acquirente della cosa locata.