BGE 121 III 24
121 III 24
8. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du
17 janvier 1995 dans la cause Fonds de prévoyance E. (recours LP) Regeste
Versteigerung von Stockwerkeinheiten; Schicksal von auf dem
Gesamtgrundstück gelegenen Parkplätzen (Art. 133 ff. SchKG, Art. 36
ff. VZG, Art. 712a ff. ZGB).
Die gemeinschaftlichen Teile eines zu Stockwerkeigentum
ausgestalteten Grundstückes stehen nicht zwingend zur Verfügung sämtlicher
Stockwerkeigentümer; denn das Reglement kann Abweichendes vorbehalten
(E. 2a).
Das Betreibungsamt darf das Lastenverzeichnis, wie es sich aus
dem Grundbuchauszug ergibt, nicht abändern. In einer Betreibung auf
Pfandverwertung, in der ja der zu verwertende Gegenstand von vornherein
bestimmt ist, hat es die Zwangsverwertung auf diesen Gegenstand allein zu
beschränken: vorliegend auf die Stockwerkeinheiten, unter Ausschluss der
Parkplätze, die als persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Schuldners
das Gesamtgrundstück belasten (E. 2b-d).
Sachverhalt
A.- B. a introduit contre S. une poursuite en réalisation de gage
immobilier portant sur 33 unités d'une propriété par étages. L'état
des charges établi dans le cadre de cette procédure renvoyait, pour les
servitudes et mentions, à un extrait du registre foncier qui indiquait
notamment, à la charge de l'immeuble de base (article 5061), 24 servitudes
personnelles relatives à des places de parc extérieures au profit de
S. L'état des charges n'a pas fait l'objet de contestations.
Aux enchères, les 33 unités de la propriété par étages ont été adjugées
au Fonds de prévoyance E. Requis alors par l'office des poursuites de
procéder à l'inscription du transfert de propriété, le conservateur du
registre foncier s'est dit surpris que l'adjudication des 24 servitudes
personnelles n'ait pas eu lieu simultanément, ajoutant qu'on allait se
trouver "dans une situation ambiguë lors de la vente des unités d'étages
par l'adjudicataire (vente d'un appartement sans place de parc).
Saisi par l'adjudicataire qui lui demandait comment il entendait
"corriger cette omission", l'office des poursuites a répondu en substance
qu'il ne s'agissait pas d'une omission et qu'il refusait donc de procéder
à une modification de l'article de base, renvoyant le nouveau propriétaire
à convenir d'un arrangement avec S. L'adjudicataire a porté plainte à
l'autorité cantonale de surveillance contre cette décision, aux fins de
faire inscrire au registre foncier, en sa faveur, les droits de jouissance
sur les 24 places de parc litigieuses. Sa plainte ayant été rejetée, il a
recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral,
qui l'a également débouté.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- a) Droit de copropriété sui generis, le droit du propriétaire
d'étages comporte deux éléments indissolublement liés: une part de
copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et un droit exclusif de
jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble.
Ainsi, en vertu de l'art. 712a CC, le propriétaire d'étage bénéficie d'un
droit exclusif qui, sous réserve des restrictions légales (al. 2 et 3)
et réglementaires (art. 712b al. 3 et 712g CC), lui permet d'utiliser,
d'aménager et d'administrer librement les locaux de son unité d'étage;
en plus de ces prérogatives, il dispose du droit d'utiliser les
parties communes et de participer à l'administration de l'immeuble
de base. Toutefois, les parties communes ne sont pas nécessairement à
la disposition de tous les propriétaires d'étages; la communauté des
propriétaires d'étages peut en effet accorder à certains de ses membres,
en général moyennant contre-prestation, un droit exclusif d'utiliser
certaines parties communes, comme une terrasse, une place de parc ou une
partie du jardin (ATF 116 II 275 consid. 3b p. 278 s. et les références;
P.-H. STEINAUER, Les droits réels, t. I, n. 1122-1130a et FJS 1304).
En l'espèce, le règlement de la propriété par étages mentionné au
registre foncier prévoit la disposition particulière suivante dans son
chapitre consacré aux parties communes (art. 12 let. i):
"... Les vingt-quatre places de parc extérieures portent les Nos 1 à 24
et sont attribuées à M. S. Elles font l'objet de servitudes personnelles
inscrites au Registre foncier... Ces servitudes pourront en tout temps
être cédées, soit à titre personnel, soit transformées en servitudes
réelles" ..., [le bénéficiaire s'engageant par ailleurs à assumer
diverses obligations envers la communauté des copropriétaires].
b) Il est constant que l'état des charges mentionnait, en se référant
à l'extrait du registre foncier, les servitudes personnelles de S. sur
l'immeuble 5061 lui conférant un droit de jouissance sur les 24 places
de parc extérieures. Joint comme annexe aux conditions de vente (art. 45
al. 2 ORI; RS 281.42), il a été communiqué et tenu à la disposition des
intéressés conformément aux art. 134 al. 2 et 138 ss LP, 37 ORI. Aucune
contestation n'a été élevée en temps utile (art. 140 al. 2 LP). Si
tel avait néanmoins été le cas, l'office aurait dû procéder selon
l'art. 106 LP, car il n'a pas le droit de refuser de porter à l'état
des charges celles qui figurent dans l'extrait du registre foncier,
ni de les modifier ou de les contester ou d'exiger la production de
moyens de preuve (art. 36 al. 2 ORI; ATF 112 III 102 consid. 1 p.
105; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd.,
Lausanne 1993, p. 232). Il eût appartenu alors au juge saisi du procès en
épuration des charges de régler le litige (cf. ATF 112 III 26 consid. 4
p. 30). L'état des charges est donc devenu définitif et les droits y
figurant sont censés avoir été reconnus par tous les intéressés pour
la poursuite en cours (art. 37 al. 2 ORI; GILLIÉRON, loc.cit.; AMONN,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 5e éd., Berne 1993, §
28 n. 28). En outre, lors de la vente aux enchères, le président a donné
lecture, in extenso, de la désignation cadastrale des immeubles mis en
vente et de l'immeuble de base selon l'extrait du registre foncier, ainsi
que du règlement de la copropriété par étages, de l'état des charges et
des conditions de vente. Cette lecture n'a suscité aucun commentaire. Or,
selon la jurisprudence, les conditions de vente - qui comprennent l'état
des charges - ne peuvent pas être attaquées par un enchérisseur après
l'adjudication, lorsqu'elles n'ont pas été contestées lors de leur lecture
avant le commencement des enchères et que l'enchérisseur s'y est tacitement
soumis (ATF 109 III 107 consid. 2 p. 109; C. JÄGER, Commentaire de la LP,
n. 2e ad art. 125; GILLIÉRON, op.cit., p. 235).
Certes, un état des charges définitif peut être modifié d'office
en tout temps, s'il a été établi en violation de règles de procédure
impératives, parce qu'instituées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt
d'un nombre indéterminé de tiers; une omission fautive du préposé peut
aussi justifier un complément ultérieur de l'état des charges (ATF 120
III 20 consid. 1 p. 23 et les arrêts cités). Dans le cas particulier,
le recourant admet expressément que les conditions d'une modification
d'office de l'état des charges n'étaient pas réunies.
c) Dans la poursuite en réalisation de gage, les biens sur lesquels
doit porter l'exécution sont déterminés d'avance, soit lors de la
constitution des gages qui garantissent la créance (FAVRE, Droit des
poursuites, 3e éd., p. 250 et GILLIÉRON, op.cit., p. 111). Selon l'extrait
du registre foncier, le gage immobilier qu'il s'agissait de réaliser en
l'espèce avait exclusivement pour objet les 33 unités d'étages propriété
du poursuivi, l'immeuble de base 5061 n'étant lui-même grevé d'aucun gage
(cf. art. 648 al. 3 CC; ATF 113 II 157; STEINAUER, op.cit., n. 1226 et
1258 ss). Dès lors, l'exécution forcée devait se limiter à ces 33 unités
d'étages, à l'exclusion des autres biens du débiteur. Comme le relève
avec raison celui-ci dans sa réponse, la description du gage immobilier
donnée par le créancier dans le commandement de payer ne saurait autoriser
la réalisation forcée de biens qui ne font pas l'objet du gage en question.
d) Au vu de l'ensemble de ce qui précède, c'est à bon droit que
l'autorité cantonale a rejeté la plainte de l'adjudicataire contre le refus
de l'office de faire procéder ou de procéder lui-même à une modification
touchant l'immeuble de base.
En dépit de ses efforts, le recourant ne parvient pas à établir
l'existence d'une quelconque violation du droit fédéral. La situation
contradictoire, voire "inextricable et sans issue", dans laquelle il se
trouverait, ainsi qu'en témoignerait l'avis du conservateur du registre
foncier (ventes ultérieures d'appartements sans places de parc), lui est
sans doute imputable. Comme le relève l'office des poursuites dans sa
réponse, le recourant a eu l'occasion, en tout cas à deux reprises, de
faire valoir ses contestations: en faisant opposition à l'état des charges
dans le délai de l'art. 140 al. 2 LP et en attaquant "l'acquisition de la
propriété par l'adjudicataire" au moyen d'une plainte selon l'art. 136bis
LP.
Conformément à l'art. 43 al. 1 OJ, applicable par renvoi de l'art. 81
OJ, une éventuelle violation d'un droit constitutionnel ne peut être
invoquée que dans un recours de droit public (ATF 113 III 86 consid. 3
p. 88, 107 III 11 consid. 1 p. 12). Il s'ensuit que le grief de violation
de l'art. 4 Cst. soulevé par le recourant dans ce contexte - en tant que
cette disposition garantit la protection de la bonne foi - est irrecevable.