BGE 119 II 32
119 II 32
9. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 11 février 1993 dans la
cause dame B. et consorts contre société X. S.A. (recours en réforme)
Regeste
Art. 13 Abs. 4 VMWG; Überwälzung früherer Hypothekarzinsänderungen.
Nach Art. 13 Abs. 4 VMWG ist der Richter bei der Anwendung der
Missbrauchsgesetzgebung nicht ermächtigt, die teilweise Rückerstattung
früherer Mietzinse, die der Mieter bezahlt und nicht bestritten hat,
durch Verrechnung oder Barzahlung anzuordnen.
Sachverhalt
A.- Dans le cadre d'un litige les opposant à leur bailleresse,
des locataires ont fait valoir, devant le Tribunal fédéral, que la cour
cantonale avait violé l'art. 13 al. 4 OBLF (RS 221.213.11) en refusant de
tenir compte d'une baisse temporaire du taux hypothécaire de référence. Ils
n'ont pas été suivis sur ce point par la juridiction de réforme.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 3
3.- c) A l'instar du Tribunal des baux, la Chambre des recours n'a
pas tenu compte de la baisse temporaire (9 mois) du taux hypothécaire de
référence, qui a été ramené de 5,25% à 5% le 1er août 1988 avant d'être
fixé à 5,5% le 1er mai 1989. Elle s'en est expliquée en faisant valoir
que, du moment que les loyers n'avaient pas été modifiés durant ce laps
de temps et que seules les modifications effectives de loyer devaient
être examinées, les locataires n'auraient pu bénéficier d'une baisse
de loyer de ce chef qu'en la réclamant, ce qu'ils n'ont pas fait. Dame
B. et les autres locataires rétorquent que les clauses de leurs contrats
respectifs ne leur permettaient pas de solliciter une réduction de loyer
en temps utile, que la bailleresse a donc bénéficié pendant neuf mois
d'un gain de 3,38% sur les loyers et qu'il s'impose, en conséquence,
de reporter dans le temps la hausse litigieuse.
aa) Les défendeurs sont dans le vrai lorsqu'ils soutiennent que,
s'ils avaient sollicité une baisse de loyer dès que la diminution du taux
hypothécaire était intervenue, soit le 1er août 1988, la baisse de loyer
ne serait entrée en vigueur que le 1er octobre 1989. En effet, selon la
jurisprudence, la baisse de loyer n'entre en vigueur qu'au prochain terme
pour lequel la résiliation pouvait être donnée, moyennant respect du
délai de préavis (ATF 111 II 204 consid. 2b et les arrêts cités). Comme
ce délai était de quatre mois pour tous les locataires, la demande de
réduction du loyer aurait dû être présentée à la bailleresse avant le 1er
juin 1988 pour que la baisse de loyer puisse prendre effet le 1er octobre
de la même année. Mais à ce moment-là, le taux hypothécaire n'avait pas
encore baissé, si bien que la diminution du loyer ne fût pas devenue
effective avant le prochain terme de résiliation, soit le 1er octobre
1989. Or, étant donné qu'à cette dernière date, le taux hypothécaire de
référence, porté à 5,5% le 1er mai 1989 et à 5,75% le 1er septembre 1989,
avait retrouvé et même dépassé le niveau auquel il se situait avant le
1er août 1988, une réduction du loyer ne se justifiait plus. Toutefois,
pour les motifs indiqués ci-après, cet état de choses n'implique pas
l'admissibilité de la solution proposée par les défendeurs.
bb) En concluant à ce que l'entrée en vigueur de la majoration de loyer
litigieuse soit retardée d'une période équivalant à celle durant laquelle
la diminution antérieure du taux hypothécaire de référence n'a pas été
répercutée sur leurs loyers, les défendeurs requièrent l'application de la
méthode utilisée par les tribunaux bâlois (cf. l'arrêt publié in mp 1991
p. 92 ss). Cette méthode du report de la hausse dans le temps, de même
que celle qui consiste à déduire de la majoration de loyer litigieuse la
part de la baisse du taux hypothécaire de référence non répercutée sur le
loyer, aboutissent toutes deux à une restitution partielle au locataire,
par voie de compensation, des loyers qu'il a payés et n'a pas contestés, le
résultat ainsi obtenu étant le même que si, au lieu de procéder à une telle
compensation, la somme correspondant à la part de baisse non répercutée
était remboursée au locataire. La jurisprudence vaudoise et la doctrine
dominante n'appliquent pas lesdites méthodes (voir le jugement vaudois du
27 septembre 1990 reproduit dans la fiche no 170 de la Chambre vaudoise
immobilière (p. 6 en haut) et traduit in mp 1991 p. 96 ss, p. 101 let. d
in fine, ainsi que le jugement du 2 octobre 1991 publié dans les Cahiers
du bail, 1/92, p. 17 ss, p. 21, ch. V; TRÜMPY, Bedeutung des revidierten
Art. 9 Abs. 2bis VMM, in mp 1989, p. 151/152, n. 7; M.-CL. JEANPRÊTRE,
La protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives
du bailleur, in Repertorio di giurisprudenza patria, 123/1990, p. 11 in
medio e p. 12/13, n. 6; apparemment d'un autre avis: HABERMACHER-DROZ,
Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 1992, p. 9, n. 5 = mp 1992, p. 164/165, n. 5, avec une référence
à l'ATF 117 II 458 qui ne traite pourtant pas la question présentement
examinée). Elles s'en abstiennent à juste titre.
La méthode de la compensation, quelle que soit la variante retenue
(report dans le temps de la hausse litigieuse ou imputation sur cette
hausse du montant correspondant à la réduction de loyer que la baisse
antérieure du taux hypothécaire de référence non répercutée eût commandée),
et celle de la restitution en espèces des sommes non accordées au locataire
à l'époque de la baisse du taux hypothécaire de référence contredisent,
tout d'abord, le principe, pourtant incontesté, selon lequel le juge
chargé d'appliquer les dispositions légales sanctionnant les abus dans
le secteur locatif ne peut intervenir que sur les loyers futurs - à
savoir les loyers couvrant la période postérieure à la date d'entrée en
vigueur de la majoration contestée - et n'est donc pas autorisé à exiger
la restitution partielle des loyers antérieurs que le locataire n'a pas
remis en cause et dont il s'est acquitté. L'art. 13 al. 4 OBLF ne déroge
pas à ce principe; il se borne à étendre le champ d'application temporel
de la méthode relative en exigeant, à des conditions et dans des limites
que la jurisprudence devra encore fixer, la vérification, au-delà de la
dernière fixation du loyer, de la répercussion effective et suffisante sur
le loyer des variations antérieures du taux hypothécaire. Cette disposition
ne saurait dès lors constituer le fondement juridique d'une action du
locataire en répétition d'une partie des loyers qu'il n'a pas contestés
en temps utile. Comme le relève avec pertinence M.-CL. JEANPRÊTRE, il
faut y voir simplement un instrument de mesure permettant de déterminer
à quel niveau de taux hypothécaire se trouve le loyer par rapport au
taux hypothécaire de référence. "Si la base de calcul réelle est plus
élevée que le taux de référence (...), le locataire n'aura pas droit à
une diminution de loyer, mais à la suspension de toute hausse pour ce
motif tant et aussi longtemps que le taux de référence est inférieur au
taux réel" (op.cit., p. 13).
En outre, et surtout, les méthodes incriminées, si elles étaient
adoptées, conduiraient à une adaptation automatique du loyer à la baisse
du taux hypothécaire de référence. Elles impliquent, en effet, une
répercussion immédiate sur le loyer de la variation du taux hypothécaire,
sans égard à la date d'échéance du bail, puisque toute la part de baisse
non répercutée dans le passé est portée au crédit du locataire par le biais
soit de l'ajournement de l'entrée en vigueur de la hausse litigieuse,
soit de l'imputation de la somme correspondante sur le ou les premiers
loyers majorés, soit d'un remboursement en espèces. Ces méthodes vont
donc à l'encontre de la volonté du législateur fédéral, lequel a codifié
(art. 270a al. 1 CO) le principe jurisprudentiel voulant qu'une baisse
de loyer ne puisse être réclamée en cours de bail que pour le prochain
terme de résiliation (ATF 111 II 204 consid. 2b et les arrêts cités). Les
admettre reviendrait à accorder plus tard au locataire davantage que ce
qu'il aurait pu demander tout de suite (M.-CL. JEANPRÊTRE, op.cit., p.
12, n. 6), voire, s'agissant, comme en l'espèce, d'une baisse temporaire du
taux hypothécaire de référence qui n'aurait pas pu être répercutée sur le
loyer (cf. let. aa ci-dessus), à le faire bénéficier ultérieurement d'une
réduction de loyer qu'il n'aurait jamais pu obtenir en cas d'opposition
du bailleur.
Cela étant, il y a lieu de confirmer, par substitution de motifs,
le refus de la cour cantonale de tenir compte de la baisse du taux
hypothécaire de référence entre le 1er août 1988 et le 1er mai 1989.