BGE 119 II 241
119 II 241
49. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 20 avril 1993 dans la
cause L. S.A. contre D. S.A. (recours en réforme) Regeste
Ausweisung eines säumigen Mieters (Art. 274g OR) - Endentscheid
(Art. 48 OG) - Verrechnung (Art. 124 Abs. 2 und 257d OR).
1. Die Behörde, die aufgrund der in Art. 274g OR geregelten
Kompetenzattraktion über die Ausweisung und über die Gültigkeit der
Kündigung zu befinden hat, ist von Bundesrechts wegen gehalten, die Sache
mit voller Kognition zu prüfen, ungeachtet des dafür nach kantonalem Recht
vorgesehenen Verfahrens. Da ihrem Entscheid materielle Rechtskraft zukommt,
handelt es sich um einen Endentscheid im Sinne von Art. 48 OG (E. 2 - 5).
2. Die Verrechnungserklärung des Mieters, die dieser nach Eintritt des
Kündigungszeitpunktes vornimmt, vermag den Mietvertrag nicht wiederaufleben
zu lassen (E. 6b).
Sachverhalt
A.- D. S.A. a remis à bail à L. S.A. des locaux commerciaux dès le
1er juin 1989. Le loyer était payable trimestriellement à l'avance,
mais recevable à bien plaire par mois d'avance s'il était acquitté
ponctuellement.
En 1991, la bailleresse a fait savoir à trois reprises à la locataire,
en retard dans ses versements, qu'elle entendait obtenir désormais
le paiement du loyer par trimestre et à l'avance. Le 5 septembre 1991,
D. S.A. a mis L. S.A. en demeure de payer dans les trente jours le montant
de 15'200 francs - représentant les loyers d'août à novembre 1991 -,
sous peine de résiliation du bail en vertu de l'art. 257d CO. Le loyer
d'août 1991 a été réglé le 18 septembre 1991.
Le 14 octobre 1991, D. S.A. a résilié le bail pour le 30 novembre 1991.
B.- Le même jour, L. S.A. a adressé une requête en annulation de congé
à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Vevey. Par la suite, D. S.A. a déposé une requête d'expulsion auprès
du Juge de paix du cercle de Montreux. Conformément à l'art. 274g CO, la
Commission de conciliation a alors transmis la requête en annulation de
la résiliation du bail au juge compétent en matière d'expulsion. Lors de
l'audience tenue le 20 février 1992, L. S.A. s'est opposée à la résiliation
et à l'expulsion en invoquant la compensation avec une créance de 124'993
fr. 95.
Par jugement du 28 février 1992, le Juge de paix a rejeté la requête
d'expulsion, la bailleresse étant renvoyée à ouvrir action selon les
règles ordinaires. Le 22 avril 1992, la Chambre des recours du Tribunal
cantonal a admis le recours pour déni de justice formé par D. S.A. et a
prononcé l'expulsion.
C.- L. S.A. interjette un recours en réforme, tendant au refus de
l'expulsion. D. S.A. conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement
à son rejet.
Le Tribunal fédéral rejette le recours dans la mesure où il est
recevable et confirme l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- Selon l'art. 48 al. 1 OJ, le recours en réforme n'est recevable en
règle générale que contre les décisions finales prises par les tribunaux ou
autres autorités suprêmes des cantons et qui ne peuvent pas être l'objet
d'un recours ordinaire de droit cantonal. D'après la jurisprudence,
une décision est finale lorsque la juridiction cantonale statue sur une
prétention matérielle ou refuse d'en juger pour un motif interdisant
définitivement que la même prétention soit une nouvelle fois émise entre
les mêmes parties (ATF 116 II 382 consid. 2a, 25 consid. 1c, 111 II 65
consid. 1a, 104 II 217 consid. 2 et les arrêts cités). En particulier,
un jugement est final lorsqu'il statue sur le droit litigieux avec
l'autorité de chose jugée (SANDOZ/POUDRET, Ordonnance de séparation de
biens de l'art. 176 al. 1er ch. 3 CC et décision finale de l'art. 48
OJ, in JdT 1990 I, p. 324). Que la décision ait été prise en procédure
sommaire ne fait pas obstacle au recours en réforme, pourvu qu'elle statue
définitivement sur une prétention issue du droit fédéral; tel est le cas
si la décision a été rendue à l'issue d'une procédure probatoire complète,
non limitée à la vraisemblance des faits allégués, et qu'elle se fonde
sur une motivation exhaustive en droit (ATF 116 II 382/383 consid. 2a).
Le caractère final ou non d'une décision se détermine à la lumière du
droit cantonal de procédure (ATF 116 II 382 consid. 2a), à moins que le
droit fédéral lui-même n'impose des règles de procédure propres à influer
sur la nature de la décision.
Erwägung 3
3.- En l'espèce, la décision attaquée est un arrêt de la Chambre des
recours prononçant l'expulsion d'une locataire dont le bail a été résilié
pour cause de demeure.
a) Sous l'empire de l'ancien droit du bail à loyer, le Tribunal fédéral
a eu l'occasion de se pencher sur le caractère final ou non de telles
décisions. Selon cette jurisprudence, un prononcé d'expulsion accordant
au bailleur une protection provisoire et n'empêchant pas le juge civil
d'examiner, dans un procès au fond, la validité de la résiliation et ses
conséquences, ne constitue pas une décision finale au sens de l'art. 48
al. 1 OJ (ATF 116 II 382 consid. 2a, 104 II 217 consid. 2; arrêt du
16 février 1989 en la cause R. contre G., reproduit in SJ 1989 p. 320;
arrêt du 11 août 1983 en la cause B. et B. contre N., reproduit in SJ 1984
p. 236). Le recours en réforme a ainsi été déclaré irrecevable contre une
ordonnance provisoire au sens de l'art. 326 CPC/BE prononçant l'expulsion
(ATF 104 II 217 consid. 2) ainsi que contre des arrêts genevois confirmant
des décisions d'expulsion émanant du Tribunal des baux (arrêts du 16
février 1989 et du 11 août 1983 précités; sur la question, cf. CORBOZ,
La nature du jugement d'évacuation pour défaut de paiement du loyer,
in SJ 1989, p. 585). En revanche, une décision rendue selon la procédure
sommaire de sommation zurichoise ("summarisches Befehlsverfahren") est
finale, car elle jouit de la force de chose jugée selon le droit cantonal
(ATF 103 II 252 consid. 1b); tel est également le cas de la décision du
Tribunal supérieur argovien confirmant une expulsion prononcée en procédure
sommaire (arrêt non publié du 23 avril 1991 en la cause R. contre F. AG,
traduit partiellement en français in Droit du bail No 4/1992, n. 35).
Dans l'ATF 116 II 381 ss, le Tribunal fédéral a examiné la recevabilité
du recours en réforme contre un arrêt sur recours pour déni de justice
rendu, comme en l'espèce, en application de la loi vaudoise du 18 mai
1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme
(ci-après: LEx). A ce propos, il a constaté que, selon la jurisprudence
vaudoise, le Juge de paix pouvait se fonder sur des faits hautement
vraisemblables (art. 13 et 14 LEx, instituant une procédure sommaire), que
le pouvoir du Tribunal cantonal statuant sur recours pour déni de justice
se limitait à l'arbitraire (art. 23 al. 2 LEx) et que le locataire pouvait
toujours agir selon la voie ordinaire, même si l'art. 16 LEx ne mentionnait
cette possibilité que pour le bailleur (consid. 2b). Le Tribunal fédéral
en a déduit que l'arrêt de la Chambre des recours n'était pas une décision
finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ.
b) Les dispositions précitées de la LEx n'ont pas été modifiées suite
à l'entrée en vigueur le 1er juillet 1990 des nouveaux articles 253 et
suivants CO. La question se pose néanmoins de savoir si la jurisprudence
consacrée par l'ATF 116 II 381 ss doit être maintenue sous l'empire du
nouveau droit du bail à loyer.
Erwägung 4
4.- a) De manière générale, les cantons sont libres, en principe,
de prévoir une procédure sommaire conduisant à une décision provisoire
à côté d'une procédure ordinaire donnant lieu à une décision revêtue de
l'autorité de la chose jugée. Cette latitude n'existe toutefois que dans
la mesure où le droit fédéral ne prescrit pas une seule procédure devant
aboutir à une décision définitive (ATF 119 II 90/91 consid. 2c).
En matière de bail à loyer, il appartient en principe aux cantons de
désigner les autorités compétentes et de régler la procédure (art. 274
CO). La compétence cantonale est toutefois limitée, notamment par
l'art. 274g CO, de nature impérative (ATF 119 II 143 consid. 4a, 118 II
305 consid. 4a). L'alinéa 1 de cette disposition prévoit une attraction
de compétence en faveur du juge de l'expulsion en cas de contestation
d'un congé extraordinaire, signifié par exemple suite à la demeure
du locataire elle oblige les cantons qui attribuent à des autorités
différentes les procédures de contestation de congé extraordinaire et
les procédures d'expulsion à faire en sorte que le juge de l'expulsion
statue également sur la validité du congé lorsqu'une contestation sur
cette question est pendante parallèlement à une procédure d'expulsion
(ATF 118 II 305 consid. 4a et les références).
b) Le Tribunal fédéral s'est déjà prononcé à plusieurs reprises
sur la portée de l'art. 274g CO. Le but de l'attraction de compétence
prévue par cette disposition est d'éviter que deux procédures soient
menées, l'une devant le juge de l'expulsion, l'autre devant le juge
chargé d'examiner la validité du congé; il s'agit non seulement de
prévenir des jugements contradictoires, mais également de permettre une
liquidation rapide des litiges en matière de bail à loyer, conformément
à l'exigence posée par l'art. 274d al. 1 CO (ATF 119 II 143 consid. 4a
et b, 118 II 306 consid. 4a, 117 II 557 consid. 2c; EIHOLZER, Anfechtung
von ausserordentlichen Kündigungen im Mietrecht, in SJZ 1992/19, p. 326;
SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT/USPI-COMMENTAIRE DU BAIL À LOYER, n. 14 ad art.
274g CO; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 113).
Selon un arrêt du 18 décembre 1991, le juge de l'expulsion appelé
à statuer définitivement sur la validité du congé en procédure sommaire
doit examiner la cause de manière complète, aussi bien en fait qu'en droit
(ATF 117 II 558/559 consid. 2d). En effet, la décision par laquelle le juge
statue définitivement sur une prétention de droit fédéral doit répondre,
en vertu du droit fédéral, aux conditions fixées pour les jugements revêtus
de l'autorité de la chose jugée; le juge de l'expulsion ne peut dès lors
pas se contenter d'une simple vraisemblance quant aux faits, ni de moyens
de preuve limités (ibid.). Une telle exigence permet également de garantir
les droits du locataire puisque, lorsque le juge tranche définitivement
le litige en procédure sommaire, le preneur ne peut pas faire examiner
par la suite la validité du congé dans une procédure ordinaire (ibid.).
L'ATF 118 II 302 ss concerne une affaire du canton de Zurich, qui
connaît en matière d'expulsion la procédure sommaire de sommation; cette
procédure permet au juge de se prononcer rapidement sur une prétention pour
autant qu'elle repose sur des faits incontestés ou immédiatement prouvables
("liquid"). Selon cette jurisprudence, le juge ne peut pas considérer la
prétention du bailleur à l'expulsion comme fondée sur des faits contestés
("illiquid") parce qu'il y a litige sur la validité de la résiliation
et renvoyer le locataire à agir devant le juge ordinaire compétent en
matière de contestations de congé; une telle décision d'irrecevabilité
reviendrait en effet à réduire la procédure devant l'autorité compétente
en matière d'expulsion à un contre-temps inutile, contraire au postulat de
rapidité découlant de l'art. 274g CO (ATF 118 II 306/307 consid. 4b). En
pareil cas, le juge chargé de l'expulsion doit examiner la validité de
la résiliation avec une cognition entière (ibid.).
Enfin, dans un arrêt très récent, le Tribunal fédéral a confirmé et
précisé sa jurisprudence sur l'art. 274g CO: l'autorité compétente en
matière d'expulsion chargée de se prononcer sur la validité du congé est
tenue d'examiner la cause avec une pleine cognition, sans égard au fait
que les preuves fondant le droit d'une partie peuvent être immédiatement
fournies et qu'à première vue la partie adverse n'a rien de pertinent à
opposer ("Liquidität") (ATF 119 II 145 consid. 4b).
c) Aucun motif ne justifie de restreindre l'application de cette règle
de droit fédéral aux cantons qui ont introduit la procédure sommaire
de sommation. Elle s'impose également aux cantons qui, à l'instar du
canton de Vaud, connaissent une procédure sommaire au sens propre à
côté d'une procédure ordinaire. Dès lors que l'autorité compétente sur
la base de l'art. 274g CO doit, en vertu du droit fédéral, se prononcer
avec une cognition entière en fait et en droit, sa décision est revêtue
de l'autorité de chose jugée, quel que soit le type de procédure institué
par le droit cantonal. Il n'y a ainsi pas place pour un système cantonal
qui prévoirait plusieurs procédures parallèles, par exemple une procédure
sommaire menant à un prononcé provisoire suivi, à la demande de l'une
des parties, d'un jugement définitif en procédure ordinaire. Il s'ensuit
que le droit fédéral prescrit, en cas d'attraction de compétence fondée
sur l'art. 274g CO, une procédure unique débouchant sur un jugement
définitif. Cette solution s'impose au regard de la ratio de l'art.
274g CO qui vise au règlement rapide de ce genre de litige.
Erwägung 5
5.- a) Les décisions rendues sur la base de l'art. 274g CO étant
revêtues de l'autorité de la chose jugée, elles sont finales au sens de
l'art. 48 al. 1 OJ. Elles peuvent ainsi faire l'objet d'un recours en
réforme au Tribunal fédéral, pour autant que les autres conditions de
recevabilité soient réalisées. On observera au passage que l'ouverture du
recours en réforme en matière d'expulsion suite à un congé extraordinaire
est approuvée par POUDRET (en tout cas lorsque l'expulsion est prononcée,
COJ V, n. 11.5 ad art. 48), RAPP (Droit du bail no 4/1992, note 5,
p. 31) et DUCROT (Procédure et contentieux en matière de bail à loyer et
de bail à ferme non agricole, en particulier dans le canton du Valais,
in Revue valaisanne de jurisprudence 1991/1, p. 173), qui arrivent à une
conclusion identique par une voie quelque peu différente.
b) En l'espèce, la Chambre des recours a, malgré la limitation de son
pouvoir à l'arbitraire par le droit cantonal, examiné la cause au fond de
manière complète. Sur le vu de ce qui précède, la décision attaquée est
finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ; émanant au surplus d'une autorité
supérieure cantonale et atteignant la valeur litigieuse de 8'000 francs
(art. 46 OJ), elle est susceptible d'être attaquée par la voie du recours
en réforme. Il convient donc d'entrer en matière sur le recours.
c) Il appartiendra au législateur vaudois de réviser la LEx afin de
l'harmoniser avec les exigences fédérales déduites de l'art. 274g CO et
rappelées ci-dessus. A cet égard, l'intérêt du justiciable commande de
désigner clairement l'autorité compétente en la matière (ATF 119 II 145
consid. 4b). Rien n'empêche de laisser au Juge de paix la compétence
en matière d'expulsion d'un locataire en demeure et, par attraction,
en matière de contestations de la validité du congé, pour autant qu'il
jouisse d'une pleine cognition en fait comme en droit et que sa décision
puisse être attaquée par un recours en réforme cantonal (cf. POUDRET,
COJ II, n. 1.2.3 et 1.2.4 ad art. 48).
Erwägung 6
6.- Sur le fond, le litige porte sur la validité du congé signifié
par la demanderesse pour cause de non-paiement du loyer (art. 257d CO).
Selon la Chambre des recours, la compensation invoquée par la
défenderesse n'est pas intervenue dans le délai de trente jours prévu à
l'art. 257d CO et ne peut donc justifier l'annulation de la résiliation
du bail.
a) (moyen irrecevable).
b) A titre subsidiaire, la défenderesse se plaint d'une violation
de l'art. 124 al. 2 CO. Elle soutient que la compensation invoquée lors
de l'audience devant le Juge de paix du 20 février 1992 a eu pour effet
d'éteindre sa dette et de rendre inopérant le congé notifié pour cause
de demeure.
Faute de paiement dans le délai d'au moins trente jours fixé au
locataire en demeure, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat (art. 257d al. 2 CO). Avec le premier juge, la recourante soutient
que cette disposition ne s'applique que dans l'hypothèse du non-paiement
du loyer, et non lorsque le locataire a envers le bailleur des créances à
faire valoir en compensation; dans ce cas-là, il conviendrait d'appliquer
l'art. 124 al. 2 CO qui prévoit un effet rétroactif en ce sens que les
deux dettes sont réputées éteintes depuis le moment où elles pouvaient
être compensées.
aa) Sous le nouveau droit du bail, la résiliation extraordinaire
en cas de demeure du locataire n'intervient plus automatiquement à
l'expiration du délai imparti (art. 265 al. 1 aCO), mais suppose une
manifestation de volonté du bailleur (art. 257d CO). Il n'est toutefois
pas nécessaire d'examiner les effets d'une déclaration de compensation
intervenant avant la notification du congé ou la fin du contrat fixée
par le bailleur qui résilie. En effet, en l'espèce, la locataire a fait
valoir la compensation près de trois mois après la fin du contrat telle
que fixée dans la lettre de résiliation du 14 octobre 1991.
bb) Selon la doctrine, le locataire en demeure peut invoquer la
compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais
la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire
fixé sur la base de l'art. 257d CO (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du
bail, 2e éd., p. 151 et 157; SVIT-MIETRECHT KOMMENTAR/USPI-COMMENTAIRE
DU BAIL À LOYER, n. 17 et 19 ad art. 257d CO; LACHAT/STOLL, Mietrecht für
die Praxis, 3e éd., p. 135 et 142; sous l'ancien droit du bail: mp 4/1988,
p. 158; SCHMID, n. 10 ad art. 265 aCO).
Des auteurs ont étudié plus généralement l'éventuelle incidence
de l'art. 124 al. 2 CO sur les délais de grâce prévus par le code des
obligations (art. 107 al. 2 CO, 265 aCO et 293 aCO). Ils sont arrivés à la
conclusion que si le créancier a résilié le contrat à cause de la demeure
du débiteur, l'art. 124 al. 2 CO ne peut faire "revivre" le contrat et que,
par conséquent, pour être efficace, la compensation doit être invoquée
dans le délai de grâce (AEPLI, n. 127 ad art. 124 CO; VON TUHR/ESCHER,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 3e éd., vol. II, p. 207/208).
cc) La solution préconisée par la doctrine emporte la conviction. Mode
d'extinction des obligations, la compensation est un succédané de
l'exécution (ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, p. 451). A
priori, il n'y a donc pas de raison de la traiter différemment du mode
ordinaire d'exécution que constitue le paiement et de s'écarter de la
règle de l'art. 257d al. 2 CO. Mais surtout, la sécurité du droit commande
de limiter dans le temps la possibilité d'invoquer la compensation pour
déjouer les effets de la demeure et, dans cette perspective, il apparaît en
tout cas inadmissible qu'une déclaration de compensation effectuée après
le terme du contrat puisse avoir un quelconque effet sur la validité de
la résiliation.
En conséquence, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral
en jugeant que la déclaration de compensation intervenue le 20 février
1992 était tardive et ne pouvait annihiler les effets de la demeure
du locataire.