BGE 119 II 135
119 II 135
29. Estratto della sentenza 26 gennaio 1993 della I Corte civile nella
causa F contro coniugi A e B (ricorso per riforma) Regeste
Art. 216 Abs. 2 OR. Erfordernis der öffentlichen Beurkundung.
1. Zu beurkunden sind die für den Vertragsinhalt wesentlichen Punkte.
Objektive Nebenpunkte, die aber subjektiv wesentlich sind, unterliegen
dem Formzwang, wenn sie ihrer Natur nach ein Element des betreffenden
Vertrags darstellen (E. 2a).
2. Nicht beurkundungsbedürftig und deshalb einer separaten Vereinbarung
zugänglich ist eine Vertragsklausel persönlicher Art, die zugunsten der
Verkäufer eine überwiegend moralische Beistands- und Hilfepflicht vorsieht
(E. 2b).
Art. 107-109 OR. Schuldnerverzug.
Gerät der Schuldner bei einem zweiseitigen Vertrag mit nacheinander
fällig werdenden Zahlungsraten in Verzug, so kann der Gläubiger nur
für die bereits verfallenen Raten nach Art. 107 OR vorgehen. Von diesem
Grundsatz darf ausnahmsweise abgewichen werden, wenn auch die künftige
Vertragserfüllung als ausgeschlossen erscheint. Die fruchtlose Ansetzung
einer Zahlungsfrist für verfallene Raten berechtigt nicht zum Rücktritt
vom gesamten noch nicht erfüllten Vertrag. Eine auch die künftigen Raten
erfassende Rücktrittserklärung erübrigt sich jedoch, wenn eine solche in
Anbetracht des Schuldnerverhaltens als nutzlos erscheint oder wenn der
Gläubiger aufgrund einer besonderen Vertragsbestimmung auch mit Bezug
auf nicht verfallene Raten zur Ausübung der Rechte nach Art. 107/109 OR
ermächtigt ist (E. 3).
Sachverhalt
A.- F, moglie di P, ha costituito con atto pubblico del 14 luglio
1982 un diritto di compera fino al 30 giugno 1992 - esercitabile in ogni
momento - a favore dei coniugi A e B sulla propria particella n. 1173 RFD
del Comune di Orselina per il prezzo di Fr. 400'000. Il prezzo di vendita
doveva essere soluto nel seguente modo: Fr. 80'000.-- mediante l'assunzione
dell'aggravio ipotecario, Fr. 20'000.-- alla firma del contratto, Fr.
300'000.-- in dieci rate annuali di Fr. 30'000.--, la prima volta il 31
marzo 1983. Le rate annuali, salvo in caso di ritardo, erano dovute senza
interessi. Il prezzo di vendita comprendeva pure l'inventario esistente al
momento dell'esercizio del diritto di compera risp. al decesso dei coniugi
F. In caso d'esercizio del diritto di compera i compratori avrebbero dovuto
concedere alla venditrice e al di lei marito un diritto di abitazione e
di usufrutto vita natural durante sull'intera particella.
Il mattino del giorno della stipulazione dell'atto pubblico, le parti
hanno sottoscritto nella semplice forma scritta un "Kaufrechtsvertrag",
di contenuto praticamente analogo, fatta eccezione per la clausola prevista
al punto quattro del seguente tenore:
"Die Käufer A B verpflichten sich, im Hinblick auf den sehr reduzierten
Kaufpreis, wenigstens einmal pro Monat zu Besuch zu sein und dem
Ehepaar F
bei Garten- und Unterhaltsarbeit behilflich zu sein; grössere Arbeiten
werden nach gegenseitiger Absprache vergeben, ansonst unterhalten
F's bestmöglich die Liegenschaft. Das Ehepaar A B hat wenigstens
alle zwei
Tage die F's tel. anzurufen, um zu erfahren, wie es diesen alten Leuten
geht, und notfalls Hilfe zu leisten, sowie im schlimmen Fall den
Hausarzt:
Dr. X. in LOCARNO zu benachrichtigen, welcher Arzt auch die nötigen
Instruktionen bei einem Todesfall hat."
B.- Con scritto del 29 dicembre 1982 A e B comunicavano ai coniugi F
di essere in ritardo con il pagamento della somma di Fr. 20'000.--. Da
una lettera dell'avvocato X ai coniugi A e B del 7 dicembre 1984
risulta che nella primavera 1984 essi non avevano integralmente pagato
la rata dovuta. In questa lettera l'avvocato X ha fissato un termine
scadente il 15 dicembre 1984 per pagare il saldo oltre interessi, con
la comminatoria dell'avvio di una procedura esecutiva. Tale versamento
non è stato effettuato e dal novembre 1984 le parti non hanno più avuto
alcun contatto. Verso la fine del 1984 i coniugi A e B hanno manifestato
l'intenzione di esercitare il diritto di compera.
C.- Il 5 febbraio 1985 F ha introdotto contro A e B davanti al Pretore
del Distretto di Lugano, Sezione 2, un'azione d'accertamento di nullità, in
subordine di annullamento e in via ancora più subordinata di accertamento
della non obbligatorietà del contratto di costituzione del diritto di
compera, postulando la cancellazione delle corrispondenti annotazioni a
Registro fondiario. Con sentenza del 5 aprile 1991, confermata dalla II
Camera civile del Tribunale di appello il 20 luglio 1992, il Pretore ha
respinto l'azione.
Il Tribunale federale ha respinto il ricorso presentato da F.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- La Corte cantonale ha respinto l'azione rilevando che la clausola
di aiuto e di assistenza personale contenuta al punto quattro della
convenzione stipulata nella forma scritta non doveva imperativamente
figurare nell'atto pubblico. Trattasi infatti di un obbligo giuridico
indipendente (prevalentemente morale), in base al quale i convenuti hanno
assicurato all'attrice e a suo marito di prestare determinati aiuti. Di
contro, l'attrice sostiene che la nota clausola era un elemento essenziale
per la conclusione del contratto di compravendita, dimodoché la sua mancata
riproduzione nell'atto pubblico conduce alla nullità del contratto. Essa
rimprovera alla Corte cantonale una violazione degli art. 1, 18 e 216 CO.
a) Secondo l'art. 216 cpv. 2 CO un contratto mediante il quale
viene costituito un diritto di compera su un fondo richiede per la
sua validità l'atto pubblico. L'atto pubblico di costituzione di un
diritto di compera deve contenere gli stessi elementi che figurano in una
compravendita immobiliare. Per adempiere i requisiti minimi del diritto
federale in materia di atto pubblico, il contratto deve indicare tutte
le circostanze e le dichiarazioni di volontà che sono essenziali per il
contenuto materiale del negozio giuridico (DTF 113 II 403 consid. 2a,
112 II 332, 106 II 147 consid. 1). Punti obiettivamente secondari,
ma soggettivamente essenziali, soggiacciono all'atto pubblico se,
a causa della loro natura, costituiscono un elemento del relativo
contratto (DTF 113 II 404 e riferimenti; GAUCH/SCHLUEP, OR AT, Vol. I,
5a edizione, pag. 91; LEUENBERGER, Abschluss des Grundstückkaufvertrages,
in: Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, pag. 72; ENGEL, Contrats de
droit suisse, Berna 1992, pag. 92). Tuttavia, se le parti si accordano
su punti secondari, che anche staccati da un contratto per il quale vi
sono esigenze di forma costituiscono un tutto, allora i requisiti di
forma non si applicano a questi punti. Quanto precede vale anche nel
caso in cui i punti secondari (o gli accordi aggiuntivi) costituiscono
condizione indispensabile per la conclusione del contratto per il quale
sussistono esigenze di forma e rappresentano quindi nell'intera struttura
contrattuale elementi soggettivamente essenziali (LEUENBERGER, op.cit.,
pag. 82). Altrettanto non basta, se un obbligo costituisce il motivo
di un altro, ossia ad esempio se sussiste connessione fra due contratti
(DTF 113 II 404 in basso e 405 in alto e riferimenti).
b) Alla luce di questi principi la sentenza impugnata è conforme al
diritto federale. La Corte cantonale ha esposto che l'istruttoria aveva
permesso di accertare la comune volontà delle parti intesa a creare,
accanto al diritto di compera, un obbligo di assistenza a favore dei
coniugi F. Nella misura in cui si è in presenza di un accertamento di
fatto, questa conclusione non può essere rivista dalla giurisdizione
per riforma (art. 43 cpv. 3 OG). Di contro, la conclusione giuridica,
secondo cui, data la sua natura, questo ulteriore accordo non è
inseparabilmente legato al contratto di costituzione del diritto di
compera e non necessita quindi della forma qualificata, non può essere
censurata. Intanto, i riferimenti fatti dall'attrice alle particolarità
del diritto di compera stipulato fra le parti (prezzo ridotto, pagamento
rateale, relazioni personali fra le parti) non possono modificare questa
conclusione. Il prezzo di vendita ridotto può infatti essere parzialmente
spiegato con la costituzione di un diritto di abitazione e di usufrutto
a favore dell'attrice e del marito. A ragione la Corte cantonale ha
osservato, riferendosi a giurisprudenza e dottrina, che le prescrizioni
di forma devono essere interpretate in modo restrittivo (DTF 113 II
405, 89 II 191; GAUCH, in: Baurecht 1986, pag. 82). Dovessero infatti
essere sottoposti all'esigenza di forma oltre ai punti oggettivamente
essenziali anche tutti i punti soggettivamente essenziali di un contratto
di compravendita immobiliare risp. di un contratto di costituzione di un
diritto di compera, allora soggiacerebbero all'atto pubblico pure forme
contrattuali che nulla o poco hanno a che vedere con le disposizioni
in materia di compravendita (LEUENBERGER, op.cit., pag. 71). Il notaio
scelto dalle parti era manifestamente intenzionato ad evitare questa
conseguenza. Nella sua deposizione egli ha infatti dichiarato di aver
espressamente consigliato alle parti, visto il carattere personale,
morale risp. la natura successoria della nota clausola, di non menzionarla
nell'atto pubblico, ma di inserirla in una convenzione separata. Questa
è la ragione per la quale l'atto pubblico è stato sottoscritto senza la
clausola, dopo che egli aveva dettagliatamente discusso del problema
in presenza dei coniugi F. Siffatta conclusione è compatibile con lo
scopo delle prescrizioni di forma, che servono a proteggere le parti da
transazioni immobiliari precipitose e a garantire la sicurezza giuridica
di tale operazioni e, segnatamente, una conduzione attendibile e affidabile
del Registro fondiario (cfr. DTF 78 II 224).
Erwägung 3
3.- In relazione alle conseguenze del mancato pagamento delle rate
da parte dei convenuti, i Giudici cantonali sono giunti alla conclusione
che l'attrice con la lettera del proprio patrocinatore del 7 dicembre
1984 ha optato per l'adempimento del contratto bilaterale di diritto di
compera. Così facendo essa ha esercitato il suo diritto di opzione giusta
l'art. 107 cpv. 2 CO, precludendosi la facoltà di recedere dal contratto;
a prescindere dal fatto che la scelta di recedere doveva comunque essere
considerata tardiva. La Corte cantonale ha poi ritenuto che la censura
dell'attrice, stando alla quale il mancato pagamento delle rate negli anni
successivi l'autorizza a recedere dal contratto, era stata addotta nel
corso della procedura in violazione dell'art. 78 CPC ticinese e quindi
non poteva essere vagliata nel merito.
a) L'attrice rimprovera alla Corte cantonale una violazione degli
art. 107 e 108 CO. A suo avviso, la motivazione della Corte cantonale è
troppo formalista, manca di precisione e non tiene conto del carattere
e delle particolarità del contratto concluso fra le parti. La volontà
di recedere non è stata manifestata tardivamente, il mancato pagamento
delle successive rate è infatti emerso nel corso della procedura. Non si
tratta quindi di una censura proceduralmente nuova ai sensi dell'art. 78
CPC ticinese. Dal comportamento dei convenuti risulta in definitiva che
era inutile fissare un termine, ciò che impone di applicare l'art. 108 CO.
b) La mora del debitore presuppone che la pretesa sia esigibile,
ossia deve essere giunto il momento in cui il creditore ha il diritto di
chiedere o di domandare in giudizio la prestazione (KELLER/SCHÖBI, Das
schweizerische Schuldrecht, Vol. I, 3a edizione, Basilea e Francoforte
sul Meno 1988, pag. 265). Se il debitore è in mora in un contratto
bilaterale ove ogni rata ha date proprie di scadenza, il creditore può
in linea di principio procedere secondo l'art. 107 CO solo per le rate
scadute e deve attendere che il debitore esegua o meno le prestazioni
che divengono esigibili più tardi (VON TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil
des schweizerischen Obligationenrechts, Vol. II, 3a edizione, pag. 158
seg.). Se appare tuttavia compromessa o frustrata la futura, corretta
esecuzione del contratto, il creditore ha il diritto di recedere
dall'intero contratto (DTF 52 II 142). Se, nel caso di ritardo nel
pagamento di una rata, il creditore intende rinunciare alle ulteriori rate,
allora la fissazione di un congruo termine per il pagamento delle rate
scadute non è sufficiente. Secondo i canoni della buona fede è necessario
che la fissazione del congruo termine sia accompagnata dalla comminatoria
della sua intenzione di rinunciare. Il debitore in mora deve infatti
sapere a quali conseguenze si espone in caso di ritardo nel versamento
delle rate esigibili. La comminatoria di rinuncia alle rate future può
essere superflua - in applicazione analogetica dell'art. 108 CO - solo
se dal comportamento del debitore risulta che essa sarebbe inutile. Una
comminatoria separata non è neppure necessaria, se nel contratto è inserita
una clausola che autorizza il creditore ad esercitare, nel caso di ritardo
per una o più rate, i diritti derivanti dagli art. 107/109 CO anche in
relazione alle rate non ancora scadute (SCHENKER, Die Voraussetzungen
und die Folgen des Schuldnerverzugs im schweizerischen Obligationenrecht,
Friborgo 1988, pag. 292 segg.).
c) La censura che la sentenza impugnata violerebbe il diritto federale
è infondata. In effetti, l'attrice nella lettera del 7 dicembre 1984 del
proprio patrocinatore, nonostante il ritardo nel pagamento delle rate,
ha inequivocabilmente insistito nell'effettivo adempimento del contratto:
essa ha fissato un termine di pagamento fino al 15 dicembre 1984 senza
comminare la rinuncia alle ulteriori rate. I convenuti erano quindi
consapevoli che nel caso di ulteriori ritardi nel pagamento delle rate
scadute avrebbero dovuto contare solo con una procedura esecutiva. A
quel momento non era neanche possibile concludere che dal comportamento
dei debitori sarebbe stata inutile una comminatoria di rinuncia alle
ulteriori rate. Il contratto non conteneva neppure una clausola che,
in caso di ritardo nel pagamento di una rata, abilitava la creditrice
ad esercitare i diritti previsti dagli art. 107/109 CO per le rate che
ancora dovevano scadere. Anzi, il contratto prevedeva espressamente
che nel caso di mora nel pagamento delle rate era dovuto un interesse
del 5% sull'importo dovuto. In questa misura le conseguenze del mancato
tempestivo pagamento di una rata sono coperte dall'obbligo di versare
interessi di mora. Né è possibile parlare di una minaccia all'intero
contratto risp. agli interessi dei creditori alla ulteriore prosecuzione
del contratto per il solo mancato tempestivo pagamento di una rata. Ne
segue che l'attrice alla fine del 1984 poteva procedere conformemente
all'art. 107 CO solo per le rate scadute e doveva attendere l'adempimento o
meno da parte dei convenuti delle prestazioni che diventano esigibili più
tardi. Il quesito di sapere se la Corte cantonale poteva tener conto del
mancato pagamento delle ulteriori rate nel corso della procedura rileva
del diritto cantonale di procedura e non può quindi essere vagliato, come
osserva la stessa attrice, nell'ambito del ricorso per riforma (art. 43
cpv. 1, 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 117 II 107 in alto con rinvio). D'altra
parte, non è dato da vedere, né l'attrice espone, in che misura in tale
circostanza sia ravvisabile una violazione del diritto federale.