BGE 119 IB 138
119 Ib 138
16. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 24.
Februar 1993 i.S. Regierungsrat des Kantons Aargau und Bundesamt
für Raumplanung gegen R. und Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 5 Abs. 2 RPG; materielle Enteignung.
1. Vertrauensschutz: Eine bei Inkrafttreten einer
Schutzzonenfestsetzung über 15 Jahre alte Zusicherung über die
Überbaubarkeit eines Grundstückes aufgrund der Rechtslage von 1971 ist
zufolge wiederholter Änderung des massgebenden Bundesrechts und des langen
Zeitablaufes unverbindlich (E. 4).
2. Die weiteren Voraussetzungen für das Vorliegen einer
entschädigungspflichtigen Nichteinzonung (Erschliessung, Lage der Parzelle
im weitgehend überbauten Gebiet) sind nicht erfüllt (E. 5); von einem
Sonderopfer kann nicht gesprochen werden (E. 6).
Sachverhalt
A.- R. ist Eigentümer der Parzellen Nrn. 1640, 1641, 1643 und 1644
in der Gemeinde Seengen. Diese vier schmalen Grundstücke sind Rebland
und grenzen aneinander. Sie liegen zwischen der Kantonsstrasse K 251
(Seengen-Meisterschwanden) und dem Ufer des Hallwilersees. Nach der
Zonenordnung (ZO) und dem Zonenplan der Gemeinde Seengen vom 15. Dezember
1967, genehmigt vom Grossen Rat des Kantons Aargau am 17. März 1969, waren
die Grundstücke mit Ausnahme eines 10 m breiten Uferstreifens, der in einer
Sperrzone lag, der Schutzzone Brestenberg, erste Etappe, zugewiesen. In
dieser Zone war die lockere und offene Überbauung mit Einfamilienhäusern
von max. 15 m Länge und 7 m Höhe bei einer Ausnützungsziffer von max. 0,2
unter Einhaltung zusätzlicher Rahmenbedingungen zulässig. Gemäss §
7 der kantonalen Verordnung über den Schutz des Hallwilersees und
seiner Ufer vom 27. Juli 1956 (Hallwilerseeschutzverordnung, HSV)
hatten sich die Bauten in dieser Zone unter Wahrung der Struktur des
Hanges harmonisch in das Landschaftsbild einzufügen. Der Blick von der
Landstrasse Seengen-Meisterschwanden auf den See musste frei bleiben und
die Überbauung hatte weiträumig zu erfolgen, wobei auch nach kantonalem
Recht eine Ausnützungsziffer von 0,2 sowie überdies ein Grenzabstand von
7 m vorgeschrieben waren.
R. reichte am 12. Januar 1971 ein Baugesuch für ein zweistöckiges
Wohnhaus auf seinen vier Parzellen ein. Gegen dieses Baugesuch erhoben
der Landschaftsschutzverband Hallwilersee, der Aargauische Bund für
Naturschutz, die Aargauische Vereinigung für Heimatschutz und der
Schweizer Heimatschutz Einsprache. Sie beantragten die Abweisung des
Baugesuches, allenfalls dessen Zurückstellung bis zur Klärung der Frage
des integralen Schutzes des Rebgeländes am Hallwilersee. Am 9. März
1971 überwies der Gemeinderat die Baugesuchsakten dem Baudepartement des
Kantons Aargau; dieses hatte gemäss § 12 Abs. 2 HSV über die Zulässigkeit
des Bauvorhabens zu befinden. In der Folge fand am 8. April 1971 zwischen
R. und dem Baudirektor eine Besprechung statt, an der vereinbart wurde,
das Baugesuch zu sistieren, um dem Baudepartement Gelegenheit einzuräumen,
womöglich zu einer Einigung über das weitere Vorgehen und das Schicksal
des Baugesuches zu gelangen. In der Folge einigten sich die Parteien auf
eine Sistierung, wobei der Baudirektor R. am 13. Juli 1971 mitteilte, dass
diesem "durch diese Sistierung keinerlei Rechtsnachteile entstehen" würden.
Im Nachgang zu diesem Schreiben ersuchte R. am 1. August 1971 dem
Baudirektor um Klärung der Rechtslage:
"Wenn ich Ihre mündlichen Äusserungen sowie Ihr Schreiben richtig
verstanden habe, verhält sich die Situation nun folgendermassen: Solange
für mich keine akute Notwendigkeit zur Ausführung dieses Bauvorhabens
besteht, bleibt mein Gesuch sistiert bei Ihnen. Sollten jedoch die
gesetzlichen Bestimmungen über das Bauen in jener Gegend ändern,
so hätte ich das Recht, das Gesuch noch unter den heute geltenden
Bestimmungen behandeln zu lassen.
Sollte dem so sein, so kann ich mich zu dieser Abmachung ohne weiteres
bereit erklären und würde mich freuen, dass das Problem eine dem
heutigen
Datum würdige Lösung gefunden hat. Andernfalls möchte ich Sie um die
nötige Belehrung bitten, worauf wir die Situation nochmals anschauen
müssten."
Mit Schreiben vom 5. August 1971 bestätigte der Baudirektor,
dass dies den gegenseitig getroffenen Vereinbarungen in jeder
Hinsicht entspreche. Nachdem am 17. März 1972 der Bundesbeschluss über
dringliche Massnahmen auf dem Gebiete der Raumplanung (BMR; AS 1972 I
644 ff.) erlassen worden war, gelangte R. mit Schreiben vom 12. März
1973 erneut an den Baudirektor und teilte ihm mit, der Gemeinderat habe
an einer kürzlich stattgefundenen Versammlung die Grundeigentümer des
Gebietes Brestenbergreben über Massnahmen orientiert, die gestützt auf den
BMR zu treffen sein würden. Es sei vorgesehen, seine Liegenschaften einer
Sperrzone zuzuteilen. Er nehme indes an, dass der Baudirektor nach wie vor
zu seiner Zusicherung vom Juli/August 1971 stehen werde. Dieser antwortete
am 13. April 1973, der Planungschef des Kantons werde in nächster Zeit mit
dem Gemeinderat über die planerischen Massnahmen in den Brestenbergreben
Kontakt aufnehmen. Dabei werde die Frage der weiteren Bewirtschaftung des
Landes eine grosse Rolle spielen. Gemeinsam sei alles daran zu setzen,
dass die schöne Landschaft der Brestenbergreben erhalten bleibe. Er sei
R. dankbar, wenn er ihn dabei unterstützen werde.
Am 13. Mai 1986 erliess der Grosse Rat des Kantons Aargau das Dekret
zum Schutz der Hallwilerseelandschaft (Hallwilerseeschutzdekret; HSD). Es
trat am 27. Juli 1986 in Kraft. Nach diesem Dekret und dem dazugehörenden
Schutzplan 1:25'000 ist ein Uferstreifen von 25 m Breite der Sperrzone und
der Rest der Parzellen von R. der Schutzzone zugewiesen. In der Sperrzone
sind Bauten und Anlagen jeder Art verboten, in der Schutzzone sind nur
betriebsnotwendige Bauten für die ordentliche Bewirtschaftung des Landes
zulässig (§§ 5 und 6 HSD).
R. verlangte am 4. September 1986, die im Jahre 1971 verfügte
Sistierung des Baubewilligungsverfahrens sei aufzuheben und es sei
ein Entscheid über sein Baugesuch aus dem Jahre 1971 zu fällen. Am
30. September 1986 wies das Baudepartement des Kantons Aargau
den Gemeinderat an, das Baugesuch abzuweisen. Am 6. Oktober
1986 erteilte der Gemeinderat den Bauabschlag; dieser blieb
unangefochten. Gleichentags reichte R. bei der Schätzungskommission
nach Baugesetz und Gewässerschutzgesetz des Kantons Aargau Klage mit dem
Begehren ein, der Kanton Aargau habe eine Entschädigung aus materieller
Enteignung von Fr. 706'694.-- zu bezahlen. Am 16. August 1988 wies
die Schätzungskommission das Entschädigungsbegehren ab. Mit Urteil vom
19. Februar 1991 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau die von
R. dagegen erhobene Beschwerde gut. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde
verlangen der Regierungsrat des Kantons Aargau und das Bundesamt für
Raumplanung die Aufhebung dieses Urteils.
Das Bundesgericht heisst die beiden Beschwerde gut
Auszug aus den Erwägungen:
folgenden Erwägungen:
Erwägung 4
4.- Ob die Nichteinzonung den privaten Beschwerdegegner
ausnahmsweise enteignungsgleich traf, ist anhand der hiefür
massgebenden Kriterien der Rechtsprechung zu beurteilen. Das
Verwaltungsgericht prüfte im angefochtenen Urteil einzig die Frage,
ob aus Gründen des Vertrauensschutzes eine entschädigungspflichtige
Nichteinzonung vorliege. Es bejahte dies, da der ehemalige Baudirektor
dem Beschwerdegegner im Juli/August 1971 die Überbaubarkeit seiner
Grundstücke aufgrund der Rechtslage von 1971 zugesichert habe. Damit
sei dem Beschwerdegegner faktisch die Erteilung einer Baubewilligung in
Aussicht gestellt worden, weshalb eine Einzonung geboten gewesen wäre.
a) Das im Januar 1971 eingeleitete Baubewilligungsverfahren wurde
im Einvernehmen zwischen dem Beschwerdegegner und dem Baudepartement
Ende April 1971 sistiert. Diese Sistierung dauerte in der Folge bis in
die zweite Hälfte des Jahres 1986, somit über 15 Jahre. Innert dieser
Zeit änderte die für die Überbauung von Grundstücken massgebende
Rechtslage wiederholt. Am 1. Mai 1972 trat das Baugesetz des Kantons
Aargau vom 2. Februar 1971 (BauG) mit seinen verbindlichen Vorschriften
für die Planung der Bodennutzung (§§ 116 ff.), für die Ortsplanung
(§§ 126 ff.) und die Regelung des Baubewilligungsverfahrens und der
Erschliessungsanforderungen (§§ 150 ff.) in Kraft. Das Bundesgesetz
über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung vom 8. Oktober 1971
(Gewässerschutzgesetz 1971, AS 1972 I. 950 ff.; ersetzt seit 1. November
1992 durch das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer vom 24. Januar
1991 [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]), mit seinen verbindlichen
Vorschriften für die Beseitigung der Abwässer aus dem grundsätzlich für
das innert höchstens 15 Jahren zur Erschliessung vorgesehenen Baugebiet
(Art. 11 und 15 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972
[AGSchV; SR 814.201]) wurde auf den 1. Juli 1972 in Kraft gesetzt. Schon
zuvor war der BMR am 17. März 1972 in Kraft getreten. Das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843; in Kraft
ab 1. Januar 1975) verstärkte die Erschliessungspflichten der Gemeinden
für die sachgerecht auf den Bedarf der kommenden zehn bis fünfzehn Jahre
auszurichtenden Wohnbauzonen (Art. 4 ff. WEG). Am 21. November 1977 trat
die gestützt auf das Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG;
SR 451) erlassene Verordnung über das Bundesinventar der Landschaften
und Naturdenkmäler vom 10. August 1977 (VBLN; SR 451.11) in Kraft, in
welches unter Ziff. 1303 der Hallwilersee mit dem Hinweis "Typischer
Mittellandsee mit überwiegend natürlichen Ufern" aufgenommen wurde. Dies
hatte zur Folge, dass das Schutzobjekt, welches auch die Grundstücke
des privaten Beschwerdegegners erfasst, ungeschmälert zu erhalten oder
jedenfalls grösstmöglich zu schonen ist, worüber auch Bundesbehörden zu
wachen haben (Art. 6-10 NHG). Am 1. Januar 1980 schliesslich trat das
Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz,
RPG; SR 700) in Kraft.
b) Werden diese überwiegend durch das übergeordnete Bundesrecht
erfolgten Rechtsänderungen berücksichtigt, so kann der Folgerung des
Verwaltungsgerichts, aus der Korrespondenz des Beschwerdegegners in
den Jahren 1971 und 1973 mit dem Vorsteher des Baudepartements könne
geschlossen werden, dass der Beschwerdegegner mit der Einweisung seiner
Grundstücke in eine Bauzone habe rechnen dürfen, nicht zugestimmt
werden. Aufgrund seiner beruflichen Kenntnisse konnten diese
Rechtsänderungen dem Beschwerdegegner als Liegenschaftseigentümer
nicht entgangen sein. Auch wenn sich der Beschwerdegegner mit einer
Sistierung des Baugesuchsverfahrens einverstanden erklärte, konnte er
im besten Falle aus dem Briefwechsel vom August 1971 annehmen, dass
bei Aufhebung der Sistierung das Baugesuch nach den im Zeitpunkt der
Einreichung geltenden Bestimmungen beurteilt werde. Hieraus zu folgern,
er könne nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes mit einer Einweisung
seiner Parzellen in eine bundesrechtskonforme Bauzone rechnen, geht schon
deshalb nicht an, weil dem kantonalen Baudirektor keine Kompetenz zur
rechtsverbindlichen Festsetzung von Nutzungsplänen zusteht, was auch dem
Beschwerdegegner bekannt sein musste.
c) Hievon abgesehen konnte der Beschwerdegegner allenfalls mit
einer Beurteilung seines Baugesuches nach früherem Recht durch die
erstinstanzlich zuständigen Bewilligungsbehörden rechnen. Auch wenn das
Verwaltungsgericht annimmt, das Baudepartement hätte das Vorhaben zu Beginn
der siebziger Jahre gestützt auf die Hallwilerseeschutzverordnung vom
Jahre 1956 bewilligt, wofür die beiden bewilligten Baugesuche Ch. und
W., denen das Baudepartement am 31. Dezember 1971 und 2. November
1972 zustimmte, sprechen, so steht keineswegs mit Sicherheit fest,
dass das Gesuch des Beschwerdegegners bei Aufhebung der Sistierung in
späteren Jahren hätte bewilligt werden müssen. Nach einer mehrere Jahre
dauernden Sistierung hätte dass Vorhaben erneut publiziert werden müssen.
Wenn die Geltungsdauer einer Baubewilligung nach § 154 BauG ein Jahr mit
der Möglichkeit einer Verlängerung um ein weiteres Jahr beträgt, so ist
hieraus zu folgern, dass bei Wiederaufnahme eines sistierten Verfahrens
nach entsprechendem Fristablauf das Baugesuch erneut veröffentlicht werden
muss. Es steht daher nicht fest, ob und welche Einsprachen eingegangen
wären und welche Folge die Bewilligungsinstanzen diesen Einsprachen gegeben
hätten. Schon bei der Auflage des Projektes zu Beginn des Jahres 1971
reichten verschiedene Natur- und Heimatschutzvereinigungen Einsprachen ein.
d) Selbst wenn man annehmen wollte, die Baubehörden hätten alle
Einsprachen abgewiesen und die Baubewilligung erteilt, so kann nicht
angenommen werden, dass diese rechtskräftig geworden wäre. Mit Beschwerden
der Einsprecher hätte gerechnet werden müssen. Auch aufsichtsrechtliche
Anordnungen des Bundes aufgrund des BMR wären nicht ausgeschlossen
gewesen (Verwaltungspraxis der Bundesbehörden [VPB] 1974 Nr. 26 und 1975
Nr. 93). In die provisorischen Schutzgebiete, zu deren Festsetzung die
Kantone verpflichtet waren, sollten u.a. nach klarer Anordnung Fluss-
und Seeufer sowie Landschaften von besonderer Schönheit und Eigenart
einbezogen werden (Art. 2 Abs. 1 lit. a und b BMR). Gemäss Art. 13
BMR überwacht der Bundesrat die Einhaltung des Beschlusses. Wenn die
Kantone die provisorischen Schutzgebiete nicht rechtzeitig ausscheiden
oder den Bundesbeschluss sonst nicht wirksam durchsetzen, hat er nach
erfolgloser Mahnung selbst Massnahmen gegenüber Kantonen, Gemeinden oder
andern Pflichtigen zu treffen. Mit derartigen Massnahmen hätte sehr wohl
gerechnet werden müssen, falls das Baugesuchsverfahren nicht sistiert
und auf kantonaler Ebene der Schutz des in Frage stehenden Rebgeländes
gemäss den Anforderungen des Bundesrechts nicht geprüft worden wäre. Aus
der Antwort des Baudirektors vom 13. April 1973 geht deutlich die Absicht
hervor, in Übereinstimmung mit der dargelegten Rechtslage gemäss dem BMR
die Brestenbergreben, zu denen die Parzellen des Beschwerdegegners gehören,
zu schützen. Hätte dieser die ernste Absicht gehabt, sein Bauvorhaben
zu verwirklichen, so hätte er jedenfalls nach Erhalt der Antwort vom
13. April 1973 die Aufhebung der Sistierung und die Beurteilung des
Vorhabens verlangen müssen.
e) Nachdem der Beschwerdegegner die Aufhebung der Sistierung nicht
verlangte, verstrichen bis zum Erlass des Hallwilerseeschutzdekretes
rund fünfzehn Jahre. Nach derart langer Dauer entfällt eine allfällige
Bindungswirkung. Eine solche kann ohnehin nicht angenommen werden,
wenn sich die Rechtslage bis zum Zeitpunkt der Verwirklichung des
Sachverhalts, der Anlass zur Auskunft gab, ändert (BGE 117 Ia 287 E. 2b mit
Hinweisen). Das Verwaltungsgericht erachtete diesen Vorbehalt deshalb nicht
als massgebend, weil sich die Auskunft im Jahre 1971 auf die Änderung der
Rechtslage bezogen habe. Seine Überlegung ist verständlich, doch kann
ihr jedenfalls für die Anwendung neuen Bundesrechts nicht zugestimmt
werden. Andernfalls würde der Grundsatz des Vorranges des Bundesrechts
verletzt.
Der Schutz des Vertrauens in eine Zusicherung ist auf eine bestimmte
Dauer, die sich je nach dem in Frage stehenden Rechtsverhältnis bemisst,
beschränkt (JÜRG ANDREAS BAUER, Auskünfte und Zusagen der Steuerbehörden
an Private im schweizerischen Steuerrecht, Diss. Zürich 1979, S. 247 f.;
KATHERINA SAMELI, Treu und Glauben im öffentlichen Recht, ZSR NF 96/1977
II S. 374; URS GUENG, Zur Verbindlichkeit verwaltungsbehördlicher
Auskünfte und Zusagen, Ergänzter Sonderdruck aus ZBl 71/1970 S. 48
f.). In einem Urteil vom 23. März 1977 hielt das Bundesgericht fest, ein
Bürger dürfe nicht damit rechnen, dass die Gemeinde ihr Einverständnis
gegenüber einem Bauvorhaben noch nach Jahren aufrechterhalte (Urteil
des Bundesgerichtes vom 23. März 1977, publiziert in ZBl 78/1977 S.
558). In zwei weiteren Urteilen genügte bereits der Ablauf von zwei
bzw. vier Jahren, innert welchen der Eigentümer nicht nach der geltend
gemachten Zusicherung handelte und die in Aussicht gestellte Bau- oder
Rodungsbewilligung einholte, um eine Berufung auf den Grundsatz von Treu
und Glauben auszuschliessen (nicht publizierte Urteile des Bundesgerichtes
vom 14. Juli 1976 i.S. B. gegen Staatsrat Tessin, E. 2, und vom 2. März
1973 i.S. de S. gegen Staatsrat Tessin, E. 4). In einem neueren Entscheid
hielt das Bundesgericht fest, nach vierzehn Jahren könne sich ein Privater
nicht mehr auf einen (damals) allenfalls vertrauensbegründenden Umstand
berufen (BGE 116 Ib 188). Zwischen der hier umstrittenen Zusicherung und
dem Inkrafttreten des Hallwilerseeschutzdekretes liegen gut fünfzehn
Jahre. Aus der bundesgerichtlichen Praxis ergibt sich, dass sich der
Beschwerdegegner, selbst wenn man auch gegenüber einer Änderung des
Bundesrechts eine Bindung annehmen wollte, zufolge des langen Zeitablaufes
nicht mehr auf die im Jahre 1971 erteilte Auskunft des Baudirektors
berufen kann. Mit Recht weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass das
am 1. Januar 1980 in Kraft getretene eidgenössische Raumplanungsgesetz
die Planungsträger verpflichtet, bestehende Richt- und Nutzungspläne in
der Regel alle zehn Jahre zu überprüfen (Art. 9 und 21 RPG). Entgegen der
Auffassung des Verwaltungsgerichtes können somit aus der Korrespondenz des
Beschwerdegegners mit dem Baudirektor keine Gründe des Vertrauensschutzes
hergeleitet werden, welche eine Einzonung geboten hätten.
f) Der Beschwerdegegner kann aus der Tatsache, dass Ende der
siebziger Jahre seine Liegenschaften nicht als Landwirtschafts-
bzw. Rebland besteuert wurden, keine enteignungsgleiche Wirkung
der Sperr- bzw. Schutzzonenfestsetzung herleiten. Die Auffassung der
Steuerbehörden über die fiskalische Erfassung von Parzellen bindet die
Planungsbehörden bei der Erfüllung der Planungspflicht nicht (BGE 112
Ib 492 E. 9). Ebenso unbeachtlich ist, dass in der Auflage des ersten
Entwurfes zu einem Hallwilerseeschutzdekret im Jahre 1980 davon die Rede
war, der Schutzzonenplan betreffe die Bauzonen nicht. Die öffentliche
Auflage von Nutzungsplänen (Art. 33 Abs. 1 RPG) dient der Mitwirkung der
Bevölkerung bei Planungen (Art. 4 Abs. 1 und 2 RPG) und dem Rechtsschutz
Betroffener (BGE 115 Ia 89; 111 Ia 168 f. E. 2c und d). Es ist nicht
ausgeschlossen, dass Einwendungen oder sonstige neue Erkenntnisse, die im
Zusammenhang mit der Planauflage gewonnen werden, zu einer Überarbeitung
von Planentwürfen führen (nicht publiziertes Urteil des Bundesgerichtes
vom 11. November 1992 i.S. B. gegen Gemeinde Maur, E. 2c).
Erwägung 5
5.- Zu den weiteren Voraussetzungen, unter welchen ausnahmsweise
eine Nichteinzonung entschädigungspflichtig sein kann, hat das
Verwaltungsgericht nicht Stellung genommen. Doch braucht deswegen die
Sache nicht zu ergänzenden Erhebungen zurückgewiesen zu werden.
a) Aus dem das Gebiet "Rügel/Ghei" betreffenden Entscheid des
Bundesgerichtes vom 25. Januar 1993 (BGE 119 Ib 130 E. 3) ergibt sich,
dass das aus dem Jahre 1958 stammende generelle Kanalisationsprojekt der
Gemeinde Seengen kein den Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung
des Bundes entsprechendes GKP darstellt (BGE 116 I 383 E. 5; 112 Ib 400
E. 5c). Das altrechtliche GKP führte zu keiner angemessenen Begrenzung
des Baugebietes. Dass bestehende Bauten ausserhalb der Bauzonen an das
Kanalisationsnetz angeschlossen werden können und müssen, ändert hieran
nichts. Weder kommunale Sammelleitungen ausserhalb der Bauzonen noch
private Anschlussleitungen, welche der Erfüllung der Anschlusspflicht
dienen, vermögen Liegenschaften das Recht zum Anschluss an die Kanalisation
zu verschaffen (BGE 118 Ib 47 E. 4d). Der Beschwerdegegner hat auch
keine erheblichen Kosten für die Erschliessung und Überbauung seines
Grundstückes aufgewendet. Wenn er ein Bauprojekt für ein Wohnhaus mit
damaligen Baukosten von ca. Fr. 180'000.-- ausarbeiten liess, so tat er
dies auf eigenes Risiko. Die Schutzzone wurde nicht festgesetzt, um dieses
Vorhaben zu verhindern, sondern um das gesamte Gebiet in Übereinstimmung
mit den Anforderungen des Bundesrechts einer Nichtbauzone zuzuweisen. Unter
diesen Umständen sind auch die Voraussetzungen, nach denen ausnahmsweise
Planungsaufwendungen zu ersetzen sind, nicht erfüllt (BGE 117 Ib 497).
b) Die fraglichen Parzellen liegen nicht im weitgehend überbauten
Gebiet. Der Begriff des weitgehend überbauten Landes nach Art. 15 lit. a
RPG umfasst im wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und
eigentliche Baulücken innerhalb dieses Bereichs. Gleich verhält es sich
mit dem weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG (BGE
118 Ib 344 E. 4a; BGE 118 Ib 45 E. 4a; 116 Ia 337 E. 4a). Unterhalb der
Strasse Seengen-Meisterschwanden befinden sich nur wenige Wohnhäuser. Sie
weisen unter sich keinen geschlossenen Zusammenhang auf und sind von
den Grundstücken des Beschwerdegegners erheblich entfernt. Bei einer
gebietsbezogenen Betrachtungsweise kann weder von einem Siedlungskern
noch von einem Siedlungszusammenhang gesprochen werden. Das ganze Gebiet
befindet sich ausserhalb des Siedlungsrandes, weshalb die umstrittenen
Liegenschaften nicht zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinne des
Raumplanungsgesetzes gehören (BGE 117 Ia 437 f. E. 3e; 116 Ia 201 E. 2b).
Erwägung 6
6.- Von einem Sonderopfer kann ebenfalls nicht gesprochen werden. Ein
solches setzt voraus, dass am Stichtag die Möglichkeit einer aus
eigener Kraft zu verwirklichenden zukünftigen besseren Nutzung der
Sache bestand. Das ist in der Regel nur der Fall, wenn im massgebenden
Zeitpunkt eine raumplanerische Grundordnung galt, wie sie das Bundesrecht
verlangt (BGE 112 Ib 398 E. 5a, 400 E. 5b), eine Voraussetzung, die hier
nicht erfüllt ist. Im übrigen befindet sich der Beschwerdeführer in der
gleichen Lage wie alle Grundeigentümer, deren Land ebenfalls der Sperr-
und/oder Schutzzone zugewiesen wurde.