BGE 118 II 45
118 II 45
10. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 14 janvier 1992 dans la
cause O. c. F. (recours en réforme) Regeste
Mietzinserhöhung wegen Änderung des Hypothekarzinssatzes (Art. 269a
lit. b OR, 12 Abs. 1 und 13 Abs. 1 VMWG).
1. Bei der Berechnung einer Mietzinserhöhung ist auf den
Hypothekarzinssatz der jeweiligen Kantonalbank abzustellen, sofern das
staatliche Bankinstitut einen bedeutsamen Teil des Hypothekarkreditmarktes
vertritt. Für die Berechnung des Mietzinses nach der relativen
Methode kommt es allein auf die Änderung oder die Entwicklung des
Hypothekarzinssatzes an, auf den Bezug zu nehmen ist (E. 2).
2. Berechnung der Mietzinserhöhung, die sich auf die Änderung des
massgeblichen Hypothekarzinssatzes gründet (E. 3b).
Sachverhalt
A.- En février et septembre 1990, F. a successivement notifié à O. deux
hausses de loyer fondées sur une augmentation du taux hypothécaire, de
6 à 6,5% pour la première et de 6,5 à 7% pour la seconde. O. s'y est à
chaque fois opposé, les majorations ne respectant pas la hausse du taux
hypothécaire pratiqué par la Banque Cantonale du Jura. Par jugement du
19 février 1991, le Tribunal a condamné O. à payer à F. 262 francs plus
intérêts.
Statuant sur appel de O., le Tribunal cantonal a, par arrêt du 9
juillet 1991, admis les augmentations de loyer à raison de 4%, une première
fois dès le 1er juillet 1990 et une seconde fois dès le 1er janvier 1991;
elle a condamné O. à payer à F. 262 francs avec intérêts.
Le Tribunal fédéral a partiellement admis le recours en réforme de O.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- Le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir, pour fixer la
hausse de loyer litigieuse, pris en considération le taux pratiqué par
le créancier hypothécaire du bailleur et non celui de la Banque Cantonale
du Jura.
a) Aux termes de l'art. 269a let. b CO - dont le texte est identique
à l'art. 15 al. 1 let. a AMSL - ne sont, notamment, pas abusifs les
loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts. Les augmentations du
taux hypothécaire sont réputées hausses de coûts au sens de la disposition
précitée (art. 12 al. 1 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux (du 9 mai 1990, RS 221.213.11,
OBLF)). Quant à l'art. 13 al. 1
OBLF, il arrête en pour-cent l'incidence qu'a sur le loyer toute variation
du taux de l'intérêt hypothécaire.
aa) Ni les nouvelles dispositions du code des obligations relatives au
contrat de bail - entrées en vigueur le 1er juillet 1990 -, ni l'ordonnance
du 9 mai 1990 n'indiquent quel est le taux hypothécaire à prendre en
considération pour calculer la hausse. Dans la mesure où l'art. 269a let. b
CO se réfère aux dépenses effectives de l'immeuble en cause, il faudrait
tenir compte exclusivement du taux convenu entre le propriétaire et son
bailleur de fonds. Cette opinion est d'ailleurs défendue en doctrine
(BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le
secteur locatif, Lausanne 1984, p. 57; SVIT-KOMMENTAR Mietrecht, n. 39 ad
art. 369a CO). Toutefois, selon le système prévu aux art. 13 al. 1 et 16
OBLF, la prise en compte de l'incidence du taux hypothécaire se fonde sur
un mode de répartition théorique entre les fonds propres (40%) et les fonds
étrangers (60%) et sur un loyer servant à renter le capital à raison de 70%
et à couvrir, à raison de 30%, les frais d'entretien, d'administration et
d'amortissement (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 226). Il
est ainsi fait abstraction de l'incidence réelle de l'évolution des
charges financières sur le loyer. Ce mode de répercussion standardisé
des variations du taux hypothécaire peut s'appuyer sur une majorité de
la doctrine (outre LACHAT/MICHELI, voir EGLI, Aperçu de la jurisprudence
récente du Tribunal fédéral en application de l'AMSL, in RJB 1988, p. 59;
ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 147; PORTNER, Wegleitung zum neuen
Mietrecht, p. 125; TOBLER, Der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen
Mietzinsen, in Yvo Hangartner, Das neue Mietrecht, p. 102/103;
TRÜMPY, Kurzkommentar zur neuen Verordnung - Hypothekarzinsüberwälzung,
Mietrechtpraxis 1991, p. 72 ss, spéc. 74 ch. 4). En outre, il a déjà été
consacré par la jurisprudence rendue à propos des art. 15 al. 1 let. b AMSL
et 9 al. 1 et 3 OSL. En effet, le Tribunal fédéral a admis, à plusieurs
reprises, que le relèvement du taux de l'intérêt hypothécaire justifiait
des hausses de loyer même pour des immeubles francs d'hypothèques (arrêt
du 5 mars 1985 dans la cause SI Marché Centre c. Jacques Hentsch, publié
in SJ 1985, p. 386 ss, spéc. 387/388; ATF 103 II 263/264 consid. 5, 101
II 338 consid. 2d). Cette considération repose sur un motif d'équité, le
propriétaire devant pouvoir toucher, sur la part de son capital non garanti
contre la dépréciation monétaire, un rendement équivalant à celui du marché
des capitaux. Selon la jurisprudence précitée, le droit à une hausse de
loyer ne dépend donc pas des effets concrets pour le propriétaire, et
les fluctuations du marché hypothécaire doivent être répercutées sur les
loyers selon une clé généralement applicable à tous les immeubles. Par
voie de conséquence, cela exclut que le bailleur puisse répercuter sur
le loyer le taux hypothécaire effectif appliqué par sa banque.
bb) Reste encore à désigner le taux hypothécaire de référence
déterminant pour le calcul d'une hausse de loyer. La jurisprudence a
retenu le taux des prêts accordés par les banques cantonales de crédit
hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang (arrêt précité
du 5 mars 1985, in SJ 1985, p. 388). Rien ne justifie de s'écarter de
cette solution, à laquelle se réfère sans la critiquer une majorité de la
doctrine récente (EGLI, op.cit., p. 59; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 227;
TOBLER, op.cit., p. 103; PORTNER, op.cit., p. 125). Toutefois, ce taux peut
valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente
une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est
généralement le cas des banques cantonales (WESSNER, note à l'arrêt
rendu le 2 juillet 1991 par la Cour de cassation civile de Neuchâtel
dans la cause SI X. S.A. c. G. et S., in Droit du bail No 3/1991, p.
19 et les références). D'un point de vue pratique, un tel système allie,
à tout le moins dans une certaine mesure, la simplicité à la sécurité
juridique; il garantit, en particulier, une équité entre locataires;
de même, il apparaît conforme avec une répercussion standardisée des
variations du taux hypothécaire sur les loyers. Pour ces motifs, cette
solution doit être préférée à la prise en considération des taux appliqués
par les "leaders locaux" du marché hypothécaire (voir ZIHLMANN, op.cit.,
p. 147). La référence à de tels taux conduirait inévitablement à une
certaine insécurité dans la mesure où, dans un marché donné, le leader
peut changer en permanence ou encore peut, de manière autonome, adopter
des conditions de prêts ne permettant plus de garantir une jurisprudence
uniforme; en particulier, les grandes banques peuvent pratiquer des
taux différents l'une par rapport à l'autre. En revanche, le taux d'un
établissement étatique permet précisément d'éviter ces inconvénients
et d'assurer une continuité au niveau de la méthode de calcul. Certes,
une inégalité de traitement peut surgir entre propriétaires, selon qu'ils
peuvent ou non bénéficier d'emprunts auprès de la banque cantonale dont
le taux sert de référence. Mais, avec WESSNER (op.cit., p. 19), il faut
admettre qu'une telle situation ne revêt pas une importance décisive. En
effet, pour le calcul du loyer selon la méthode relative, seule compte -
selon la terminologie même de l'art. 13 al. 4 OBLF - la variation ou
l'évolution du taux hypothécaire de référence. Dès lors, l'incidence
de cette fluctuation sur la marge de variation des loyers sera la même,
sans qu'importe le taux réellement pratiqué par le créancier hypothécaire
du bailleur, qu'il s'agisse de l'établissement bancaire cantonal ou de
l'une des grandes banques.
b) En l'occurrence, selon les constatations de la cour cantonale,
qui se réfère à une publication de la Banque Nationale Suisse, la Banque
Cantonale du Jura assume une part du marché d'environ 20% contre 36,5%
pour l'ensemble des grandes banques. Prises isolément, ces dernières
représentent ainsi quelque 10% du marché alors que, à elle seule, la
banque cantonale en assume plus du double. Aussi la Banque Cantonale
du Jura supporte-t-elle une part significative du marché en matière de
crédit hypothécaire. Son taux d'intérêt hypothécaire peut donc servir de
référence pour les hausses de loyer fondées sur ce type de coût.
En conséquence, dans la mesure où l'arrêt attaqué paraît admettre que
le taux hypothécaire de la banque cantonale ne constitue pas la seule et
unique référence, mais qu'il convient de tenir compte des "leaders locaux"
du marché hypothécaire, il doit être annulé.
Erwägung 3
3.- b) Ainsi, il ressort du dossier que, au 1er janvier 1990, le
loyer mensuel du recourant a passé de 600 à 642 francs sans avoir été
contesté. En application de la méthode relative, ce dernier loyer doit
servir de référence pour déterminer la variation des charges et notamment
du taux hypothécaire; ce loyer est aussi présumé procurer au propriétaire
un rendement convenable du capital investi. Par ailleurs, le taux pratiqué
par la Banque Cantonale du Jura pour les anciennes hypothèques en premier
rang a évolué de la manière suivante pendant la période litigieuse:
- jusqu'au 30 avril 1989 5%
- dès le 1er mai 1989 51/2%
- dès le 1er mai 1990 53/4%
- dès le 1er septembre 1990 61/4%
- dès le 1er mars 1991 63/4%
aa) S'agissant de la première hausse de loyer, notifiée avec effet au
1er juin 1990, le recourant fait valoir à tort que la précédente hausse
en vigueur dès le 1er janvier 1990 résultait déjà d'un relèvement du taux
hypothécaire de 5,5 à 6%, qui correspondait à celui effectivement payé par
le bailleur à sa banque. Eu égard aux considérants qui précèdent, il ne
peut donc soutenir que, à concurrence de 6%, le taux hypothécaire a déjà
été répercuté sur son loyer. Sont, en revanche, déterminants le loyer
de base au 1er janvier 1990 ainsi que l'évolution du taux de référence
entre cette date - à savoir celle de la dernière fixation du loyer - et le
moment de l'entrée en vigueur du loyer sollicité. Or, pendant ce laps de
temps, le taux de référence a passé de 5,5 à 53/4%, d'où un relèvement de
1/4%. Cette variation autorise le bailleur à augmenter le loyer de 3,5%
ou de 22 francs par mois, conformément à l'art. 26 al. 4 OBLF. Le loyer
admissible dès le 1er juillet 1990 doit ainsi être arrêté à 664 francs
par mois.
bb) Pour la seconde augmentation de loyer litigieuse prenant effet
au 1er janvier 1991, le taux de la Banque Cantonale du Jura a, pour la
période de référence - soit entre le 1er juillet 1990 et le 31 décembre
1990 -, évolué de 53/4 à 61/4%, soit 1/2%. Fondé sur cette augmentation
du taux de référence, le bailleur était en droit de répercuter sur
le loyer une hausse de 5,5% (art. 13 al. 1 let. a en relation avec
l'art. 26 al. 4 OBLF). Toutefois, la cour cantonale a arrêté la hausse
à 4%. Comme cette proportion n'a pas été attaquée par le propriétaire,
le Tribunal fédéral est lié par le pourcentage arrêté par le Tribunal
cantonal. Aussi l'augmentation mensuelle admissible est-elle de 26 francs
(4% de 664 francs) et le nouveau loyer valable dès le 1er janvier 1991
de 690 francs par mois.