BGE 118 II 291
118 II 291
56. Estratto della sentenza 21 aprile 1992 della II Corte Civile nella
causa F.N., S.N., B.N., N.N. e F.G. contro Dipartimento delle istituzioni
della Repubblica e Cantone Ticino (ricorso di diritto amministrativo).
Regeste
Definitive Eintragung von Stockwerkeigentum. Änderung der Aufteilung
in Sonderrechte und allgemeine Räumlichkeiten.
Ist während der Erstellung des Gebäudes dessen ursprüngliche Aufteilung
in Sonderrechte und gemeinschaftliche Teile verändert worden, so genügt
für die definitive Eintragung des Stockwerkeigentums im Grundbuch ein
von allen Berechtigten unterzeichneter Plan nicht, sondern es ist eine
öffentliche Urkunde erforderlich, welche die neue Aufteilung festhält.
Sachverhalt
A.- Con atto pubblico del 27 maggio 1987 S.T. ha sottoposto
all'ordinamento della proprietà per piani la part. n. 171 registro
fondiario definitivo (RFD) del Comune di Z. nella situazione esistente
prima della ristrutturazione del fabbricato. L'iscrizione della
proprietà per piani è stata effettuata il 1o giugno 1987 con la menzione
"costituzione prima della riattazione". Con istanza 26 marzo 1991 F.N.,
S.N., B.N., N.N. e F.G., comproprietari della part. n. 171 RFD di Z.,
hanno chiesto la cancellazione della citata menzione, osservando che
la riattazione era terminata e che non vi erano modifiche da apportare
alla tabella millesimale. Alla domanda sono stati annessi il piano di
ripartizione della proprietà per piani, nonché la conferma ufficiale
del geometra revisore, giusta l'art. 33c RRF, attestante che ogni quota
costituisce un'unità economica con accesso proprio. Con decisione del 2
aprile 1991 l'Ufficiale del registro ha respinto la richiesta, affermando
di aver riscontrato, nei piani di ripartizione, una modifica essenziale
dei locali assoggettati al diritto esclusivo e delle parti comuni, motivo
per cui l'iscrizione definitiva della proprietà per piani richiedeva un
nuovo atto pubblico. Il 16 agosto 1991 l'autorità cantonale di vigilanza
sul registro fondiario, ha respinto un ricorso dei comproprietari contro
la decisione dell'Ufficiale.
B.- Il 17 settembre 1991 F.N., B.N., S.N., N.N. e F.G. hanno
presentato un ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale
in cui chiedono che sia ordinato all'Ufficiale del registro fondiario
di Lugano di provvedere all'iscrizione della proprietà per piani come
all'istanza del 26 marzo 1991. L'autorità cantonale e l'Ufficio federale
di giustizia propongono la reiezione del gravame.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- L'autorità di vigilanza cantonale, come già l'Ufficiale del
registro, ha accertato delle differenze tra il piano di ripartizione
prodotto con l'istanza di iscrizione della proprietà per piani prima
della trasformazione dell'edificio e quello annesso alla domanda di
cancellazione della menzione "costituzione prima della riattazione",
inoltrata a lavori ultimati. In particolare la composizione delle quote
n. 3 e 4 è stata modificata nel senso che, per quanto riguarda l'unità
n. 3, la superficie dei solai, al piano sottotetto, è stata aumentata a
scapito di parti comuni e che tale estensione riguarda pure l'appartamento
n. 4, il quale, per contro, perde le terrazze al secondo e terzo piano,
che diventano parti comuni. A mente delle autorità cantonali si tratta
di modificazioni per nulla insignificanti, ma di sostanziale importanza
per l'assegnazione di determinati locali alle quote di comproprietà e
per la delimitazione tra i locali oggetto di diritto esclusivo e le parti
comuni. I ricorrenti ammettono che le modifiche dei piani sono intervenute
attraverso l'attribuzione in diritto esclusivo all'appartamento n.
4 di due solai nel sottotetto. Essi contestano invece l'esistenza (di
altri cambiamenti) ... Tuttavia prescindendo da tale circostanza, rimane
pur sempre il fatto che una modificazione ha avuto luogo per lo meno nei
limiti riconosciuti dai ricorrenti...
Erwägung 3
3.- a) Giusta l'art. 712d cpv. 3 CC il negozio giuridico per la
costituzione di una proprietà per piani richiede per la sua validità un
atto pubblico. Tale atto deve contenere, accanto al valore in centesimi
o millesimi di ciascun piano come quota del valore dell'immobile o del
diritto di superficie, pure la determinazione dei piani o delle porzioni
di piano (art. 712e cpv. 1 CC). L'art. 33b RRF conferma questa esigenza
e prevede che l'atto costitutivo indichi "con chiarezza e precisione
la descrizione, la determinazione e la composizione delle unità di
piano". Infatti pur trattandosi di un fondo ai sensi dell'art. 655 CC,
il contenuto del diritto esclusivo connesso alla quota di comproprietà
non può risultare, come per i beni immobili, dalla mappa catastale che
completa il libro mastro del registro fondiario (art. 942 cpv. 2 CC) -
poiché tale mappa non esiste per la proprietà per piani - ma dev'essere
descritto in primo luogo dall'atto costitutivo. È dunque essenziale
che esso delimiti le parti oggetto del diritto esclusivo di ogni
comproprietario, poiché la legge elenca imperativamente le parti comuni
(art. 712b cpv. 3 CC). Rimane comunque riservata la facoltà di dichiarare
comuni con l'atto costitutivo o con una successiva convenzione, sempre
nella forma dell'atto pubblico, anche altre parti dell'edificio (art. 712b
cpv. 3 CC in relazione con l'art. 712d cpv. 3 CC). È tuttavia pensabile che
l'atto con cui viene costituita la proprietà per piani non possa indicare
con sufficiente chiarezza e precisione le singole unità. In questo caso,
l'Ufficiale del registro assegna un termine per la produzione di un piano
di ripartizione firmato da tutti i proprietari (art. 33b cpv. 2 RRF). Il
piano di ripartizione diviene indispensabile qualora, come accade nella
fattispecie, la richiesta di iscrizione della proprietà per piani sia
anteriore alla costruzione dell'edificio (art. 33c cpv. 1 RRF). Al
compimento dell'edificio il predetto piano dev'essere, ove occorre,
ripresentato rettificato (art. 33c cpv. 3 RRF). Ma tale piano non è che
uno strumento destinato a precisare il contenuto del diritto reale e non
partecipa alla fede pubblica del registro fondiario. Non esiste neppure la
garanzia di un'identità fra la situazione reale e il piano di ripartizione,
inoltre nemmeno l'acquisto di una quota di comproprietà può essere
fondata sulle indicazioni di quest'ultimo (MEIER-HAYOZ/REY, Commentario
bernese, n. 50-55 all'art. 712d CC e rinvii). Già per questo motivo il
piano di ripartizione non può costituire una base giuridica sufficiente
ai fini della separazione tra parti comuni e parti soggette al diritto
esclusivo. La sua funzione, destinata a facilitare la descrizione delle
quote di proprietà sui fogli del registro fondiario e a evitare formule
troppo lunghe o complicate, deve limitarsi a precisare l'ubicazione delle
parti oggetto del diritto esclusivo nell'ambito dell'edificio sottoposto
al regime della proprietà per piani.
b) Quando, come nel caso in esame, le parti che prima erano considerate
comuni sono attribuite in diritto esclusivo, si è in presenza di una
modifica nei rapporti di proprietà risultanti dall'atto costitutivo e non
semplicemente di un cambiamento nell'ubicazione o nella configurazione
di una quota. Una siffatta modifica esige però la stessa forma dell'atto
costitutivo - che è poi quella prevista per ogni trasferimento contrattuale
di proprietà fondiaria - ossia l'atto pubblico. Del resto questa soluzione
è conforme alla regola generale contemplata dall'art. 12 CO. Attraverso
l'attribuzione di una parte finora considerata comune ad un'unità di
piano, i diritti di tutti i comproprietari subiscono una limitazione
(MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., n. 43 all'art. 712e CC). Contrariamente
all'opinione dei ricorrenti, non si giustifica restringere l'esigenza
dell'atto pubblico alla sola ipotesi del cambiamento di valore delle
quote, quando vi è una modifica tra parti comuni e parti oggetto del
diritto esclusivo (cfr. FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement für
die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 2 ed., n. 16 al § 5 e Praktische
Fragen im Zusammenhang mit der Begründung von Stockwerkeigentum, in ZBGR
1966 pag. 327). Infatti le citazioni di dottrina riportate nel gravame non
hanno la portata che i ricorrenti vorrebbero loro attribuire. Il fatto che
vi sia menzionato con maggior frequenza, ai fini del rispetto della forma
dell'atto pubblico, il cambiamento di valore delle quote non significa
che si possa rinunciare a tale forma allorché la trasformazione di parti
comuni in parti oggetto di un diritto esclusivo non sia accompagnata da un
cambiamento della tabella millesimale. Infatti come sottolinea il predetto
autore, di decisiva importanza, giusta gli art. 712e cpv. 1 CC e 33b cpv. 1
RRF, è la delimitazione fra parti comuni e parti oggetto del diritto
esclusivo (FRIEDRICH, op.cit., in ZBGR 1966 pag. 324). È perciò consono
alla natura e allo spirito dell'istituto che la forma prevista dall'atto
costitutivo sia rispettata nei casi in cui la separazione fra le singole
parti sia successivamente modificata, con la conseguenza di stabilire
rapporti di proprietà che non sono più quelli dell'atto iniziale. Il
giudizio impugnato va pertanto confermato e il ricorso dev'essere respinto.