BGE 118 II 119
118 II 119
26. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 23 mars 1992 dans la
cause M. contre B. et consorts (recours en réforme) Regeste
Kündigung des Mietvertrages durch den Erwerber der Mietsache (Art. 259
Abs. 2 aOR).
1. Der Erwerber der Mietsache kann den Mietvertrag kündigen, sobald
die Eigentumsübertragung in das Tagebuch des Grundbuches eingeschrieben
ist (E. 3a).
2. Frage offengelassen, ob die Kündigung ebenfalls erfolgen kann,
wenn ein Gesuch um vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 972 Abs. 2
ZGB vorliegt (E. 3b).
Sachverhalt
A.- M. est locataire d'un appartement de 10 pièces dans un immeuble
de la société A., constitué en propriété par étages. Le 10 novembre 1987,
B. et consorts ont acquis une promesse de vente et droit d'emption sur tout
l'immeuble, l'annotation au Registre foncier intervenant le 30 novembre
1987. Puis, le 27 juin 1988, la société A. a vendu à B. et consorts 560,93
millièmes de la copropriété par étages. La vente a été portée au journal
du Registre foncier, le 30 juin 1988. Le 18 juillet 1988, les acquéreurs
ont résilié le bail de M.
Par acte des 25 et 30 janvier 1989, B. a racheté seul ces 560,93
millièmes; il a également repris l'ensemble des droits et obligations
découlant de la promesse de vente et droit d'emption du 10 novembre
1987. La réquisition d'inscription au Registre foncier y relative a été
enregistrée le 28 février 1989. Enfin, le 8 mars 1989, la société A. a
vendu à B. les 439,07 millièmes restants. Cet acte a été inscrit au
Registre foncier le 20 mars 1989.
A la suite de la résiliation du bail intervenue le 18 juillet 1988 et
faute de conciliation, le litige a été porté par M. devant le Tribunal des
baux et loyers. Par jugement du 19 avril 1989, cette autorité a déclaré
nulle la résiliation, le transfert de propriété n'ayant pas encore,
le 18 juillet 1988, été inscrit au grand livre du Registre foncier.
Statuant le 19 novembre 1990 sur appel des consorts, la Chambre d'appel
en matière de baux et loyers a annulé le jugement de première instance,
dit que la résiliation était valable et renvoyé la cause aux premiers
juges pour qu'elle statue sur la requête de première prolongation de bail.
Saisi d'un recours en réforme de M., le Tribunal fédéral l'a rejeté
dans la mesure où il était recevable et confirmé l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 3
3.- Le recourant allègue une violation de l'art. 972 CC, qui
subordonne la rétroactivité des effets de l'inscription au dépôt d'une
réquisition complète; or, selon l'intéressé, l'acte présenté le 29 juin
1988 au Registre foncier était sujet à l'accomplissement d'une condition,
ce qui eût dû conduire ou au rejet de la réquisition ou à une inscription
anticipée laissant place à une réquisition principale, laquelle aurait été
formée au moment de l'apport des pièces complémentaires établissant la
réalisation de la condition; la date de naissance du droit serait alors
celle de l'inscription de cette réquisition principale au journal et non
celle de l'inscription de la réquisition anticipée.
a) Seul l'acquéreur de la chose louée peut résilier le bail selon
l'art. 259 al. 2 aCO. En résiliant, il exerce un droit formateur. En
conséquence, la déclaration de résiliation n'est valable que si, au moment
où elle est donnée, toutes les conditions sont réalisées; il faut, en
particulier, que l'acquéreur soit inscrit au Registre foncier en qualité
de propriétaire (ATF 108 II 192 ss consid. 3). Selon cet arrêt, des faits
postérieurs sont sans influence et une validation de la résiliation est
exclue. Par ailleurs, aux termes de l'art. 972 al. 1 CC, les droits réels
naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans
le grand livre. Quant à l'effet de l'inscription, il remonte à l'époque où
elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives
prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription
provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile
(art. 972 al. 2 CC).
Si la jurisprudence cantonale a déjà admis que l'acquéreur inscrit
au journal, mais non au grand livre, peut résilier le bail conformément
à l'art. 259a CO (SJZ 1924/25 p. 96 n. 27), le Tribunal fédéral n'a pas
eu l'occasion de s'exprimer sur cette question précise. Par contre, il
a déjà considéré que le délai de trois mois pour requérir l'inscription
de l'hypothèse légale du vendeur (art. 838 CC) commence à courir dès
l'inscription du transfert de la propriété sur le journal (ATF 74 II 231
consid. 3). Une solution différente ne se justifie pas pour la résiliation
du bail. Avec LIVER (Schweizerisches Privatrecht V, 1, p. 140), il faut,
en effet, considérer que seule l'inscription au journal a une signification
sous l'angle du droit matériel notamment. D'ailleurs, les inscriptions
sur le grand livre se font dans l'ordre et avec la date des inscriptions
correspondantes du journal (art. 26 al. 4 ORF); et, nulle part, il n'est
même prescrit que le jour de l'inscription sur le grand livre doive être
noté (ATF 74 II 233).
Ainsi que le Tribunal fédéral l'a déjà relevé dans l'arrêt précité au
sujet de l'hypothèque légale du vendeur, des raisons pratiques conduisent à
cette solution. L'inscription au grand livre est une opération interne à
laquelle le conservateur du Registre foncier procède le plus rapidement
possible; mais, dans la pratique, plusieurs jours, voire plusieurs
semaines, peuvent s'écouler avant que cette inscription puisse intervenir,
sans que, de surcroît, les intéressés en soient avisés. Or, l'on ne voit
pas que l'acquéreur puisse être privé du droit de disposer de l'immeuble
entre le moment de l'inscription au journal et celui de l'inscription au
grand livre. En outre, si l'on attendait cette dernière date, l'acquéreur
serait dans l'incertitude sur le moment à partir duquel il pourrait
dénoncer le contrat de bail, la décision d'inscription ne dépendant, au
demeurant, pas des parties, mais du conservateur (voir ROGNON, L'aliénation
de l'immeuble et ses effets sur le bail, exposé légèrement modifié du
rapport présenté au 5e Séminaire sur le bail à loyer, à l'Université
de Neuchâtel, in RJN 1988 p. 15). Reste que des difficultés peuvent
également surgir si, après avoir été opérée au journal, l'inscription
sur le grand livre n'a finalement pas lieu. Mais une telle situation ne
pourra se présenter que dans des circonstances tout à fait particulières,
de sorte qu'elle ne saurait conduire le Tribunal fédéral à choisir une
autre solution.
Enfin, la question ne se pose pas différemment sous l'angle du nouvel
art. 261 al. 2 CO, au demeurant non applicable en l'espèce (voir ZIHLMANN,
Das neue Mietrecht, p. 82). Pour que l'acquéreur soit considéré comme
propriétaire au sens de cette disposition, il est nécessaire qu'il soit
inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant
celle de la réquisition d'inscription (SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 5 ad
art. 261-261a nCO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art
948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o nCO;
LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 301, ch. 4.1.2 et note 26).
b) Toutefois, le recourant allègue que la réquisition d'inscription
présentée au conservateur du Registre foncier le 29 juin 1988 était
incomplète, qu'elle aurait dû être rejetée, que l'art. 972 CC subordonne la
rétroactivité au dépôt d'une réquisition complète et que, dans une telle
hypothèse, le droit est censé prendre naissance le jour de l'inscription
de la réquisition principale au journal et non celui de la réquisition
anticipée.
aa) Pour DESCHENAUX (Le registre foncier, Traité de droit privé suisse
V, II, 2), en cas d'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées
à l'étranger, sous réserve d'autres motifs de rejet, le conservateur
écarte la réquisition pour défaut de l'autorisation requise lorsqu'il y a
certitude sur l'assujettissement au régime de la législation spéciale et,
à défaut d'une telle certitude, renvoie le requérant devant l'autorité
administrative de première instance et diffère sa décision jusqu'au
prononcé (p. 444/445). On serait alors en présence d'une réquisition dite
anticipée, c'est-à-dire formée avant que les conditions légales pour
l'inscription soient réunies, dans l'idée que le conservateur statuera
quand elles le seront (p. 433). Selon cet auteur encore, la règle de
l'art. 972 al. 2 CC, qui subordonne la rétroactivité à la condition
que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à
la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation
complémentaire ait lieu en temps utile, n'a pas de portée indépendante,
car, si l'une ou l'autre de ces conditions alternatives n'est pas remplie,
la réquisition doit être rejetée (p. 503).
bb) En l'occurrence, le conservateur du Registre foncier n'a pas
rejeté la réquisition du 29 juin 1988. La première hypothèse envisagée
par DESCHENAUX n'est ainsi pas réalisée. Il est, à cet égard, vain de
se demander si le conservateur eût dû prendre une telle décision. Il
suffit d'en constater l'absence. Peut, par ailleurs, rester indécis de
savoir si l'on se trouve en présence d'une réquisition anticipée et,
dans l'affirmative, d'en connaître les conséquences. En effet, après
la réquisition d'inscription des actes des 30 janvier et 8 mars 1989
- la première intervenue le 28 février 1989 et la seconde à une date
inconnue -, le conservateur du Registre foncier a inscrit dans le grand
livre, à une date ignorée, l'ensemble des transactions, selon l'ordre
chronologique des dépôts de réquisitions, avec la date de l'inscription au
journal. Constatant ces éléments, l'arrêt attaqué fait ainsi apparaître
que, le 28 juin 1988, les défendeurs sont devenus propriétaires de la
part de copropriété comprenant les locaux occupés par le recourant. Les
deux autres réquisitions, notamment celle du 20 mars 1989, avait pour
objet l'inscription d'autres transactions que celle inscrite au journal
le 28 juin 1988.
En conséquence, le recourant voit, à tort, dans la réquisition du
28 juin 1988 une réquisition provisoire et, dans celle du 20 mars 1989,
la réquisition principale qui serait seule déterminante. Il perd de vue
que la première tendait à l'inscription des trois défendeurs en qualité
de propriétaires des 560,93 millièmes de la propriété par étages, alors
que la seconde avait pour but l'inscription, en qualité de propriétaire,
du seul B. pour les autres 439,07 millièmes et que, entre-temps, le
28 février 1989, ce dernier avait requis l'inscription de l'acte le
faisant également seul propriétaire de la part alors propriété des trois
défendeurs. Il s'agit là de transferts de propriété distincts, révélés
comme tels par l'inscription opérée au Registre foncier. La question de
savoir si une action en rectification de ce registre eût été possible et
si elle eût conduit éventuellement à modifier ce qui précède n'est pas
posée et n'a donc pas à être examinée.
Erwägung 4
4.- L'arrêt cantonal violerait la règle de l'inconditionnalité du
droit formateur. Le demandeur développe ce grief en alléguant que, par
la lettre du 18 juillet 1988, les consorts acquéreurs n'ont pas seulement
donné un congé conditionnel, mais qu'ils étaient eux-mêmes maîtres de la
réalisation ou de la non-réalisation de la condition, puisqu'ils pouvaient
soit parfaire l'opération en achetant, dans le délai imparti, la totalité
de l'immeuble, soit renoncer à toute acquisition; ils auraient ainsi créé
une insécurité juridique qui aurait duré plus de 9 mois.
Les défendeurs n'ont assorti la résiliation du bail d'aucune
condition. En réalité, le recourant ne s'en prend pas à la résiliation
du bail elle-même, mais à l'acte de vente. Or, pour lui, cet acte est une
res inter alios acta et le seul aspect susceptible de toucher à ses droits
concerne la qualité de propriétaire des défendeurs et le moment auquel elle
a été acquise. Ainsi qu'on l'a déjà vu, le Registre foncier révèle que tel
a été le cas le 28 juin 1988. La lettre du 18 juillet 1988 ne porte donc en
rien atteinte au principe selon lequel un acte formateur ne saurait être
assorti d'une condition. Suivre le raisonnement du recourant reviendrait
à ignorer le système de la rétroactivité instauré par l'art. 972 al. 1
et 2 CC. Le grief qu'il croit pouvoir en tirer doit donc être rejeté.
Erwägung 5
5.- La cour cantonale aurait aussi méconnu les conséquences
insoutenables de sa nouvelle jurisprudence. Selon le recourant, la solution
adoptée reviendrait à privilégier les acquéreurs d'immeubles au détriment
des locataires qui se trouveraient dans l'insécurité juridique quant à
la validité du congé reçu; au contraire, sa solution serait la seule à
offrir cette sécurité juridique.
En cela, le recourant se trompe. Pour s'en convaincre, il suffit de
prendre en considération la présente cause dans laquelle la seule date
révélée par le Registre foncier en rapport avec la vente du 27 juin 1988
est le 30 juin 1988, jour où elle a été portée au journal. C'est aussi
la seule qui ressort du grand livre. Dans de telles circonstances, et à
défaut de rejet de la réquisition d'inscription par le conservateur du
Registre foncier et aussi d'une "réquisition principale" au sens que lui
donne le recourant, aucun élément décisif ne conduit à s'écarter de la
règle de l'art. 972 al. 2 CC. Le faire reviendrait précisément à créer la
plus grande insécurité juridique et à faire fi des indications fournies
par le Registre foncier.