BGE 118 IB 178
118 Ib 178
24. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 26.
Juni 1992 i.S. Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft
A, B und C sowie der Stockwerkeigentümergemeinschaft G, H und I gegen
Grundbuchinspektorat und Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde). Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
1. Art. 38 BewG. Für Gültigkeit, Inhalt und Widerruf einer Auflage
ist das neue Recht massgebend, selbst wenn sich die Auflage auf eine
unter der Herrschaft des alten Rechts erteilte Bewilligung bezieht (E. 2).
2. Art. 14 Abs. 4 BewG und Art. 11 Abs. 4 BewV. Sollte die Erfüllung
einer Auflage aus objektiven, nicht in der Person der Beteiligten sondern
im Objekt selbst liegenden Gründen unmöglich sein, müsste ein Widerruf auch
in Frage kommen, wenn die objektive Unmöglichkeit von Anfang bestand und
nicht beseitigt werden kann (E. 4a). Können die objektiven Voraussetzungen
jedoch nachträglich noch geschaffen werden, so muss dies geschehen, um
den seinerzeitigen Verkäufen an Ausländer eine Grundlage zu geben (E. 4b).
3. Die schweizerische Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland verletzt den Vertrag zwischen der Schweizerischen
Eidgenossenschaft und dem Deutschen Reich vom 31. Oktober 1910 betreffend
Regelung von Rechtsverhältnissen der beiderseitigen Staatsangehörigen im
Gebiete des andern vertragsschliessenden Teiles nicht (E. 5).
Sachverhalt
A.- Das Grundbuchinspektorat Graubünden erteilte der Vulpera Hotels
AG am 30. März 1978 und am 3. Oktober 1978 eine Globalbewilligung zum
Verkauf sämtlicher Stockwerkeinheiten der in Vulpera (Gemeinde Tarasp)
geplanten und teilweise damals bereits erstellten Häuser A, B, C, G,
H und I an Personen im Ausland mit der Auflage, dass mindestens 65%
der Wohneinheitenwertquoten hotelmässig bewirtschaftet werden. Es
wies das Grundbuchamt Scuol an, diese Auflage auf den entsprechenden
StWE-Grundbuchblättern der beiden Parzellen des Grundbuches
Tarasp anzumerken. Um die Erbringung hotelmässiger Dienstleistungen
sicherzustellen, liess das Grundbuchinspektorat ferner eine entsprechende
Auflage auf Parzelle Nr. 6-4 (Hotel Schweizerhof) und, hinsichtlich
der Häuser G, H und I, auf Parzelle Nr. 6-43 (Restaurant Palatin)
anmerken. Zudem verpflichtete die Bewilligungsbehörde die Vulpera Hotels
AG zum Abschluss sowohl des im Entwurf vorliegenden Mietvertrages als
auch des entsprechenden Bewirtschaftungsvertrages.
Gestützt auf diese Globalbewilligungen erteilte das
Grundbuchinspektorat auf den einzelnen Erwerber ausgestellte
Individualbewilligungen, die bezüglich des Inhaltes und der Wirkungen
der hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht auf die ergangenen
Globalbewilligungen verwiesen.
Hinsichtlich der hotelmässigen Bewirtschaftung kam es bald zu
Schwierigkeiten. Einerseits entsprachen die Mieterträge nicht den
Erwartungen der Stockwerkeigentümer, andererseits machten letztere geltend,
dass keine vertragskonformen hotelmässigen Dienstleistungen erbracht
würden. Im Jahre 1982 geriet die Vulpera Hotels AG in Konkurs. Die
"Einfache Gesellschaft Clemgia Tarasp" (nachfolgend: Betriebsinhaberin)
erwarb die mit der Auflage, hotelmässige Dienstleistungen zu erbringen,
belasteten Liegenschaften aus der Konkursmasse. Im Jahre 1985 schloss
die Betriebsinhaberin mit den Eigentümern der bewirtschaftungspflichtigen
Stockwerkeigentumseinheiten einen neuen Miet- und Bewirtschaftungsvertrag
ab, der dem Grundbuchinspektorat allerdings nie zur Genehmigung eingereicht
wurde.
Im April 1989 beauftragten die Betriebsinhaberin und die Vulpera
Vermietungs- und Verwaltungs-GmbH (VVVGmbH), zu welcher sich die
bewirtschaftungspflichtigen Eigentümer zusammengeschlossen hatten,
die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit mit der Ausarbeitung von
Vorschlägen für neue Bewirtschaftungs- bzw. Mietverträge und unterbreiteten
ihr gleichzeitig verschiedene Fragen zur Beantwortung. Der Bericht der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 12. Dezember 1989 enthält
einerseits konkrete Vorstellungen über ein neues Vertragswerk, andererseits
weist er auch auf die generellen Schwierigkeiten des Apparthotel-Konzeptes
in Vulpera hin. Zum Abschluss eines neuen Bewirtschaftungsvertrages ist
es in der Folge nicht gekommen.
Mit Eingabe vom 12. Februar 1990 an das Grundbuchinspektorat Graubünden
beantragten die Stockwerkeigentümer unter anderem, es sei festzustellen,
dass die Häuser A, B, C, G, H und I nicht hotelmässig bewirtschaftet
würden. Ferner sei festzustellen, dass die Behörde eine objektiv nicht
vollziehbare Auflage verfügt habe; die Auflage der Bewirtschaftungspflicht
sei daher aufzuheben.
Das Grundbuchinspektorat Graubünden wies das Gesuch auf Widerruf
der Bewirtschaftungsauflage mit Verfügungen vom 12. Juni 1990 und vom
14. Juni 1990 ab. Gleichzeitig bewilligte es für eine Übergangszeit von
zwei Jahren die Sonderregelung, wonach der Preis des Frühstückes nicht
im Übernachtungspreis inbegriffen sein müsse. Ferner verpflichtete es
die Betriebsinhaberin, dem Grundbuchinspektorat innert drei Monaten die
Entwürfe zu neuen Bewirtschaftungsverträgen für die Häuser A, B, C, G,
H und I einzureichen.
Die gegen diese Verfügungen erhobenen Beschwerden wies das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Entscheid vom 27. November
1990 im Sinne der Erwägungen ab, soweit es darauf eintrat. Mangels
Einhaltung des Instanzenzuges trat es auf die Begehren, es sei
festzustellen, dass die Betriebsinhaberin ihre Bewirtschaftungspflicht
wegen der festen Verpachtung des Hotels Schweizerhof nicht mehr erfüllen
und demnach keinen Anspruch auf eine Bewirtschaftung der Häuser A, B,
C bzw. G, H und I erheben könne, dass die Stockwerkeigentümer ihren
Bewirtschafter frei wählen könnten und dass die 1979 abgeschlossenen
Bewirtschaftungs- und Mietverträge bis zum Abschluss neuer Verträge gültig
seien, nicht ein. Es hielt jedoch fest, dass das Grundbuchinspektorat
zu Recht ausgeführt habe, die Bewirtschaftungsverträge gemäss den
Globalbewilligungen seien gültig, solange keine neuen Verträge ausgehandelt
und von der Bewilligungsbehörde genehmigt worden seien.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 11. Januar 1991 beantragen die
betroffenen Stockwerkeigentümer, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden vom 27. November 1990 sei aufzuheben und die Auflage
der Bewirtschaftungspflicht sei zu widerrufen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, das Grundbuchinspektorat
Graubünden sowie das Bundesamt für Justiz schliessen auf Abweisung der
Beschwerde.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab
Auszug aus den Erwägungen:
aus folgenden Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Die Grundsatzbewilligungen, welche mindestens 65% der
Appartements-Wertquoten der Häuser A, B, C, G, H und I der Auflage der
hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht unterstellten, wurden aufgrund des
Bundesbeschlusses vom 23. März 1961/21. März 1973 über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewB; AS 1961 S. 203; 1974 S. 83)
und der Verordnung vom 10. November 1976 über den Erwerb von Grundstücken
in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (BewVF; AS 1976 S. 2389)
erteilt.
Inzwischen sind am 1. Januar 1985 das Bundesgesetz vom 16. Dezember
1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG;
SR 211.412.41) sowie die gleichnamige Ausführungsverordnung (BewV; SR
211.412.411) in Kraft getreten. Für Gültigkeit, Inhalt und Widerruf einer
Auflage ist das neue Recht massgebend, selbst wenn sich die Auflage auf
eine unter der Herrschaft des alten Rechts erteilte Bewilligung bezieht
(Art. 38 BewG; BGE 112 Ib 6 E. 2a), wobei immerhin Art. 38 BewG für die
Grundsatzbewilligungen, auf denen sie beruhen, das bei deren Erteilung
gültige Recht vorbehält. Die vorliegende Beschwerde ist in diesem Rahmen
nach neuem Recht zu beurteilen.
Erwägung 3
3.- Abweichend von der grundsätzlichen Bewilligungssperre konnte
nach Art. 4 Abs. 2 und 3 BeWVF unter bestimmten Voraussetzungen einem
Schweizer Bauherrn eine sogenannte Grundsatzbewilligung für den Verkauf von
"Zweitwohnungen" (gemäss heutiger Terminologie: "Wohneinheiten in einem
Apparthotel") an Personen im Ausland im Umfang von 650/1000 bzw. 750/1000
der Wertquoten erteilt werden. Nach Art. 4 Abs. 4 BewVF konnten sogar
alle Wohneinheiten an Ausländer verkauft werden, wenn mindestens 65%
davon hotelmässig bewirtschaftet wurden. Um den Betrieb und Fortbestand
des Apparthotels zu sichern, wurden an die Grundsatzbewilligung sowohl
für den jeweiligen Eigentümer der Betriebsstättenräumlichkeiten als auch
für die jeweiligen Eigentümer der für die hotelmässige Bewirtschaftung
ausgeschiedenen Wohnungen entsprechende Auflagen geknüpft.
Nach dem neuen BewG müssen ebenfalls mindestens 65% der
Wohneinheitenwertquoten zur hotelmässigen Bewirtschaftung überlassen
werden.
Die Überprüfung der Einhaltung der Auflagen ist in erster Linie Sache
der Bewilligungsbehörde (Art. 11 BewV). Für den Fall der Nichteinhaltung
einer Auflage trotz Mahnung sieht das Gesetz verwaltungsrechtliche und
strafrechtliche Sanktionen vor (Art. 25 und 30 BewG).
Erwägung 4
4.- Umstritten ist im vorliegenden Fall, ob die Auflagen,
welche die Beschwerdeführer zur hotelmässigen Bewirtschaftung ihrer
Stockwerkeigentumseinheiten verpflichten, widerrufen werden dürfen
bzw. müssen. Die Beschwerdeführer machen im wesentlichen geltend,
die verfügten Bewirtschaftungsauflagen seien nie eingehalten worden,
die Bewilligungsbehörde habe mit den Globalbewilligungen objektiv
nicht vollziehbare Auflagen verfügt und die Verhandlungen mit der
Betriebsinhaberin seien an einen Punkt gelangt, an dem eine Einigung
nicht mehr möglich sei.
a) Eine Auflage, die mit der Erwerbsbewilligung verbunden wurde, kann
nur aus zwingenden Gründen widerrufen werden (Art. 14 Abs. 4 BewG). Als
zwingender Grund gilt gemäss Art. 11 Abs. 4 BewV eine Veränderung der
Verhältnisse für den Erwerber, welche die Erfüllung der Auflage unmöglich
oder unzumutbar macht. Sollte jedoch die Erfüllung einer Auflage aus
objektiven, nicht in den Personen der Beteiligten sondern im Objekt
selbst liegenden, Gründen unmöglich sein, müsste ein Widerruf auch in
Frage kommen, wenn die objektive Unmöglichkeit von Anfang bestand und
nicht beseitigt werden kann.
b) Den Beschwerdeführern ist nicht der Erwerb einer gewöhnlichen
Ferienwohnung sondern einer Wohneinheit in einem Apparthotel bewilligt
worden. Sie wussten daher bereits im Zeitpunkt des Erwerbs, dass sie
über ihre Stockwerkeigentumseinheit nicht wie über eine unbelastete
Wohnung verfügen konnten. Wenn es nun einfach genügte, eine Auflage nicht
einzuhalten, um sich dieser nachher durch Widerruf zu entledigen, wäre
der Gesetzesumgehung Tür und Tor geöffnet. Es kann deshalb nicht angehen,
dass allein unter Berufung auf den gesetzeswidrigen Zustand die nicht
eingehaltenen Auflagen widerrufen werden.
Aus dem Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom
12. Dezember 1989 geht zwar hervor, dass die objektiven Voraussetzungen
für die hotelmässige Bewirtschaftung der fraglichen Wohnungen tatsächlich
von Anfang an nicht gegeben waren und die Globalbewilligung daher
eigentlich gar nicht hätte erteilt werden dürfen. Zudem ist das Gutachten
zum wohl zutreffenden Schluss gelangt, dass ohne bauliche Massnahmen die
Auflage gemäss Globalbewilligung nicht erfüllt werden kann. Daraus ergibt
sich aber noch nicht, dass die betreffenden Bewirtschaftungsauflagen
zu widerrufen sind. Können die baulich-betrieblichen Voraussetzungen
nachträglich noch geschaffen werden, so muss dies geschehen, um den
seinerzeitigen Verkäufen an Ausländer eine Grundlage zu geben. Die
Schlussfolgerung der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit,
die Stockwerkeigentümergemeinschaft könne in eigener Regie einen
Vermietungsbetrieb führen oder diesen Dritten (z.B. Interhome, Utoring)
überlassen, ist für die Bewilligungsbehörde nicht verbindlich. Bei
dieser Form der Bewirtschaftung handelt es sich - wie auch im Gutachten
festgestellt wird - nicht um die gesetzlich vorgeschriebene Bewirtschaftung
eines Apparthotels.
Die Beschwerdeführer lehnen eine nachträgliche Schaffung der objektiven
Voraussetzungen ab und berufen sich dafür auf den nicht publizierten
Entscheid des Bundesgerichts vom 9. Februar 1990 i.S. Humig. Dort
wurde festgestellt, dass die Bewirtschaftungsauflage aufgrund ihrer
Objektbezogenheit auch gegenüber einem nicht bewilligungspflichtigen
Eigentümer bzw. Erwerber Gültigkeit hat, um den Betrieb des auf eine
bestimmte Anzahl Wohnungen angewiesenen Apparthotels zu gewährleisten. Im
vorliegenden Fall ist die Situation insofern anders, als die vorhandenen
Hotelbetriebe die Wohnungen der Beschwerdeführer gar nicht bewirtschaften
und offenbar unter den heutigen Umständen gar nicht bewirtschaften
könnten. Der gesetzgeberische Gedanke, um dessen Wahrung es im Entscheid
Humig ging, führt aber über die blosse Existenzsicherung eines einzelnen,
bestehenden Apparthotels hinaus. Dem Gesetzgeber ging es vielmehr um die
Interessen der Hotellerie als Ganzes, gemessen an der Bedeutung dieses
Betriebszweiges für bestimmte Bergregionen. Das führte ihn dazu, auch
dort, wo kein Bedarf an Ferienwohnungen im Sinne der Parahotellerie mehr
bestand und darum eine Bewilligungssperre angeordnet wurde, Verkäufe
an Ausländer trotzdem zu bewilligen, wenn es damit um die Förderung der
Hotellerie im eigentlichen Sinn ging. Wenn im vorliegenden Fall dieses
Ziel nicht erreicht wurde und die Globalbewilligung eigentlich gar nicht
hätte erteilt werden dürfen, ist heute alles vorzukehren, um - wenn auch
nachträglich - die Grundlage für die erteilte Bewilligung zu schaffen.
Das Grundbuchinspektorat hat für eine Übergangszeit von zwei Jahren
eine der Parahotellerie zuzuordnende Sonderregelung bewilligt. Zudem hat es
aber angeordnet, dass eine dem Gesetz und der erteilten Globalbewilligung
entsprechende Hotel-garni-Regelung anzustreben sei. Im angefochtenen
Entscheid wird bestätigt, dass das neue Konzept der Betriebsinhaberin für
die Zukunft die Erbringung hotelmässiger Dienstleistungen vorsehe. Die
Ausbaupläne der Betriebsinhaberin waren allerdings in jenem Zeitpunkt
von der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit noch nicht auf ihre
Tauglichkeit geprüft. Mit Recht hat aber die Vorinstanz angenommen, es
sei verfrüht, die Bewirtschaftungsauflage ersatzlos zu streichen, solange
nicht feststeht, dass der gesetzeskonforme Zustand nicht verwirklicht
werden kann.
c) Der Einwand, eine Einigung mit der Betriebsinhaberin sei nicht mehr
möglich, hilft den Beschwerdeführern ebenfalls nicht. Zutreffend ist,
dass die geplanten baulichen Veränderungen, soweit sie in ihr Eigentum
eingreifen, und auch das neue Betriebskonzept nicht ohne die Zustimmung
der Beschwerdeführer verwirklicht werden können. Diese täuschen sich
aber, wenn sie meinen, sie hätten es in der Hand, durch Verweigerung
ihrer Zustimmung und Mitwirkung das Vorhaben scheitern zu lassen und
dann von der Bewirtschaftungspflicht befreit zu werden. Bei einem
derart rechtsmissbräuchlichen Verhalten müssten sie damit rechnen,
entweder dass die Bewirtschaftungspflicht weiter besteht, auch ohne
dass die vollen Voraussetzungen eines hotelmässigen Betriebes erfüllt
sind, oder dass die Bewilligung widerrufen würde. Im übrigen herrscht
kein vertragsloser Zustand. Das ursprüngliche Betriebskonzept und die
entsprechenden Bewirtschaftungsverträge bleiben in Kraft, solange keine
neuen Verträge abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt
worden sind. Bis zu diesem Zeitpunkt haben sich die Parteien - beiderseits
- an die Bewirtschaftungsverträge gemäss Globalbewilligung zu halten.
Die Beschwerdeführer mussten sich beim Erwerb der Wohneinheiten bewusst
sein, dass der Betrieb eines Apparthotels eine gewisse Bereitschaft zur
Zusammenarbeit mit der Betriebsinhaberin erforderte. Zudem nahmen sie
mit dem Erwerb einer Wohnheit in einem Apparthotel das wirtschaftliche
Risiko, welches ihnen aus der vertraglichen Bindung mit der Eigentümerin
der Betriebsanlagen und aus der öffentlichrechtlichen Auflage erwuchs,
in Kauf. Insbesondere konnten sie nicht damit rechnen, mit der Vermietung
ihrer Appartements einen Gewinn zu erzielen. Sie durften lediglich einen
mehr oder weniger grossen Beitrag an ihre laufenden Kosten erwarten.
Erwägung 5
5.- Ferner berufen sich die Beschwerdeführer auf den Vertrag zwischen
der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Deutschen Reich vom 31.
Oktober 1910 betreffend Regelung von Rechtsverhältnissen der beiderseitigen
Staatsangehörigen im Gebiete des andern vertragsschliessenden Teiles
(SR 0.142.111.363). Sie machen geltend, die Bewirtschaftungsauflage
verstosse gegen das staatsvertragliche Gebot der Gleichbehandlung der
Bürger der Vertragspartner und sei ab initio nichtig. Dieser Einwand
hilft den Beschwerdeführern nicht.
Die in die Grundsatzbewilligungen bzw. in die Einzelbewilligungen
aufgenommenen Bewirtschaftungsauflagen sollten die zweckmässige Verwendung
der Wohneinheiten im Rahmen des Apparthotelbetriebes sicherstellen. Die
Auflage der hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht ist insofern als
objektbezogen anzusehen. Die Auflage gilt daher sowohl gegenüber einem
zufolge des Erwerbs des Schweizer Bürgerrechts nachträglich nicht mehr
bewilligungspflichtigen Eigentümer als auch gegenüber einem Schweizer
Bürger, der eine belastete Wohneinheit erwirbt. In bezug auf die
Gültigkeit der Bewirtschaftungsauflage werden deutsche Staatsangehörige
und Schweizer Bürger somit gleich behandelt.
Die Beschwerdeführer sehen aber einen Verstoss gegen den
Staatsvertrag auch darin, dass ursprünglich nur die an Ausländer
verkauften Stockwerkeigentumseinheiten mit der Bewirtschaftungspflicht
belastet wurden; sie sind der Ansicht, diese initiale Ungleichbehandlung
führe zur Nichtigkeit der Auflage. Dem ist zu entgegnen, dass mit der
Bewirtschaftungspflicht überhaupt erst die Möglichkeit des Verkaufs an
Ausländer geschaffen wurde. Einen Anspruch auf Liegenschaftserwerb in der
Schweiz hatten sie aber nicht. Die Schweiz ist gemäss Staatsvertrag nicht
verpflichtet, in Deutschland wohnhafte Deutsche gleich zu behandeln wie
Schweizer Bürger. Nur in der Schweiz niedergelassene Deutsche können sich
nämlich auf das staatsvertragliche Gleichbehandlungsgebot berufen. Die hier
massgebliche schweizerische Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland verletzt folglich den angerufenen Staatsvertrag
nicht.