BGE 117 II 170
117 II 170
37. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 30. Mai 1991
i.S. G. gegen Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Umbau und Renovation als Grund für eine Bewilligung für die vorzeitige
Veräusserung eines Grundstücks nach Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG.
1. Eine Renovation bzw. ein Umbau im Sinne von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c
BBSG liegt in der Regel nur vor, wenn damit neuer Wohn- oder Geschäftsraum
geschaffen bzw. nicht mehr verwendbarer seiner Zweckbestimmung wieder
zugeführt oder gefährdeter Wohn- oder Geschäftsraum erhalten wird
(E. 4a-e).
2. Abgrenzung der einzelnen Bewilligungsgründe gegeneinander (E. 4f).
Sachverhalt
A.- Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Juli 1988 erwarb
Konrad G. die Liegenschaft X-Strasse 130 in Zürich zum Preis von Fr.
9'500'000.--. Konrad G. liess in sämtliche Wohnungen dieser Liegenschaft
neue Küchen und neue Badezimmer einbauen, sämtliche Fassaden und Innenwände
neu streichen, die Elektroanlage erneuern und im Parterre die Eingangshalle
neu gestalten. Diese Investitionen beliefen sich auf Fr. 1'876'756.--.
Im Oktober 1989 wurde auf dem Grundstück ein Baurecht für 99
Jahre begründet. Zugleich wurden die Wohnungen in Stockwerkeinheiten
umgewandelt. Anschliessend bot Konrad G. die Wohnungen zum Verkauf
an. Bis Mitte November 1989 waren vier öffentlich beurkundete Kaufverträge
abgeschlossen.
B.- Mit Schreiben vom 24. Oktober 1989 liess Konrad G. das Gesuch
um Bewilligung zur vorzeitigen Veräusserung dieser Wohnungen gemäss
Art. 4 Abs. 1 lit. c des Bundesbeschlusses über eine Sperrfrist für die
Veräusserung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke und die Veröffentlichung
von Eigentumsübertragungen von Grundstücken vom 6. Oktober 1989 stellen
(nachfolgend: BBSG (SR 211.437.1)).
Mit Beschluss vom 30. November 1989 wies der Bezirksrat Zürich das
Gesuch ab. Eine gegen diesen Beschluss gerichtete Beschwerde von Konrad
G. wurde am 12. April 1990 von der Rekurskommission für Grunderwerb des
Kantons Zürich abgewiesen.
C.- Gegen diesen Beschluss gelangt Konrad G. mit
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Er verlangt im
wesentlichen die Aufhebung des Beschlusses der Rekurskommission und
die Erteilung der Bewilligung für die vorzeitige Veräusserung von zwei
Eigentumswohnungen in der Liegenschaft X.-Strasse 130 in Zürich.
Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich beantragt
unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und die Akten die Abweisung
der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellt auch das Eidgenössische Justiz-
und Polizeidepartement.
Auszug aus den Erwägungen:
Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Nach Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG ist eine Veräusserung
vor Ablauf der Sperrfrist zu bewilligen, wenn der Veräusserer das
Grundstück als Bauland oder zum Umbau erworben hat und selbst oder durch
Dritte massgeblich mit Arbeit oder Materiallieferungen an der Planung,
Erschliessung des Grundstücks oder Erstellung des Baus mitgewirkt hat. Die
Rekurskommission sah die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht als
erfüllt an, weil der Beschwerdeführer die Liegenschaft nicht umgebaut,
sondern nur renoviert und saniert habe. Der Beschwerdeführer sieht darin
eine Bundesrechtsverletzung, weil unter "Umbau" im Sinne der genannten
Bestimmung auch eine vollständige Renovation bzw. Sanierung des Gebäudes
zu verstehen sei.
Erwägung 3
3.- Vorliegend geht es ausschliesslich um die Frage, ob - und
allenfalls unter welchen Voraussetzungen - eine Renovation als Umbau und
damit als genügender Grund für eine vorzeitige Veräusserung nach Art. 4
Abs. 1 Buchst. c BBSG angesehen werden kann.
a) Das Wort "Umbau" kommt in der genannten Bestimmung nur vor,
um den Zweck zu umschreiben, für den das Grundstück erworben worden
sein muss. Demgegenüber muss die Mitwirkung des Veräusserers nach dem
Wortlaut des Gesetzes bei der "Planung, Erschliessung des Grundstückes
oder Erstellung des Baus" erfolgt sein. Wörtlich ausgelegt würde somit das
Mitwirken an einem Umbau nicht genügen. Eine solche Auslegung ergäbe aber
keinen Sinn. Indessen kann Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG nicht bloss mit
Hilfe des Textes ausgelegt werden. Dieser weist zuviele Ungereimtheiten
auf:
Es ist offensichtlich, dass die Errichtung eines Baus nicht ohne
die Mitwirkung des Eigentümers erfolgen kann. Die Voraussetzung der
Mitwirkung macht deshalb im Zusammenhang mit dem Errichten eines Baus
keinen Sinn. Auch der Einsatz von Arbeit oder die Materiallieferung stellt
keine zusätzliche Einschränkung dar, weil ohne einen solchen Einsatz eine
Baute nicht errichtet werden kann und nach dem Wortlaut sowohl die Arbeit
als auch die Materiallieferung nicht vom Eigentümer selber vorgenommen
werden müssen, sondern auch durch einen Dritten erfolgen können.
Zudem ist nicht klar, was mit "massgeblich" gemeint ist. Sprachlich
bezieht sich das Wort auf "mitgewirkt hat". Die Mitwirkung des Eigentümers
muss aber wohl immer als "massgeblich" angesehen werden, da ohne seine
Zustimmung ein Gebäude auf seinem Grundstück gar nicht errichtet werden
darf. Einleuchtender ist wohl, anzunehmen, dass die Planung, Erschliessung
des Grundstückes oder Erstellung des Baus "massgeblich" sein, d.h. dadurch
ein bedeutender Mehrwert geschaffen worden sein muss.
Schliesslich ergeben sich bei einer wörtlichen Auslegung auch
im Zusammenhang mit den anderen für eine vorzeitige Veräusserung
vorgesehenen Tatbeständen Unstimmigkeiten, die vom Gesetzgeber
kaum gewollt sein können. Gemäss Art. 4 Abs. 1 Buchst. d BBSG ist
eine Bewilligung für eine vorzeitige Veräusserung zu erteilen, wenn
"Bauland zum Zwecke der Überbauung erworben wird und eine rechtskräftige
Baubewilligung vorliegt". Wird dann allerdings mit dem Bau nicht innert
Jahresfrist begonnen, so ist die Bewilligung zu widerrufen (Art. 4 Abs. 3
BBSG). Eine Baubewilligung kann aber nicht ohne die Zustimmung und damit
die massgebende Mitwirkung des Grundeigentümers erlangt werden. Bei einer
wörtlichen Auslegung wäre somit immer auch Buchst. c erfüllt, ein Rückgriff
auf Buchst. d wäre nie nötig und Abs. 3 käme nicht zur Anwendung. Buchst. c
kann nicht den Sinn haben, die Mitwirkung an der Planung nur für den
Fall zu berücksichtigen, dass das geplante Gebäude bereits erstellt
wurde und Buchst. d nicht mehr anwendbar ist, weil mehr als eine blosse
Baubewilligung vorliegt. Auf die Mitwirkung an der Planung kommt es in
diesen Fällen nicht an, weil das Mitwirken am Errichten des Baus genügt.
b) Diese Unstimmigkeiten im Text lassen sich zum grössten Teil aus
der Entstehungsgeschichte erklären.
aa) Der Entwurf des Bundesrates kannte nur drei Gründe für
eine Veräusserung während der Sperrfrist. Neben der gewinnlosen
Weiterveräusserung (Art. 4 Abs. 1 Buchst. a) und der Veräusserung nach
Eigengebrauch (Art. 4 Abs. 1 Buchst. b) liess Art. 4 Abs. 1 Buchst. c
des Entwurfs eine vorzeitige Veräusserung zu, wenn "der Veräusserer das
Grundstück als Bauland oder zum Umbau erworben hat und im Rahmen seiner
Geschäftstätigkeit massgeblich mit Arbeit oder Materiallieferungen an der
Planung, Erschliessung oder Erstellung des Baues mitgewirkt hat". Zudem
wurde der für die gewinnlose Weiterveräusserung maximal zulässige
Veräusserungspreis insofern gegenüber der Gesetz gewordenen Fassung
anders berechnet, als vom Veräusserungspreis nur die Gestehungskosten,
erhöht um die Teuerung nach dem Index der Konsumentenpreise, abgezogen
werden durften; der Entwurf sah keinen Abzug für "notwendige und nützliche
Aufwendungen" vor.
Nach dem Konzept des Bundesrates gaben somit Investitionen
grundsätzlich nur dann einen Anspruch auf Veräusserung innert der
Sperrfrist, wenn ein im Baugewerbe Tätiger durch eigene Arbeit oder mit
Materiallieferungen einen Mehrwert geschaffen hatte und sein Anteil an der
entsprechenden Bautätigkeit "massgeblich" war. Eine blosse Finanzierung
genügte nicht. Hier hatte auch die Mitarbeit an der Planung durchaus einen
selbständigen Sinn; nur weil diese ausdrücklich erwähnt war, hätte auch
der Architekt, der als Grundeigentümer lediglich die Pläne ausarbeitete,
nach dem Fertigstellen der Baute eine Bewilligung für eine vorzeitige
Veräusserung erhalten können.
bb) Dem Parlament war diese Ausnahmeregelung zu eng. Es befürchtete,
die Sperrfrist habe zur Folge, dass die Bautätigkeit beeinträchtigt und
deshalb nicht mehr genügend Wohn- und Geschäftsraum geschaffen werde. Die
dringliche Massnahme, die bezwecke, die Steigerung der Bodenpreise
und damit auch der Mieten zu bremsen, könne sich in ihr Gegenteil
verkehren und zu einer Verknappung des Wohn- und Geschäftsraumes führen
(Amtl.Bull. 1989 N, 1535, Votum BR Koller: "Insofern stimmt es, dass der
Sinn dieser lit. c darin besteht, kontraproduktive Auswirkungen auf den
Wohnungsmarkt zu verhindern.").
Neben den hier nicht weiter interessierenden Buchst. e bis h wurde
deshalb mit Buchst. d (und Abs. 3) ein Tatbestand geschaffen, der die
Veräusserung nach Vorliegen einer Baubewilligung gesondert regelt. Mit
Bezug auf die gewinnlose Weiterveräusserung wurde vorgesehen, dass
auch die notwendigen und die nützlichen Aufwendungen zum Erwerbspreis
gerechnet werden können (Art. 4 Abs. 2 BBSG). Schliesslich wurde
Art. 4 Abs. 1 Buchst. c erweitert. Der Veräusserer muss nun nicht mehr
"im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit" mitgewirkt haben und er braucht
nicht mehr selber Arbeit geleistet oder Material geliefert zu haben; es
genügt vielmehr, wenn dies ein Dritter für ihn getan hat (vgl. Amtl.Bull.
1989 N, 1343 ff.; Amtl.Bull. 1989 S, 527 ff.; Amtl.Bull. 1989 N, 1533 ff.;
Amtl.Bull. 1989 S, 556 ff.; Amtl. Bull. 1989 N, 1616 f.).
Mit diesen Umgestaltungen verloren aber - wie aufgezeigt - einzelne
Tatbestandselemente ihre Bedeutung ("mit Arbeit oder Materiallieferungen"),
bzw. die Bedeutung änderte sich ("massgeblich"), und es entstanden
Abgrenzungsschwierigkeiten (Mitwirkung an Planung nach Buchst. c und d
und Abs. 3).
Erwägung 4
4.- In Anbetracht dessen, dass die Redaktion des Gesetzestextes durch
die vom Parlament beschlossenen Änderungen missglückte, der Zweck aber
klar erkennbar ist, den der Gesetzgeber mit der Umgestaltung verfolgt hat,
darf die Auslegung nicht am Text kleben, sondern muss vom gesetzgeberischen
Ziel ausgehen.
a) Unbestritten ist, dass nicht jede noch so unbedeutende Renovation
den in Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG umschriebenen Tatbestand erfüllen
kann. Dies wurde auch in der parlamentarischen Beratung betont
(z.B. Amtl.Bull. 1989 N, 1534, Votum BR Koller: "Selbstverständlich
verstehen wir unter Umbau eine ganz erhebliche Renovation der
entsprechenden Liegenschaft."). Zudem wären andernfalls Art. 4 Abs. 1
Buchst. a und Abs. 2 BBSG nicht verständlich, die es dem Eigentümer
erlauben, sein Grundstück auch vor Ablauf der Sperrfrist zu verkaufen,
wenn er keinen Gewinn erzielt, und es zulassen, für die Berechnung des
maximal zulässigen Veräusserungspreises die nützlichen und die nötigen
Aufwendungen zum Erwerbspreis zu schlagen.
Damit wird es aber nötig, unwesentliche Renovationen von einem Umbau
abzugrenzen, der eine Veräusserung während der Sperrfrist ermöglicht. Dies
kann grundsätzlich auf zwei verschiedene Arten geschehen:
b) Die Abgrenzung kann auf das Ausmass der getätigten Investition
abstellen. Als "Umbau" werden Bauarbeiten (im weiteren Sinne) nur
angesehen, wenn deren Kosten ein bestimmtes Ausmass erreichen. Dieses
müsste in Prozenten des Wertes des Grundstückes bzw. des Erwerbs-
oder Veräusserungspreises oder des Gebäudeversicherungswertes bemessen
werden. Abgesehen von der Ungewissheit der Ausgangsgrösse stellt sich dann
allerdings sofort die Frage, welcher Prozentsatz massgebend sein soll. In
der parlamentarischen Beratung wurde von 12-15% gesprochen (Amtl.Bull. 1989
N, S. 1535, Votum BR Koller), in der Literatur werden teilweise -
mit guten Gründen - 100% gefordert (FELIX SCHÖBI, Erläuterungen zur
Sperrfrist, Bern 1990, S. 98 ff., ausgehend vom Erwerbspreis; PETER/NAEF,
Bodenrechtliche Sofortmassnahmen im Siedlungsbereich, Zürich 1990, N
56 zu Art. 4 BBSG, die mit Berufung auf die Praxis im Kanton Waadt auf
25% des Gebäudeversicherungswertes abstellen; so auch JEAN-MARC EMERY,
Commentaire de l'article 4 AFIR, in: Les arrêtés fédéraux urgents contre
la spéculation foncière, CEDIDAC Bd. 19, Lausanne 1991, S. 76).
c) Die Abgrenzung kann aber auch vorgenommen werden, indem darauf
abgestellt wird, dass der Veräusserer an der Erstellung des Baus
bzw. des Umbaus mitgewirkt haben muss. Massgebend wäre dann nicht
die Höhe der finanziellen Aufwendungen, sondern ob die Bauarbeiten
zu einer Vermehrung des Wohn- oder des Geschäftsraumes führen. Nur
wer neuen Raum geschaffen oder nicht mehr verwendbaren Raum seinem
ursprünglichen Zweck wieder zugeführt hat, soll das Grundstück während
der Sperrfrist verkaufen können (in diesem Sinne wohl ZULLIGER, Verbot der
Veräusserung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke, ZBGR 1989, S. 340). Die
Renovation muss somit der "Erstellung eines Baus" gleichkommen. Nach
dieser Betrachtungsweise fallen Renovationen und Sanierungen, die bloss
der Verbesserung oder der Verschönerung bestehender Bauten dienen,
grundsätzlich nicht unter Art. 4 Abs. 1 lit. c BBSG, so aufwendig sie
auch sein mögen.
d) Die beiden möglichen Betrachtungsweisen spiegeln sich in der vom
Bundesamt für Justiz herausgegebenen Wegleitung für die Grundbuchführung
(3. Auflage; Juni 1990) wieder. Einerseits wird dort ausgeführt, es
müsse ein erheblicher Mehrwert geschaffen worden sein, und empfohlen,
die Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes als Anhaltspunkt zu
nehmen. Andererseits wird aber auch ausgeführt, "vorgezogene Renovationen
(z.B. frühzeitiges Ersetzen von Kücheneinrichtungen) oder bloss die
Installation von Luxus (Sauna etc.)" seien nicht genügend, um Anspruch
auf eine Ausnahmebewilligung zu geben.
Auch in der Literatur werden beide Betrachtungsweisen vertreten,
wobei sie zum Teil kombiniert werden. Die erste, rein finanzielle
Betrachtungsweise hat den Nachteil, dass sich das Mass dem Gesetz nicht
entnehmen lässt. Entsprechend unterschiedlich scheint auch die Praxis
der kantonalen Behörden zu sein (vgl. NATACHA GREGORC/YVES JEANRENAUD,
L'arrêté fédéral concernant un délai d'interdiction de revente des
immeubles non agricoles: quelques problèmes particuliers d'interprétation
et d'application, SJ 1990, S. 354 ff.). Zudem müsste unterschieden werden,
ob es sich um Investitionen in ein bestehendes Gebäude oder um einen
Neubau handelt. Dies scheint beispielsweise der Praxis im Kanton Waadt
zu entsprechen, wo eine Bewilligung für die vorzeitige Veräusserung eines
im Bau befindlichen neuen Gebäudes nur erteilt wird, wenn die bisherigen
Arbeiten wenigstens 60% des Wertes des geplanten Gebäudes ausmachen,
während bei Umbauten nur 25% des Gebäudeversicherungswertes erreicht sein
müssen (EMERY, S. 76 f.).
Wird auf den Gebäudeversicherungswert abgestellt, gilt es zudem zu
beachten, dass dieser nicht in der ganzen Schweiz nach einheitlichen
Grundsätzen festgelegt wird; nicht in allen Kantonen besteht ein
staatliches Gebäudeversicherungsmonopol (vgl. GREGORC/JEANRENAUD, SJ 1990,
S. 357). Überdies müsste stets geklärt werden, ob vor der Renovation keine
Unterversicherung vorlag, die durch eine neue Schätzung nach erfolgter
Renovation ausgeglichen wird. Ein Abstellen auf den Erwerbspreis hat den
Nachteil, dass eine bestimmte Prozentzahl mit Investitionen in ländlichen
Gebieten schneller erreicht wird als in städtischen, weil in ersteren die
Landpreise, nicht aber notwendigerweise auch die Baukosten tiefer sind
als in letzteren. Das Heranziehen des Veräusserungspreises käme einer
Preiskontrolle gleich, die man gerade nicht wollte. Schliesslich würde
ein Abstellen auf die Kosten alle teuren Renovationen fördern, was kaum
mit dem Ziel des BBSG vereinbar ist, günstigen Wohn- und Geschäftsraum
zu erhalten und zu vermehren (so auch die Kritik bei BERNHARD TRAUFFER,
Praxis der Bewilligungsbehörde zum BBSG, ZGRG 3/90, S. 57).
e) Dem Zweck, günstigen Wohnraum zu erhalten und zu
schaffen, entspricht demgegenüber besser die zweite der dargelegten
Betrachtungsweisen, die darauf abstellt, ob neuer Wohn- oder Geschäftsraum
geschaffen bzw. nicht mehr verwendbarer seiner Zweckbestimmung wieder
zugeführt wird. Dabei bleibt grundsätzlich ohne Bedeutung, wie teuer
diese Renovation zu stehen kommt.
Vorzubehalten wären allerdings Renovationen, die zwar keinen
zusätzlichen Wohn- oder Geschäftsraum schaffen und auch nicht für die
Erhaltung bestehenden Wohn- und Geschäftsraums nötig sind, aber ein
bestehendes Gebäude grundlegend umgestalten, so dass sie einem Neubau
nahekommen. Allerdings könnte dann hier nicht auf ein quantitatives
Kriterium verzichtet werden. Von einer grundlegenden Umgestaltung
bestehenden Raums kann wohl nur gesprochen werden, wenn die Aufwendungen
ein erhebliches Ausmass erreichen. Es ist dabei an Renovationskosten von
gegen 100% des Erwerbspreises zu denken.
Dieser Auslegung steht auch nicht das vom Beschwerdeführer als Stütze
seiner Auffassung zitierte Votum von Bundesrat Koller im Parlament entgegen
(Amtl.Bull. 1989 N, S. 1534). Abgesehen davon, dass ein vereinzeltes Votum
im Parlament, auch wenn es von einem Bundesrat stammt, nicht eine bestimmte
Auslegung verbindlich vorschreiben kann, darf dieser Äusserung nicht der
Sinn beigelegt werden, jede grössere Renovation stelle einen Umbau im Sinne
von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG dar. Ausgangspunkt für diese Aussage
war ein Antrag von Nationalrat Richard Bäumlin, am bundesrätlichen Entwurf
festzuhalten, der verlangte, dass der Veräusserer selber im Rahmen seiner
Geschäftstätigkeit mit Arbeit oder Materiallieferungen an der Erstellung
der Baute mitgewirkt habe (Amtl.Bull. 1989 N, S. 1533). Nationalrat
Bäumlin kam in diesem Zusammenhang auf die Problematik der sogenannten
Luxusrenovationen zu sprechen. Ein Mehrfamilienhaus werde gekauft und
aufwendig renoviert, obschon die Liegenschaft in einem guten Zustand sei
und hätte sanft renoviert werden können. Nachher seien die Mieten und auch
die Preise für den Kauf einer Eigentumswohnung derart hoch, dass sie von
den bisherigen Bewohnern niemals bezahlt werden könnten. Bundesrat Koller
erwiderte darauf: "Selbstverständlich verstehen wir unter Umbau eine ganz
erhebliche Renovation der entsprechenden Liegenschaft" (Amtl.Bull. 1989
N, S. 1534). Diese Äusserung kann im Zusammenhang so verstanden werden,
dass nicht eine beliebige Renovation als Umbau angesehen werden kann,
sondern eben nur eine ganz erhebliche. Zu den Voraussetzungen, unter
welchen eine erhebliche Renovation eine Veräusserung während der Sperrfrist
rechtfertigen kann, hat sich aber Bundesrat Koller gar nicht geäussert.
f) Mit der dargelegten Auslegung von Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG
lassen sich die einzelnen in diesem Artikel enthaltenen Bewilligungsgründe
ohne weiteres gegeneinander abgrenzen:
Werden bloss Renovationen vorgenommen, ohne dass neuer Wohn-
oder Geschäftsraum im dargelegten Sinn entsteht oder es sich um eine
grundlegende Umgestaltung des Gebäudes handelt, ist Art. 4 Abs. 1
Buchst. c BBSG nicht erfüllt. Solche Investitionen sind nur im Rahmen
von Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 der genannten Bestimmung als notwendige
bzw. nützliche Aufwendungen zu berücksichtigen. Das Grundstück kann während
der Sperrfrist nur veräussert werden, wenn kein Gewinn erzielt wird.
Werden bloss Planungsarbeiten vorgenommen, sind Art. 4 Abs. 1 Buchst. d
und Abs. 3 BBSG anwendbar; es muss eine Baubewilligung vorliegen. Insoweit
ist Buchst. c ("... an der Planung ... mitgewirkt hat") durch die
Umgestaltung in der parlamentarischen Beratung gegenstandslos geworden.
Werden demgegenüber Neu- oder Umbauarbeiten vorgenommen, die neuen
Wohn- oder Geschäftsraum schaffen oder ohne die Renovation gefährdeten
Raum erhalten oder das Gebäude grundlegend umgestalten, ist Art. 4 Abs. 1
Buchst. c BBSG erfüllt.
Erwägung 5
5.- a) Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz hat der
Beschwerdeführer im Erdgeschoss seiner Liegenschaft fünf Einzelzimmer
in eine 4-Zimmer-Wohnung und eine Autowaschanlage in zwei zusätzliche
Parkplätze umgewandelt sowie die Eingangshalle neu gestaltet. Im übrigen
wurden die Lifttüren, die gesamten Elektroanlagen, sämtliche sanitären
Einrichtungen und die Heizungsanlage ersetzt sowie die Fassade des etwa
zwanzigjährigen Gebäudes erneuert. Neuer Wohn- oder Geschäftsraum wurde
somit nicht geschaffen. Der vorhandene Wohnraum war vor der Sanierung
offensichtlich auch bestimmungsgemäss nutzbar; das Haus war voll
vermietet und wurde nur mit der Absicht, die bestehenden Wohnungen dem
Wohnungseigentum zuzuführen, "vollständig geleert", wie im vorinstanzlichen
Entscheid festgehalten wird.
Bei dieser Art von Renovation kann auch nicht davon gesprochen
werden, dass eine vollständige Umgestaltung der bestehenden Baute erfolgt
sei, die einem Neubau praktisch gleichkomme. Überdies sind für eine
Ausnahmebewilligung aus diesem Grund die Aufwendungen nicht genügend
hoch. Der Kaufpreis betrug 9,5 Millionen Franken; die Investitionen
betragen nach Angaben des Beschwerdeführers Fr. 1'876'756.-- zusätzlich
die Kapitalzinsen während der Bauarbeiten.
b) Damit sind die in Art. 4 Abs. 1 Buchst. c BBSG aufgestellten
Voraussetzungen für eine vorzeitige Veräusserung nicht gegeben, und die
Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich hat die Veräusserung
während der Sperrfrist zu Recht nicht genehmigt.