BGE 117 II 161
117 II 161
34. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 1. Mai 1991 i.S. S. AG
gegen A. E. und C. E. (Berufung) Regeste
Mietzinserhöhung nach der relativen Berechnungsmethode.
Abschluss des Mietvertrages als Zeitpunkt der letzten
Mietzinsfestsetzung. Notwendigkeit eines klaren Vorbehalts im Mietvertrag,
wenn sich der Vermieter auf Erhöhungsgründe berufen will, die bereits
vor Vertragsabschluss eingetreten sind (E. 3).
Sachverhalt
A.- A. E. und C. E. sind Mieter einer 3 1/2-Zimmer-Attikawohnung
in einer der S. AG gehörenden Liegenschaft in Basel. Der Mietvertrag
enthält in Ziff. 13 lit. c den Vermerk: "Der Mietzins basiert auf einem
Hypothekarzinsfuss von 5%." In der Folge kündigte die Vermieterin eine
Mietzinserhöhung an mit der Begründung: "Hypothekarzinserhöhung von 5%
auf 5.25%".
B.- Die Mieter fochten diese Erhöhung fristgerecht bei der staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietzinsstreitigkeiten als missbräuchlich
an. Das Schlichtungsverfahren scheiterte, worauf die S. AG beim
Zivilgerichtspräsidenten von Basel-Stadt erfolglos auf Feststellung der
Zulässigkeit der Mietzinserhöhung klagte. Die von der Klägerin gegen den
bestätigenden Entscheid des Appellationsgerichts erhobene Berufung weist
das Bundesgericht ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3.- Das Appellationsgericht hat der Klägerin die verlangte
Mietzinserhöhung unter Berufung auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung
zur sogenannten relativen Berechnungsmethode (BGE 111 II 203 mit
Hinweis auf frühere Entscheide) versagt, wonach der Vermieter sich
nur auf Erhöhungsgründe berufen darf, die seit der letzten Festsetzung
des Mietzinses eingetreten sind, sofern bei dieser Festsetzung nicht
ein ausdrücklicher Vorbehalt anderer Erhöhungsgründe gemacht worden
ist. Zu Recht hat das Appellationsgericht die Formulierung von Ziff. 13
lit. c des Mietvertrages nicht als einen genügend klaren Vorbehalt im
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betrachtet. Zwar ergibt
sich aus dieser Vertragsbestimmung unzweideutig, dass der Mietzins
auf einem Hypothekarzinsfuss von 5% beruht. Indessen ist ihm nicht zu
entnehmen, dass der Zinsfuss bei Vertragsabschluss in Wirklichkeit 6%
betragen haben soll. Vor allem aber enthält die Formulierung keinerlei
Vorbehalt einer späteren Mietzinserhöhung. Das Bundesgericht hat in
den zitierten Entscheiden stets daran festgehalten, der Vorbehalt müsse
genau angeben, welche Erhöhungsfaktoren der Vermieter sich vorbehalten
wolle. Die streitige Mietvertragsklausel aber enthält überhaupt keinen
Hinweis auf eine möglicherweise vorbehaltene Mietzinserhöhung. Unter
diesen Umständen kommt auch nichts darauf an, ob der Beklagte A. E. als
angehender Fürsprecher hätte wissen müssen, dass der im Vertrag angegebene
nicht dem wirklichen Hypothekarzinsfuss entspreche, und die im Vertrag
enthaltene Formulierung als Vorbehalt einer nachträglichen Erhöhung
hätte verstehen müssen. Die Klägerin beruft sich auf Ausführungen von
BARBEY, in MP 1988 S. 135, wonach das Bundesgericht eine Formulierung
"anwendbarer Hypothekarzinssatz: 5 1/4%" als ausreichenden Vorbehalt
anerkannt haben soll. Als Beleg führt BARBEY ein Urteil des Bundesgerichts
vom 5. November 1985 SI R. und ein solches vom 2. Mai 1986 CIT an. Im
erstgenannten findet sich nichts Derartiges; das zweite existiert unter
den angegebenen Daten nicht. Es kann aber dahingestellt bleiben, ob die
Ausführungen von BARBEY zutreffen. Wenn das Bundesgericht so entschieden
haben sollte, so hat das offensichtlich einen Fall betroffen, in welchem
anlässlich einer Mietzinserhöhung der anwendbare Hypothekarsatz angegeben
worden ist. Eine derartige Angabe kann dann als genügender Vorbehalt
betrachtet werden, wenn der Mieter daraus klar ableiten kann, auf welche
Erhöhungsfaktoren der Vermieter sich beruft, welche ganz vorbehalten
und in welchem Ausmass die geltend gemachten Faktoren ausgeschöpft
werden. Anders verhält es sich dagegen, wenn darüber zu befinden ist,
ob eine im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Klausel als genügender
Vorbehalt einer Mietzinserhöhung zu betrachten ist. Beim Abschluss
des Mietvertrages muss der Mieter normalerweise nicht damit rechnen,
der Vermieter werde nach kurzer Zeit den Mietzins gestützt auf Umstände
erhöhen, die bereits vor Vertragsschluss eingetreten sind. Beabsichtigt
dies der Vermieter, so muss der Vorbehalt klar und deutlich auf die
Möglichkeit einer solchen Mietzinserhöhung hinweisen. Ob man dabei
so streng sein will wie das Appellationsgericht Basel-Stadt in dem im
angefochtenen Urteil angeführten Präjudiz (BJM 1986 S. 154 ff.), kann im
vorliegenden Fall offenbleiben, wo die streitige Formulierung überhaupt
keinen Hinweis auf eine Erhöhung enthält.