BGE 116 II 73
116 II 73
11. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 6 février 1990 dans la
cause G. contre S.I.Y. (recours en réforme) Regeste
Herabsetzung des Mietzinses (Art. 19 BMM).
Der Vermieter kann sich einer Klage auf Herabsetzung des Mietzinses
wegen Änderung der Berechnungsgrundlagen - in casu der Senkung des
Hypothekarzinssatzes - entziehen, indem er nachweist, dass der Ertrag
nicht übersetzt ist im Sinn von Art. 14 BMM.
Sachverhalt
A.- Par contrat du 1er octobre 1981, les S.I.Y. ont donné à bail
à G. un studio de 26 m2, avec cave et galetas, dans un immeuble sis
à Saint-Sulpice construit en 1980. Conclu pour une durée d'un an et
renouvelable de six mois en six mois, ce bail fixait le loyer mensuel à
460 francs, plus 40 francs d'acompte de chauffage et d'eau chaude.
Se prévalant de la baisse du taux de l'intérêt hypothécaire entre le
1er octobre 1982 et le 1er octobre 1988 de 6 à 5%, compensée en partie
par la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation, G. a, le
6 mai 1988, demandé une baisse de loyer de 35 francs par mois. Aucune
conciliation n'est intervenue entre les parties.
Par requête du 8 juillet 1988, G. a ouvert action contre les sociétés
bailleresses devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant à
la réduction de son loyer mensuel à 448 francs dès le 1er octobre 1988.
Par jugement du 7 février 1989, le tribunal a admis une baisse de
8,49%; retenant cependant que le loyer non abusif de l'appartement loué
était de 486 fr. 70 par mois, il a considéré que le loyer litigieux
n'était pas abusif; il a rejeté l'action.
Par arrêt du 23 mai 1989, la Chambre des recours du Tribunal cantonal
du canton de Vaud a rejeté un recours de G. et confirmé le jugement déféré.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme de G.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- Selon le recourant, la réduction du loyer doit s'opérer en
application des art. 19 et 15 al. 1 AMSL exclusivement, le caractère
abusif du loyer devant être déterminé au regard des facteurs de baisse
intervenus depuis la dernière fixation du loyer et sans procéder au
contrôle du rendement de l'immeuble en application de l'art. 14 AMSL.
a) L'art. 19 AMSL permet au locataire de contester le montant du loyer
qu'il estime abusif s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure
au bailleur un rendement excessif au sens des art. 14 et 15 à cause d'une
notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une
baisse des frais. Cette disposition subordonne l'admission d'une réduction
à l'existence d'un rendement excessif après la modification des bases de
calcul, la jurisprudence admettant l'application des art. 14 et 15 AMSL en
cas de réduction du loyer (ATF 106 II 359 consid. 3b, 167 consid. 3). Le
bailleur peut ainsi opposer en compensation à une demande de baisse des
facteurs de hausse au sens de l'art. 15 AMSL, survenus depuis la dernière
fixation du loyer (méthode dite "relative"; ATF 107 II 271 consid. 2,
106 II 359 consid. 3b). Quant à savoir s'il peut également faire procéder
à un contrôle général du rendement de l'immeuble compte tenu des coûts et
des adaptations sur la base de l'art. 14 AMSL (méthode dite "absolue"),
la question n'a pas été clairement tranchée par la jurisprudence; alors
que certains arrêts paraissent l'exclure (voir ATF 108 II 137 consid. 1b,
107 II 261 consid. 2), d'autres semblent l'admettre (voir ATF 106 II 169
consid. 4c).
Récemment, le Tribunal fédéral a jugé que, dans le cadre de
l'application de la méthode dite "relative", l'existence de motifs
justifiant une hausse de loyer selon l'art. 15 AMSL ne prive pas le
locataire d'apporter la preuve que le loyer majoré procure un rendement
excessif et qu'il reste donc abusif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 114 II
365/366 consid. 5 et les arrêts cités); selon cet arrêt, la présomption
de l'art. 15 AMSL peut être en effet renversée par le locataire, qui a la
charge de la preuve. Suivant ces principes, le bailleur doit être autorisé
à se prévaloir de ce que la modification des bases de calcul ne conduit
pas à un rendement abusif au sens de l'art. 14 AMSL, rien ne justifiant
un traitement différent entre locataire et bailleur. Ce dernier doit,
en conséquence, pouvoir établir directement que les conditions posées
par la disposition précitée sont remplies, soit que le loyer lui procure
un rendement convenable. Plusieurs auteurs préconisent cette solution
(BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans
le secteur locatif, 1984, p. 35 ch. 2; EGLI, Aperçu de la jurisprudence
récente du Tribunal fédéral en application de l'arrêté fédéral sur des
mesures contre les abus dans le secteur locatif, in RJB 1988, p. 60/61;
RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 4e éd., 1984,
p. 160). Car, limitée à la quotité de la variation des bases de calcul
enregistrée depuis la dernière fixation du loyer, l'application stricte
de la méthode dite "relative" ne va pas sans inconvénients (voir BARBEY,
op.cit., p. 92 ch. 3 et 4). La mise en oeuvre de l'art. 14 AMSL permet
précisément d'y apporter un correctif, non seulement en cas de hausse,
mais aussi en cas de baisse.
Une telle interprétation de l'art. 19 AMSL apparaît d'ailleurs seule
conforme à son texte. Ainsi, en présence de facteurs à la baisse, le
bailleur doit pouvoir être admis à démontrer que le rendement n'est pas
excessif. D'ailleurs, le Conseil fédéral a souligné dans son Message que
conférer au locataire le droit d'exiger d'être mis sans restriction au
bénéfice d'une baisse des frais battrait en brèche le système de l'arrêté
(FF 1976 III 879). S'il fallait admettre une réduction automatique en
présence de facteurs de baisse, un loyer même non abusif pourrait être
modifié. Une pareille sanction excéderait le but immédiat visé par l'AMSL,
qui se limite à lutter contre les loyers abusifs ou autres prétentions
abusives des bailleurs (art. 1er AMSL, art. 34septies al. 2 Cst; ATF 113
II 72 consid. 2).
Aussi, en jugeant que le bailleur pouvait se soustraire à une demande
de baisse de loyer fondée sur la modification des bases de calcul en
faisant la preuve d'un rendement convenable (art. 14 AMSL), le Tribunal
cantonal n'a-t-il pas violé les art. 19 et 15 AMSL.