BGE 116 II 677
116 II 677
118. Urteil der II. Zivilabteilung vom 20. Dezember 1990 i.S.
Baugenossenschaft IRIEB gegen Johann Müller Heizung und Lüftung AG
(Berufung) Regeste
Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).
Voraussetzungen, unter denen ein Handwerker oder Unternehmer
Anspruch auf Einräumung des gesetzlichen Pfandrechts gegenüber dem
Grundstückeigentümer hat, wenn seine Leistungen von einem Mieter bestellt
worden sind.
Sachverhalt
A.- Die Baugenossenschaft IRIEB ist Eigentümerin des Hochhauses
Shopping-Center 13 in Spreitenbach (Grundbuch Spreitenbach Nr. 2914,
Kat. Plan 16, Parzelle 2917). Durch Vertrag vom 14. Mai 1984 vermietete
sie der IVDS AG Büro-Räumlichkeiten im Parterre und im ersten Geschoss
des genannten Gebäudes.
Ebenfalls noch im Mai 1984 beauftragte die IVDS AG die Johann Müller
Heizung und Lüftung AG (im folgenden Müller AG) mit der Lieferung und
der Montage von zehn Klimageräten für insgesamt Fr. 55'000.-- und der
Lieferung von zehn Fernbedienungsgeräten zum Gesamtpreis von Fr. 3'000.--.
Am 19. März 1986 wurde über die IVDS AG der Konkurs eröffnet;
mangels Aktiven wurde das Konkursverfahren am 2. April 1986 jedoch wieder
eingestellt. Die Rechnungen der Müller AG blieben unbezahlt.
Mit Verfügung vom 8. Januar 1985 hatte der Gerichtspräsident von
Baden das Grundbuchamt Baden angewiesen, auf dem Grundstück Nr. 2914
der Baugenossenschaft IRIEB in Spreitenbach zugunsten der Müller AG ein
Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von Fr. 70'000.-- nebst Zins zu 5%
seit 10. Juli 1984 im Sinne einer Vormerkung vorläufig einzutragen.
Die Müller AG reichte mit Eingabe vom 3. September 1985 beim
Bezirksgericht Baden gegen die Baugenossenschaft IRIEB Klage ein. Sie
beantragte, es sei festzustellen, dass ihr ein Bauhandwerkerpfandrecht im
Sinne von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB für den Betrag von Fr. 58'000.--
nebst Zins zu 5% seit 10. September 1984 zustehe, und es sei dessen
definitive Eintragung anzuordnen.
Das Bezirksgericht Baden (I. Abteilung) hiess die Klage am
21. März 1989 für einen reduzierten und unverzinslichen Pfandbetrag von
Fr. 50'000.-- gut.
Gegen diesen Entscheid erhoben beide Parteien Beschwerde an das
Obergericht des Kantons Aargau. Dessen 1. Zivilabteilung erkannte
am 8. September 1989, dass die Beschwerde der Klägerin abgewiesen
und diejenige der Beklagten teilweise - bezüglich der Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das erstinstanzliche Verfahren - gutgeheissen
werde.
Den obergerichtlichen Entscheid hat die Beklagte beim Bundesgericht
mit Berufung angefochten. Sie stellt den Antrag, er sei aufzuheben und
die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Berufung.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes besteht
gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB für die Forderungen der Handwerker
und Unternehmer, die zu Bauten oder andern Werken auf dem betreffenden
Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben,
sei es, dass sie den Grundeigentümer selbst oder einen Unternehmer zum
Schuldner haben.
a) Dass die Leistungen, für welche die Klägerin die Errichtung eines
Bauhandwerkerpfandrechts verlangt, nach ihrer Art und auch hinsichtlich
ihrer Beziehung zu dem in Frage stehenden Grundstück Bauarbeiten
darstellen, wie sie gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB geschützt
werden, bestreitet die Beklagte nicht. Sie hat nach den Feststellungen
der Vorinstanz überdies einen Werklohnanspruch der Klägerin gegenüber
der IVDS AG in der Höhe von Fr. 50'000.-- ausdrücklich anerkannt. Es
steht sodann fest, dass die Klägerin den Werkvertrag einzig mit der
IVDS AG, d.h. nicht (auch) mit der Beklagten abgeschlossen hat, dass
aber die Beklagte mit der Ausführung der in Frage stehenden Arbeiten
einverstanden war. Unbestritten ist schliesslich auch, dass das von
der Klägerin beanspruchte Pfandrecht im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB
fristgerecht im Grundbuch vorläufig eingetragen worden ist.
b) Durch das Bundesgericht zu entscheiden ist nach dem Gesagten einzig,
ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Handwerker oder
Unternehmer (hier die Klägerin) Anspruch auf Einräumung eines gesetzlichen
Pfandrechts gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB gegenüber dem Eigentümer
des Grundstücks habe, wenn seine Leistungen durch einen Mieter bestellt
worden sind.
Erwägung 2
2.- a) In BGE 56 II 163 ff. war ebenfalls die Frage zu beurteilen,
ob der Unternehmer, der auf Bestellung eines Mieters Leistungen im
Sinne von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB erbracht hat, das gesetzliche
Pfandrecht zu Lasten des Grundstücks des Vermieters eintragen lassen
könne. Das Bundesgericht wies darauf hin, dass der Anspruch auf das
Bauhandwerkerpfandrecht das Bestehen eines Vertragsverhältnisses
zwischen dem Grundeigentümer und dem Gläubiger nicht notwendigerweise
voraussetze, stehe doch das Pfandrecht von Gesetzes wegen nicht nur
dem Unternehmer, der sich dem Eigentümer gegenüber verpflichtet habe,
sondern auch einem Unterakkordanten zu. Den Pfanderrichtungsanspruch
auf Leistungen auszudehnen, die der Handwerker oder Unternehmer gestützt
auf einen Vertrag mit dem Mieter erbracht hat, hielt das Bundesgericht im
erwähnten Entscheid dagegen für grundsätzlich unzulässig; ausgenommen sei
einzig der Fall, da der Grundeigentümer sich verpflichtet habe, für die
in Frage stehenden Arbeiten aufzukommen (vgl. BGE 56 II 166 und 169 f.).
In dem von den kantonalen Instanzen angerufenen BGE 92 II 227
ff. hat das Bundesgericht sodann erklärt, dass an seiner früheren
Betrachtungsweise nicht festgehalten werden könne. Es verwies dabei auf
die neuere Entwicklung in der Lehre, wonach alle der schweizerischen
Gesetzgebung bekannten Schuldverhältnisse, bei denen der Schuldner
und oft auch der Gläubiger durch die dingliche Berechtigung oder den
Besitz an einer Sache bestimmt würden, als sogenannte Realobligationen zu
qualifizieren seien. Das Bundesgericht folgerte daraus, dass der Anspruch
des Bauhandwerkers auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes sich
gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks richte, auf dessen Boden
Material und Arbeiten zu Bauten oder andern Werken geliefert worden
seien. Weiter zog es den Schluss, dass dem Bauhandwerker oder Unternehmer
unter den genannten Umständen grundsätzlich ein Anspruch auf Eintragung
des Bauhandwerkerpfandrechts gegen den Grundeigentümer auch dann zustehe,
wenn nicht dieser (es war in jenem Fall ebenfalls ein Mieter) Schuldner
der Unternehmerforderung sei, zu deren Sicherstellung die Eintragung des
Pfandrechts verlangt werde (aaO, S. 229 f. E. 1). Diese Auffassung wurde
in BGE 95 II 229 bestätigt; das Bundesgericht hat dabei das gesetzliche
Pfandrecht zur Sicherung einer Entschädigung nach Art. 672 Abs. 1 ZGB
(für den Eigentumsübergang infolge Akzession) zuerkannt, die einem
gutgläubigen Unternehmer für den vom Geranten eines Hotels eigenmächtig
bestellten Ausbau zugesprochen worden war.
b) Die zu beurteilende Frage wird im Schrifttum nicht einheitlich
beantwortet: Für PAUL PIOTET, der sich dazu verschiedentlich geäussert
hat (vgl. JdT 1967 I 272 ff.; JdT 1970 I 136 f.; JdT 1972 I 330; Les
prétentions de l'entrepreneur du locataire contre le propriétaire
de l'immeuble, in: Zeitschrift Baurecht 1988, S. 3 ff.), ist die
Anerkennung eines gesetzlichen Pfandrechts zugunsten des durch den
Mieter beauftragten Unternehmers mit dem Gesetzestext nicht vereinbar
und eine Lücke, die es auszufüllen gelten würde, nicht vorhanden; die
Forderung des Unternehmers gegenüber dem Mieter sei nicht derjenigen
eines Unterakkordanten gegenüber dem Generalunternehmer gleichzustellen;
es bestehe insofern ein wesentlicher Unterschied, als im zweiten Fall der
Eigentümer den Preis für die Arbeiten selbst schulde und befugt sei, von
der Forderung des Unternehmers Zahlungen, die er an den Unterakkordanten
geleistet habe, in Abzug zu bringen; eine derartige Möglichkeit bestehe
nicht, wenn der Eigentümer den vom Mieter beauftragten Handwerker
oder Bauunternehmer zahle, da er dem Mieter gegenüber keine mit den
Bauarbeiten zusammenhängende Schuld habe (Zeitschrift Baurecht 1988,
S. 6). Mit gleicher Strenge haben sich JACQUES-MICHEL GROSSEN (Quelques
problèmes actuels concernant l'hypothèque légale des artisans et des
entrepreneurs, in: ZBGR 54/1973, S. 65 ff., insbesondere S. 70 f.) und
JEAN-CLAUDE DE HALLER (Le droit à l'inscription de l'hypothèque légale
de l'entrepreneur, Diss. Lausanne 1970, S. 113 ff., insbesondere S. 123)
geäussert. DE HALLER hebt hervor, dass dort, wo die Arbeiten durch einen
Mieter in Auftrag gegeben worden seien, die Forderung für die erbrachten
Leistungen nicht auf ein Verhalten des Grundeigentümers zurückzuführen
sei und der Bauunternehmer - im Gegensatz zum Unterakkordanten - nicht
dessen mittelbarer Gläubiger sei (aaO, S. 118 f.). WERNER SPRENGER
(Entstehung, Auslegung und Auflösung des Mietvertrages für Immobilien,
unter Berücksichtigung der zürcherischen Gesetzgebung und Rechtspraxis,
Diss. Zürich 1972, S. 67) nimmt insofern eine weniger strenge Haltung ein,
als er die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts beim Mieterbau als
zulässig hält wenigstens für den Fall, dass die Arbeiten im Interesse des
Vermieters und Grundeigentümers ausgeführt worden seien und der Mieter als
diesem nur vorgeschoben erscheine (in diesem Sinne auch Kommentar SCHMID,
N 22 zu Art. 263/264 OR).
In seiner Besprechung von BGE 92 II 227 ff. (ZBJV 104/1968, S. 27)
hat PETER LIVER erklärt, dass ein Anspruch auf das gesetzliche Pfandrecht
gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB jedenfalls dann nicht bestehe, wenn der
Mieter die Einbauten gegen den Willen des Eigentümers habe vornehmen lassen
und er sie auf Verlangen des Eigentümers wieder entfernen müsse. Eine
Haftung des Grundstücks würde sich nach diesem Autor ohnehin nur dann
rechtfertigen, wenn es durch die vom Mieter veranlasste Überbauung
eine Wertvermehrung erfahren hätte, so dass der Eigentümer auf Kosten
der Bauhandwerker, die den Mehrwert geschaffen hätten, bereichert wäre
(vgl. auch LIVER, Das Eigentum, in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/1,
S. 192).
Verschiedene weitere Autoren bejahen die Zulässigkeit der Errichtung
eines Bauhandwerkerpfandrechts im Falle des Mieterbaus unter der
Voraussetzung, dass der Grundeigentümer den Arbeiten zugestimmt bzw. sie
in Kauf genommen habe (so DIETER ZOBL, Das Bauhandwerkerpfandrecht
de lege lata und de lege ferenda, in: ZSR 101/1982 II S. 82; RAINER
SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. Aufl., S. 120, Rz. 450
f.; SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, in: Recht, Zeitschrift
für juristische Ausbildung und Praxis, 4/1986, S. 92; PAUL HOFMANN,
Die gesetzlichen Grundpfandrechte des Art. 837 ZGB, insbesondere das
Bauhandwerkerpfandrecht, Diss. Zürich 1940, S. 57, der ausdrücklich
den Fall vorbehält, da der Grundeigentümer jegliche Übernahme der Kosten
abgelehnt habe). SCHUMACHER (Das Bauhandwerkerpfandrecht, S. 123, Rz. 458)
vertritt darüber hinaus den Standpunkt, dass der Handwerker auch bei
fehlender Einwilligung des Grundeigentümers das Pfandrecht beanspruchen
könne, wenn er bei Abschluss des Werkvertrags gutgläubig habe annehmen
dürfen, der Grundeigentümer sei der (mittelbare oder unmittelbare)
Bauherr oder mit den Bauarbeiten einverstanden.
Erwägung 3
3.- Als Realobligationen werden Schuldverhältnisse bezeichnet, die
eine positive Leistung zum Gegenstand haben und bei denen der Schuldner,
oft auch der Gläubiger, durch die dingliche Berechtigung oder den Besitz an
einer Sache bestimmt werden (Kommentar MEIER-HAYOZ, Systematischer Teil,
N 271; TUOR/SCHNYDER, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 10. Aufl., S.
688; dazu auch BGE 105 Ia 25 mit weiteren Hinweisen).
Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Pfandrechts nach
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB ist insofern zwar durchaus realobligatorischer
Natur, als zwischen dem Handwerker oder Bauunternehmer einerseits und dem
Grundeigentümer andererseits nicht notwendigerweise eine vertragliche
Beziehung zu bestehen braucht. Für die Frage, in welchen Fällen ein
Handwerker oder Unternehmer pfandrechtsberechtigt ist, lässt sich daraus
jedoch nichts gewinnen, was übrigens schon in BGE 95 II 229 festgestellt
worden ist (dazu auch PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 3. Aufl., S. 253,
Rz. 882 f.).
Erwägung 4
4.- a) Dem Institut des Bauhandwerkerpfandrechts liegt der Gedanke
zugrunde, dass Bauhandwerker und -unternehmer für ihre Leistungen nach
herrschender Übung in der Regel nicht zum voraus, sondern meist erst einige
Zeit nach Fertigstellung ihrer Arbeit bezahlt werden. Zudem können ihre
Ansprüche nicht etwa durch Fahrnispfand oder Eigentumsvorbehalt gesichert
werden, da das von ihnen Erzeugte kein selbständiges Dasein haben kann,
sondern Bestandteil der Baute wird. Der dadurch entstandene Mehrwert des
Grundstücks soll jedoch trotzdem vorrangig denjenigen als Sicherheit
dienen, die ihn geschaffen haben (vgl. TUOR/SCHNYDER, aaO, S. 748 f.;
SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, S. 14, Rz. 51 ff.).
b) Wie Geschäftslokale ganz allgemein werden auch Büro-Räumlichkeiten
immer häufiger im Roh-Zustand vermietet. Der weitere Ausbau (so namentlich
etwa die Fein-Unterteilung) sowie die Ausgestaltung und Ausstattung der
Räume nach den spezifischen Ansprüchen ist dann Sache des Mieters. Dieser
kann dabei durchaus Arbeiten in Auftrag geben, die ihrer Art nach unter
Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB fallen und zufolge Akzession den Wert des
Gebäudes erhöhen. In einem solchen Fall dem Handwerker oder Bauunternehmer
eine grundpfandrechtliche Sicherheit grundsätzlich zu verweigern,
würde nicht nur den Bedürfnissen des heutigen Geschäftsverkehrs nicht
gerecht, sondern käme zudem einer Verkennung des Schutzgedankens und der
sozialpolitischen Ausrichtung des Bauhandwerkerpfandrechts gleich.
c) Den Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts muss sich der
Grundeigentümer indessen selbst dann nicht unter allen Umständen gefallen
lassen, wenn er - wie hier die Beklagte - in die Arbeiten eingewilligt
hat. Es ist in der Tat zu bedenken, dass der Grundeigentümer in einem
Fall der vorliegenden Art nicht die Möglichkeit hat, sich in der gleichen
Weise am (unmittelbaren) Besteller der Arbeiten schadlos zu halten wie
dort, wo - von ihm selbst - ein Generalunternehmer eingeschaltet worden
ist; im Gegensatz zum Generalunternehmer hat hier der Mieter keine mit
den fraglichen Bauarbeiten zusammenhängende Geldforderung gegen den
Grundeigentümer, von der dieser Zahlungen abziehen könnte, die er zur
Abwendung einer Pfandverwertung einem Handwerker oder Unternehmer hat
leisten müssen. Die Einräumung eines Pfanderrichtungsanspruchs rechtfertigt
sich deshalb nur dann, wenn die vom Mieter bestellten, mit Zustimmung des
Eigentümers ausgeführten Arbeiten infolge Akzession zu einer dauernden
Vermehrung des Grundstückwerts geführt haben (so auch LIVER, Das Eigentum,
in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/1, S. 192).
d) Wie schon im kantonalen Beschwerdeverfahren verneint die
Beklagte das Vorliegen eines Mehrwerts mit der Begründung, die strittigen
Umbauarbeiten seien für sie völlig nutzlos gewesen; sie habe die Arbeiten
der Klägerin für teures Geld rückgängig machen müssen, bevor sie die
Räumlichkeiten habe neu vermieten können; die klägerischen Leistungen
hätten somit letztlich einen Schaden dargestellt. Diese Vorbringen sind
unbehelflich. Der mit dem Bauhandwerkerpfandrecht angestrebte Schutz von
Treu und Glauben im Geschäftsverkehr - konkret der Schutz des Vertrauens
des vorleistungspflichtigen Handwerkers oder Unternehmers (dazu SCHUMACHER,
Das Bauhandwerkerpfandrecht, S. 20 Rz. 77 und S. 120 Rz. 449) - gebietet,
dass die Frage, ob im einzelnen Fall eine Wertvermehrung eingetreten
sei, entgegen der Ansicht der Beklagten nach einem objektiven Massstab
beurteilt wird. Es ist zu prüfen, ob die in Frage stehenden Arbeiten nach
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge geeignet seien, den Wert der betreffenden
Liegenschaft zu erhöhen. Dem Eigentümer und Vermieter bleibt im übrigen
unbenommen, sich die Kosten für eine allfällige spätere Entfernung der
vom Mieter in Aussicht genommenen Einrichtungen von diesem sicherstellen
zu lassen.
Erwägung 5
5.- Aufgrund der tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil
lässt sich nicht beurteilen, ob die Leistungen der Klägerin, die dem
geltend gemachten Pfanderrichtungsanspruch zugrunde liegen, zu einer
Vermehrung des Wertes der beklagtischen Liegenschaft infolge Akzession
geführt haben. Der Entscheid des Obergerichts ist daher aufzuheben, und
die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese im Lichte
der vorstehenden Erwägungen die tatsächlichen Feststellungen ergänze und
hierauf neu entscheide.