BGE 116 II 580
116 II 580
103. Estratto della sentenza 27 dicembre 1990 della II Corte civile nella
causa X contro Dipartimento di giustizia della Repubblica e Cantone del
Ticino (ricorso di diritto amministrativo) Regeste
Bundesbeschluss über eine Pfandbelastungsgrenze für
nichtlandwirtschaftliche Grundstücke vom 6. Oktober 1989: Benützung von
leeren Pfandstellen (Art. 4).
Die Besetzung einer leeren, vor Inkrafttreten des Bundesbeschlusses
errichteten Pfandstelle mit einem neuen Pfandrecht kommt der Errichtung
eines neuen Grundpfandes gleich. Demzufolge muss die Belastungsgrenze
von vier Fünfteln des Verkehrswertes beachtet werden.
Sachverhalt
A.- X è proprietario delle particelle n. 1090, 1092 e 1173 RFD del
Comune di T. e delle particelle n. 60 e 61 RFD del Comune di B. sulle
quali gravano pegni collettivi per una somma totale di fr. 11'220'000.--. A
carico delle particelle n. 1090, 1092, 1173 di T. e n. 60 di B. è iscritto,
in ottavo rango, un posto vacante per la somma di fr. 2'780'000.--, e a
carico della particella n. 61 di B. uno, in decimo rango, per la somma
di fr. 2'050'000.--. Il 22 febbraio 1990 X ha chiesto l'emissione di
quattro cartelle ipotecarie al portatore per complessivi fr. 2'050'000.--
a carico delle particelle n. 1090, 1092 e 1173 di T. e n. 60 e 61 di B.,
come pure di una cartella ipotecaria al portatore di fr. 730'000.--
a carico delle particelle n. 1090, 1092 e 1173 di T. e n. 60 di B.;
il tutto per un totale di fr. 2'780'000.--. I nuovi pegni immobiliari
erano destinati a occupare i posti liberi menzionati sopra.
B.- L'ufficiale del registro fondiario di Lugano ha respinto
l'istanza con decisione del 20 marzo 1990, osservando che l'aggravio
esistente superava i quattro quinti del valore venale pari alla somma
di fr. 6'000'000.-- pagata per l'acquisto delle particelle in questione
avvenuto il 22 gennaio 1986. L'8 giugno 1990 il Dipartimento di giustizia
del Cantone Ticino, autorità di vigilanza sul registro fondiario, ha
respinto un ricorso dell'istante contro il rifiuto di iscrizione.
C.- Il 10 luglio 1990 X ha introdotto un ricorso di diritto
amministrativo al Tribunale federale in cui chiede che, annullata la
predetta decisione dell'autorità cantonale di vigilanza, sia dato seguito
alla richiesta d'iscrizione delle cartelle ipotecarie. L'autorità cantonale
dichiara di rimettersi al giudizio del Tribunale federale. Il Dipartimento
federale di giustizia e polizia propone di respingere il gravame.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- Giusta gli art. 1 e 4 del decreto federale concernente un limite
d'aggravio di pegni su fondi non agricoli del 6 ottobre 1989 (RS 211.437.3,
DFLA), questi ultimi non possono essere gravati con pegni immobiliari
oltre i quattro quinti del valore venale. Il valore venale è uguale al
prezzo di acquisto indicato nell'atto oppure alla stima ufficiale prevista
dall'art. 843 CC (art. 4 cpv. 2 DFLA).
Il solo problema che si pone nel caso in esame è quello di sapere se
la limitazione prescritta dall'art. 4 DFLA si applichi anche a un posto
vacante, una "riservata precedenza" secondo la terminologia cantonale,
costituito prima dell'entrata in vigore del noto decreto. In caso
di risposta affermativa, non è contestato che l'aggravio esistente è
superiore ai quattro quinti del valore venale dei fondi e che, pertanto,
la costituzione di nuove cartelle ipotecarie mediante occupazione dei
posti di pegno liberi è esclusa.
Erwägung 3
3.- Il ricorrente sostiene che l'aggravio esistente a carico di un
fondo è costituito dall'insieme delle iscrizioni risultanti dal registro
fondiario, indipendentemente dalla consistenza effettiva dei debiti
garantiti da pegno. Tali iscrizioni possono riguardare mutui fissi
(art. 794 cpv. 1 CC), garanzie ipotecarie massimali (art. 794 cpv. 2 e
art. 825 CC), garanzie per crediti anche futuri o solo eventuali (art. 824
cpv. 1 CC), cartelle ipotecarie del proprietario e infine posti ipotecari
liberi (art. 813 CC). A parere del ricorrente l'esclusione di questi
ultimi conferirebbe effetto retroattivo al decreto federale in rassegna
e andrebbe oltre gli scopi voluti dal legislatore, la cui intenzione non
sarebbe mai stata, ad esempio, di impedire il reimpiego di ranghi ipotecari
che venissero liberati attraverso cartelle ipotecarie ritornate in possesso
del proprietario del fondo al momento dell'estinzione del relativo debito
e la cancellazione dell'ipoteca. Il divieto di utilizzare posti liberi
comporterebbe - sempre a suo dire - una modifica dei rapporti di diritto
privato tra il proprietario del fondo e i suoi creditori, garantiti
da diritti di pegno di grado posteriore, a solo beneficio di questi
ultimi. Una cosa sarebbe la costituzione di un nuovo diritto di pegno in
ultimo grado e un'altra la sostituzione di un pegno preesistente o l'uso di
un posto ipotecario già esistente. Nella seconda ipotesi non occorrerebbe
creare nuovi rapporti obbligatori tra il proprietario del fondo e i terzi.
Erwägung 4
4.- a) L'argomentazione del ricorrente non può essere condivisa. Il
sistema del posto ipotecario libero permette al proprietario del fondo di
costituire un nuovo pegno senza tener conto di quelli di grado posteriore
già esistenti. Un posto vacante può essere creato mediante la cancellazione
di un pegno già esistente oppure, come nel caso concreto, semplicemente
attraverso la costituzione di un pegno di grado posteriore, riservando come
precedenza una determinata somma senza che quest'ultima corrisponda a un
pegno effettivo (art. 813 cpv. 2 e art. 814 CC; RIEMER, Die beschränkten
dinglichen Rechte, vol. II, Berna 1986, pag. 107, n. 24-25).
Tuttavia, fintanto che il proprietario non fa uso della facoltà di
occupare il posto divenuto libero per cancellazione di un pegno esistente
in precedenza o di un posto riservato, il pegno non esiste. A giusta
ragione l'autorità cantonale ha richiamato l'art. 815 CC, che impone
di non tener conto dei posti vacanti nel caso di realizzazione forzata
del fondo. L'esistenza di un posto libero o di un posto riservato
non rappresenta che la premessa per la costituzione di un pegno di
grado anteriore a quelli già esistenti, ai quali non è stato conferito
un diritto di subingresso (art. 814 cpv. 3 CC); questa esistenza non
sostituisce tuttavia la costituzione stessa. A tale scopo occorre ancora
un atto speciale.
b) Ciò significa, dal profilo del decreto federale concernente
il limite d'aggravio dei fondi, che la costituzione di un pegno
destinato a occupare un posto vacante equivale alla costituzione di un
nuovo pegno e che il posto divenuto libero o riservato non fa parte
dell'aggravio esistente. Una soluzione diversa non si giustifica
per il fatto che il legislatore ha sottratto all'applicazione del
decreto le cartelle ipotecarie al portatore nelle mani del proprietario
(art. 8 lett. b del decreto), permettendo in tal modo la costituzione,
immediatamente prima dell'entrata in vigore del decreto stesso - ciò
che è puntualmente avvenuto - di cartelle ipotecarie eccedenti il limite
di aggravio (BIBER, Bundesbeschluss über eine Pfandbelastungsgrenze für
nichtlandwirtschaftliche Grundstücke, in: Dringliches Bodenrecht, Zurigo
1990, pag. 89).
Poiché in concreto, come già osservato, il limite di aggravio era
largamente superato già prima della domanda di emissione delle nuove
cartelle, il ricorso deve essere respinto.