BGE 116 II 570
116 II 570
101. Estratto della sentenza 15 novembre 1990 della II Corte civile nella
causa Immobiliare Tuscania S.A. contro Dipartimento di giustizia della
Repubblica e Cantone del Ticino (ricorso di diritto amministrativo) Regeste
Art. 2 Abs. 1 des Bundesbeschlusses über eine Pfandbelastungsgrenze
für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke. Begriff des Eigentumserwerbs.
Unter den Begriff des Eigentumserwerbs fallen auch Verfügungen,
die wirtschaftlich einer Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
gleichkommen, wie die Übernahme der Aktien einer Immobiliengesellschaft.
Sachverhalt
A.- Il 10 novembre 1989 la Immobiliare Tuscania S.A., con sede a
Kehrsatz (Canton Berna), ha presentato all'Ufficio del registro fondiario
di Bellinzona tre istanze intese ad ottenere l'emissione di tre cartelle
ipotecarie al portatore gravanti in quinto, sesto e settimo rango la
particella n. 372 RFD di Sementina, rispettivamente per le somme di fr.
300'000.--, 200'000.-- e 200'000--, dopo una precedenza fino al quarto
rango di fr. 1'700'000.--. Con decisione del 13 novembre 1989 l'ufficiale
del registro fondiario ha respinto le domande in applicazione del Decreto
federale del 6 ottobre 1989 concernente il limite di aggravio dei fondi
non agricoli, rilevando che il limite per la particella n. 372 RFD
di Sementina era di fr. 1'584'000.--, corrispondente ai quattro quinti
del valore attribuito al fondo al momento della cessione del pacchetto
azionario del 1o marzo 1988. Il Dipartimento di giustizia del Canton
Ticino, autorità di vigilanza sul registro fondiario, ha respinto il 25
gennaio 1990 un ricorso dell'istante contro il rifiuto di iscrizione.
B.- La Immobiliare Tuscania S.A. ha introdotto il 15 febbraio 1990 un
ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale in cui chiede che
sia autorizzata l'emissione delle tre cartelle ipotecarie al portatore per
complessivi fr. 700'000.--. L'autorità cantonale propone che il ricorso sia
respinto. L'Ufficio federale di giustizia ne chiede invece l'accoglimento.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 3
3.- Il 7 ottobre 1989 sono entrati in vigore i decreti federali urgenti
concernenti il divieto temporaneo di alienazione dei fondi non agricoli, il
limite di aggravio di pegni su fondi non agricoli e gli investimenti delle
istituzioni di previdenza professionale e degli istituti di assicurazione
(RS 211.437.1 segg).
a) Nella presente fattispecie controversa è l'interpretazione
dell'art. 2 cpv. 1 del Decreto federale concernente il limite d'aggravio
su fondi non agricoli (RS 211.437.3, DFLA) e, segnatamente, la nozione
di acquisto in proprietà del fondo. Questa disposizione prevede che il
limite di aggravio è applicabile durante cinque anni dall'ultimo acquisto
in proprietà. A giudizio dell'ufficiale dei registri e dell'autorità
cantonale per acquisto non si deve intendere solo l'operazione che
ha termine con l'iscrizione a registro fondiario, ma anche ogni atto
di disposizione giuridico o effettivo che, economicamente, equivale al
trasferimento della proprietà di un fondo, come ad esempio la cessione di
azioni di una società immobiliare. Per il calcolo della durata del limite
di aggravio devono cioè valere i medesimi principi che si applicano per
il calcolo del termine di divieto di alienazione secondo l'art. 3 cpv. 1
del relativo decreto. In concreto la cessione del pacchetto azionario
è avvenuta il 1o marzo 1988 e da questa data decorre pertanto la data
del limite di aggravio, ciò che impedisce di dar seguito alla domanda di
emissione delle cartelle ipotecarie.
Erwägung 4
4.- L'argomento sostenuto dall'ufficiale dei registri e dall'autorità
cantonale, anche se non appare di per sé decisivo, non deve essere
trascurato: ai decreti federali urgenti è comune lo scopo di ridurre,
a breve termine, il numero delle transazioni, influendo sulla domanda,
con l'introduzione di un divieto temporaneo di alienazione, e sul
finanziamento, prevedendo un limite all'aggravio ipotecario, e, come
conseguenza, di moderare l'aumento dei prezzi dei terreni (Messaggio del
Consiglio federale del 16 agosto 1989, FF 1989 III pag. 163; KOLLER, Das
bodenrechtliche Sofortprogramm im Siedlungsbereich: Entstehungsgeschichte
und Konzept, in: Dringliches Bodenrecht, Zurigo 1990, pag. 12). Il terzo
decreto relativo agli investimenti dei fondi di previdenza professionale,
intende evitare che la proprietà immobiliare sia concentrata nelle mani
di investitori istituzionali, garantendo una più ampia distribuzione della
stessa (FF 1989 III pag. 167). Appare pertanto legittimo dare a fattispecie
e nozioni, che figurano segnatamente nel primo e nel secondo decreto e
regolano situazioni identiche o simili, una medesima interpretazione ed
una stessa portata.
Da questo punto di vista non si può condividere l'opinione dell'Ufficio
federale di giustizia, secondo cui occorre attenersi strettamente al
testo dell'art. 2 cpv. 1 del decreto concernente il limite di aggravio,
per il solo fatto che, a differenza dell'art. 1 cpv. 3 del decreto sul
divieto di alienazione, esso non contiene nessuna definizione della
nozione di acquisto in proprietà. In assenza di una chiara dichiarazione
di volontà del legislatore tendente a dare, nel decreto in questione,
un'applicazione più ristretta al concetto di acquisto in proprietà che
non nel primo decreto, non è quindi a priori fuori luogo far capo alla
definizione di acquisto del decreto riguardante il divieto temporaneo
di alienazione per interpretare quella del decreto concernente il limite
di aggravio. Ciò significa, in concreto, che secondo un'interpretazione
grammaticale e sistematica, è possibile far rientrare nella nozione di
acquisto in proprietà dell'art. 2 cpv. 1 del decreto sul limite di aggravio
anche un atto di disposizione giuridica economicamente equivalente a un
trasferimento di proprietà (art. 1 cpv. 3 del decreto relativo al divieto
di alienazione, RS 211.437.1).
Erwägung 5
5.- L'ufficio federale di giustizia fa poi valere che il legislatore
intendeva fondarsi unicamente sulla nozione di acquisto della proprietà
dell'art. 656 CC. Tale affermazione non trova tuttavia conferma nel testo
del progetto del Consiglio federale, del resto parzialmente modificato
dal parlamento (cfr. Boll.uff. 1989 pag. 534). Anche la citazione tratta
dall'articolo di BIBER (Bundesbeschluss über eine Pfandbelastungsgrenze für
nichtlandwirtschaftliche Grundstücke, in: Dringliches Bodenrecht, pag. 80),
non conferma la tesi dell'Ufficio nel senso che solo un trasferimento
di proprietà che si manifesta con un'iscrizione al registro fondiario
costituisce un "acquisto" ai sensi del decreto federale urgente.
Erwägung 6
6.- È esatto, come rileva l'Ufficio federale di giustizia, che
il limite di aggravio riguarda unicamente i crediti garantiti da pegno
immobiliare, ad esclusione dei crediti personali (FF 1989 III pag. 175 in
medio), e che oggetto del limite è solo il fondo gravato da pegno. Ciò non
significa tuttavia necessariamente che l'acquisto possa riferirsi solo
all'acquisizione del fondo come tale e non, ad esempio, delle azioni di
una società proprietaria del fondo in questione.
a) Il limite di aggravio è pari ai quattro quinti del valore
venale. Per valore venale si intende il prezzo di acquisto indicato
nell'atto o la stima ufficiale prevista all'art. 843 CC (art. 4 cpv. 1 e 2
del decreto). Giustamente l'Ufficio federale di giustizia fa rilevare che
il prezzo pagato per il pacchetto di azioni di una società immobiliare
non corrisponde necessariamente a quello del fondo, poiché l'attivo
della società può comprendere altri fondi o beni di altra natura. In
siffatti casi bisognerebbe procedere ad una stima ufficiale, il che
ritarderebbe l'esecuzione dei decreti, nonostante il loro carattere di
urgenza. Per accertare la data di cessione delle azioni l'ufficiale del
registro fondiario dovrebbe accontentarsi di una dichiarazione scritta
degli azionisti, senza la possibilità di controllarne la veridicità. A
giudizio dell'Ufficio l'esecuzione del decreto si urterebbe quindi a
grandi difficoltà se, per il calcolo del limite di aggravio, si tenesse
conto di una nozione economica dell'acquisto della proprietà.
b) Senza voler negare l'esistenza delle difficoltà segnalate
dall'Ufficio, occorre tuttavia osservare che la necessità di procedere
ad una stima ufficiale non ha niente di insolito, dal momento che essa è
prevista dal decreto stesso (art. 4 cpv. 2). Del resto proprio nel caso in
esame, l'ufficiale del registro aveva a disposizione il risultato ottenuto
nell'ambito dell'imposizione sul maggior valore immobiliare. Quanto
all'accertamento della data di acquisto, esso potrebbe essere fatto
dipendere dalla produzione di attendibili convenzioni o attestazioni,
riservata la facoltà all'ufficiale del registro di respingere la domanda
di iscrizione dei pegni qualora il contenuto di tali documenti apparisse
insufficiente o equivoco. Dichiarazioni e conferme scritte, seppure
nell'ambito delle eccezioni al limite di aggravio, sono previste dal
decreto stesso (art. 3 cpv. 3). Le obiezioni mosse dall'Ufficio federale
di giustizia non appaiono, pertanto, di portata tale da dover escludere dal
concetto di acquisto di proprietà di un fondo le operazioni economicamente
equivalenti.
Erwägung 7
7.- Di conseguenza la soluzione deve essere trovata analizzando gli
scopi perseguiti dal legislatore con il decreto qui applicabile.
a) Secondo il messaggio del Consiglio federale (FF 1989 III pag. 165
seg. e 175) l'introduzione di un limite di aggravio doveva servire, come
le misure previste dal divieto temporaneo di alienazione, a mitigare la
domanda di edifici abitativi e di terreni edificabili. Più volte sarebbe
stato constatato che istituti di credito concedevano crediti ipotecari fino
all'ammontare del prezzo di acquisto e persino oltre, favorendo in tal modo
operazioni speculative. Restrizioni nell'aggravio di un fondo e quindi
nella possibilità di poter fruire di un credito, erano destinate anche a
rendere meno attraenti i pagamenti sottobanco. Infine la restrizioni in
questione dovevano pure servire ad obbligare gli eventuali acquirenti
ad investire un minimo di fondi propri. Un credito meno facile era
quindi considerato come misura idonea a frenare la richiesta di terreni
e l'incremento dei prezzi.
b) Ora, se il periodo di cinque anni da cui inizia la durata
del termine di aggravio dovesse decorrere unicamente dall'iscrizione
del trapasso di proprietà a registro fondiario, ciò significherebbe
che tale limite potrebbe praticamente essere eluso in tutti i casi
in cui una società immobiliare è, come in concreto (27 luglio 1972),
proprietaria del fondo da più di cinque anni dall'entrata in vigore dei
decreti urgenti. In tal modo si renderebbero possibili proprio quelle
operazioni di eccessivo indebitamento ipotecario che il decreto federale,
con l'introduzione di un limite di aggravio, intende prevenire o comunque
ridurre. Per contro tale rischio è praticamente escluso qualora una società
immobiliare diventi proprietaria del fondo, iscritta come tale a registro
fondiario, successivamente all'entrata in vigore dei decreti federali
urgenti - la durata del limite di aggravio di cinque anni essendo infatti
quasi identica a quella dei decreti che è di cinque anni e 76 giorni -
mentre esso si riduce progressivamente man mano che la data di acquisto,
partendo dagli ultimi cinque anni, si avvicina a quella dell'entrata
in vigore dei decreti. Nel caso in esame pertanto gli scopi voluti dal
legislatore possono essere raggiunti compiutamente solo tenendo conto di
un trasferimento economico della proprietà. Il divieto cesserà quindi il
1o marzo 1993.
c) Difficoltà di interpretazione e di applicazione potrebbero nascere
dalla nozione di alienazione contenuta nell'art. 1 cpv. 2 lett. c del
decreto concernente il divieto temporaneo di alienazione, nel caso in cui
il fondo in discussione non rappresentasse neppure la metà degli attivi
della società oggetto della transazione oppure la cessione non riguardasse
l'intero pacchetto azionario, ma solo una partecipazione di maggioranza
o di minoranza (sull'argomento: SCHÖBI, Erläuterungen zur Sperrfrist,
Berna e Stoccarda 1990, pag. 38 segg.; GEISSMANN, Die einer Sperrfrist
unterliegenden Veräusserungsgeschäfte, in: Dringliches Bodenrecht, pag. 37
segg.). Ma la ricorrente non sostiene e non afferma che essa si troverebbe
in tale situazione.