BGE 116 II 446
116 II 446
83. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 19 septembre 1990 dans la
cause Société en nom collectif Perrin et Zbinden contre S.I. Pâquis-Ecole
(recours en réforme) Regeste
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 267a aOR).
Aus der Rechtsprechung kann nicht abgeleitet werden, dass jede
Erstreckung ausgeschlossen sei, wenn für den Mieter keine Aussicht besteht,
neue Räumlichkeiten zu finden.
Sachverhalt
A.- Par contrat du 26 avril 1979, la société en nom collectif Perrin et
Zbinden (ci-après: la société) a pris à bail trois appartements, totalisant
12 pièces, et une cave dans un immeuble sis à la rue des Pâquis, à Genève,
dont le propriétaire est la S.I. Pâquis-Ecole. Conclu pour une durée
de 10 ans, le bail était reconductible tacitement de 5 ans en 5 ans. Le
loyer annuel a été porté à 25'572 francs en mai 1981.
Dans ces appartements, la société exploite un petit hôtel garni. Elle
loue également un appartement de 4 pièces dans un immeuble adjacent
propriété d'un tiers. Pour permettre l'exploitation de l'hôtel, l'ensemble
des locaux ont été rendus communicants.
A une date indéterminée, dame R. est devenue actionnaire de la S.I.
Pâquis-Ecole. A partir du mois de mars 1986, elle a engagé des pourparlers
en vue de la reprise du fonds de commerce de l'hôtel, mais sans obtenir
de résultat.
Le 13 février 1987, la S.I. Pâquis-Ecole a résilié le bail pour le
30 avril 1989, date de son échéance.
B.- En mars 1987, la société a sollicité une première prolongation
de bail. Après avoir été suspendue en raison de la lointaine échéance
du bail, la cause a été reprise en novembre 1988 et les parties ont été
entendues en avril 1989.
Dans l'intervalle, plus précisément en juillet 1987, la société
avait envoyé une lettre circulaire à 6 régies et agences immobilières
pour trouver de nouveaux locaux; puis, dans le courant du mois de février
1988, elle avait adressé entre 70 et 80 lettres à des régies et agences
immobilières de la place. Aucune de ces démarches n'a abouti.
Par jugement du 30 mai 1989, le Tribunal des baux et loyers du canton
de Genève a débouté la demanderesse des fins de sa requête en première
prolongation du bail.
Statuant le 23 avril 1990, sur appel de la demanderesse, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement.
C.- La demanderesse interjette un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et requiert une
première prolongation du bail jusqu'au 30 avril 1991. A titre subsidiaire,
elle sollicite le renvoi de la cause à la Chambre d'appel pour nouvelle
décision.
La défenderesse propose le rejet du recours et la confirmation de
l'arrêt attaqué.
Le Tribunal fédéral admet le recours et réforme l'arrêt attaqué en
ce sens que le bail liant les parties est prolongé jusqu'au 30 avril 1991.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérants:
Erwägung 3
3.- a) Selon une jurisprudence fermement établie, le locataire ne
peut exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris
ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux
conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une
première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins
rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 110 II 254,
102 II 256 No 37).
Il n'y a pas lieu de remettre cette jurisprudence en question. La
demanderesse n'avance d'ailleurs pas d'autre argument que la différence,
ressortant du texte de l'art. 267a CO, entre la seconde et la première
prolongation. Cette différence est clairement mentionnée dans le dernier
arrêt cité et n'a donc pas échappé au Tribunal fédéral lorsqu'il a posé
les exigences auxquelles doit se soumettre le preneur qui requiert une
première prolongation de son bail.
b) Par ailleurs, de jurisprudence constante, la prolongation du
contrat de bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer
une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé
et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins
d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche,
invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail
en tant que telle (ATF 105 II 198 in limine). Ainsi, les dispositions
concernant la prolongation des baux ont pour but d'accorder au locataire
plus de temps qu'il n'en aurait, selon le délai de résiliation ordinaire,
pour chercher de nouveaux locaux (ATF 102 II 256 No 37), et non de lui
donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement
au loyer avantageux.
Contrairement à ce que la cour cantonale croit pouvoir en déduire,
cette jurisprudence ne signifie nullement qu'une prolongation ne puisse
être accordée que dans la mesure où les perspectives de trouver de
nouveaux locaux, citées comme exemple, existent réellement. On ne saurait
non plus inférer de cette jurisprudence - elle a manifestement été rendue
dans l'optique d'une situation où de nouveaux locaux peuvent être trouvés
moyennant quelques efforts - que toute prolongation est exclue lorsqu'il
n'existe aucune perspective de trouver des locaux. Les règles sur la
prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation
peut entraîner pour le locataire. Or, comptent précisément au nombre de
ces conséquences pénibles celles qui sont dues à la pénurie de locaux;
elles empêchent en effet le preneur de trouver un logement ou un local
commercial équivalant à celui qu'il quitte, ou en tout cas ne présentant
pas avec ce dernier une différence telle qu'on ne saurait raisonnablement
contraindre le locataire à l'accepter (arrêt non publié du 6 octobre
1989, en la cause S.I. Pré du Château S.A. c. dame S., consid. 1b, avec
des références à JEANPRÊTRE, La prolongation des baux à loyer, Mémoires
publiés par la Faculté de droit de Genève, 10e journée juridique, 1970,
p. 138, à EGGER, Les justes motifs de la prolongation judiciaire du bail,
thèse Fribourg 1984, p. 69, et à TH. EGLI, Kündigungsbeschränkungen im
Mietrecht, p. 43; voir aussi l'arrêt non publié du 27 septembre 1989,
en la cause dame B. c. Genossenschaft Migros Zürich, consid. 4a). Le
législateur de 1989, qui a repris à l'art. 272 nouveau la référence aux
circonstances pénibles pour le locataire ou sa famille, y a d'ailleurs
expressément mentionné, parmi les éléments à prendre en considération,
la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux
(al. 2 let. e), car il s'est manifestement rendu compte que ce marché
immobilier local peut être source de conséquences pénibles (cf. le Message
du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I 1442).
c) Il n'est pas nécessaire, à propos de la présente espèce,
de dire si les moyens auxquels la cour cantonale fait obligation au
preneur de recourir sont effectivement exorbitants, comme le soutient
la demanderesse, car on ne pourrait de toute façon formuler de telles
exigences que s'il existait objectivement un espoir pour le preneur de
trouver des locaux acceptables. Or, en l'occurrence, la cour cantonale a
constaté souverainement qu'il n'existe aucune possibilité concrète pour
la demanderesse de retrouver des locaux lui offrant les mêmes avantages
que ceux dont elle bénéficie actuellement et qu'il est par ailleurs
notoire qu'à Genève le marché immobilier ne permet pas à un hôtelier de
retrouver des locaux comme ceux qu'occupe la demanderesse, même à un prix
raisonnablement réadapté. Dans ces circonstances, les exigences fixées par
la Chambre d'appel se révèlent totalement inutiles et, partant, étrangères
au but et au sens de la loi. Ce constat s'impose d'autant plus ici que la
demanderesse a pu vérifier l'inutilité de ses recherches par des mesures
concrètes non négligeables. Il ne serait, dès lors, guère raisonnable
d'exiger davantage d'elle, ce qui impliquerait des dépenses supplémentaires
qui ne feraient qu'accroître le caractère pénible de sa situation.
En définitive, au vu des difficultés pour la demanderesse de retrouver
des locaux lui permettant de continuer à exploiter un hôtel garni modeste,
on doit admettre - ce qui est reconnu à juste titre par la cour cantonale -
que la résiliation entraîne pour elle des conséquences pénibles. Comme la
défenderesse n'a rien établi quant à son intérêt à voir le bail prendre
fin, il apparaît clairement que les conditions posées par la loi pour
l'octroi d'une première prolongation de bail sont remplies en l'espèce.
L'arrêt attaqué doit ainsi être réformé et la prolongation sollicitée
accordée.