BGE 116 II 275
116 II 275
49. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 30 août 1990 dans la
cause Communauté des propriétaires d'étage de l'immeuble Pré-Bouvier
27-29 contre Gillet et consorts (recours en réforme) Regeste
Stockwerkeigentum; Nutzungsrecht bezüglich gemeinschaftlicher Teile.
1. Es ist nicht ausgeschlossen, für die Benutzung bestimmter
gemeinschaftlicher Teile eines zu Stockwerkeigentum ausgestalteten
Grundstückes abweichende Bestimmungen zu erlassen, namentlich um die
Benutzung dieser Teile gewissen Miteigentümern vorzubehalten (E. 3b und c).
2. Wer einen Miteigentumsanteil veräussert, mit welchem nach dem
Reglement die Berechtigung zur Benutzung eines zum gemeinschaftlichen
Teil gehörenden Raumes verbunden ist, verfügt über ein eigenes Recht;
der veräusserte Anteil umfasst wertmässig auch die Benutzung dieses
Raumes. Weder die Zweckbestimmung der Sache noch die Miteigentumsanteile
werden dadurch geändert; die Einwilligung der Beteiligten und die
Zustimmung der Versammlung der Stockwerkeigentümer sind folglich nicht
erforderlich (E. 3d).
Sachverhalt
A.- Le 6 août 1985, Joël Gillet, Michel-André Bagnoud, Michel
Escoffier, Pierre Wyss-Chodat, Werner Moschinger et la Société générale
pour l'industrie (SGI) (ci-après: les associés) ont constitué une
société simple, dont le but était la construction et la vente d'un
immeuble artisanal et industriel. En 1986, un droit de superficie leur
a été concédé sur cette parcelle. Le bâtiment a été construit. Par acte
authentique des 12 juin et 19 août 1987, les associés sont convenus de
soumettre le droit de superficie au régime de la propriété par étages.
Le règlement de copropriété de la communauté des propriétaires par
étages a été annexé à l'acte des 12 juin et 19 août 1987 et inscrit au
registre foncier à titre de mention. Son art. 19 dispose que les parties
communes du bâtiment comprennent notamment le local de dépôt du matériel,
les caves et les abris. Le chiffre II des dispositions particulières
du règlement prévoit qu'à la propriété des locaux industriels Nos 3.05
et 2.02 est attachée la jouissance des dépôts a) et b), respectivement;
il précise en outre que les dispositions légales dictant l'utilisation
des abris antiatomiques sont applicables aux dépôts dans ces abris.
B.- Par acte authentique des 10 juillet et 19 août 1987, les associés
ont vendu la copropriété sur 632/1000e du droit de superficie, comprenant
notamment les locaux industriels No 3.05; l'acte de vente précisait que
cette unité d'étage donnait l'usage du dépôt a), compté dans le prix global
pour la somme de 97'600 francs. Les 23 mars et 20 avril 1988, ils ont vendu
la copropriété sur 74/1000e du droit de superficie, comprenant notamment
les locaux industriels No 2.02; cette unité donnait l'usage du dépôt lettre
b), compté dans le prix global pour la somme de 97'600 francs. Les dépôts
se trouvent dans les abris antiatomiques, dans les sous-sols du bâtiment.
C.- La Communauté des propriétaires d'étage de l'immeuble Pré-Bouvier
27-29 (ci-après: la CPE) a estimé que les sommes obtenues en contrepartie
du droit d'usage sur les deux dépôts susmentionnés lui revenaient. A sa
requête, des commandements de payer ont été notifiés à chacun des associés
pour les sommes de 97'600 francs avec intérêts à 5% dès le 1er juillet
1987 et de 97'600 francs avec intérêts à 5% dès le 1er avril 1988. Ces
commandements de payer ont été frappés d'opposition.
Le 17 février 1989, la CPE a ouvert action en paiement des montants
susdits et en mainlevée des oppositions contre les associés devant le
Tribunal de première instance du canton de Genève. Les défendeurs ont
conclu au déboutement de la demanderesse. Le 23 juin 1989, le tribunal a
admis la demande, condamné les défendeurs au paiement des montants réclamés
par la demanderesse et prononcé la mainlevée définitive des oppositions.
Sur appel des défendeurs, la Cour de justice du canton de Genève,
par arrêt du 2 février 1990, a annulé le jugement de première instance
et débouté la CPE de sa demande.
D.- La CPE exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral; elle
reprend ses conclusions en paiement et en mainlevée de première instance
cantonale. Les intimés s'en remettent à justice quant à la recevabilité
du recours et concluent à son rejet au fond.
Le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme l'arrêt de la Cour
de justice.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérants:
Erwägung 3
3.- b) En vertu du principe du numerus clausus qui domine la partie
du code civil consacrée aux droits réels, la loi, lorsqu'elle définit le
contenu des différents droits réels, a un caractère impératif, de sorte que
seules les servitudes comprises dans l'une des catégories définies par le
code civil peuvent être créées en droit suisse (ATF 103 II 181). Selon le
principe de la limitation des charges, qui découle de l'art. 730 al. 1 CC,
pour ne pas vider la propriété de sa substance, la servitude doit conférer
à son titulaire un droit d'usage limité, notamment quant à son contenu. Ce
principe est applicable aux relations entre propriétaires d'étages; ainsi,
une restriction dans l'utilisation d'une part de copropriété constituée
en propriété par étages peut, le cas échéant, avoir les effets pratiques
d'une servitude; il en résulte la nécessité de tenir compte par analogie
de l'art. 730 al. 1 CC et d'observer le principe de la limitation de
l'étendue de la charge (ATF 111 II 340 ss consid. 8).
La propriété par étages a été instituée comme un droit de copropriété
spécialement aménagé, dont la particularité réside en ce que chaque
part de copropriété comprend, par l'effet de la loi (art. 712a CC), le
droit exclusif d'utiliser, d'administrer et d'entretenir certaines parties
déterminées du bâtiment. Il s'agit d'un droit réel sui generis qui renferme
deux éléments indissolublement liés: le premier est une part de copropriété
de chaque copropriétaire qui porte sur l'immeuble tout entier et ses
parties intégrantes, le second un droit exclusif de jouissance sur des
parties délimitées de l'immeuble (ATF 94 II 236/237). Les parties communes
sont aussi placées sous la copropriété de tous les propriétaires d'étages,
mais le pouvoir de jouissance de chacun d'eux sur elles est sensiblement
plus restreint, eu égard à leur affectation, par les droits des autres
(ATF 99 Ib 144 consid. 2; H.-P. FRIEDRICH, Propriété par étages, FJS No
1303, p. 3, let. b). Les droits de jouissance de tous les participants ne
s'excluent pas, mais existent parallèlement. Le régime de la jouissance
doit offrir la garantie que les installations et aménagements communs
puissent être utilisés par tous dans les limites de leur destination. Mais
toutes les parties communes ne sont pas nécessairement à la disposition
de tous les propriétaires d'étages. Selon les conditions architecturales,
on peut concevoir l'existence de parties communes (accès, escaliers,
ascenseurs) qui ne pourraient ou ne devraient servir qu'à certains
propriétaires d'étages; ces parties demeurent, certes, placées sous la
copropriété de tous les propriétaires d'étages, mais cela n'empêche pas
qu'il puisse y avoir des règles dérogatoires pour leur utilisation et
pour les frais qui en résultent (H.-P. FRIEDRICH, op.cit., p. 3/4).
L'art. 712b al. 2 CC énumère exhaustivement les parties sur lesquelles
les copropriétaires ne peuvent acquérir de droit exclusif et qui sont
donc obligatoirement communes, de par la loi. En vertu de l'art. 712b
al. 3 CC, les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la
propriété par étages ou dans une convention ultérieure soumise à la
même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment. Le
cas échéant, les propriétaires d'étages ont en principe l'usage et la
jouissance de ces parties dans la mesure de leur quote-part, mais les
modalités d'utilisation doivent être définies par les propriétaires
d'étages; ils peuvent notamment prévoir des règles dérogatoires en ce
qui concerne leur utilisation, qui sont opposables à leurs ayants cause
en vertu de l'art. 649a CC (P.-H. STEINAUER, Les droits réels, tome I,
n. 1241 in fine et 1270 ss), par exemple réserver un usage accru de ces
parties communes à certains copropriétaires.
Les abris antiatomiques ne sont pas des parties obligatoirement
communes de par la loi (art. 712b al. 2 CC); ils sont susceptibles
d'un droit exclusif (sonderrechtsfähig), grevés d'une restriction
d'utilisation de droit public (MEIER-HAYOZ/REY, n. 33 ad art. 712b
CC). Les copropriétaires peuvent cependant les déclarer parties communes,
dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou dans une convention
ultérieure soumise à la même forme (art. 712b al. 3 CC; MEIER-HAYOZ/REY,
n. 42 et 43 ad art. 712b CC). Le cas échéant, ils peuvent prévoir des
règles dérogatoires quant à leur utilisation, notamment en réserver l'usage
accru à certains copropriétaires. Il ne s'agit donc pas de parties qui
doivent rester communes dans toutes leurs facultés.
c) En l'espèce, l'art. 19 du règlement de copropriété de la communauté
des copropriétaires par étages - auquel se réfère l'acte constitutif des
12 juin et 19 août 1987 et qui y a été annexé - prévoit que les abris -
utilisés comme dépôts - sont des parties communes du bâtiment. Mais
le chiffre II des conditions particulières du règlement confère la
jouissance des deux dépôts a) et b) aux locaux industriels Nos 3.05
et 2.02. Tout en déclarant les dépôts litigieux parties communes, le
règlement en réserve donc l'utilisation à des copropriétaires déterminés,
à savoir les propriétaires des unités d'étage formées par les locaux
industriels Nos 3.05 et 2.02. En soi, cette réglementation n'apparaît pas
critiquable. Comme on l'a vu (cf. supra, let. b), il n'est pas exclu de
prévoir des règles dérogatoires pour l'utilisation de certaines parties
communes, notamment de réserver l'usage de celles-ci à certains des
copropriétaires. Ces parties communes restent la copropriété de tous les
propriétaires d'étages; seule leur utilisation à une fin déterminée,
le cas échéant exclusive dans cette mesure, est réservée à certains
d'entre eux, au besoin moyennant contre-prestation proportionnée à leur
utilisation. Il n'y a dès lors pas de contradiction entre le caractère
de parties communes des abris litigieux et la jouissance spéciale qui en
est conférée à certains copropriétaires.
Quoi qu'il en soit, la question peut, en l'espèce, demeurer
indécise. En effet, la recourante déclare expressément ne pas remettre
en cause l'usage exclusif, qu'elle dit accepter; en revanche, elle estime
que sa contrepartie doit lui revenir.
d) Les ventes des 10 juillet et 19 août 1987, 23 mars et 20 avril 1988
avaient pour objet le droit propre des vendeurs associés, à savoir leur
part de copropriété ou une partie de celle-ci - respectivement 632/1000e et
74/1000e -, qui comprend, selon le règlement et ses annexes, la jouissance
de parties communes comme dépôts. La part aliénée dans chacune de ces deux
ventes comprend donc, dans sa valeur économique, l'usage de l'abri-dépôt
correspondant; aussi bien, il ressort des deux actes de vente que le
montant, de 97'600 francs, perçu en contrepartie du droit d'usage conféré,
n'est qu'un élément du calcul du prix de vente global, de 11'600'000
francs pour la première vente et de 1'750'000 francs pour la seconde.
Il n'y a donc pas eu de changement dans la destination de la chose
en copropriété, ni de modification des parts de copropriété, qui, le cas
échéant, eussent nécessité le consentement des intéressés et l'approbation
de l'assemblée des copropriétaires (ATF 112 II 310/311 consid. 3). La
question de savoir si le droit d'usage exclusif conféré à certains
copropriétaires appellerait une nouvelle répartition des frais communs
(art. 712h al. 3 CC) n'est pas litigieuse.
En outre, contrairement à l'opinion de la recourante, il n'y a donc
pas de différences entre les deux ventes: dans les deux cas, les associés
disposaient de leurs droits; dès lors, il importe peu qu'il y ait eu,
successivement, deux communautés différentes de copropriétaires. Quant
au droit de jouissance sur les abris-dépôts, il n'est pas séparé de
la vente proprement dite; il n'y a dès lors pas lieu d'en examiner la
nature juridique. Enfin, peu importe une éventuelle contradiction entre
le caractère de parties communes des abris litigieux et la jouissance
"exclusive" qui en est conférée à certains copropriétaires; au demeurant,
comme on l'a vu (cf. supra, let. c), une telle contradiction n'existe pas
en l'espèce; l'octroi d'un droit d'usage exclusif sur les parties communes
que constituent les abris-dépôts était déjà prévu dans le règlement.
Au vu de ce qui précède, le moyen doit être rejeté.