Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 115 II 78



115 II 78

14. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 20 avril 1989 dans la
cause S.A. P. c. T. (recours en réforme) Regeste

    Andere Forderungen des Vermieters (Art. 16 BMM und Art. 12 VMM).

    - Ist das Angebot des Vermieters an den Mieter, die gemietete
Wohnung zu kaufen, notwendigerweise eine andere Forderung im Sinne dieser
Bestimmungen? Frage offengelassen (E. 3b).

    - Dagegen liegt eine andere Forderung im Sinne von Art. 16 BMM und
Art. 12 VMM dann vor, wenn das Kaufangebot des Vermieters einzig darauf
ausgerichtet ist, den Mieter dazu zu zwingen, die Wohnung zu kaufen,
um sie behalten zu können (E. 3c).

Sachverhalt

    A.- T. est locataire d'un appartement propriété de la S.A. P.  A la
suite de travaux de transformation et de rénovation de l'immeuble, T.
saisit la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. A
l'audience du 15 mars 1983, les parties convinrent d'un arrangement
aux termes duquel la propriétaire acceptait de verser au locataire une
indemnité forfaitaire de 1'350 francs.

    Par lettre du 17 mai 1983, la propriétaire résilia le contrat pour la
fin septembre. T. demanda l'annulation de cette résiliation au Tribunal
des baux et loyers et déposa plainte pénale contre l'administrateur de la
bailleresse. A l'audience de comparution personnelle du 15 septembre 1983,
la propriétaire retira le congé.

    Par lettre du 20 janvier 1984, elle offrit à T. d'acquérir
l'appartement qu'il occupait moyennant l'achat d'actions pour un montant
total de 390'000 francs. Cette lettre contient notamment, précédant
l'offre, le paragraphe suivant:

    "Toutefois, comme nous avons eu l'occasion de le souligner, nous
   aboutirons tôt ou tard à une décision qui entraînera votre départ,
   donc une obligation pour vous de trouver un autre logement, dans un
   délai à déterminer si possible d'un commun accord."

    Le 9 février 1984, T. refusa l'offre d'achat.

    Le 14 mai 1984, la S.A. P. signifia à T. que le bail ne serait pas
reconduit au-delà du 30 septembre 1984.

    B.- Par jugement du 22 septembre 1986, le Tribunal des baux et
loyers du canton de Genève a constaté que le contrat de bail avait été
valablement résilié et qu'une demande de prolongation du bail était
devenue sans objet par suite de l'écoulement du temps.

    Saisie par le demandeur, la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers, par arrêt du 1er février 1988, a déclaré nul le congé donné le
14 mai 1984.

    C.- La défenderesse recourt en réforme contre cet arrêt. Elle
conclut à sa mise à néant et à la confirmation du jugement de première
instance. L'intimé conclut au rejet du recours. Le Tribunal fédéral a
rejeté le recours et confirmé l'arrêt attaqué.

Auszug aus den Erwägungen:

                  Extrait des considérants:

Erwägung 3

    3.- La Chambre d'appel considère que la proposition formulée par la
défenderesse dans sa lettre du 20 janvier 1984 est une des opérations
visées par l'art. 16 AMSL et qu'elle eût dû être communiquée sur formule
officielle en vertu des art. 18 et 20 AMSL. La défenderesse conteste ce
point de vue.

    a) Le Tribunal fédéral n'a pas eu l'occasion de juger si la pratique de
certains bailleurs, qui estiment plus avantageux de vendre leur immeuble
par appartements et qui placent les locataires devant l'alternative
d'acheter leur logement ou de s'en aller, constitue une prétention abusive
au sens de l'art. 16 AMSL (cf. EGLI, Aperçu de la jurisprudence récente
du Tribunal fédéral en application de l'AF sur les mesures contre les abus
dans le secteur locatif, in RJB 1988, p. 65). Il a en revanche précisé
que cette disposition est réservée à des opérations qui, en elles-mêmes,
sont abusives (ATF 107 II 268). Pour correspondre à cette définition, la
prétention doit être liée à un contrat, une affaire ou un acte étranger au
bail, soit à l'usage de la chose louée tel que conféré par le contrat de
bail (arrêt non publié du 23 janvier 1985 en la cause O. S.A. c. Snc B.,
consid. 1). Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'a
eu à examiner que sous l'angle de l'arbitraire dans la constatation des
faits une cause dans laquelle le locataire reçut son congé après avoir
refusé une offre d'achat d'actions. Il a toutefois relevé qu'il est
patent qu'une telle offre plaçait les locataires, qui savaient qu'en cas
de refus la qualité d'actionnaire-locataire serait proposée à des tiers,
devant l'alternative d'acheter ou, à défaut, d'être exposés au risque
d'une éventuelle résiliation et que le seul fait de mettre le locataire
devant cette alternative impliquait une pression que la recourante ne
saurait sérieusement contester (arrêt non publié du 8 mai 1985 en la
cause S.I. M. c. L., consid. 2b).

    Dans un arrêt du 15 octobre 1984 (SJ 1985 p. 632 ss), la Cour de
justice de Genève a jugé que le fait pour un bailleur de proposer à
un locataire d'acheter des actions lui donnant droit à la jouissance
de son logement et de lui donner congé en cas de refus n'avait aucun
rapport direct avec le bail, que, dans un tel cas, il y a lieu de faire
abstraction de la dualité entre actionnaires et société anonyme, que
les actionnaires avaient voulu profiter de leur situation économique
plus forte en raison de la grave pénurie de logements régnant à Genève,
qu'ils l'avaient manifesté en plaçant les locataires devant le dilemme
"acheter ou partir" et qu'en conséquence cette proposition était soumise
à l'art. 16 AMSL. Elle a aussi considéré que, cette offre ne figurant pas
sur formule officielle, le congé signifié au locataire qui ne l'avait pas
acceptée était nul. Vu l'angle restreint sous lequel le Tribunal fédéral
s'est prononcé, il est douteux, contrairement à l'opinion de BARBEY
(Pratique récente en matière d'AMSL, Séminaire sur le bail à loyer,
Neuchâtel 1988, p. 22, cité ci-après "Pratique ..."; version allemande,
légèrement modifiée, dans Mietrechtspraxis 1988, p. 145) qu'on puisse
voir dans l'arrêt du 8 mai 1985, précité, une simple confirmation de la
jurisprudence genevoise. Il semble d'ailleurs que cette jurisprudence ait
été nuancée en ce sens qu'un congé-vente n'est pas nul lorsque c'est le
locataire qui a pris l'initiative de proposer au bailleur de racheter les
locaux (arrêt de la Cour de justice du 1er décembre 1986, cité par BARBEY,
loc.cit.). Le Tribunal cantonal vaudois, en revanche, paraît considérer
que l'offre faite au locataire de racheter les actions de son logement
ne constitue en aucun cas une autre prétention au sens de l'art. 16 AMSL
(arrêt du 12 mars 1985 cité par BARBEY, loc.cit.).

    En doctrine, DUPERTUIS/JEANMONOD/LACHAT/MICHELI (Acheter ou partir,
p. 42 ss) refusent une interprétation littérale du texte français de
l'art. 16 AMSL; ils soumettent à cette disposition la proposition d'achat
(p. 44, ch. 5.4) quels que soient sa nature et son contenu, voire quel
que soit le risque qu'un refus fait courir au locataire (ch. 5.5). Pour
GMÜR/PREROST/TRÜMPY (Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 131), l'offre
d'achat d'actions est abusive au sens de l'art. 16 AMSL. RAISSIG/SCHWANDER
(Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 4e éd., p. 113) soumettent
aussi à cette disposition la proposition d'acheter des actions ou des
parts d'un fonds de placement. BARBEY (L'arrêté fédéral instituant
des mesures contre les loyers dans le secteur locatif, p. 123, n.
393, cité ci-après "L'AMSL") note que l'art. 16 AMSL ne tend pas à
restreindre les ventes immobilières sous forme de cessions d'actions de
sociétés d'actionnaires-locataires. Dans son exposé intitulé "Problèmes
liés à la cession d'un immeuble loué, en particulier les congés-ventes"
(Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 10), il exprime l'avis
que la proposition d'achat présentée par le promoteur au preneur peut être
assimilée à une autre prétention au sens de l'art. 16 AMSL. Dans "Pratique
..." (loc.cit.), il constate, sans prendre position, que la jurisprudence
genevoise conduit à des situations curieuses lorsqu'il s'agit de déterminer
à quel moment le bailleur devrait faire usage de la formule officielle
et quelles seraient les possibilités de contestation du locataire.

    b) Pour que l'art. 16 AMSL soit applicable à un contrat de bail en
cours, il est nécessaire que les modifications envisagées aient pour
conséquence une diminution des prestations offertes jusqu'alors par le
bailleur ou aboutissent de toute autre façon à amoindrir la situation du
locataire (art. 12 OSL). Alors seulement, il pourra être question d'une
autre prétention du bailleur au sens de la loi.

    L'AMSL ne restreint pas le droit du bailleur d'aliéner son immeuble. On
peut donc se demander si une offre d'achat qu'il adresserait au locataire
répond nécessairement à la notion de "prétention" ("Forderung",
"pretesa") au sens de l'AMSL. Une telle offre, que le locataire est
libre d'accepter ou non, peut tendre seulement à accorder la priorité à
l'occupant des locaux et à lui éviter les risques d'une résiliation du
bail par le tiers acquéreur et les autres désavantages pouvant découler
d'un changement de propriétaire. Certains auteurs estiment hasardeux
de vouloir distinguer une simple offre d'achat d'une vente imposée au
preneur (DUPERTUIS/JEANMONOD/LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 44). Certes,
le locataire devra opérer un choix et se demandera si, en cas de refus,
son bail ne sera pas résilié, encore que la résiliation puisse émaner,
plus tard, du tiers acquéreur. BARBEY relève, avec raison, que des règles
trop contraignantes risquent d'inciter les propriétaires à ne jamais
proposer préalablement à leurs locataires de racheter leurs logements
et à les mettre au contraire immédiatement en vente publique (L'AMSL,
p. 125 n. 397a). Une telle conséquence ne serait pas dans l'intérêt du
locataire disposé à acquérir les locaux qu'il occupe.

    c) La question n'a toutefois pas à être tranchée en l'espèce. Il
ressort de l'arrêt attaqué que la défenderesse était décidée soit à vendre,
soit à résilier le bail. Cette constatation de la volonté réelle d'une
partie appartient au fait et lie en conséquence le Tribunal fédéral
saisi d'un recours en réforme (art. 63 al. 2 OJ,; ATF 113 II 27; 115
II 84 consid. 3). Dans la mesure où la défenderesse tente de contester
cette volonté et de présenter l'offre d'achat comme une proposition
transactionnelle, son recours est irrecevable. Qu'elle fît état d'une offre
dont le but était de mettre fin à un litige ne saurait être considéré
comme une inadvertance manifeste dans la constatation des faits au sens
des art. 55 al. 1 lettre d et 63 al. 2 OJ. On voit rarement une lettre
aussi claire que celle du 20 janvier 1984: d'une part, la défenderesse
signifiait au demandeur qu'elle aboutirait tôt ou tard à une décision qui
aurait pour conséquence son départ et, d'autre part, elle lui proposait
d'acheter son appartement. A juste titre, l'arrêt attaqué relève que
cette proposition était incompatible avec la volonté de voir déguerpir le
locataire et que le congé signifié ultérieurement ne pouvait s'expliquer
par le besoin de l'actionnaire unique, qui avait été allégué avant que
l'offre de vente fût communiquée.

    Telle que formulée et dans les circonstances qui y ont conduit,
la proposition de la défenderesse n'a rien de commun avec celle qu'un
bailleur désireux de vendre adresserait à des locataires auxquels il
offrirait la possibilité d'acquérir de préférence à des tiers. Elle ne
tendait manifestement qu'à contraindre le demandeur à acheter pour pouvoir
conserver son logement. La Chambre d'appel y a vu à juste titre une autre
prétention du bailleur au sens des art. 16 AMSL et 12 OSL. La défenderesse
se prévaut en conséquence à tort d'une violation des dispositions du CO
régissant la résiliation du contrat de bail et de celle de l'art. 2 CC.