BGE 115 II 213
115 II 213
37. Estratto della sentenza 25 maggio 1989 della II Corte civile nella
causa X e Y contro Dipartimento di giustizia della Repubblica e Cantone
del Ticino (ricorso di diritto amministrativo) Regeste
Eintragung eines Resolutivbedingungen unterworfenen Wohnrechts in
das Grundbuch (Art. 776 ff. ZGB, Art. 12 GBV).
1. Möglichkeit, erstmals mit einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Urkunden einzureichen, die schon dem Grundbuchverwalter hätten vorgelegt
werden können (Art. 105 OG; E. 2).
2. Ein Wohnrecht kann mit Resolutivbedingungen verknüpft werden, handle
es sich um die Trennung oder die Scheidung der Ehe der Vertragsparteien, um
das Vorabsterben der das Recht einräumenden oder um die Wiederverheiratung
der berechtigten Partei; wo das Eintreten der Bedingung für sich allein
nicht ausreicht, das Recht zum Erlöschen zu bringen, und dazu noch ein
bestimmtes Verfahren notwendig ist, muss der Dienstbarkeitsvertrag
sämtliche Anweisungen betreffend das weitere Vorgehen enthalten
(Wartefrist, Kündigung, Zahlung einer Entschädigung), und zwar unter
Angabe der zu beachtenden Fristen, Modalitäten und Formen (E. 3, 4 und 5).
Sachverhalt
A.- Il signor X ha concesso alla signora Y, il 13 giugno 1988, un
diritto di abitazione gratuito su un appartamento della propria villa.
Il contratto sarebbe entrato in vigore con il matrimonio delle parti
e si sarebbe estinto con la separazione, il divorzio o - in caso di
premorienza del concedente - con le nuove nozze dell'usuaria. Inoltre,
ove il concedente fosse deceduto in epoca anteriore al 1o gennaio 1993,
1998, 2003 o 2008, il diritto di abitazione sarebbe durato ancora due,
rispettivamente tre, quattro o cinque anni dopo la morte. Scaduto questo
periodo la servitù non si sarebbe estinta da sola, ma il nuovo proprietario
del fondo avrebbe avuto facoltà di dare disdetta alla beneficiaria con un
termine di dodici mesi per sgomberare l'appartamento; la cancellazione
del diritto dal registro fondiario avrebbe richiesto, in tale ipotesi,
il consenso scritto dell'usuaria e l'attestazione con cui la medesima
dichiarava di aver ricevuto l'indennizzo pattuito di Fr. 500'000.--
adeguato all'indice nazionale dei prezzi al consumo il giorno della
cancellazione.
B.- L'Ufficio dei registri del Distretto di Locarno ha rifiutato
l'iscrizione della servitù. Statuendo l'11 agosto 1988 sull'istanza
introdotta il 9 agosto dal notaio, ha rilevato che la validità del
contratto soggiaceva al matrimonio delle parti e che in ogni modo le
condizioni risolutive stabilite nel rogito non erano ammissibili. I
contraenti e il notaio sono insorti il 15 settembre 1988 al Dipartimento di
giustizia del Cantone Ticino, autorità di vigilanza sul registro fondiario,
che il 29 novembre 1988 ha dichiarato irricevibile il gravame del notaio
e respinto quello delle parti.
C.- X et Y hanno presentato il 16 gennaio 1989 un ricorso di diritto
amministrativo al Tribunale federale in cui chiedono che la decisione
dell'autorità di vigilanza sia annullata e che all'ufficiale del registro
fondiario sia fatto ordine di iscrivere il diritto di abitazione così
com'è stato stipulato.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- Il concedente e l'usuaria del diritto di abitazione si sono
sposati il 18 giugno 1988, cinque giorni dopo la firma dell'atto pubblico.
Al momento in cui il notaio ha chiesto di iscrivere la servitù nel
registro fondiario (9 agosto 1988) la condizione sospensiva prevista nel
contratto si era dunque verificata. L'autorità di vigilanza ha giudicato
il fatto ininfluente perché ignoto all'ufficiale del registro e perché non
dimostrato. Il primo motivo non può essere condiviso: certo, l'ufficiale
decide per principio sulla sola base dei documenti che gli sono prodotti
(DTF 112 II 29 in fine); ciò non toglie che davanti all'autorità di
vigilanza sia lecito allegare elementi nuovi - quanto meno ove siano
anteriori al rigetto dell'iscrizione - anche se avrebbero già potuto essere
sottoposti all'ufficiale (DESCHENAUX, Das Grundbuch, in: Schweizerisches
Privatrecht, vol. V, tomo 3/I, pag. 189 nota 31a e pag. 572 nota 34a). Il
secondo motivo addotto dall'autorità è, di contro, pertinente e le parti
nemmeno pretendono che il loro matrimonio non dovesse essere documentato;
da questo profilo la decisione cantonale è ineccepibile. Se non che,
al ricorso di diritto amministrativo le parti accludono il loro atto di
matrimonio: la questione è di sapere se si possa tener conto del nuovo
mezzo probatorio.
L'art 105 OG abilita il Tribunale federale a controllare d'ufficio
gli accertamenti di fatto (cpv. 1), salvo che l'autorità inferiore sia
un tribunale cantonale o una commissione di ricorso; in tale caso possono
essere rettificate solo constatazioni manifestamente inesatte, incomplete o
accertate violando norme essenziali di procedura (cpv. 2). La possibilità
di invocare nuovi mezzi di prova in un ricorso di diritto amministrativo
soggiace una volta ancora all'art. 105 OG: se, di regola, tale facoltà è
data quand'anche le prove avrebbero già potuto essere offerte sul piano
cantonale, nell'ipotesi dell'art. 105 cpv. 2 OG essa è limitata in larga
misura (DTF 113 Ib 331 consid. 2b, 109 Ib 248 consid. 3b e rinvii). Ora,
contrariamente all'opinione di DESCHENAUX (op.cit., pag. 202 e 582),
un'autorità di vigilanza sul registro fondiario non è sempre e per forza
una commissione di ricorso nel senso dell'art. 105 cpv. 2 OG. Solo un
organo cui può essere riconosciuta l'indipendenza di un tribunale gode
di simile prerogativa: non, quindi, una commissione presieduta da un
Consigliere di Stato (DTF 103 Ib 372) e neppure un Consiglio di Stato
statuente come autorità di ricorso (DTF 106 Ib 202 consid. 1b). Un
singolo Dipartimento, a maggior ragione, non rientra nelle previsioni
dell'art. 105 cpv. 2 OG. Poco importa che la tenuta del registro fondiario
sia, nella prospettiva del diritto civile, un atto di giurisdizione non
contenziosa: le regole enunciate in materia dal Codice civile rimangono
di diritto pubblico (DTF 97 I 270 consid. 1) e la procedura di ricorso
al Tribunale federale ha carattere amministrativo. Non si giustifica
pertanto un'interpretazione dell'art. 105 cpv. 2 OG in contrasto con
la giurisprudenza.
Da quanto esposto discende che il nuovo mezzo di prova addotto
dai ricorrenti può essere considerato ai fini del giudizio in virtù
dell'art. 105 cpv. 1 OG. Se il diritto di abitazione fosse stato
soggetto unicamente al matrimonio delle parti, il Tribunale federale
potrebbe prendere atto in questa sede che la condizione sospensiva si
è verificata e invitare senz'altro l'ufficiale del registro fondiario
a iscrivere la servitù (art. 114 cpv. 2 OG). Nel contratto firmato dai
ricorrenti, tuttavia, figurano anche condizioni risolutive. Sapere se
le stesse siano compatibili con gli art. 776 segg. CC è un problema di
diritto federale che dev'essere esaminato senza riguardo ai motivi su cui
si fonda la decisione impugnata e alle censure sollevate dai ricorrenti
(art. 114 cpv. 1 seconda frase OG).
Erwägung 3
3.- Il Tribunale federale ha già avuto modo di ribadire, nonostante
l'avviso contrario di alcuni autori, che una servitù vincolata
a condizioni sospensive o risolutive non può essere iscritta nel
registro fondiario; condizioni del genere sarebbero inconciliabili con le
esigenze di chiarezza e sicurezza, renderebbero più difficili le mansioni
dell'ufficiale e complicherebbero oltre misura la tenuta del registro
(DTF 87 I 315 consid. 2). Un cambiamento di prassi è intervenuto nel
1980, quando è stata ammessa la possibilità di iscrivere nel registro
fondiario un diritto di abitazione destinato a cessare con le nuove
nozze dell'usuaria. Il Tribunale federale ha osservato allora che, in
ogni caso, un diritto di abitazione si estingue con la morte del titolare
(art. 776 cpv. 2 e 3 in relazione con l'art. 749 cpv. 1 CC), ossia in un
momento che non può essere predeterminato; tale circostanza non potendosi
accertare sulla base del registro fondiario, chi desidera sapere se la
servitù sussista deve svolgere un'altra ricerca. La fattispecie non è
sostanzialmente diversa se la condizione risolutiva è costituita dalle
nuove nozze dell'usuaria: l'accertamento del nuovo matrimonio richiede
bensì un'indagine complementare, la quale si esaurisce tuttavia -
come per l'accertamento del decesso - in una domanda all'ufficio dello
stato civile o, trattandosi di acquistare un diritto reale sul fondo,
nel chiedere al dante causa un documento che dimostri le nuove nozze o
il decesso dell'usuaria (DTF 106 II 331 consid. 3c).
Erwägung 4
4.- Nel caso in rassegna non occorre decidere a titolo generale se
l'esistenza di un diritto reale limitato, e segnatamente di una servitù,
possa essere sottoposta a condizioni sospensive o risolutive. Il litigio
riguarda soltanto il diritto di abitazione (art. 776-778 CC) che, come
sottolinea con pertinenza l'Ufficio federale di giustizia, è stato
disciplinato dal legislatore in maniera sommaria e lacunosa rispetto
all'uso e all'applicazione che ne sono fatti attualmente.
a) Anzitutto è necessario correggere la tesi secondo cui sarebbe
in contrasto con l'art. 12 RRF iscrivere nel registro fondiario
una servitù condizionata (DTF 85 II 615 consid. 4): è la richiesta
all'ufficiale del registro che in ossequio a tale norma dev'essere
senza condizioni e riserve, non il diritto da iscrivere (DESCHENAUX,
op.cit., pag. 277; LIVER in: Zürcher Kommentar, 2a edizione, nota 69 ad
art. 730 CC). L'inammissibilità di servitù condizionate deriva - come
si è visto - dalle esigenze di chiarezza, sicurezza e compiutezza del
registro fondiario; il suo scopo è quello di tutelare la funzione del
registro, ossia il principio di pubblicità (art. 970 CC), e non solo di
agevolare il compito dell'ufficiale. Ciò posto, è vero che il divieto
di iscrivere servitù soggette a condizioni non discende dal concetto
stesso di diritto reale limitato (REY in: Berner Kommentar, 2a edizione,
nota 134 ad art. 730 CC; RIEMER, Die beschränkten dinglichen Rechte,
Berna 1986, pag. 53 n. 20). Non lede, in particolare, l'istituto della
servitù personale intrasferibile un diritto di abitazione che cessa
con il divorzio, la separazione, le nuove nozze dell'usuaria o con la
premorienza del concedente, anche se in quest'ultimo caso si riservano,
oltre a una certa durata minima, l'obbligo di una disdetta e il versamento
di un'indennità da parte del nuovo proprietario del fondo. Il desiderio di
vincolare un diritto di abitazione a clausole risolutive che non siano solo
la morte dell'usuario può perfino essere sorretto da interessi legittimi,
così come il proposito di rendere opponibili a un terzo acquirente del
fondo patti che senza iscrizione avrebbero semplice portata bilaterale
e obbligatoria. Il problema è di sapere se le esigenze di chiarezza,
sicurezza e compiutezza cui deve attenersi il registro fondiario permettano
di iscrivere condizioni risolutive come quelle stipulate dai ricorrenti.
b) Che un diritto di abitazione destinato a estinguersi con le
nuove nozze del titolare possa essere iscritto nel registro fondiario è,
oggi, fuori dubbio (DTF 106 II 331 consid. 3c). Il divorzio delle parti
o la premorienza del concedente (che in concreto lascia sussistere il
diritto per una durata minima predeterminata) sono condizioni risolutive
accertabili alla stessa stregua di un nuovo matrimonio; del resto il
decesso del titolare, che è una causa legale di estinzione, non può essere
verificato nel registro fondiario e implica un'ulteriore indagine. Appare
eccessivo, quindi, pretendere che il principio di pubblicità si estenda non
soltanto a eventuali condizioni risolutive, ma anche al loro avverarsi, nel
senso che il compimento di queste debba evincersi dal registro medesimo (al
proposito: PIOTET, Les droits réels limités en général, in: Traité de droit
privé suisse, vol. V/3, pag. 38 nota 26; SCHATZMANN, Eintragungsfähigkeit
der dinglichen Rechte und Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters, tesi,
Berna 1939, pag. 88 seg.). Appare eccessivo altresì pretendere che l'evento
in questione debba risultare da registri pubblici (di tale parere: ZOBL,
Der zulässige Inhalt von Dienstbarkeiten, tesi, Zurigo 1976, pag. 65
supra): decisivo è ch'esso abbia a emergere da un documento univoco, non
suscettibile di interpretazione o apprezzamento. L'eventuale separazione
dei coniugi, seppure non figurerà in registri pubblici, risulterà da una
sentenza del giudice e potrà essere accertata in modo indiscutibile. Quanto
alla durata minima del diritto in caso di premorienza del concedente, essa
è già fissata nell'atto di costituzione e non lascia spazio a incertezze:
può, di conseguenza, essere iscritta nel registro fondiario.
c) Più delicato è chiarire se sia compatibile con il principio di
pubblicità, e in specie con le esigenze di sicurezza, iscrivere nel
registro fondiario le note modalità di disdetta (lettera raccomandata,
termine di preavviso) e l'obbligo di versare un indennizzo (entità,
adeguamento al rincaro), presupposti cumulativi la cui corretta osservanza
può richiedere altre indagini. A questo riguardo bisogna considerare,
intanto, che per espressa norma di legge un diritto di abitazione non
è cedibile (art. 776 cpv. 2 CC): una clausola risolutiva non può ledere
dunque gli interessi di un terzo cessionario. Non può neppure, come ben
rileva l'Ufficio federale di giustizia, recar danno agli interessi di
chi detiene diritti reali limitati posteriori al diritto di abitazione
(ipoteche, servitù, oneri fondiari), né gli interessi di normali creditori
sprovvisti di ipoteche: tutti costoro non possono che essere avvantaggiati
dall'esistenza di una condizione suscettibile di por fine a un diritto
reale e di diminuire l'aggravio del fondo. È semmai nell'interesse del
proprietario dimostrare che la condizione risolutiva si è adempiuta e
che il diritto di abitazione si è estinto: ad esempio se intende ottenere
nuovi mutui da creditori in possesso di ipoteche accese dopo il diritto
di abitazione.
Non diversa è la situazione del terzo acquirente del fondo. Anch'egli
ha un interesse manifesto - come i titolari di diritti reali limitati e
i normali creditori - a che il registro fondiario sia chiaro, completo
e affidabile. Nondimeno, se un diritto di abitazione è vincolato a
una o più clausole risolutive figuranti nel libro mastro o nei documenti
giustificativi, egli non potrà sostenere di aver ignorato tale circostanza,
ma sarà tenuto a svolgere le debite indagini e a informarsi se le
condizioni si siano adempiute o in che modo possano adempiersi (LIVER,
op.cit., nota 70 ad art. 730 CC). Ciò non comporta ricerche defatiganti:
basta esaminare l'atto costitutivo del diritto di abitazione (che deve
contenere, come nella fattispecie, tutti i ragguagli sulla via da seguire
nel caso in cui si verifichi la condizione risolutiva) e invitare il
proprietario del fondo a ostendere ogni documento utile a provare i
passi già compiuti. Il terzo sa esattamente quali siano tali passi: le
esigenze di chiarezza, sicurezza e compiutezza del registro fondiario
sono rispettate. Anche una ponderazione degli opposti interessi non
induce ad altro giudizio: la necessità di consultare l'atto costitutivo
del diritto di abitazione e di chiedere al proprietario del fondo i
documenti che dimostrino il verificarsi di condizioni risolutive o gli
atti compiuti dopo il verificarsi di queste non implicano ricerche di
durata esorbitante o di esito incerto, ma possono ragionevolmente essere
pretese da ogni interessato.
d) Rimane da domandarsi se la richiesta di iscrivere (o di cancellare)
un diritto di abitazione legato a condizioni risolutive sia conciliabile
con il potere d'esame che spetta all'ufficiale del registro (DTF 107
II 213 consid. 1) e non complichi oltre misura la tenuta del registro
stesso. Nessuno dei due quesiti, in realtà, ha portata pratica. L'ufficiale
non deve né valutare l'opportunità delle condizioni risolutive e delle
eventuali procedure di adempimento, né decidere - in presenza di una
richiesta di cancellazione firmata dall'usuario (art. 964 cpv. 1 CC) - se
il diritto si sia davvero estinto. Tutt'al più ci si potrebbe interrogare
se il proprietario del fondo sia abilitato egli pure a chiedere la
cancellazione (art. 976 CC) - come in caso di morte dell'usuario (DTF 95
II 611 infra) - documentando all'ufficiale l'adempimento di una condizione
nei modi e nelle forme previste dall'atto costitutivo. Il problema esula
però dal caso in esame, ove la richiesta di cancellazione potrà aver
luogo, nell'unica ipotesi che implica una procedura di adempimento,
"solo su espresso consenso scritto della beneficiaria": quest'ultimo
costituendo in ogni modo una procura, non sussistono più dubbi sulla
legittimazione ad agire del concedente (DESCHENAUX, op.cit., pag. 300 nota
21); dovesse la beneficiaria rifiutarsi di rilasciare il proprio consenso,
sarà il giudice a decidere, non l'ufficiale del registro (LIVER, op.cit.,
nota 26 ad art. 734 CC).
Erwägung 5
5.- Giovi aggiungere che tanto il diritto tedesco quanto il diritto
austriaco, i cui registri immobiliari più si avvicinano nel sistema di
pubblicità al diritto svizzero, permettono l'iscrizione di servitù soggette
a condizioni risolutive (LIVER, op.cit., nota 67 ad art. 730 CC; per il
diritto tedesco: STAUDINGER/RING, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,
12a edizione, nota 34 al § 1018; FALCKENBERG in: Münchner Kommentar,
Monaco 1981, nota 7 al § 1018 BGB; ROTHE in: Das Bürgerliche Gesetzbuch,
Kommentar, 12a edizione, nota 21 al § 1018; SOERGEL/BAUR, Bürgerliches
Gesetzbuch, 11a edizione, nota 45 al § 1018; per il diritto austriaco:
PETRASCH in: Rummel, Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch,
Vienna 1983, nota 1 al § 527; GSCHNITZER, Österreichisches Sachenrecht,
2a edizione, pag. 176 n. 6). Non sembra che ciò abbia dato luogo finora a
difficoltà o inconvenienti particolari. Tanto meno risulta aver compromesso
la sicurezza giuridica.