BGE 115 III 55
115 III 55
12. Sentenza 10 maggio 1989 della Camera delle esecuzioni e dei fallimenti
nella causa Banca Popolare Svizzera contro Banca Cantonale di Zurigo
Regeste
Gesamthafte Versteigerung getrennt verpfändeter Grundstücke (Art. 108
und 118 VZG).
Fall, wo die gesamthafte Versteigerung der Grundstücke, obwohl sie
einen höheren Ertrag erbringt als die Einzelversteigerung, gewisse
Grundstücke zulasten anderer benachteiligt. Diesfalls muss in den
Steigerungsbedingungen darauf hingewiesen werden, dass der bei der
gesamthaften Verwertung jedem einzelnen Grundstück zukommende Anteil am
Ertrag wenigstens so hoch sein muss wie das höchste Angebot, welches für
das betreffende Grundstück bei der Einzelversteigerung gemacht wurde.
Sachverhalt
A.- Nella massa del fallimento decretato l'8 settembre 1987 a carico
della ditta Zurpac Unternehmungen S.A. figurano le particelle n. 146,
1157, 1158 e 1159 RFD di Aldesago, frazione di Lugano, tutte edificate con
case unifamiliari. Le condizioni dell'incanto depositate il 1o dicembre
1988 presso l'Ufficio esecuzione e fallimenti di Lugano, Circondario 1,
prevedevano la vendita separata dei quattro fondi. Contro tale modo
di realizzazione la Banca Cantonale di Zurigo, detentrice di cartelle
ipotecarie al portatore gravanti le particelle n. 1157, 1158 e 1159, è
insorta alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello
del Cantone Ticino, autorità di vigilanza, facendo valere che i quattro
immobili formano un complesso unico e che la licitazione singola della
particella n. 146 avrebbe svalutato in larga misura gli altri fondi. Con
sentenza del 16 marzo 1989 la corte ha accolto parzialmente il reclamo
e ordinato un doppio turno d'asta: prima per oggetti separati e poi in
blocco; l'aggiudicazione sarebbe avvenuta al migliore offerente di ogni
singolo oggetto o del blocco, secondo il valore complessivo del ricavato.
B.- La Banca Popolare Svizzera, detentrice di una cartella ipotecaria
al portatore sulla particella n. 146, ha introdotto alla Camera delle
esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale un ricorso del 31 marzo
1989 in cui chiede che, concesso al rimedio effetto sospensivo, la sentenza
cantonale sia annullata e l'asta in blocco eliminata dalle condizioni
dell'incanto. Il Presidente della Camera, statuendo il 4 aprile 1989, ha
conferito al ricorso effetto sospensivo nel senso che l'asta non avrebbe
potuto aver luogo fino al sindacato del Tribunale federale. Invitato a
pronunciarsi, l'Ufficio esecuzione e fallimenti conferma le osservazioni
con le quali si rimetteva al giudizio dell'autorità di vigilanza. La
Banca Cantonale di Zurigo postula il rigetto del gravame.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 1
1.- L'autorità di vigilanza ha accertato che sulle particelle
n. 1157, 1158 e 1159 sorgono tre case contigue (una su ogni fondo); per
raggiungere da tali stabili la sovrastante strada cantonale è necessario
attraversare la particella n. 146, su cui si trovano - oltre alla quarta
casa unifamiliare - tutte le autorimesse e una torre d'ascensore con
scala a lato. Nessun diritto d'uso o di passaggio è iscritto però a
favore dei tre terreni inferiori, le cui case non sono nemmeno censite
nel registro fondiario. La corte ha constatato quindi che la particella
n. 146 è non solo - secondo la perizia agli atti - il bene di maggior
valore, ma anche quello più ambito poiché garantisce gli accessi dei
fondi inferiori alla strada cantonale. Alienato in blocco con gli altri,
perderebbe simile privilegio; per contro le particelle n. 1157, 1158 e
1159 acquisirebbero un valore notevole, dal momento che tutti i fondi
apparterrebbero a un medesimo proprietario e non sussisterebbero problemi
di accesso, d'uso o di attraversamento (condotte dell'acqua potabile,
della luce elettrica). Il litigio verte sulle modalità di realizzazione
che l'Ufficio deve adottare in circostanze del genere.
Erwägung 2
2.- L'art. 108 cpv. 1 e 1bis RFF, applicabile alla procedura
di fallimento in virtù dell'art. 130 cpv. 1, stabilisce che fondi
costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o
per gruppi soltanto se formano un'unità economica non smembrabile senza
una forte diminuzione del valore. I maggiori offerenti dell'asta per i
singoli fondi restano vincolati fintanto che non ha avuto luogo l'asta
in blocco o per gruppi; se questa raggiunge un prezzo globale più alto,
l'aggiudicazione spetta ai maggiori offerenti del blocco o dei gruppi: il
ricavato è suddiviso allora sui diversi fondi in proporzione alla stima
attribuita al singolo fondo nella procedura di appuramento dell'elenco
oneri (art. 118 RFF).
a) La corte cantonale ha ritenuto che in concreto l'alienazione
singola dei quattro fondi sarebbe, sotto il profilo del ricavato
complessivo, meno redditizia della vendita in blocco e che l'incanto
separato della particella n. 146 provocherebbe una netta svalutazione
delle particelle n. 1157, 1158 e 1159. Tali accertamenti sul valore dei
fondi non possono essere ridiscussi in sede federale (art. 81 con rinvio
all'art. 63 cpv. 2 OG). La ricorrente, per altro, non contesta né che le
singole aste sarebbero meno proficue di un'alienazione globale, né che
l'incanto separato della particella n. 146 andrebbe decisamente a scapito
delle particelle n. 1157, 1158 e 1159. Afferma, certo, che la vendita in
blocco tornerebbe a detrimento della particella n. 146. L'art. 134 LEF
impone all'Ufficio, nondimeno, di fissare le condizioni dell'incanto "in
modo da ottenere la maggior somma possibile": che la vendita in blocco sia
idonea a raggiungere questo scopo è fuori dubbio. L'esistenza di un'unità
economica nel senso dell'art. 108 cpv. 1 RFF non può quindi essere negata.
b) La ricorrente obietta che, comunque sia, nel caso in esame
l'unità economica è opera della società fallita, la quale nel 1983 ha
scorporato la superficie delle particelle n. 1157, 1158 e 1159 dalla
primitiva particella n. 146 per procedere all'edificazione delle tre
case contigue grazie ai mutui ipotecari concessi dalla Banca Cantonale
di Zurigo. La tesi si vale tuttavia di circostanze non accertate in sede
di reclamo e risulta irricevibile. A prescindere dal fatto, inoltre, che
la ricorrente stessa ammette di aver consentito a suo tempo lo svincolo
delle particelle n. 1157, 1158 e 1159 dall'originaria particella n. 146
(art. 846 combinato con gli art. 808 segg. e 833 CC), la genesi di un'unità
economica non ha rilievo alcuno per l'art. 108 cpv. 1 RFF. Poco importa
altresì che l'indivisibilità del complesso immobiliare non trovi riscontro
in "un adeguato regolamento dei rapporti nel registro fondiario", l'unità
dell'insieme dovendo essere valutata - per definizione - secondo la realtà
economica, non secondo lo statuto giuridico delle varie particelle. Ne
discende che l'asta in blocco ordinata dall'autorità di vigilanza appare
legittima. Rimane da chiarire quali conseguenze essa esplichi in caso di
riuscita, nel caso cioè in cui l'introito dovesse superare il provento
globale delle aste singole.
c) L'art. 118 RFF prevede che nell'ipotesi di una vendita in blocco a
norma dell'art. 108 RFF il ricavato è suddiviso "sui diversi fondi nella
proporzione della stima attribuita ai singoli fondi nella procedura
di appuramento dell'elenco degli oneri". La ricorrente sottolinea che
qualora la particella n. 146 fosse alienata in blocco con le altre,
la quota di riparto che ne deriverebbe sarebbe inferiore al ricavato
di un'asta singola, e ciò quand'anche l'introito della licitazione in
blocco debba risultare più alto del provento globale conseguibile con le
singole aste. Tale accertamento non figura espressamente nella sentenza
impugnata, ma si desume dalle osservazioni che l'Ufficio circondariale
ha introdotto all'autorità di vigilanza e può essere ripreso a titolo
integrativo (art. 81 con rimando all'art. 64 cpv. 2 OG). Ora, l'esigenza
di non pregiudicare con un'asta in blocco complessivamente più vantaggiosa
delle singole licitazioni i creditori pignoratizi di determinati fondi non
è senza peso. Il Tribunale federale ha già avuto modo di ricordare che gli
art. 797 e 816 CC garantiscono al creditore pignoratizio il diritto di
essere pagato sul ricavo del fondo specifico; l'art. 108 RFF disciplina
solo la procedura di realizzazione in blocco e nulla muta al riguardo:
sarebbe incompatibile con il principio della specialità del pegno che,
in seguito a una vendita del fondo in blocco con altri, il creditore
pignoratizio ricevesse un importo inferiore a quello che otterrebbe con
un'asta singola (DTF 63 III 11 supra). Se nella fattispecie l'asta in
blocco avesse luogo senza cautele, come l'autorità di vigilanza dispone,
tale risultato rischierebbe di prodursi. Occorre intervenire dunque sulle
condizioni dell'incanto.
d) La giurisprudenza ha già precisato che nel caso di una vendita
in blocco è lecito inserire nelle condizioni dell'incanto una clausola
secondo cui il ricavato deve permettere di attribuire a ogni fondo una
quota per lo meno uguale all'offerta più alta conseguita dal fondo medesimo
nell'asta singola (DTF 61 III 134 seg.). Una riserva del genere non è
solo consentita, ma si impone nel caso precipuo ove l'asta in blocco,
per ovviare al grave deprezzamento di tre particelle, sfavorisce una
quarta. È vero che la migliore offerta avanzata nel quadro dell'asta
singola può essere influenzata dalle previsioni relative all'asta in
blocco: tale pericolo è legato tuttavia all'istituto stesso della doppia
licitazione (che è applicabile anche in altre circostanze: art. 142 LEF,
art. 42, 57, 104 RFF) e non contrasta - di per sé - con l'individualità
del pegno. La Banca Cantonale di Zurigo sembra eccepire che la particella
n. 146 è valorizzata, oltre che dalla sua ubicazione, da manufatti (tre
autorimesse e una torre dell'ascensore con scala esterna) costruiti grazie
ai mutui ipotecari accesi dalla società fallita sulle particelle n. 1157,
1158 e 1159. Indipendentemente dalla circostanza però che con un minimo
di attenzione - sulla base di una semplice planimetria - la banca avrebbe
potuto appurare l'uso dei mutui, resta il principio che il titolare di
un pegno ipotecario non può pretendere di rivalersi su pegni altrui ove
non riesca a ricuperare interamente il proprio credito. Un'ipotesi simile
sarebbe, come si è illustrato, contraria agli art. 797 e 816 CC. Se ne
conclude, in sintesi, che l'Ufficio circondariale dev'essere tenuto a
perfezionare le condizioni dell'incanto in blocco nel senso che la quota di
riparto spettante a ogni fondo dovrà risultare almeno uguale all'offerta
più elevata conseguita dal fondo medesimo nell'asta singola. Ciò comporta
il parziale accoglimento del ricorso.
Erwägung 3
3.- Nessuna indennità per ripetibili è riconosciuta in sede di reclamo
(art. 68 cpv. 2 TarLEF). Identico criterio vige per la procedura di ricorso
dinanzi al Tribunale federale (DTF 112 III 58 consid. 6 con richiami).