BGE 115 IA 333
115 Ia 333
52. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 27.
September 1989 i.S. P. AG gegen Stadt Wädenswil und Regierungsrat des
Kantons Zürich (staatsrechtliche Beschwerde) Regeste
Art. 4 und 22ter BV; Art. 2 RPG; Revision der Ortsplanung; Zuweisung
eines Grundstücks zur Reservezone gemäss § 65 des Zürcher Planungs- und
Baugesetzes, PBG; Verpflichtung zur Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes
gemäss § 83 PBG.
1. Eine Reservezone gemäss § 65 PBG ist keine Nutzungszone im Sinne
von Art. 14 Abs. 2 RPG (E. 2a).
2. Gesetzliche Grundlage für die Festsetzung einer Reservezone und
die Anordnung eines Gestaltungsplanes (E. 3).
3. Begriff der Bauzone (Art. 15 RPG, § 47 PBG). Land, das die
gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, gehört grundsätzlich in eine Bauzone
(E. 4).
4. Es ist zulässig, für ein Gebiet in landschaftlich empfindlicher
Lage die Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes anzuordnen (E. 5).
5. Die Planungspflicht gemäss Art. 2 RPG und § 8 ff. PBG erlaubt
es nicht, die Festsetzung einer Nutzungszone unbefristet aufzuschieben
(E. 6a). Zwar kann nach dem Zürcher Recht ein Gestaltungsplan an die
Stelle der Festsetzung einer Bauzone gemäss § 48 PBG treten (§ 86 PBG);
dies befreit aber das zuständige Gemeindeorgan nicht davon, innert den
gesetzlichen Fristen Zonenvorschriften zu erlassen (E. 6c).
Sachverhalt
A.- P. AG ist Eigentümerin der zwei je rund 13 400 m2 grossen
Grundstücke Kat. Nrn. 8155 und 8156 in Wädenswil, welche die Halbinsel
Giessen bilden. Der nordwestliche Bereich (Parzelle Nr. 8156) ist mit
industriell gewerblichen Fabrikations-, Lager- und Verwaltungsgebäuden
überbaut. Auf dem südlich angrenzenden mittleren Teil, der zur Parzelle
Nr. 8155 gehört, befinden sich dreigeschossige Wohnhäuser und, weiter
südöstlich, landwirtschaftliche Lager- und Kleinbauten und ein Bootshaus
in lockerer Bauweise neben Gärten und Wiesland. Die Halbinsel Giessen
ist ein in den See vorspringender Landteil, der zwischen der SBB-Linie
Zürich-Sargans und dem See liegt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Wädenswil vom 11. März 1964 war das Areal Giessen entlang dem See der
Seeuferzone zugewiesen, in welcher gemäss Art. 17 der Bauordnung unter
Vorbehalt der besonderen Bestimmungen und Auflagen für die staatlich
konzessionierten Landanlagen zweigeschossige Wohnbauten zulässig waren. Das
an die Seeuferzone angrenzende Areal bis zur Eisenbahnlinie befand sich
in der Industrie- und Gewerbezone.
Bei der Revision der Ortsplanung, zu welcher die Gemeinde innerhalb der
in den §§ 342 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche
Baurecht des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG) festgesetzten
Fristen verpflichtet war, wurde das Areal Giessen im Zonenplan vom
3. April 1984 (vom Regierungsrat teilweise genehmigt am 6. März 1985)
der Reservezone gemäss § 65 PBG zugewiesen. Im vom Regierungsrat des
Kantons Zürich am 30. Juni 1982 genehmigten kommunalen Gesamtplan
liegt der südwestliche Teil des Areales Giessen im Industriegebiet,
der angrenzende mittlere und südöstliche Abschnitt im Wohngebiet. Zudem
sieht dieser Plan für das Gebiet eine Gestaltungsplanpflicht vor, da es
sich in landschaftlich empfindlicher Lage befindet.
P. AG, die mit der Einweisung ihrer Liegenschaften in die Reservezone
nicht einverstanden war, gelangte an die Baurekurskommission II. Diese
hiess ihren Rekurs am 10. Juni 1986 gut, soweit sie darauf eintrat,
und wies die Stadt Wädenswil an, die Grundstücke auf der Halbinsel
Giessen einer Bauzone zuzuweisen und die Verpflichtung zum Bauen nach
Gestaltungsplan, wie sie im kommunalen Gesamtplan vorgesehen worden war,
zu streichen.
Die Stadtgemeinde Wädenswil reichte gegen diesen Entscheid Rekurs
beim Regierungsrat ein. Dieser hiess den Rekurs am 28. September
1988 gut und hob den Entscheid der Baurekurskommission II im
angefochtenen Umfang auf. Er hielt fest, die Reservezone sei einzig
im Hinblick auf die Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes festgesetzt
worden. Zufolge der besonderen Lage des Gebietes am Zürichsee sei auch
die Gestaltungsplanpflicht zulässig, da diese sowohl den landschaftlichen
Gegebenheiten als auch den vom Eisenbahnverkehr verursachten Immissionen
Rechnung tragen könne. Bei dieser Sachlage hätte die Festsetzung einer
Bauzone nach Auffassung des Regierungsrates keine praktische Bedeutung,
da künftigen Baugesuchen die fehlende planungsrechtliche Baureife im
Sinne von § 234 PBG entgegengehalten werden müsste.
Das Bundesgericht heisst die von der P. AG eingereichte
staatsrechtliche Beschwerde gut.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.- a) Das Bundesgericht prüft bei Eingriffen in das Eigentum die
Frage der gesetzlichen Grundlage ohne Beschränkung seiner Kognition
umfassend, wenn es sich um einen schweren Eingriff in das Eigentum handelt
(BGE 114 Ia 117, 112 Ia 316 E. 3a, je mit Hinweisen). Die gesetzliche
Grundlage für schwere Eingriffe muss ausserdem klar und eindeutig
sein (BGE 108 Ia 35 E. 3a mit Hinweisen). Mit der Einweisung der nach
früherem Recht überbaubaren und auch weitgehend überbauten Liegenschaften
der Beschwerdeführerin in die Reservezone wurden die Parzellen einer
Nichtbauzone zugewiesen. Gemäss § 65 Abs. 2 PBG sind Bauten und Anlagen in
der Reservezone nur zulässig, wenn sie der in den Richtplänen vorgesehenen
Zweckbestimmung nicht zuwiderlaufen, keine sonstigen überwiegenden
öffentlichen Interessen verletzt werden und ein sachlich begründetes
Bedürfnis nachgewiesen wird. Auch wenn in der Richtplanung das Areal
Giessen - unter Vorbehalt eines ausreichenden Uferschutzes - dem Baugebiet
zugerechnet wird, so ändert dies nichts daran, dass seit dem Inkrafttreten
des Eidgenössischen Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980 die Reservezone
keine Nutzungszone im Sinn dieses Gesetzes (Art. 14 Abs. 2 RPG) darstellt;
Bauten dürfen daher bis zur Ausscheidung solcher Nutzungszonen ungeachtet
ihrer Zweckbestimmung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG (BGE 113
Ib 138 E. 4e; Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 17. Januar
1984, ZBl 85/1984 S. 269 mit Verweisungen). Daraus ergibt sich, dass die
Einweisung der Grundstücke der Beschwerdeführerin in die Reservezone einen
schweren Eingriff in das Eigentum darstellt. Erforderlich ist daher eine
klare und eindeutige gesetzliche Grundlage. Ob auch die Verpflichtung zur
Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes als schwerer Eingriff zu bezeichnen
ist, kann offengelassen werden, wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen
ergibt.
Erwägung 3
3.- Als erstes ist zu beurteilen, ob sich die von der Stadtgemeinde
Wädenswil angeordneten Planungsmassnahmen auf eine genügende gesetzliche
Grundlage stützten. Auszugehen ist davon, dass die Stadtgemeinde aufgrund
des kantonalen Planungs- und Baugesetzes zur Ortsplanung verpflichtet
ist (§§ 8, 45 ff., 342 f. PBG). Seit Inkrafttreten des Eidgenössischen
Raumplanungsgesetzes besteht die Verpflichtung zur Schaffung einer
Nutzungsplanung, die den Anforderungen des Bundesrechts entspricht,
auch aufgrund der Art. 1, 2, 14 ff. und 35 Abs. 2 RPG. Somit findet sich
die von Art. 22ter BV für Eigentumsbeschränkungen verlangte gesetzliche
Grundlage sowohl im eidgenössischen wie im kantonalen Recht.
a) Das Bundesrecht verpflichtet zur Festsetzung von Bau-,
Landwirtschafts- und Schutzzonen und ermächtigt die Kantone, weitere
Nutzungszonen vorzusehen und Vorschriften zu erlassen über Gebiete, deren
Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung
erst später zugelassen wird (Art. 18 Abs. 1 und 2 RPG). Das kantonale
Recht regelt die Nutzungsplanung in den §§ 36 ff. PBG, wobei es die
Gemeinden zum Erlass einer Bau- und Zonenordnung verpflichtet. Diese
hat die Überbaubarkeit und die Nutzweise der Grundstücke zu regeln,
soweit sie nicht abschliessend durch eidgenössisches oder kantonales
Recht bestimmt sind. Zu diesem Zwecke wird der nicht von übergeordneten
Zonen und nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann in einem Zonenplan
rechtsverbindlich in Bauzonen, Freihaltezonen und Reservezonen unterteilt
(§§ 45 und 46 PBG). Gemäss § 65 Abs. 1 PBG umfasst die Reservezone jene
Flächen, welche keiner anderen Zone zugewiesen sind. Diese Bestimmungen
des kantonalen und des eidgenössischen Rechts stellen eine klare und
eindeutige gesetzliche Grundlage für die Festsetzung von Reservezonen dar
(vgl. BGE 112 Ia 316 E. 3a, wo die gleiche Feststellung für das übrige
Gemeindegebiet gemäss dem Tessiner Baugesetz getroffen wurde).
b) Diese Feststellung gilt auch für die Verpflichtung zur Festsetzung
eines Gestaltungsplanes, der die Überbauung detailliert regeln soll. Auch
wenn die Frage offengelassen werden kann, ob es sich dabei um einen
schweren Eingriff in das Eigentum handelt, ergibt sich selbst bei freier
Prüfung, dass § 83 PBG klar und eindeutig anordnet, dass die Gemeinden
für bestimmt umgrenzte Gebiete einen Gestaltungsplan festsetzen können,
wenn daran ein wesentliches öffentliches Interesse besteht. Auch die
Bestreitung der gesetzlichen Grundlage für die im kommunalen Gesamtplan
vorgesehene Festsetzung eines Gestaltungsplanes erfolgt daher zu Unrecht.
c) In Wirklichkeit betreffen die Einwendungen der Beschwerdeführerin
die verfassungskonforme Anwendung dieser Vorschriften. Sie ist der
Meinung, diese Bestimmungen seien in unhaltbarer Weise falsch angewendet
worden, und sie bestreitet ein ausreichendes, ihre privaten Interessen
überwiegendes öffentliches Interesse für die Einweisung ihrer Grundstücke
in die Reservezone und für die Anordnung eines Gestaltungsplanes. Ob
diese Einwendungen begründet sind, ist nachfolgend zu prüfen.
Erwägung 4
4.- Das Bundesrecht stellt für die Bauzonen Mindestanforderungen auf,
indem es vorschreibt, dass diese Land umfassen, das sich für die Überbauung
eignet und a) weitgehend überbaut ist oder b) voraussichtlich innert 15
Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 RPG). Das kantonale Recht
deckt sich wörtlich mit dieser Vorschrift (§ 47 Abs. 2 PBG). Präzisierend
ordnet es an, bei der Festsetzung der Bauzonen sei darauf zu achten,
dass immer genügend Land für Wohnungen und Arbeitsplätze eingezont ist
und dass für Gebiete, die unzumutbaren Einwirkungen ausgesetzt sind,
eine Beschränkung der Nutzung auf Wohnzwecke unzulässig ist (§ 47
Abs. 3 und 4 PBG). Aus diesen klaren Vorschriften des eidgenössischen
und des kantonalen Rechts ergibt sich, dass Land, das den gesetzlichen
Voraussetzungen entspricht, grundsätzlich in eine Bauzone gehört, sofern
es nicht als Folge der Abwägung aller für die Raumplanung massgebenden
Zielsetzungen, insbesondere aus ortsplanerischen Erwägungen, ganz oder
teilweise einer Nichtbauzone zuzuweisen ist (BGE 114 Ia 368 f. E. 4;
113 Ib 230 E. 2c; 113 Ia 461 E. 5a).
Es fragt sich daher als erstes, ob die Liegenschaften
der Beschwerdeführerin im Sinne der gesetzlichen Umschreibung
Bauland sind. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist zur
Beurteilung dieser Frage zunächst am bestehenden Zustand anzuknüpfen,
wobei der Begriff der weitgehenden Überbauung parzellenübergreifend,
gebietsbezogen zu verstehen ist (BGE 113 Ia 450 E. da; 458 E. 4). Die
beiden je rund 13 400 m2 grossen Grundstücke Nrn. 8155 und 8156 bilden
ein in sich geschlossenes Areal, das durch das Ufer des Zürichsees und
die Eisenbahnlinie Zürich-Sargans begrenzt ist. Es liegt indessen nicht
ausserhalb des Siedlungsgebietes; es hängt vielmehr mit dem überbauten
Gebiet zusammen, das jenseits der Bahnlinie der Industriezone B sowie der
dreigeschossigen und viergeschossigen Wohnzone W3 und W4 zugewiesen ist.
Die Liegenschaft Nr. 8156 ist sodann in Übereinstimmung mit der
früheren Rechtslage vorwiegend mit industriellen und gewerblichen
Fabrikations-, Lager- und Verwaltungsgebäuden und mit dazugehörenden
Wohnhäusern überbaut. Die Freiflächen zwischen den Bauten gehören im
wesentlichen zum üblichen Umschwung der Gebäude. Auf dem an Parzelle
Nr. 8156 angrenzenden Teil der Parzelle Nr. 8155 befinden sich die
stattlichen dreigeschossigen Wohnhäuser Nrn. 11, 12, 13, 14 und 15 mit
dazwischenliegendem Hof, der heute als Parkplatz benützt wird. Unüberbaut
ist der nordöstlich anstossende Seeuferstreifen (ca. 1100 m2) und der
südöstliche Teil des Grundstücks Nr. 8155 (rund 8500 m2), da sich auf
diesem neben Gärten und Wiesland nur einige Lager- und Kleinbauten,
sogenannte Fahrnisbauten, befinden.
Bei dieser Sachlage ist Parzelle Nr. 8156 vollständig und Parzelle
Nr. 8155 in ihrem angrenzenden, mit den Wohnhäusern Nr. 11 bis 15
überbauten Teil als "weitgehend überbaut" im Sinne Art. 15 lit. a RPG
und § 47 Abs. 2 lit. a PBG zu bezeichnen. Bei der gebietsbezogenen
Betrachtungsweise können wohl auch die genannten unüberbauten, noch
überwiegend gärtnerisch und landwirtschaftlich genutzten Teile hierzu
gezählt werden. Selbst wenn man diese Teile vom weitgehend überbauten
Gebiet ausnehmen wollte, könnte nicht in Abrede gestellt werden, dass sie
sich jedenfalls teilweise für eine Überbauung eignen und voraussichtlich
hiefür innert 15 Jahren benötigt und erschlossen würden; es steht fest,
dass die Stadtgemeinde Wädenswil in ihrer Bau- und Zonenordnung die
benötigte Bauzonenfläche eher knapp, gemäss Regierungsratsentscheid
vom 26. Mai 1987 i.S. Erben X. c. Stadtgemeinde Wädenswil sogar zu
knapp bemessen hat. Auch zeigen die bei den Akten liegenden Studien der
Beschwerdeführerin, dass sie gewillt ist, ihr Land zu überbauen. Aus diesen
Erwägungen folgt, dass die beiden Grundstücke der Beschwerdeführerin die
gesetzlichen Voraussetzungen für Bauzonenland im Sinne von Art. 15 RPG
und § 47 PBG erfüllen.
Erwägung 5
5.- Für das Festlegen der Bauzonen ist jedoch nicht allein Art. 15
RPG massgebend. Die Bauzonenausscheidung hat wie alle Raumplanung eine
auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der
Besiedlung zu verwirklichen, die von einer gesamthaften Abwägung und
Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen
abhängt (BGE 114 Ia 368 f. E. 4). Die Stadtgemeinde Wädenswil beruft
sich für die Nichteinzonung der Grundstücke der Beschwerdeführerin auf
die in der Richtplanung bezeichneten landschaftlich empfindlichen Lage
(§ 22 Abs. 2 PBG), zu deren Sicherung sie in Übereinstimmung mit der
übergeordneten Richtplanung in ihrem Gesamtplan die Ausarbeitung eines
Gestaltungsplanes anordnete.
a) Der Augenschein hat bestätigt, dass die Halbinsel Giessen zu Recht
als Gebiet in landschaftlich empfindlicher Lage bezeichnet worden ist. Die
Beschwerdeführerin stellt dies auch nicht in Abrede. Sie bestreitet
hingegen, dass die Rücksichtnahme auf diese Lage, der sie selbst durch
eine sorgfältige Baugestaltung im Sinne von § 238 PBG Rechnung tragen
möchte, einen Gestaltungsplan erfordere. Sie bezeichnet diese Forderung
als unverhältnismässig und durch kein genügendes öffentliches Interesse
gedeckt.
Für die Beurteilung dieses Vorwurfes ist zu beachten, dass das Zürcher
Planungs- und Baugesetz den Gemeinden verschiedene Planungsinstrumente zur
Verfügung stellt, welche städtebaulich gute Überbauungen sicherstellen
wollen. Die Gemeinde hat von diesen Instrumenten in Ausübung des ihr
zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraumes pflichtgemäss Gebrauch
zu machen. Es ist weder Aufgabe der kantonalen Rechtsmittelinstanzen
noch des Bundesgerichts, eine von der Gemeinde mit gutem Grund getroffene
Planungsmassnahme durch eine andere, möglicherweise ebenfalls vertretbare
Anordnung zu ersetzen.
b) Im Lichte dieser Erwägung ist die Forderung der Gemeinde,
einen Gestaltungsplan für das Areal Giessen festzusetzen, nicht zu
beanstanden. Es besteht ein wesentliches öffentliches Interesse an einer
sorgfältigen Planung der Überbauung im Sinne der §§ 83 ff. PBG. Die
besondere örtliche Lage der Halbinsel Giessen zwischen Bahnlinie
und Seeufer rechtfertigt es, Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie
Nutzweise der Bauten bindend festzulegen. Mit gutem Grund durfte die
Gemeinde annehmen, es gehe um mehr als die Sicherung einer bei jeder
Baute zu beachtenden befriedigenden Gesamtwirkung. Sowohl der besonders
zu schützende Seeuferbereich (Art. 17 lit. a RPG) als auch die vom
intensiven Bahnverkehr ausgehenden Emissionen erfordern eine besonders
sorgfältige Gestaltung. Diese kann mit dem Instrument des Gestaltungsplanes
sichergestellt werden.
Dem Begehren der Beschwerdeführerin, die Anordnung eines
Gestaltungsplanes aufzuheben, kann daher nicht entsprochen werden. Von
einer verfassungswidrigen, durch kein genügendes öffentliches Interesse
gerechtfertigten unverhältnismässigen Massnahme kann keine Rede sein. Der
Vorwurf ist um so weniger begründet, als die Beschwerdeführerin als
alleinige Grundeigentümerin diesen Plan massgebend mitgestalten kann. Es
ist nicht auszuschliessen, dass der Plan als privater Gestaltungsplan im
Sinne von § 85 PBG von ihr mit öffentlichrechtlicher Wirkung aufgestellt
werden kann; selbstverständlich bedarf er der Zustimmung durch die
zuständigen Organe der Gemeinde und des Kantons.
Erwägung 6
6.- Mit diesem Ergebnis ist jedoch noch nicht entschieden, ob
die Festsetzung eines Gestaltungsplanes rechtfertigen könne, das Areal
Giessen in die Reservezone einzuweisen. Diese ist - wie dargelegt - eine
Nichtbauzone, in welcher bauliche Massnahmen nur gestützt auf Art. 24 RPG
sowie das kantonale Ausführungsrecht zu Art. 24 Abs. 2 RPG zulässig sind
(§ 357 Abs. 3 PBG).
a) Die Gemeinde und der Regierungsrat begründen die Zulässigkeit der
Reservezone im wesentlichen damit, der Beschwerdeführerin entstünde kein
Nachteil, weil ein Gestaltungsplan vorgesehen sei; dieser könne nicht nur
den öffentlichen, sondern auch den privaten Interessen besser Rechnung
tragen als eine der Bauzonen gemäss § 48 PBG. Nach Zürcher Recht könne
der Gestaltungsplan in dem von ihm erfassten Bereich den Grundnutzungsplan
ersetzen, nicht bloss ergänzen oder überlagern.
Gegenüber dieser Argumentation ist zunächst festzustellen, dass
es die Erfüllung der Planungspflicht (§§ 8 ff. PBG, Art. 2 RPG) nicht
erlaubt, die Festsetzung der Nutzungszone unbefristet aufzuschieben. Einem
solchen Aufschub kommt es jedoch gleich, wenn Land, das die gesetzlichen
Voraussetzungen des Bauzonenareales erfüllt, das überwiegend überbaut
ist und das nach früherem Recht auch überbaut werden konnte, bei der
erstmaligen Festsetzung eines dem Raumplanungsrecht des Bundes und
des Kantons entsprechenden Nutzungsplanes vorläufig einer Reservezone
zugewiesen wird. Dass diese später zu einem nicht näher festgelegten
offenen Zeitpunkt durch einen Gestaltungsplan abgelöst werden soll,
ändert hieran nichts. Das Bauzonenland ist in seiner Gesamtheit für die
bauliche Nutzung bereit zu halten, und es dürfen ihrer Verwirklichung
nicht Hindernisse in den Weg gestellt werden, die mit einer Neueinzonung
vergleichbar sind oder einer solchen nahekommen (BGE 112 Ia 159 E. c). Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt den Aufschub der definitiven
Zonenzuweisung nur zu, wenn Ungewissheit hinsichtlich der künftigen Nutzung
besteht (BGE 112 Ia 158 f. 316 E. 3b). Dies trifft für das Areal Giessen
nicht zu. Die Anordnung einer Nichtbauzone ist daher als planerisch nicht
sachgerecht zu bezeichnen. Sie führt im Ergebnis auch zu einer Umgehung
der Vorschriften über Planungszonen, welche auf fünf Jahre angeordnet
werden können, um Nutzungspläne festzusetzen oder anzupassen (Art. 27 RPG,
§ 346 PBG).
b) Dieser Feststellung gegenüber kann nicht mit Grund eingewendet
werden, die Beschwerdeführerin habe es selbst in der Hand, die
Ausarbeitung des Gestaltungsplanes herbeizuführen, indem sie ein
Baugesuch einreiche. Abgesehen davon, dass es ihr nicht zuzumuten ist,
ein Bauvorhaben projektieren zu lassen, solange die rechtsverbindlichen
Zonenvorschriften fehlen, würde die Frist von fünf Jahren für die
planungsrechtlichen Festlegungen gemäss § 235 PBG erst im Zeitpunkt zu
laufen beginnen, in welchem dem Vorhaben das Fehlen der planungsrechtlichen
Baureife entgegengehalten wird. Im übrigen ist es fraglich, ob diese
Vorschrift überhaupt zum Zuge käme, könnte sich doch die Baubehörde mit
Berufung auf die in der Reservezone verbindlich geltende Rechtslage damit
begnügen, ein Art. 24 RPG und § 357 PBG nicht entsprechendes Vorhaben
abzulehnen.
c) Auch die Möglichkeit der Ausarbeitung eines privaten
Gestaltungsplanes gemäss den §§ 85 und 86 PBG kann der Beschwerdeführerin
nicht entgegengehalten werden. Zwar trifft es zu, dass ein Gestaltungsplan
nach Zürcher Recht für ein bestimmt begrenztes Gebiet an die Stelle der
Festsetzung einer Bauzone gemäss § 48 PBG treten kann. Dies ergibt sich aus
§ 86 Abs. 2 PBG, wonach die in Abs. 1 angeordnete grundsätzliche Bindung an
die Bau- und Zonenordnung nicht gilt, wenn das nach der Gemeindeordnung für
den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständige Organ dem Gestaltungsplan
zustimmt. Doch befreit diese Möglichkeit das zuständige Gemeindeorgan
- im Falle von Wädenswil handelt es sich um den Grossen Gemeinderat -
nicht davon, innert den gesetzlichen Fristen die planerisch sachgerechten
rechtsverbindlichen Zonenvorschriften festzusetzen. Im übrigen ergibt
sich aus § 86 Abs. 1 PBG, dass für die Ausarbeitung eines privaten
Gestaltungsplanes in der Regel von der Zonenordnung auszugehen ist, da
diese die für die Nutzungsart und das Nutzungsmass notwendigen Angaben
enthält. Diese fehlen aber, wenn eine Nichtbauzone festgesetzt wird.
d) Schliesslich vermag auch die Überlegung nicht zu helfen, die
Beschwerdeführerin sei an der Festsetzung einer Bauzone gar nicht
interessiert, weil diese den besonderen Verhältnissen des Areales
Giessen nicht Rechnung tragen könne. Bereits der Hinweis darauf, dass
möglicherweise gemäss § 86 Abs. 1 PBG ein Gestaltungsplan mit blosser
Zustimmung des Gemeinderates festgesetzt werden kann, zeigt, dass diese
Einwendung nicht zu überzeugen vermag. Im übrigen kennt das Zürcher Recht
verschiedene Zonenarten, so dass kaum von vornherein gesagt werden kann,
diese könnten unter dem Vorbehalt eines Gestaltungsplanes der zulässigen
Grundstücksnutzung nicht gerecht werden.
e) Es ist somit nicht zu verkennen, dass die Rechtslage für die
Grundeigentümerin günstiger ist, wenn Nutzungszonen festgesetzt sind. Auch
die wirtschaftlichen Konsequenzen dieser Festsetzung liegen auf der Hand,
steht doch mit der nötigen Rechtssicherheit fest, dass das Areal in
bestimmter Weise als Bauland verwertet werden kann. Selbst wenn aufgrund
der Gestaltungsplanordnung von der Bau- und Zonenordnung abgewichen werden
muss, erleidet die Beschwerdeführerin keinen Nachteil; in diesem Fall muss
der Grosse Gemeinderat unter Referendumsvorbehalt entscheiden, wie dies
auch im Falle eines Gestaltungsplanes, der die Reservezone ablösen soll,
zutrifft. Doch ist beim Bestehen einer Bauzone das zuständige Organ für die
Festsetzung des Gestaltungsplanes an die Frist gemäss § 235 PBG gebunden,
was den Interessen der Grundeigentümerin dient.
Erwägung 7
7.- Aus diesen Erwägungen ergibt sich, dass die Festsetzung der
Reservezone für das weitgehend überbaute und zum Siedlungsgebiet zu
zählende Areal Giessen planerisch nicht haltbar und daher auch nicht
durch ein ausreichendes, die privaten Interessen der Beschwerdeführerin
überwiegendes öffentliches Interesse gedeckt ist. Dem berechtigten
Anliegen, eine der landschaftlich empfindlichen Lage angepasste Überbauung
sicherzustellen, wird mit der als zulässig erkannten Gestaltungsplanpflicht
ausreichend Rechnung getragen. Ob diese auch in anderen kantonalen
Rechten bekannte Verpflichtung nur als Richtplananordnung getroffen oder
ob er im Nutzungsplan in für jedermann verbindlicher Weise festgesetzt
werden kann, haben die für die Anwendung des zürcherischen Planungsrechts
zuständigen Behörden zu entscheiden. Von Bundesrechts wegen steht einer
rechtsverbindlichen Festsetzung im Nutzungsplan nichts entgegen. Erwägungen
der Rechtsklarheit und -sicherheit sprechen vielmehr hiefür. Die Sicherung
des Vorbehaltes ist in jedem Falle gemäss § 235 PBG gegeben.