BGE 114 II 79
114 II 79
14. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 16 mars 1988 dans la
cause dame H. contre S. I. T. (recours en réforme) Regeste
Mietvertrag; Vergeltungskündigung; Rechtsmissbrauch.
Schutz vor einer als Vergeltungsmassnahme ausgesprochenen Kündigung
wird nur jenem Mieter gewährt, der seine Rechte gesetzeskonform ausübt.
Rechtsmissbrauch durch den Mieter: Begriff und Beweislast.
Sachverhalt
A.- Par contrat du 29 septembre 1981, la Société immobilière T. a
remis à bail à dame H. un appartement dans un immeuble dont elle est
propriétaire à Genève.
En 1982, la locataire s'est opposée à une première augmentation de
loyer qu'elle a cependant admise par la suite, moyennant report de sa
date d'entrée en vigueur, selon accord passé avec la bailleresse, le 2
novembre 1982, devant la commission de conciliation. Le procès-verbal
établi à cette occasion se réfère expressément aux réserves de hausse
figurant sur l'avis de majoration du loyer.
Une seconde augmentation de loyer a été notifiée à la locataire, le
19 août 1983. Tout en acceptant cette nouvelle hausse de loyer, dame H. a
contesté l'admissibilité de la mention des réserves de hausse sur l'avis de
majoration, bien que ces réserves fussent identiques à celles qui avaient
été formulées dans le précédent avis. Par jugement du 23 juillet 1984,
le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a reconnu la validité
de la hausse de loyer avec les réserves dont elle était assortie.
B.- Après avoir retiré le congé qu'elle avait donné à sa locataire,
le 17 septembre 1984, la bailleresse a derechef résilié le bail pour le
31 décembre 1986 par lettre recommandée du 11 octobre 1985.
Par jugement du 20 novembre 1986, le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève a rejeté la demande de la locataire visant à constater la
nullité de la résiliation, tout en accueillant la conclusion subsidiaire
tendant à prolonger le bail d'une année, soit jusqu'au 31 décembre 1987,
en application de l'art. 267 a CO.
Statuant le 2 novembre 1987, sur appel de la demanderesse, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé
ce jugement.
C.- Dame H. interjette un recours en réforme contre l'arrêt
cantonal. Elle requiert le Tribunal fédéral de constater la nullité du
congé litigieux.
La défenderesse propose le rejet du recours et la confirmation de
l'arrêt attaqué.
Le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme l'arrêt de la
Chambre d'appel.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 3
3.- a) L'art. 31 ch. 1 al. 2 AMSL prévoit notamment qu'est punissable
pénalement celui qui aura dénoncé le bail parce que le locataire sauvegarde
les droits que l'arrêté fédéral lui confère. L'hypothèse ainsi visée est
celle où le bailleur dénonce le contrat pour sanctionner le comportement
du locataire qui use de ses droits conformément à la loi (ATF 106 IV 71),
soit notamment le congé de représailles lié à l'application de l'arrêté. La
disposition s'applique non seulement lorsque le locataire fait valoir
présentement des droits, mais également lorsqu'il les a fait valoir
(cf. ATF 111 II 387). En dépit des temps présent et futur employés dans
son texte, l'art. 31 ch. 1 al. 2 s'applique évidemment aussi au cas où
le locataire "a sauvegardé" ses droits. Cela ressort clairement du but de
la loi, qui entend réprimer les représailles et la vengeance (ATF 113 II
462 consid. 3b; HARARI, Aspects du droit pénal de l'AMSL, 4e Séminaire
sur le bail à loyer, Neuchâtel 1986, p. 6; cf. aussi la jurisprudence
genevoise citée par GULLY-HART, Aperçu de la jurisprudence, in SJ 1984,
p. 541, n. 10).
Cependant, de jurisprudence constante, la protection contre le congé
de représailles n'est accordée qu'au locataire qui use de ses droits
conformément à la loi (cf. les trois derniers arrêts cités, ibid.). Au
regard de l'art. 2 al. 2 CC, et plus précisément du principe "nemo auditur
propriam turpitudinem allegans", elle doit être refusée au locataire qui
abuse des droits que lui confère l'arrêté fédéral. L'art. 28 al. 3 AMSL
procède, du reste, de considérations analogues. Encore convient-il de
bien préciser que le fait, pour le locataire, d'avoir succombé, fût-ce
totalement, en procédure n'autorise pas, à lui seul, à conclure à l'abus
de droit. En effet, même dans cette hypothèse, le locataire qui ignore
l'étendue de ses droits, par exemple parce qu'il ne dispose pas des
comptes d'exploitation de l'immeuble dans un litige portant sur le loyer,
bénéficie néanmoins de la protection contre le congé (BARBEY, L'arrêté
fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif,
p. 136, à propos de l'art. 28 al. 3 AMSL). Ne peut, en revanche, s'en
prévaloir le locataire qui entreprend un procès dont il sait ou doit se
rendre compte qu'il est voué à l'échec, en particulier celui qui conteste
les prétentions du bailleur dans le seul dessein de bénéficier de la
protection contre les congés. C'est au bailleur qu'il appartient d'établir
le caractère abusif de la contestation, question qui doit être examinée
de cas en cas au vu de l'ensemble des circonstances de la cause en litige.
b) En l'espèce, la cour cantonale a certes admis que la dénonciation
du bail trouvait son origine, en partie du moins, dans les procédures
qui avaient opposé les cocontractants. Il ressort toutefois de ses
constatations de fait que la locataire devait se rendre compte à l'évidence
de l'absence de fondement de sa dernière opposition. La demanderesse ne
pouvait, en effet, espérer obtenir gain de cause dans un procès où elle ne
contestait pas la hausse de loyer, mais uniquement les réserves formulées
à cette occasion par le bailleur, réserves qui étaient pourtant identiques
à celles qu'elle avait expressément acceptées l'année précédente dans le
cadre de la transaction conclue avec la défenderesse. Au demeurant, elle ne
pouvait ignorer l'étendue de ses droits, du moment qu'elle avait confié la
défense de ses intérêts à une association de locataires. Il apparaît ainsi
que la demanderesse n'a pas usé de ses droits conformément à la loi. Par
conséquent, elle ne saurait invoquer le bénéfice des art. 31 ch. 1 al. 2
AMSL et 20 al. 1 CO pour faire admettre la nullité du congé litigieux.