BGE 114 IB 286
114 Ib 286
44. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
vom 13. Juli 1988 i.S. A. P. gegen Einwohnergemeinde Bern und
Verwaltungsgericht des Kantons Bern (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 5 Abs. 2 RPG; Zuweisung eines teilweise überbauten Grundstücks
zu einer Freifläche, Bemessung der Entschädigung.
Zuweisung eines Grundstücks zur Freifläche für Sport- und
Schulanlagen. In dieser planerischen Massnahme lag eine materielle
Enteignung, da das Grundstück im massgebenden Zeitpunkt zum engeren
Baugebiet gehörte und erschlossen bzw. erschliessbar war (E. 3 und 4).
Bemessung der Entschädigung
- Stichtag: Bei der Bemessung von Entschädigungen aufgrund von
Art. 5 Abs. 2 RPG ist in der Regel auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des
Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung abzustellen (Bestätigung der
Rechtsprechung; E. 5).
- Bewertungs-Methoden: Vorrang der sog. Vergleichsmethode;
Anforderungen an die Vergleichbarkeit von Grundstücken (E. 7 und 8).
- Bewertung im einzelnen (E. 8a-c).
Das Bundesgericht ist auch im Entschädigungsverfahren wegen materieller
Enteignung nur an die für ein Entschädigungsobjekt als Ganzes gestellten
Begehren gebunden (E. 9).
Sachverhalt
A.- A. P. ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 1460 am Uferweg in
Bern. Die langgestreckte Parzelle von 19 341 m2 liegt am rechten Aareufer
nördlich der Lorrainebrücke und wird durch zwei Waldstreifen von den
höher liegenden Nachbargrundstücken abgetrennt. Auf dem südlichen Teil des
Grundstücks stehen teils unter der Eisenbahnbrücke der SBB-Linie Olten-Bern
- die Gebäude der ehemaligen Brauerei Gasser, die heute an Gewerbetreibende
vermietet werden. Der nördliche Teil ist weitgehend unüberbaut.
Im Oktober 1973 reichte Frau P. ein Gesuch für den Neubau von fünfzehn
Mehrfamilienhäusern und einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf der
Parzelle Nr. 1460 ein. Das Grundstück gehörte damals zum provisorischen
Schutzgebiet II gemäss dem Bundesbeschluss über dringliche Massnahmen auf
dem Gebiet der Raumplanung (BMR) und lag nach dem Berner Bauklassenplan
von 1955 sowohl in der "Schutzzone der Aaretalhänge" als auch in den
Bauklassen IIA und III, welche Bauten mit zweieinhalb bzw. drei Geschossen
zuliessen. Die Stadt Bern erhob gegen das Baugesuch gestützt auf Art. 56
des Baugesetzes vom 7. Juni 1970 (aBauG) Planungseinsprache. In der Folge
wurden ein neuer Nutzungszonenplan sowie ein "Überbauungsplan Uferweg"
erarbeitet, welche die Parzelle Nr. 1460 der "Freifläche a" bzw. der für
Sport- und Schulanlagen reservierten Freifläche zuwiesen. Die Stimmbürger
hiessen diese Pläne am 8. Juni 1975 gut, doch konnte die der Stadt Bern
im Einspracheverfahren angesetzte Frist zur Einholung der Genehmigung
nicht eingehalten werden. Der Regierungsrat teilte daher auf Antrag
der Stadt die Parzelle Nr. 1460 am 17. September 1975 dem mit einem
Bauverbot belegten provisorischen Schutzgebiet I gemäss BMR zu. Der
"Überbauungsplan Uferweg" wurde schliesslich am 24. Dezember 1975 durch
die kantonale Baudirektion genehmigt und das Baugesuch von A. P. aufgrund
der neuen Planung am 10. Oktober 1976 abgewiesen. Die Beschwerden der
Grundeigentümerin gegen die Umzonungen und gegen den Bauabschlag blieben
ohne Erfolg. Insbesondere wies der Regierungsrat am 11. Januar 1978 die
gegen den "Überbauungsplan Uferweg" erhobene Beschwerde ab, wodurch die
neue Nutzungsplanung rechtskräftig wurde.
Nach Abschluss der verschiedenen Rechtsmittelverfahren stellte
A. P. am 20. September 1979 bei der Enteignungs-Schätzungskommission Kreis
II ein Entschädigungsbegehren für die Zuweisung der Parzelle Nr. 1460
zu einer Freifläche. Die Einwohnergemeinde Bern verlangte hierauf
die formelle Enteignung des Grundstücks, womit sich die Eigentümerin
einverstanden erklärte. Mit Entscheid vom 8. Dezember 1982 sprach die
Schätzungskommission der Enteigneten eine Verkehrswertentschädigung von
Fr. 3'820'870.-- sowie eine Inkonvenienzentschädigung von Fr. 140'955.90,
insgesamt Fr. 3'961'825.90 nebst Zins ab Eröffnung des Urteils zu. Diesen
Entscheid zogen beide Parteien an das kantonale Verwaltungsgericht weiter.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern erklärte am 1. September 1986
die von der Schätzungskommission zugesprochene Inkonvenienzentschädigung
für nicht geschuldet und setzte die Verkehrswertentschädigung gestützt auf
eine Oberexpertise auf Fr. 3'246'000.-- herab, wobei es das Urteilsdatum
der Vorinstanz als massgebenden Bewertungszeitpunkt wählte.
A. P. und die Einwohnergemeinde Bern haben gegen den Entscheid des
Verwaltungsgerichtes vom 1. September 1986 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erhoben. Die Stadt Bern verlangt, dass die Enteignungsentschädigung
nach richterlichem Ermessen erheblich herabgesetzt werde. Die Enteignete
stellt den Antrag, es seien ihr eine dem amtlichen Wert des Grundstücks
entsprechende Enteignungsentschädigung von Fr. 4'191'200. - nebst Zins
zu 5 % seit 20. September 1979 sowie eine Inkonvenienzentschädigung von
Fr. 140'955.90 zuzusprechen. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der
Enteigneten gut.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3.- Im angefochtenen Entscheid wird anerkannt, dass in der Zuweisung
der Parzelle Nr. 1460 zur Freifläche für Sport- und Schulanlagen
eine materielle Enteignung lag. Hiefür hat das Verwaltungsgericht in
Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geprüft, ob der
Parzelle nach Massgabe der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im
Zeitpunkt des Inkrafttretens des planerischen Eingriffs, am 11. Januar
1978, Baulandqualität zukam. Diese Frage ist unter Hinweis auf die
vom Bundesgericht aufgestellten Kriterien und unter Abweisung der von
der Einwohnergemeinde Bern erhobenen Einwände bejaht worden. In ihrer
Verwaltungsgerichtsbeschwerde macht die Stadt Bern erneut geltend das
Grundstück Nr. 1460 habe nicht oder allenfalls nur teilweise als Bauland
gelten können, weil es strassenmässig nur ungenügend erschlossen und auch
nicht erschliessbar sei; in dieser Hinsicht habe das Verwaltungsgericht
den Sachverhalt offensichtlich unrichtig oder unvollständig festgestellt
und das ihm zustehende Ermessen überschritten.
a) Das Verwaltungsgericht stellt im angefochtenen Entscheid zur
strassenmässigen Erschliessung der umstrittenen Parzelle fest, dass
der Uferweg als Erschliessungsstrasse zwar nicht in allen Teilen den im
Eingriffszeitpunkt geltenden Bestimmungen der kantonalen Bauverordnung vom
26. November 1970 entsprochen habe. Zu berücksichtigen sei aber, dass der
Uferweg dem Schwerverkehr zur ehemaligen Brauerei als hinreichende Zufahrt
gedient habe. Es dürfe deshalb davon ausgegangen werden, dass er mit einem
verhältnismässig geringen Aufwand zu einer Erschliessungsstrasse hätte
ausgebaut werden können, die auch den Ansprüchen einer Wohnsiedlung genügt
hätten. In diesem Zusammenhang könne auf die entsprechenden Ausführungen
der Vorinstanz verwiesen werden.
Diese Erwägungen des Verwaltungsgerichtes sind wohl kurz, beruhen
jedoch nicht auf offensichtlich unrichtigen oder unvollständigen
Sachverhaltsfeststellungen. Insbesondere ist das Gericht nicht davon
ausgegangen, dass der Uferweg die Mindestbreite von 5 m einhalte, welche
neue Zufahrtsstrassen gemäss Art. 33 Abs. 2 der anwendbaren Bauverordnung
in der Regel aufweisen "sollen". Dass das Verwaltungsgericht selbst
keinen Augenschein vorgenommen hat, beanstandet die Beschwerdeführerin
zu Recht nicht, durfte es doch auf die Angaben der Vorinstanz abstellen,
die ihrerseits einen Augenschein durchgeführt und den Uferweg vermessen
hatte. Ob das Grundstück strassenmässig als hinreichend erschlossen
gelten darf, ist keine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern der
rechtlichen Würdigung des Sachverhalts.
b) Nach den Feststellungen der bundesgerichtlichen Delegation ist
der asphaltierte Uferweg im Bereich der Lorrainebrücke 4,05 bis 4,25 m
breit und weist bei einer Kellertreppe des Hauses Uferweg 4 (Restaurant
Altenberg) die geringste Breite von nur 3,65 m auf. Der Altenbergrain
erreicht an der schmälsten Stelle eine Breite von 4,40 m, oberhalb des
Restaurants Altenberg eine solche von 4,70 m. Der Altenbergrain mündet
jedoch nicht nur in den Uferweg, sondern auch in die Altenbergstrasse,
durch welche das ganze untere Altenbergquartier erschlossen wird. Die
Altenbergstrasse ist ihrerseits teilweise ebenfalls nur 4,70 m
breit. Da auf ihr parkiert werden darf, beträgt die Breite der Fahrspur
lediglich rund 3 m; Kreuzungsmöglichkeiten gibt es nur im Bereich der
Parkverbotsabschnitte.
Dass der Altenbergrain und der Uferweg das in der Bauverordnung
vom 26. November 1970 festgelegte Normmass von 5 m nicht erreichen,
heisst nicht, dass sie nur eine unzureichende Erschliessung bilden würden,
gilt doch dieses - übrigens nur empfohlene - Mindestmass allein für neue
Zufahrtsstrassen. Die bestehenden Strassen erreichen dieses Mass vor allem
in Stadtgebieten häufig nicht, ohne dass dadurch die Überbaubarkeit der
angrenzenden Areale ausgeschlossen würde. Das zeigt gerade das Beispiel
des Altenbergraines und der Altenbergstrasse mit Neuüberbauungen, die
trotz der schmalen Zufahrt im hier massgebenden Zeitpunkt bewilligt
und verwirklicht worden sind. Zudem haben die Vorinstanzen zu Recht
festgestellt, dass der Uferweg jedenfalls über weite Strecken mit
tragbarem Aufwand hätte ausgebaut werden können. Selbst wenn davon
ausgegangen wird, dass eine Wohnüberbauung einen grösseren Verkehr nach
sich gezogen hätte, als er durch den Brauereibetrieb verursacht wurde,
darf ohne weiteres angenommen werden, dass durch bauliche Massnahmen und
geeignete Verkehrsbeschränkungen, wie sie in Wohngebieten üblich sind
und heute zur Verkehrsberuhigung sogar gefordert werden, ein geordneter
Verkehr auf dem Uferweg hätte sichergestellt werden können. Da es der
Enteigneten jederzeit freistand, das durch sie veranlasste Fahrverbot für
den Durchgangsverkehr auf der Liegenschaft Nr. 884 aufheben zu lassen,
hinderte auch dieses entgegen der Meinung der Einwohnergemeinde Bern die
Erschliessbarkeit der Parzelle Nr. 1460 nicht.
c) Im übrigen ist nicht bestritten, dass die weiteren
Erschliessungsanlagen bestanden oder, so die Kanalisation, hätten
geschaffen werden können. Das Stadtplanungsamt Bern bestätigte dies
bereits in einem Schreiben vom 27. November 1974 an den Vertreter der
Stadt. Die Kanalisation muss sogar noch, wie sich aus der Stellungnahme
der Einwohnergemeinde vom 26. November 1987 ergibt, für die bestehenden
Bauten auf der Parzelle Nr. 1460 erstellt werden, deren Abwässer immer
noch ungeklärt in die Aare fliessen.
Die Vorinstanzen sind somit zu Recht von einer hinreichenden
Erschliessung bzw. Erschliessbarkeit der Liegenschaft Nr. 1460 ausgegangen.
Erwägung 4
4.- Die Erschliessbarkeit einer Parzelle genügt für sich allein noch
nicht, um deren Baulandqualität zu bejahen. Voraussetzung ist zudem,
dass die im Zeitpunkt der Eigentumsbeschränkung geltende raumplanerische
Grundordnung die Berechtigung zum Bauen einschloss (BGE 112 Ib 109 ff.,
398 je mit Hinweisen auf weitere Urteile).
Die Vorinstanzen haben sich darauf beschränkt, festzustellen, dass
die Parzelle Nr. 1460 gemäss dem Berner Bauklassenplan aus dem Jahre
1955 zur Bauklasse IIA (2 1/2 Geschosse) und III (3 Geschosse) gehörte,
bevor sie zur ebenfalls zum Baugebiet zählenden Freifläche für Sport-
und Schulanlagen geschlagen worden sei. Wie das Bundesgericht bereits
in BGE 109 Ib 17 E. 4a festgehalten hat, war jedoch der Bauklassenplan
von 1955 kein Zonenplan im Sinne von Art. 14 aBauG, der - wie es das
damals geltende Gewässerschutzrecht des Bundes verlangte - das Baugebiet
vom übrigen Gemeindegebiet abgrenzte. Formell betrachtet ist daher die
Zuweisung der Parzelle Nr. 1460 zur Freifläche, die durch den Zonenplan von
1975 als erster Nutzungsplanung im Sinne von Art. 22quater BV vorgenommen
wurde, nicht unter dem Gesichtswinkel der Auszonung, sondern unter jenem
der Nichteinzonung zu betrachten (vgl. BGE 112 Ib 400 E. 5b). Nun gehörte
indessen das fast mitten in der Stadt Bern, im überbauten Gebiet liegende
und teilweise selbst überbaute Grundstück eindeutig zum engeren Baugebiet
und war daher nach den bundesrechtlichen Bestimmungen überbaubar (Art. 19
und 20 des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 in Verbindung mit
Art. 28 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972). Das
Vorliegen der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Überbauung
wird denn auch vor Bundesgericht nicht mehr bestritten. Hätten diese
gefehlt, so hätte übrigens das von der Grundeigentümerin im Jahre 1973
eingereichte Baugesuch sofort abgewiesen werden können und hätte keine
Planungseinsprache erhoben werden müssen. Die Einwohnergemeinde Bern ging
im Beschwerdeverfahren gegen den Bauabschlag selbst von der Überbaubarkeit
der Liegenschaft aus, trug sie doch gemäss Entscheid des Regierungsrates
vom 11. Januar 1978 unter anderem vor, dass das hängige Baugesuch
"ohne den Schutz gemäss BMR und ohne neue Schutzbestimmungen bewilligt
werden müsste".
Hieraus ergibt sich, dass ohne die Planungseinsprache und die
provisorischen Schutzmassnahmen, die bei der Prüfung der Baulandqualität
ausser acht bleiben müssen (BGE 109 Ib 17 E. 3), die Parzelle Nr. 1460
mit grosser Wahrscheinlichkeit überbaut worden wäre und dies durch die
Zuweisung des Bodens zur Freifläche endgültig vereitelt worden ist. Die
planerische Massnahme trifft daher die Eigentümerin wie eine Enteignung.
Erwägung 5
5.- Bei der Ermittlung der Entschädigung hat das Verwaltungsgericht
entgegen der Praxis des Bundesgerichtes das Datum des Urteils der
Schätzungskommission als Stichtag gewählt. Es führt hiezu im angefochtenen
Entscheid aus, im Kanton Bern - wo mit der Zuweisung zur Freifläche
das Enteignungsrecht erteilt werde (Art. 96 Abs. 1 BauG) - könnten
sowohl der betroffene Grundeigentümer wie auch das Gemeinwesen mit dem
Übernahmebegehren zuwarten oder die Enteignung sofort verlangen. Das
Gemeinwesen werde in der Regel zuwarten wollen, wenn kein rascher Bedarf
nach der Freiflächennutzung vorhanden sei. Der Grundeigentümer könne
seinerseits gute Gründe für ein Abwarten haben, wenn aus seiner Sicht eine
neuerliche Umzonung des Grundstücks zu einer privaten Bauzone nicht als
ausgeschlossen erscheine. Werde in solchen Fällen der Baulandwert zur Zeit
der Zuweisung zur Freifläche festgesetzt, so erwachse dem Gemeinwesen
ein mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbarender Vorteil. Das
Verwaltungsgericht halte es daher verfassungsrechtlich für geboten,
die gestützt auf das bernische Raumplanungsrecht zu beurteilenden
Freiflächenfälle den Regeln über die formelle Enteignung zu unterstellen.
Damit trägt jedoch das Verwaltungsgericht dem Umstand keine
Rechnung, dass der Entschädigungsanspruch, der sich aus Art. 5 Abs. 2 RPG
ergibt, ein bundesrechtlicher ist und durch kantonale Bestimmungen weder
geschmälert noch erweitert werden darf (vgl. BGE 107 Ib 222 E. 2). Wie das
Bundesgericht unlängst festgehalten hat, ist der Richter einzig dann nicht
an die bundesrechtliche Garantie gebunden, wenn das formelle Enteignungs-
oder das sog. Heimschlagsrecht aufgrund des kantonalen Rechts auf einen
Eingriff hin gewährt wird, der im konkreten Fall nicht zu einer materiellen
Enteignung geführt hat und somit nicht unter Art. 5 Abs. 2 RPG fällt; in
diesem Falle darf die Entschädigung ausschliesslich nach den kantonalen
Vorschriften bemessen werden (BGE 114 Ib 177 E. 3a). Hat dagegen die
planerische Massnahme eine materielle Enteignung, insbesondere den Verlust
der Baulandqualität zur Folge, so entsteht mit deren Inkrafttreten ein
Entschädigungsanspruch auf Ersatz des in diesem Moment verursachten
Minderwertes. Von diesem Zeitpunkt an nimmt das Grundstück an einer
allfälligen Wertsteigerung des privaten Baulandes auch nicht mehr teil
und sind in der Regel dem Eigentümer, sobald er um Entschädigung ersucht,
für die Werteinbusse Zinsen zu entrichten (BGE 114 Ib 178 E. 4, 284 E. 2a,
je mit Hinweisen auf frühere Urteile).
Das Bundesgericht hat keinen Anlass, von seiner einlässlich begründeten
und wiederholt bestätigten Rechtsprechung abzuweichen (vgl. etwa BGE 113
Ib 33 E. 3a, 112 Ib 494 und bereits zitierte Entscheide). Der Einwand
des Verwaltungsgerichtes, dem Gemeinwesen erwüchsen bei erst lange nach
dem planerischen Eingriff verlangten Übernahmen finanzielle Vorteile,
überzeugt nicht. Will das Gemeinwesen mit der formellen Enteignung
zuwarten, so kann sich der Eigentümer jedenfalls für die materielle
Enteignung, die in der Regel den grössten Teil des Verkehrswertes
beschlägt, sofort entschädigen lassen. Will der Eigentümer selbst mit
seinem Entschädigungs- oder Übernahmebegehren zuwarten, weil er auf
eine neuerliche Umzonung, das heisst darauf spekuliert, dass sich die
gerade vorgenommene Planung als Fehlplanung erweist. So tut er dies
auf eigenes Risiko. Im übrigen muss für die Festsetzung von Freiflächen
für öffentliche Bauten und Anlagen ein genügend konkretisierter Bedarf
nachgewiesen sein, was eine Wiedereinweisung des beanspruchten Bodens in
eine private Bauzone ausschliessen sollte. Allerdings ist einzuräumen, dass
der Grundeigentümer dann benachteiligt werden kann, wenn das Gemeinwesen
seinen Entschädigungsanspruch für materielle Enteignung bestreitet, das
Gerichtsverfahren lange dauert und während dieser Zeit die Landpreise
erheblich ansteigen. In einer solchen Situation muss allenfalls ein
Ausgleich geschaffen werden, um dem Recht des Grundeigentümers auf volle
Entschädigung zu entsprechen (BGE 114 Ib 179). Unter den hier gegebenen
Umständen (s. hinten E. 9) stellt sich diese Frage indessen nicht.
Erwägung 6
6.- Das Verwaltungsgericht hat sich bei der Entschädigungsbemessung
weitgehend an die Oberexpertise von Architekt B. gehalten. Dieser
hatte die Auffassung vertreten, die Anwendung der sog. statistischen
Methode falle ausser Betracht, da im Altenberg-Quartier in der
fraglichen Zeit keine Liegenschaften verkauft worden seien, die mit
dem Schätzungsobjekt in bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und
Ausnützungsmöglichkeiten vergleichbar seien. Der Gutachter ging daher
nach der sog. Lageklassen-Methode von NAEGELI vor, die auf der Annahme
beruht, dass der Wert des Baulandes sowohl zum Gesamtwert der überbauten
Liegenschaft als auch zum Jahresmietertrag in einer ganz bestimmten
Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage die
selbe sei. Bei der Bewertung einer noch nicht überbauten Parzelle werden
deshalb entweder die Anlagekosten einer hypothetischen, den Bauvorschriften
entsprechenden Neuüberbauung oder der aus deren Vermietung vermutlich
zu erzielende Bruttoertrag errechnet und wird aus dem einen oder anderen
Betrag entsprechend der Lageklasse, die nach einem Bewertungsschlüssel für
das Grundstück festgesetzt wird, der Landwert bestimmt (WOLFGANG NAEGELI,
Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 2. Aufl. 1980, S. 54 ff.).
Der Gutachter errechnete zunächst für den nördlichen Teil der
Parzelle Nr. 1460 (10 879 m2, davon 1882 m2 Wald) mit Stichtag
11. Januar 1987 aufgrund der Anlagekosten einer möglichen Überbauung
einen Verkehrswert von Fr. 2'183'000.--. Eine Kontrollrechnung anhand
der erzielbaren Mietzinse nahm er nicht vor. Dagegen ergänzte er in
einem Zusatzgutachten über die Wertverhältnisse im Dezember 1982 das nach
der Naegeli-Methode ermittelte Ergebnis von Fr. 2'620'000.-- durch eine
Rückwärtsrechnung, die ein Resultat von Fr. 2'413'000.-- ergab. Bei der
Bewertung der südlichen Teilfläche (6580 m2, davon 1885 m2 Wald) ging
der Experte davon aus, dass die ehemals der Brauerei dienenden Bauten
(rund 15 000/m3) bestehen blieben und weiter vermietet würden. Aus dem
Realwert - bei dessen Bemessung er einen Gebäudewert von nur Fr. 37.50
bzw. Fr. 40.70/m3 einsetzte und dem aufgrund der tatsächlich erzielten
Mietzinse festgesetzten Ertragswert ergab sich ein Verkehrswert von
Fr. 731'000.-- (1978) bzw. von Fr. 746'000.-- (1982).
Erwägung 7
7.- Zur Bewertungsmethode ist zunächst festzuhalten, dass nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung der zu entschädigende
Verkehrswert in erster Linie anhand von Vergleichspreisen festzulegen
ist. Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten auf dem
freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich
am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für
vergleichbare Liegenschaften, also nach der Vergleichs- oder statistischen
Methode ermitteln. Allerdings führt diese Methode - wie das Bundesgericht
schon in BGE 102 Ib 353 ff. ausgeführt hat - nur dann zu richtigen
Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte
ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzung
dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Zum einen
erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in bezug auf Lage, Grösse,
Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität
bestehe, wie hier die Vorinstanz anzunehmen scheint; Unterschieden der
Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung
getragen werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht unbedingt
im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung,
Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. Zum anderen
lässt sich in der Regel selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das
allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt,
müssen diese allerdings besonders sorgfältig untersucht und können nur
zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss
nicht - wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten, Arrondierungskäufen
oder ausgesprochenen Spekulationskäufen - unübliche Verhältnisse zugrunde
liegen (zum Ganzen vgl. BGE 102 Ib 353 f., 106 Ib 19, nicht publ. E. 6b;
nicht publ. Entscheide i.S. Schmidlin vom 10. Dezember 1985 E. 3,
i.S. Klopfenstein vom 7. Juni 1985 E. 2, i.S. Immostar vom 21. Januar
1976 E. 1).
Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich
die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden
beschränken, die - wie die Lageklassenmethode oder die Rückwärtsrechnung
- auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs
geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis
selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast
beliebig verändert werden kann. Da im vorliegenden Fall Preise ermittelt
werden konnten, die in der fraglichen Zeit für zum Vergleich geeignete
Liegenschaften bezahlt worden sind, ist die im angefochtenen Entscheid
getroffene Methodenwahl von der Enteigneten zu Recht beanstandet worden.
Erwägung 8
8.- Nach den Ermittlungen der bundesgerichtlichen Delegation und der
Experten wurden im Jahre 1979 am Altenbergrain verschiedene Grundstücke
gekauft und zur heutigen Parzelle Nr. 896 vereinigt. Für drei Teilflächen
wurden Preise von Fr. 630.--/m2, Fr. 648.--/m2 bzw. Fr. 1'096.--/m2
bezahlt, während im Jahre 1983 noch ein Abschnitt von 622 m2 zu
Fr. 80.--/m2 hinzugekauft und von diesem 122 m2 zu Fr. 246.--/m2 wieder an
einen Nachbarn abgetreten worden ist. Der Erwerb der gesamten Fläche der
Parzelle im Ausmasse von 3578 m2 kam auf Fr. 251'9760.-- oder Fr. 704.--/m2
zu stehen. Ebenfalls im fraglichen Zeitpunkt, im Jahre 1978, wurde das
Kaufsrecht an der 4315 m2 umfassenden Parzelle Nr. 657 am Dalmaziquai
zu Fr. 3'000'000.-- oder Fr. 695.--/m2 ausgeübt. Beide Parzellen
sind neu überbaut und die erstellten Wohnungen verkauft oder vermietet
worden. Beide Grundstücke lagen nach dem Bauklassenplan von 1955 in der
Bauklasse IIA sowie, gleich wie die Parzelle Nr. 1460, in der "Schutzzone
der Aaretalhänge". Wie die Experten nach dem Augenschein bestätigt
haben, sind die beiden Liegenschaften mit dem enteigneten Grundstück
vergleichbar. Der etwas besseren Lage des Grundstücks am Dalmaziquai
einerseits und dem Nachteil der Eisenbahnbrücke sowie der schwierigeren
Erschliessung der Parzelle Nr. 1460 andererseits kann durch entsprechende
Abzüge Rechnung getragen werden. Die Einwohnergemeinde Bern hat erst nach
der Parteiverhandlung vom 26. August 1987, an der die mündliche Expertise
erstattet wurde, in ihrer Stellungnahme vom 26. November 1987 auf weitere
Kaufpreise hingewiesen, obschon die Parteien schon an den Augenscheinen
nach Vergleichspreisen befragt worden waren und die Stadt Bern im Gegensatz
zur Enteigneten auch die Möglichkeit gehabt hätte, solche zu erheben. Es
fragt sich daher, inwieweit auf diese späten Vorbringen überhaupt
noch eingegangen werden könne. Die Frage kann indessen offenbleiben,
da die nachträglich genannten Liegenschaften mit Ausnahme einer einzigen
offensichtlich nicht vergleichstauglich sind. Die Parzelle am Dalmaziquai
ist wegen ihrer schmalen und abgewinkelten Form selbständig überhaupt
nicht überbaubar. Die ebenfalls erwähnten Grundstücke Hintere Engehalde und
Haldenstrasse liegen nicht am Aareufer und weit vom Stadtzentrum entfernt;
sie befinden sich in unmittelbarer Nähe des Felsenau-Viaduktes und sind den
Immissionen der stark befahrenen Nationalstrasse N 1 ausgesetzt. Dagegen
kann die Lage der Parzelle Nr. 1460 am Uferweg trotz des Eisenbahnverkehrs
auf der hoch über der Aare das Tal überquerenden Brücke als ruhig und
mit dem Blick auf den Flusslauf und den gegenüberliegenden bewaldeten
Hang als ansprechend bezeichnet werden; Hauptbahnhof und Altstadt sind
zudem zu Fuss in kurzer Zeit erreichbar. Einzig die Vergleichbarkeit
der Liegenschaft Rabbentalstrasse 10 im Altenbergquartier kann nicht
von vornherein ausgeschlossen werden, doch ist der Kaufvertrag nicht
eingereicht worden und ist daher nicht bekannt, ob dieser besondere
Bedingungen enthält. Weitere Abklärungen erübrigen sich indessen. da sich
der im Jahre 1977 bezahlte Preis von Fr. 309.--/m2 mit den Schätzungen
der bundesgerichtlichen Experten ohne weiteres vereinbaren lässt.
Ausgehend von den selbst erhobenen Vergleichspreisen haben die
Gutachter folgende Überlegungen und Berechnungen angestellt:
a) Im Sinne einer Grobschätzung haben die Experten festgehalten, dass
allein auf dem nördlichen Teil der Parzelle Nr. 1460 von rund 10 000 m2
(ohne Waldfläche) doppelt so viel an Bauvolumen hätte realisiert werden
können, als auf den 3578 m2 bzw. 4315 m2 umfassenden Vergleichsgrundstücken
am Altenbergrain und am Dalmaziquai verwirklicht worden ist. Da für die
Vergleichsgrundstücke durchschnittlich etwa 2,8 Mio. Franken (rund Fr.
700.--/m2) bezahlt worden sind, lässt sich für die Parzelle Nr. 1460
das Doppelte, also mit 5,6 Mio. Franken bereits mehr als die von der
Eigentümerin verlangte Entschädigung einsetzen. Bei einer solchen
Betrachtungsweise bleiben die Nachteile, die die Parzelle Nr. 1460
gegenüber den Vergleichsgrundstücken aufweist, nicht unberücksichtigt,
wird doch die ganze Restfläche von über 9000 m2 dem Käufer "geschenkt"
bzw. mit null bewertet.
b) Bei ihren weiteren Berechnungen sind die Experten zunächst von
der Annahme ausgegangen, alle bestehenden Bauten würden abgebrochen
und die ganze Parzelle soweit möglich neu überbaut. Dabei ist die
eigentlich überbaubare Fläche auf 9887 m2, die nur als Umgebung nutzbare
Fläche auf 5545 m2 und das Waldareal gemäss dem Situationsplan 1:500 des
Vermessungsamtes der Stadt Bern vom 9. Juli 1984 auf 3909 m2 festgesetzt
worden. Den gut überbaubaren Boden haben die Gutachter auf Fr. 500.--/m2
geschätzt und damit gegenüber den Vergleichspreisen von Fr. 700.--/m2
einen wesentlichen Abzug vorgenommen, um dem höheren Erschliessungsaufwand
und der etwas ungünstigeren Lage Rechnung zu tragen. Die als "Umgebung"
bezeichnete Fläche, die insbesondere den südlichen Teil umfasst und auf
der neben den Erschliessungsanlagen etwa Tennis- oder Kinderspielplätze
hätten errichtet werden können, ist mit Fr. 100.--/m2 bewertet worden. Für
das Waldareal haben die Experten gleich wie die Schätzungskommission
Fr. 20.--/m2 eingesetzt, da für Waldflächen im Baugebiet, die regelmässig
die Wohnqualität verbessern, erfahrungsgemäss erheblich mehr bezahlt
wird als die für Wald üblicherweise erzielten Preise. Hieraus ergeben
sich folgende Beträge:
9887 m2 überbaubare Fläche à Fr. 500.-- Fr. 4'943'500.--
5545 m2 Umgebung à Fr. 100.-- Fr. 554'500.--
3909 m2 Wald à Fr. 20.-- Fr. 78'180.--
----------------
insgesamt Fr. 5'576'180.--
Umgerechnet auf die überbaubare und die Umgebungsfläche ergibt sich
ein Durchschnittspreis von rund Fr. 356.--/m2, auf die ganze Fläche der
Parzelle Nr. 1460 ein solcher von rund Fr. 288.--/m2.
c) Schliesslich haben die Experten wie das Verwaltungsgericht
angenommen, dass nur der Nordteil des Grundstücks neu überbaut
worden wäre und die ehemaligen Brauereigebäude weiterhin gewerblich
genutzt worden wären. Inwieweit die bereits im Jahr 1978 vermieteten
Gebäulichkeiten hätten umgebaut oder erweitert werden können, braucht in
diesem Zusammenhang nicht näher abgeklärt zu werden. Bei der Bewertung der
Bauten sind die bundesgerichtlichen Experten gleich wie Architekt B. von
einem Volumen von 15 000 m3 ausgegangen, haben indessen den Realwert
höher, nämlich auf Fr. 80.--/m2 geschätzt. Ihrer Auffassung nach ist
die Bausubstanz trotz mangelnden Unterhalts im wesentlichen gesund und
darf für die Gebäude im massgebenden Zeitpunkt mindestens der Rohbauwert
eingesetzt werden. Der relative Landwert des gewerblich genutzten Bodens
ist auf Fr. 100.--/m2 festgelegt worden. Bei der Bewertung des überbaubaren
Teiles Nord sind die Gutachter grundsätzlich vom bereits geschätzten
Preis ausgegangen, haben jedoch angesichts dessen, dass die gewerblich
genutzten Brauereigebäude eine weniger ansprechende Nachbarschaft bilden,
einen Abzug von Fr. 100.--/m2 vom Baulandwert vorgenommen. Die Bewertung
lautet demnach:
Gebäude 15 000 m3 à Fr. 80.-- Fr. 1'200'000.--
5545 m2 Gewerbeland Süd à Fr. 100.-- Fr. 554 500.--
9887 m2 Bauland Nord à Fr. 400.-- Fr. 3'954'800.--
3909 m2 Wald à Fr. 20.-- Fr. 78'180.--
----------------
insgesamt Fr. 5'786'980.--
d) Aufgrund dieser Bewertungen und Vergleiche sind die Experten
zum Schluss gekommen, dass der Verkehrswert der Parzelle Nr. 1460 in
der Grössenordnung von 5,5 Mio. Franken liege. Da dieser Betrag die von
der Enteigneten verlangte Entschädigung von Fr. 4'191'200. - deutlich
übersteigt, hat sich eine genaue Bezifferung erübrigt (vgl. E. 9).
Das Bundesgericht ist nach ständiger Rechtsprechung in reinen
Schätzungsfragen an die Auffassung seiner Experten gebunden, sofern diese
nicht auf einer falschen Auslegung des Gesetzes beruht oder irrtümliche
tatsächliche Feststellungen, Lücken oder Widersprüche enthält (BGE 104 Ib
85 E. 2, 101 Ib 408, 100 Ib 207). Das ist hier offensichtlich nicht der
Fall. Das Begehren der Enteigneten um Erhöhung der Entschädigung erweist
sich demnach als berechtigt.
Erwägung 9
9.- Der Vertreter der Enteigneten hat an der Parteiverhandlung vom
26. August 1987 im Anschluss an die Darlegungen der bundesgerichtlichen
Experten erklärt, dass das Begehren der Beschwerdeführerin in dem Sinne zu
verstehen sei bzw. abgeändert werde, dass die Enteignungsentschädigung
nach richterlichem Ermessen festzusetzen sei. Das Bundesgericht ist
jedoch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren an die Anträge der Parteien
gebunden (Art. 114 Abs. 1 OG). Das heisst in erster Linie, dass es dem
Enteigneten nicht mehr zusprechen kann, als er verlangt, und nicht weniger,
als der Enteigner offeriert. Es bedeutet aber auch, dass die gestellten
Anträge verbindlich sind und im Laufe des Instruktionsverfahrens nicht
mehr abgeändert werden können, es sei denn, eine Beschwerde werde
zurückgezogen oder ein Begehren anerkannt (vgl. BGE 102 Ib 88 f.);
die Bestimmung von Art. 114 Abs. 1 OG wie auch die Art. 106 und 108 OG,
welche dem Beschwerdeführer eine Frist zur Erhebung seiner Begehren setzen,
verlören sonst ihren Sinn. Dagegen kann hier zugunsten der Enteigneten der
im formellen Enteignungsverfahren aufgestellte Grundsatz angewendet werden,
wonach das Bundesgericht nur an die für ein Enteignungsobjekt als Ganzes
gestellten Begehren gebunden ist und die einzelnen Entschädigungsposten
unabhängig von den hiezu vorgebrachten Begründungen korrigieren
kann, solange der von den Parteien gesteckte Rahmen insgesamt nicht
über- oder unterschritten wird (vgl. BGE 109 Ib 31 E. 2b und dort
zitierte Entscheide). Das hat zur Folge, dass die unter den Titeln
Inkonvenienzentschädigung und Verzinsung der Entschädigung geforderten
Beträge der Enteigneten ohne weiteres voll zugesprochen werden können,
da diese Summen zusammen mit den verlangten Fr. 4'191'200.-- die von den
bundesgerichtlichen Experten genannte Höhe des Verkehrswertes der Parzelle
Nr. 1460 nicht überschreiten. Es erübrigt sich daher, zu untersuchen,
ob eine Inkonvenienzentschädigung überhaupt geschuldet sei, und braucht
nicht geprüft zu werden, welcher Teil der Verkehrswertentschädigung
auf die materielle Enteignung entfalle und daher schon ab 20. September
1979 verzinst werden müsste und ob die von der Enteigneten von diesem
Tag an erzielten Mietzinseinnahmen anzurechnen seien. Die Beschwerde der
Enteigneten ist in diesem Sinne in vollem Umfange gutzuheissen, während
die Beschwerde der Einwohnergemeinde Bern abgewiesen werden muss.