BGE 113 II 406
113 II 406
72. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 17 novembre 1987 dans la
cause Sibra Management S.A. contre Ville de Lancy (recours en réforme)
Regeste
Mieterstreckung; Geschäftsräume.
1. Streitwert (E. 1).
2. Auslegung des Begriffs "Geschäftsräume", wie er in Art. 267a OR
verwendet wird (E. 2 und 3).
3. Der hier beurteilte Sachverhalt, wo eine Gemeinde die von ihr
gemieteten Räume einem Quartierverein zur Verfügung gestellt hat, damit
dessen Mitglieder dort verschiedene Freizeitbeschäftigungen ausüben können,
ist der Vermietung von Geschäftsräumen gleichgestellt worden (E. 4).
4. Ausnahme vom Grundsatz, wonach die Erstreckung des Mietverhältnisses
im persönlichen Interesse des Mieters liegen muss (E. 5).
Sachverhalt
A.- Par contrat du 24 février 1982, Sibra Management S.A. (ci-après:
Sibra S.A.), à Fribourg, a loué à la ville de Lancy, pour qu'elle le
mît à la disposition d'une association de quartier, un local sis dans un
immeuble dont elle est propriétaire au Petit-Lancy. Le bail devait expirer
le 31 mars 1983, mais il était reconductible tacitement d'année en année.
Le 18 décembre 1985, Sibra S.A. a résilié le contrat de bail pour le
31 mars 1986.
B.- La ville de Lancy s'est opposée à la résiliation et a sollicité
la prolongation judiciaire du bail pour une durée de deux ans.
Par jugement du 3 septembre 1986, le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève a rejeté la demande.
Statuant le 1er juin 1987, sur appel de la ville de Lancy, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé ce
jugement et prolongé le bail jusqu'au 31 mars 1988.
C.- La défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal
fédéral contre l'arrêt de la Chambre d'appel, en concluant au rejet de
la requête visant à prolonger le bail.
La demanderesse et intimée propose le rejet du recours et la
confirmation de l'arrêt attaqué.
Le Tribunal fédéral rejette le recours, dans la mesure où il est
recevable, et confirme l'arrêt cantonal.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 1
1.- La contestation portant sur la prolongation du bail est de
nature pécuniaire. Sa valeur litigieuse correspond au loyer et aux
frais accessoires (sur ce dernier point, cf., mutatis mutandis, ATF 86
II 59 No 9) dus pour la durée de la prolongation demandée; cependant,
lorsque le preneur a déjà bénéficié d'une prolongation de fait, elle se
détermine d'après la durée du bail restant à courir au moment du prononcé
de l'autorité cantonale de dernière instance (ATF 109 II 351/352 et les
arrêts cités).
En l'espèce, la Chambre d'appel a rendu son arrêt le 1er juin 1987. A
cette date, seul restait en litige le solde de la prolongation sollicitée,
soit les 10 mois devant encore s'écouler jusqu'au 31 mars 1988. Eu
égard au loyer annuel de 9'204 fr. et à la provision de 1'920 fr. par
an pour les frais de chauffage et d'eau chaude, la valeur litigieuse
de la présente contestation se monte donc à 9'270 fr. (5/6 de 11'124
fr.). Comme elle excède la limite de 8'000 fr. prévue à l'art. 46 OJ,
le recours en réforme de la défenderesse est recevable.
Erwägung 2
2.- En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, le locataire peut requérir, sous
certaines conditions, la prolongation judiciaire de son bail pour une durée
d'une année au plus s'il s'agit d'un logement et de deux ans au plus s'il
s'agit de locaux commerciaux et du logement qui en dépend. Le local occupé
par l'association de quartier n'est assurément pas un logement. Aussi
la question se pose-t-elle de savoir s'il peut être considéré comme un
local commercial, au sens de la disposition précitée. La demanderesse, à
l'instar de la cour cantonale, y répond par l'affirmative. La défenderesse,
en accord avec le premier juge, le nie.
a) Le Tribunal fédéral n'a pas encore eu l'occasion de définir
positivement la notion de local commercial. Dans les deux arrêts qu'il
a rendus à ce sujet, il s'est borné à en exclure les terrains non bâtis
(ATF 98 II 203 ss consid. 4, avec une réserve concernant des situations
tout à fait particulières) ainsi que les places de parc et les garages
loués séparément (ATF 110 II 51).
b) Si elle n'est guère plus abondante, la jurisprudence cantonale
est en revanche plus explicite. Pour le Tribunal d'appel de Bâle-Ville,
un local peut être qualifié de commercial même si une telle activité
n'y est pas exercée par le preneur; il en va ainsi du local mis à
la disposition d'une association (BJM 1971, p. 175 in fine/176). Le
Tribunal supérieur du canton de Zurich interprète lui aussi de manière
extensive la notion de local commercial, dans laquelle il inclut tout
ce qui ne sert pas à l'habitation (ZR 78 (1979), No 132). A l'opposé,
le point de vue des autorités judiciaires vaudoises apparaît nettement
plus restrictif. A titre d'exemple de cette autre conception de la même
notion, on citera un jugement rendu le 30 mars 1983 par le Tribunal des
baux qui a refusé le qualificatif de commercial à un local destiné aux
réunions d'une association de ressortissants italiens, du fait que cette
association n'avait pas un but économique et n'exerçait pas une industrie
en la forme commerciale pour atteindre son but (Communications de l'Office
fédéral du logement concernant le droit du loyer, fasc. 16, No 1; l'arrêt
attaqué, p. 9, cite encore un arrêt non publié de la Chambre des recours
du Tribunal cantonal vaudois du 20 septembre 1983).
c) Rares sont les auteurs qui ont tenté de définir les locaux
commerciaux au sens de l'art. 267a CO (voir aussi l'art. 290a CO). La
plupart de ceux qui l'ont fait sont d'avis qu'il convient de prendre le
terme "commercial" dans son acception la plus large, ne serait-ce que pour
des raisons pratiques. JEANPRÊTRE (La prolongation des baux à loyer, in:
Dixième journée juridique, Genève 1970, p. 118) ne voit pas pourquoi la loi
laisserait sans protection le preneur dont l'activité, ni commerciale ni
même économique, paraît digne d'être protégée (congrégation religieuse,
bureau de bienfaisance, association artistique, groupement sportif,
administration publique). Aussi, reprenant la définition de l'art. 9
al. 1 de l'ordonnance du 23 février 1962 concernant l'assouplissement du
contrôle des loyers (RO 1962, p. 180), qualifie-t-il de locaux commerciaux
"les choses louées qui ne servent pas de logement". SCHMID (n. 6 ad
art. 267a), GUINAND/KNOEPFLER (FJS No 361, p. 2 in fine) et les auteurs
du Guide du locataire (p. 225) lui emboîtent le pas sans motiver leur
opinion. MOSER (Die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Artikel 267a -
267f des Obligationenrechts, thèse Zurich 1975, p. 51) donne également la
préférence à cette solution, bien qu'il définisse les locaux commerciaux
comme ceux qui sont utilisés pour l'exercice d'une activité lucrative
indépendante. Pour EGLI (Kündigungsbeschränkungen im Mietrecht, Zurich
1986, p. 15), la définition proposée par JEANPRÊTRE est sans doute trop
large, mais il sied néanmoins d'étendre l'application de l'art. 267a CO
à des locaux, tels que ceux d'une association, qui ne servent pas à des
fins commerciales. GMÜR/CAVIEZEL (Mietrecht - Mieterschutz, 2e éd., p. 7)
assimilent eux aussi les locaux d'une association aux locaux commerciaux.
Erwägung 3
3.- Sur la base de cette analyse de la jurisprudence et de la
doctrine, il n'est pas possible d'exclure a priori le local litigieux de
la catégorie des locaux commerciaux. Il reste à vérifier le bien-fondé de
cette conclusion provisoire. A cet effet, il convient de circonscrire la
notion de local commercial à l'aide des critères usuels, dont le rappel
s'impose à titre préliminaire.
a) La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (cf. ATF 112
Ia 117, 112 III 110 et les arrêts cités). Toutefois, si le texte n'est pas
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles,
il faut alors rechercher quelle est la véritable portée de la norme,
en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des
travaux préparatoires, du but de la règle, de son esprit ainsi que des
valeurs sur lesquelles elle repose, ou encore de sa relation avec d'autres
dispositions légales (cf. ATF 112 II 4, 170, 111 Ia 297, 108 Ia 196, 105 Ib
53 consid. 3a et les arrêts cités; concernant les différents principes et
méthodes d'interprétation voir p.ex. DESCHENAUX, Le Titre préliminaire
du code civil, in: Traité de droit civil suisse, t. II/I, p. 76 ss,
et MEIER-HAYOZ, Nos 140 ss ad art. 1er CC). L'interprétation d'une loi
fédérale n'est contraire à l'art. 113 al. 3 Cst. que dans la mesure où
elle s'écarte aussi bien du sens et du but de la disposition considérée
que de son texte clair (ATF 111 Ia 297, précité, et les références).
b) aa) L'art. 267a CO traite notamment de la prolongation du bail
des "locaux commerciaux" ("Geschäftsräume", "locali d'affari"). Cette
expression n'est pas aussi explicite que le terme de "logement" qui figure
dans la même disposition (cf. MOSER, op.cit., ibid.). En effet, si la
notion de local est suffisamment précise pour ne pas prêter à discussion,
celle de commerce présente en revanche des contours assez flous. Preuve
en est le fait que, dans le langage courant comme dans la terminologie
juridique, elle reçoit diverses significations. Dans la langue ordinaire,
le mot "commerce" est employé, entre autres, en tant que synonyme de
magasin, ou encore par opposition à l'agriculture et à l'industrie, voire,
lato sensu, pour désigner une activité à but économique (cf. Le Grand
Robert de la langue française, 2e éd., vol. 2, p. 734/735). Quelle que
soit la définition retenue, on ne voit pas qu'elle puisse embrasser des
activités qui ne revêtiraient pas un tel caractère. Il en va différemment
dans le vocabulaire juridique; sans doute l'acception traditionnelle du
terme en question y a-t-elle cours (cf. art. 934 CO et 53 ORC), mais,
pour le législateur, les tribunaux et les commentateurs, le commerce
n'implique pas nécessairement l'exercice d'une activité lucrative (voir
les références figurant au consid. 2 lettres b et c). C'est dire que
l'interprétation littérale n'est d'aucun secours dans le cas particulier.
bb) Les travaux préparatoires ne permettent pas non plus d'établir
clairement le sens que l'auteur de la loi a entendu donner aux termes
de locaux commerciaux. Ils révèlent certes la volonté du législateur
de restreindre le champ d'application des art. 267a-f CO et de n'y point
faire entrer n'importe quelle chose immobilière (voir les références citées
dans l'arrêt ATF 98 II 204 consid. 4a, susmentionné). Pour le reste, si le
Conseil fédéral, dans son message du 27 novembre 1968 (FF 1968 II 873 ss),
et les Chambres fédérales, durant leurs délibérations (BO CE 1969 p. 59 ss
et 361 ss, 1970 p. 80 ss et 141 ss; BO CN 1969 p. 513 ss, 1970 p. 45 ss,
197 ss, 273 ss et 329 ss), ont évoqué le problème de la pénurie de locaux
commerciaux, ils l'ont fait sous le seul angle économique, sans chercher
à délimiter ce type de locaux d'avec les autres locaux ne servant pas à
l'habitation. Il n'est pas possible d'affirmer, dans ces conditions, que
leur intention était de refuser le bénéfice des dispositions protectrices
de la loi aux preneurs de cette dernière catégorie de locaux.
cc) Visant à assurer la cohérence de l'ordre juridique, la méthode
systématique commande, notamment, que l'on interprète une disposition
en fonction des autres règles de droit de même contenu (cf. MEIER-HAYOZ,
n. 188 ad art. 1er CC).
En matière de bail à loyer, l'application de cette méthode conduit
logiquement à l'examen de l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des
mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL; RS 221.213.1). Il
y est, en effet, aussi question des "locaux commerciaux" (p.ex. art. 2
al. 1; voir en outre l'art. 1er al. 1 OSL, RS 221.213.11). Le projet
de loi du Conseil fédéral les définissait comme "des locaux destinés à
l'exercice d'une activité lucrative" (art. 5 al. 2; FF 1972 I 1239). Cette
définition n'a cependant pas trouvé grâce aux yeux du législateur qui a
jugé préférable de laisser à d'autres le soin de dire ce que recouvre la
notion de local commercial (BO CE 1972 p. 326; BO CN 1972 p. 950). Comme on
pouvait s'y attendre, ceux qui s'en sont chargés ont exprimé des opinions
divergentes à ce sujet. A l'instar du Tribunal supérieur du canton de
Zurich (ZR 78 (1979) No 132, précité), RAISSIG/SCHWANDER (Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen, 3e éd., p. 39) et CLASS (Die ordentliche
Vermieterkündigung nach § 564 b BGB und Art. 267 OR der Wohnraummiete ...,
thèse Zurich 1987, p. 7) qualifient de commerciaux tous les locaux qui
ne servent pas de logement. Plus restrictif, BARBEY (L'arrêté fédéral
instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne
1984, p. 19) refuse apparemment d'assimiler aux locaux commerciaux ceux qui
ne sont pas destinés à l'exercice d'une activité humaine à but lucratif
ou idéal. Quant à MÜLLER (Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, thèse Zurich 1976, p. 75/76),
il semble partisan d'une conception purement économique du local commercial
(dans le même sens, voir l'arrêt vaudois cité au consid. 2b).
L'exposé de ces différents avis suffit à démontrer le peu d'utilité
du recours à l'interprétation systématique pour résoudre la question
litigieuse.
dd) Il y a, en revanche, davantage d'enseignements à tirer de l'analyse
des travaux en cours concernant la révision du droit du bail à loyer et
du bail à ferme.
Dans son message du 27 mars 1985 (FF 1985 I 1369 ss), le Conseil
fédéral propose de considérer comme locaux commerciaux "les locaux
destinés à l'exploitation d'une entreprise ou à l'exercice d'une profession
(bureaux, magasins, ateliers, dépôts)" (p. 1402). Il appartiendra, selon
lui, à la jurisprudence de marquer la limite entre les habitations,
les locaux commerciaux et les autres locaux qui peuvent faire l'objet
d'un bail (ibid.). La commission d'experts, présidée par le professeur
Soliva, suggérait, quant à elle, dans son avant-projet déposé en 1980,
de préciser cette limite en ce sens que les dispositions relatives à la
protection contre le congé seraient inapplicables "au bail des locaux qui
ne servent ni à l'habitation ni à l'exercice d'une activité lucrative"
(art. 273a ch. 2). Or, ce sont les motifs qu'elle avançait à ce propos qui
présentent un réel intérêt pour la cause en litige. On lit, en effet,
ce qui suit dans le rapport explicatif accompagnant l'avant-projet
(p. 39): "Ce champ d'application de l'art. 273a est quelque peu plus
étroit que celui de l'actuel art. 267a du code des obligations, parce
que la protection contre le congé y est beaucoup plus étendue. Il ne
doit pas comprendre, notamment, les baux portant sur des locaux qui ne
servent ni d'habitation, ni à l'exercice d'une activité professionnelle
(par exemple les locaux d'un club)."
Au vu de cette remarque, il apparaît donc que les experts sont eux
aussi partis de l'idée que, de lege lata, le local commercial n'est pas
forcément celui dans lequel est exercée une activité à but lucratif.
ee) Du point de vue téléologique, enfin, la même conclusion s'impose.
L'intention du législateur, il est vrai, n'était pas d'inclure tous
les locaux dans la sphère protectrice de la loi, auquel cas il eût sans
doute choisi une formulation plus générale que celle de l'art. 267a CO. Le
Tribunal fédéral s'est d'ailleurs fondé sur cette considération implicite
pour constater l'impossibilité d'obtenir une prolongation judiciaire d'un
bail portant sur un garage isolé (ATF 110 II 51, précité). Il ne peut dès
lors souscrire sans réserve à l'opinion selon laquelle toutes les choses
qui ne servent pas de logement doivent être rangées dans la catégorie
des locaux commerciaux. Au contraire, il paraît conforme à l'esprit et au
but de la loi de n'y intégrer que celles qui contribuent effectivement au
développement de la personnalité privée ou économique du preneur. En effet,
seule la perte prématurée de telles choses, du fait de leur importance,
est susceptible d'entraîner, suivant les circonstances, des conséquences
pénibles pour le locataire. Tel ne sera généralement pas le cas, lorsque le
local pris à bail n'était pas destiné à l'exercice d'une activité humaine.
Cela étant, on ne voit pas pour quelles raisons la protection de la
loi devrait être refusée aux preneurs qui n'exercent pas une activité
lucrative: collectivités publiques, fondations à but idéal, associations
religieuses, politiques, scientifiques, artistiques, sportives ou
autres. Il est évident que le but poursuivi par de telles corporations
est tout aussi digne d'attention que le but économique qui caractérise les
sociétés commerciales. Aussi convient-il de leur reconnaître le droit de
se prévaloir de l'art. 267a CO à la condition, toutefois, qu'il existe
un rapport suffisamment étroit entre ce but et l'usage pour lequel la
chose a été louée, ce qu'il y aura lieu de vérifier de cas en cas.
c) En conclusion, force est d'admettre, au vu de toutes ces
considérations, que cette interprétation extensive de la notion de local
commercial est la seule qui corresponde à la finalité des dispositions
concernant la prolongation du bail. Au demeurant, même si elle n'est pas
aussi large que celle proposée par la doctrine, elle s'en rapproche pour
l'essentiel. Il sied, partant, de s'y tenir.
Erwägung 4
4.- Dans le cas particulier, la chose louée a été mise à la disposition
d'une association de quartier afin de créer un point de rencontre et
de permettre aux intéressés de suivre différents cours (porcelaine,
gymnastique, tennis de table), d'assister à des conférences ou encore
de se retrouver au sein de clubs de lecture et de bridge. La connexité
entre ces activités, inhérentes au but de pareille association, et l'usage
auquel était destiné le local, de par la volonté des contractants, est donc
manifeste. De ce fait, la Cour de justice n'a pas violé le droit fédéral en
qualifiant l'objet du bail de local commercial, au sens de l'art. 267a CO.
Erwägung 5
5.- La défenderesse soutient, par ailleurs, que les conditions
d'application de cette disposition ne sont pas réunies, étant donné que
la résiliation du contrat de bail n'aurait de conséquences pénibles -
si tant est qu'elle en ait - que pour l'association de quartier, et non
pas pour le "preneur", soit la ville de Lancy.
Fondé dans ses prémisses, le raisonnement pèche par sa conclusion. Il
a certes le mérite de souligner que le preneur doit avoir un intérêt
personnel à la prolongation du bail, ce qui suppose qu'il exerce lui-même
une activité dans les locaux dont le bailleur lui a cédé l'usage (cf. arrêt
non publié Erbgemeinschaft Walter Kamer, du 20 octobre 1987, consid. 2a et
les références). Il ignore toutefois la spécificité de la présente cause,
qui justifie une dérogation à cette règle, laquelle a été conçue avant
tout pour le cas où le preneur se sert de la chose louée à des fins de
placement, par exemple en la sous-louant. Rien de tel en l'occurrence,
puisque l'on a affaire à une corporation de droit public qui met à la
disposition d'une partie de ses membres un local de réunions et contribue
ainsi à satisfaire les besoins culturels et sociaux des habitants d'un
quartier. Si la demanderesse a recours à une institution du droit privé
- le bail -, elle l'utilise pour remplir une tâche d'intérêt général,
et uniquement pour cela. Qu'elle le fasse par l'intermédiaire d'une
association de quartier n'y change rien. Comme le local en question
constitue le moyen matériel nécessaire à l'accomplissement de cette
tâche, la demanderesse doit être admise à requérir la prolongation du
bail le concernant.