BGE 113 II 292
113 II 292
54. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 6 juillet 1987 dans la
cause P. contre Commission cantonale de recours en matière foncière du
canton de Vaud (recours de droit administratif) Regeste
Wichtige Gründe, welche die Aufhebung eines landwirtschaftlichen
Gewerbes rechtfertigen (Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG).
1. Die Investitionen, die zur Erhaltung der Gebäulichkeiten in einem
für den Betrieb angemessenen Zustand und zur Erneuerung des Inventars
erforderlich sind, bilden einen objektiven Faktor, dem bei der Prüfung der
Frage der Existenzfähigkeit eines landwirtschaftlichen Gewerbes Rechnung
zu tragen ist (Erw. 2).
2. Will ein betagter Landwirt sich durch den Verkauf einer zum
Gewerbe gehörenden Parzelle (der diesem die Existenzfähigkeit kosten
wird) ermöglichen, im Hause zu bleiben, in welchem er zeitlebens gewohnt
hat, so kann darin ein die Aufhebung des Gewerbes rechtfertigender
wichtiger Grund erblickt werden, falls das öffentliche Interesse an
dessen Erhaltung gering ist und der Boden - wenn auch in andern Händen -
weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden wird. Eine Zerstückelung
des Gewerbes in einem einzigen Mal ist nicht notwendig (Erw. 3).
Sachverhalt
A.- a) P. est propriétaire à F. d'un domaine agricole d'une surface
totale de 125'816 m2, dont 118'370 m2 de prés-champs. La majeure partie
de ces terres est groupée autour des bâtiments de la ferme. Seule la
parcelle No 457, d'une surface de 27'191 m2, est distante du reste des
terres d'environ 1 km et demi. Les terres sont de très bonne qualité et
bien exposées. Mais la ferme, construite en 1834, a besoin de rénovations:
le rural, les écuries, la remise et la fosse à purin sont en mauvais
état. Des investissements importants seraient indispensables pour que le
domaine puisse être normalement exploité.
Né en 1917, P. est en mauvaise santé et ne peut plus s'occuper de
l'exploitation de son domaine. Une de ses filles, dame J., soigne le
bétail, qui est de mauvaise qualité laitière, tandis qu'un voisin fait
quelques cultures. Le cheptel mort est usagé, voire de nulle valeur.
Aucun des descendants de P. ne s'intéresse à la reprise du
domaine. Tout au plus dame J. envisage-t-elle de s'installer dans le
bâtiment de la ferme pour s'occuper de ses parents, mais il s'agit là de
projets imprécis.
Le domaine est grevé de dettes hypothécaires pour 92'752 francs. Le
propriétaire a en outre des dettes chirographaires pour 16'500 francs. Il
ne peut ni rembourser ces sommes, ni faire les dépenses d'investissement
indispensables.
b) P. a l'intention de vendre la parcelle No 457 à D., né en 1947,
propriétaire à F. d'un domaine de 116'266 m2; le prix de vente a été fixé
à 6 francs le mètre carré, soit à 163'146 francs en tout. Cette somme lui
permettrait de faire quelques aménagements dans la ferme et de continuer à
y loger avec sa femme. Quant au reste du domaine, il demeurerait exploité
avec des moyens de fortune et risque d'être démembré peu à peu dans les
années à venir. D. est intéressé à l'achat parce qu'il vient de perdre
la location d'une surface de 15 poses (67'500 m2) qu'il cultivait. Cet
achat lui procurerait donc un complément utile, mais n'est toutefois pas
une nécessité pour lui; son domaine comporte des bâtiments en bon état.
B.- Les parties à la vente envisagée ont requis la Commission foncière
I de renoncer à former opposition. Cette autorité a rejeté la requête.
P. et D. ont recouru auprès de la Commission cantonale vaudoise de
recours en matière foncière. La Commission a rejeté le recours.
C.- P. a formé un recours de droit administratif au Tribunal fédéral,
demandant qu'il soit dit qu'il n'y a pas lieu de faire opposition à la
vente qu'il se propose de passer avec D.
La Commission cantonale de recours en matière foncière propose le
rejet du recours, de même que le Département fédéral de justice et police.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- Confirmant la décision de la Commission foncière, la Commission
cantonale de recours a fondé l'opposition sur l'art. 19 al. 1 lettre
c LPR. Elle a considéré que le domaine de P. est juste suffisant, dans
son état actuel, pour permettre l'entretien d'une famille paysanne et
qu'il ne le serait plus s'il était amputé de la parcelle dont la vente est
envisagée: la surface cultivable serait alors trop petite pour rentabiliser
les investissements qu'il y a lieu de faire dans les bâtiments, notamment
dans les bâtiments d'exploitation (écuries, remise et fosse à purin),
et dans le renouvellement du cheptel mort et vif.
Le recourant fait valoir que l'autorité cantonale a commis une erreur
de droit en retenant, comme l'un des éléments permettant de déterminer la
viabilité d'un domaine, les investissements nécessaires à la remise en
état des bâtiments et au renouvellement du cheptel. Il affirme que ces
dépenses n'ont pas à être prises en considération; il ne s'agit pas là,
dit-il, d'un endettement normal, qui, selon une jurisprudence confirmée
(ATF 110 II 307 consid. 2a), peut seul entrer en ligne de compte pour
déterminer la viabilité de l'exploitation, à l'exclusion des dettes
grevant effectivement le domaine, si l'endettement est de fait trop élevé.
Cette argumentation ne saurait être accueillie.
Comme le rappelle l'arrêt invoqué, la viabilité d'un domaine agricole
au sens de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR, est une notion objective: est
viable le domaine agricole qui a une surface suffisante et des bâtiments
(habitation et rural) adéquats pour qu'il puisse servir à l'existence
d'une famille paysanne (ATF 110 II 308). Si les bâtiments ont besoin
de réparations, il s'agit là d'une circonstance objective, qui imposera
la nécessité d'investissements à tout propriétaire désireux d'exploiter
personnellement ou de faire exploiter le domaine. La présence de bâtiments
adéquats est un des éléments constitutifs de la notion même de domaine
agricole. C'est ainsi qu'une exploitation agricole peut cesser d'être
viable si la ferme est vendue seule (ATF 109 Ib 93 consid. 4; cf. ATF 97
I 557 consid. 2b). Le fait que le propriétaire du domaine a laissé tomber
les bâtiments dans un état de délabrement tel qu'ils nécessitent des
investissements importants ne saurait être considéré comme un juste motif
de suppression de l'exploitation, au sens de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR
(ATF 109 Ib 94/95). Les revenus du domaine doivent donner les moyens de
rentabiliser les investissements nécessaires dans les bâtiments et il y
a lieu de favoriser l'augmentation de la surface cultivable lorsque cette
augmentation permet seule de faire de tels investissements (ATF 93 I 684
ss). La possibilité de faire des investissements dans les bâtiments et
dans l'acquisition des machines et du bétail est un élément qui entre
en ligne de compte pour déterminer l'aptitude du titulaire du droit de
préemption à exploiter lui-même un bien-fonds agricole selon l'art. 12 LPR
(ATF 110 II 493).
Il apparaît donc que les dépenses entraînées par le maintien des
bâtiments dans un état adéquat sont des éléments objectifs à prendre
en considération pour déterminer la viabilité d'un domaine agricole,
non pas des dettes du seul propriétaire actuel, sans relation avec le
domaine comme tel et dont l'on doit faire abstraction pour juger de la
rentabilité de l'exploitation.
Dès lors, c'est à bon droit que l'autorité cantonale a tenu compte
du fait qu'en l'espèce le produit du domaine doit non seulement assurer
l'entretien de l'exploitant et de sa famille, mais encore rentabiliser
les investissements indispensables. Le recourant ne prétend pas que
l'exploitation des seuls immeubles groupés autour de la ferme y suffirait,
et rien ne permet de révoquer en doute la constatation contraire de
l'autorité cantonale.
Erwägung 3
3.- Il suit de là qu'il peut, en principe, être formé opposition à
la vente du domaine, conformément à l'art. 19 al. 1 lettre c LPR. On ne
saurait y renoncer que si la suppression de l'exploitation est commandée
par un juste motif, autre que ceux qui sont expressément indiqués par
cette disposition légale.
D'après la jurisprudence, les justes motifs dont parle l'art. 19
al. 1 lettre c LPR peuvent tenir, non seulement à la nature objective
de l'immeuble, mais aussi à la situation personnelle du vendeur et
de l'acheteur. Il faut apprécier l'ensemble des circonstances du cas,
en mettant en balance, selon le droit et l'équité, l'intérêt public au
maintien de l'exploitation et les intérêts privés que les parties font
valoir en faveur de la vente. Il s'agit là d'une question de droit
que le Tribunal fédéral examine en principe librement; mais il doit
faire preuve d'une certaine retenue dans la mesure où interviennent
des circonstances locales, et lorsque, comme en l'espèce, une autorité
cantonale indépendante de l'administration s'est déjà prononcée (ATF 109
Ib 93/94 consid. 5 et les références).
a) On peut déduire des faits constatés par l'autorité cantonale et
des motifs présentés à l'appui de sa décision que l'intérêt public au
maintien du domaine n'est pas d'un poids considérable. Il ne s'agit pas
d'une exploitation importante ayant une influence sur l'économie de la
région et dont la suppression nuirait à un centre collecteur de céréales
ou à une société de laiterie (cf. ATF 97 I 552 in fine). Actuellement en
tout cas, le domaine est exploité avec des moyens de fortune: un voisin
fait quelques cultures et la fille du recourant s'occupe, à côté de son
ménage, d'un troupeau de mauvaise qualité laitière. Il n'y a donc plus
d'exploitation homogène et l'on ne peut guère s'attendre à ce qu'elle
soit reconstituée (cf. ATF 97 I 559 consid. 3c). En effet, la mise
en valeur du domaine comme tel est grevée de la charge découlant de la
nécessité des investissements à faire; or, cette charge est si lourde
que, selon les constatations de l'autorité cantonale, l'exploitation
des seules terres groupées autour de la ferme n'y suffit pas et qu'il
est indispensable de pouvoir compter aussi sur le revenu produit par
la parcelle dont la vente est en cause. Comme on l'a vu, les bâtiments
et le cheptel sont des éléments objectifs, constitutifs de la valeur du
domaine. Leur mauvais état la diminue et restreint la faculté de trouver
un amateur prêt à assumer de telles charges.
Depuis la promulgation de la loi fédérale sur le maintien de la
propriété foncière rurale, la notion de l'intérêt public au maintien des
domaines agricoles s'est modifiée: la représentation que l'on a d'une
paysannerie saine a évolué; tandis qu'alors on tendait à conserver le
plus grand nombre possible de familles paysannes sur de petits domaines,
aujourd'hui, au contraire, la pénurie de main-d'oeuvre et l'obligation
d'employer des machines oblige à agrandir les exploitations, ce qui
en réduit le nombre (ATF 93 I 687). L'autorité cantonale admet que le
domaine est compromis dans son avenir et que l'on pourrait éventuellement
envisager une solution sous la forme de la vente des terres entre plusieurs
agriculteurs de la région, ce qui permettrait de compléter des domaines
existants et de les consolider. Tout ce qu'elle exige, c'est que le
démembrement se fasse par opérations simultanées. Il n'est pas nécessaire
de se prononcer maintenant sur cette exigence. Il suffit de constater
que l'autorité cantonale considère comme une solution raisonnable la
disparition du domaine par répartition de ses surfaces cultivables entre
plusieurs propriétaires. C'est dire que le maintien de l'exploitation ne
répond pas à un intérêt public caractérisé.
Certes, l'autorité cantonale envisage aussi une solution consistant
à vendre le domaine dans sa totalité. Mais, logiquement, il ne peut
s'agir, dans cette éventualité également, que d'une vente entraînant
la disparition de l'exploitation. En effet, si l'acheteur hypothétique
acquérait le domaine pour l'exploiter comme tel, il n'y aurait pas
de raison de faire opposition à une aliénation qui n'aurait pas pour
effet de rendre une exploitation agricole non viable. Rien d'ailleurs,
dans les constatations de la décision attaquée, ne laisse entrevoir la
possibilité d'une vente assurant le maintien du domaine. L'autorité de
première instance avait cru que dame J. était disposée à le reprendre,
mais l'instruction faite en seconde instance a établi que telle n'était
pas son intention: il semble que la fille du recourant projette seulement
d'acheter la parcelle sur laquelle sont construits les bâtiments.
L'autorité de recours n'a, quant à elle, constaté l'existence d'aucun
amateur entendant poursuivre l'exploitation du domaine tel qu'il existe;
il est d'ailleurs très douteux qu'on puisse trouver un tel acquéreur,
étant donné l'importance des investissements à faire pour rentabiliser
l'entreprise. Ainsi, la vente du domaine dans sa totalité implique,
elle aussi, son absorption: en envisageant cette solution, l'autorité
cantonale montre, une fois de plus, que l'intérêt public au maintien de
l'exploitation n'est pas d'un grand poids.
b) Face à l'intérêt public ainsi circonscrit, il y a lieu d'apprécier
le poids de l'intérêt privé du recourant à passer la vente projetée avec D.
Le recourant se trouve, à l'âge de soixante-dix ans, dans
des conditions physiques qui l'empêchent de continuer son métier
d'agriculteur. Il est dans une situation financière difficile. Il ne peut
ni payer les dettes qu'il a contractées, garanties dans leur majorité par
des hypothèques grevant les immeubles, ni investir quoi que ce soit dans
la rénovation des bâtiments (habitation et constructions nécessaires à
l'exploitation d'une entreprise agricole). Ce qu'il voudrait obtenir en
vendant la parcelle No 457, c'est la possibilité d'aménager sa demeure
et d'avoir les moyens de continuer à y loger avec son épouse, tout en
tirant sans doute, par des solutions de fortune, de maigres ressources
de l'exploitation des terres qui lui resteraient.
Le Tribunal fédéral a estimé que le désir d'un propriétaire âgé
d'abandonner peu à peu l'agriculture et de s'assurer, grâce à la vente de
parcelles, un revenu suffisant pour ses vieux jours, plutôt que de vendre
son domaine en bloc à un agriculteur, peut constituer un juste motif
selon l'art. 19 al. 1 lettre c LPR (ATF 94 I 179 ss, sp. 181 consid. 4;
cf. ATF 92 I 313/314 consid. 2). Il a également retenu comme important
l'intérêt d'une veuve, mère de famille, à pouvoir se procurer, par l'achat
d'une ferme, un logement dans des conditions très favorables (ATF 97 I
558 consid. 3b). Dans la ligne de ces arrêts, on ne peut que qualifier
aussi d'important l'intérêt d'un paysan vieillissant à pouvoir demeurer
dans la maison où il a passé sa vie et où il désire finir ses jours en
compagnie de sa femme, le cas échéant avec l'assistance de sa fille.
c) Ni l'autorité cantonale, ni le Département fédéral de justice et
police ne méconnaissent, à vrai dire, l'intérêt du recourant. Comme
l'autorité cantonale, le Département dit que cet intérêt privé
l'emporterait sur l'intérêt public si les terres étaient toutes réparties
entre différents agriculteurs de la région, afin de compléter des domaines
existants et de les consolider; toutefois, il estime, lui aussi, que ce
démembrement doit se faire par opérations simultanées.
L'essentiel est que les terres nécessaires à l'agriculture restent
aux paysans et ne servent pas à d'autres fins. Le démantèlement d'un
petit domaine peu productif est souvent le meilleur moyen de sauvegarder
l'existence d'une paysannerie saine: comme on l'a vu, plus qu'au maintien
du plus grand nombre possible d'exploitations agricoles, on s'attache
actuellement à renforcer les entreprises viables. Dans cet esprit,
le Tribunal fédéral a récemment confirmé l'utilité de consolider, par
le démembrement d'un domaine non exploité, des domaines existants et
exploités (ATF 111 II 496 consid. 3f, aa). C'est à tort, en revanche,
que l'autorité cantonale et le Département fédéral de justice et police
n'admettent en l'espèce qu'un démantèlement par opérations simultanées. Ce
qui est déterminant, c'est que l'intérêt public au maintien du domaine est
faible, au point que le démembrement peut être envisagé sans qu'il y soit
véritablement porté atteinte, dans la mesure où les terres cultivables
resteront affectées à l'agriculture, mais dans d'autres mains, qui
pourront en tirer un plus grand profit. Or, tel est précisément le cas:
la vente projetée a pour résultat de consolider une entreprise existante,
exploitée et bien pourvue de bâtiments. Ce qui serait contraire à l'intérêt
public, c'est qu'une partie des terres cultivables pût être soustraite
à l'agriculture au gré de diverses ventes successives. Mais aucun risque
de cette nature n'est constaté, ni n'est à craindre, dès l'instant que le
domaine ne comprend pas de terrains à bâtir. Au reste, s'il en existait,
la loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale ne leur
serait pas applicable.
En exigeant un démantèlement du domaine par opérations simultanées,
l'autorité cantonale s'est donc référée à un critère qui n'est pas
objectivement déterminant, abusant ainsi de son pouvoir d'appréciation. Il
y a dès lors eu violation du droit fédéral (art. 104 lettre a OJ), si
bien que le recours doit être admis et la vente envisagée autorisée,
sans qu'il faille examiner le poids de l'intérêt privé de l'acheteur.
Entscheid:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral:
1. Admet le recours et annule le prononcé attaqué.
2. Constate qu'il n'y a pas lieu de former opposition à la vente de
la parcelle No 457 de la commune de F. que P. se propose de passer avec
D. pour le prix de 163'146 francs.