BGE 112 IB 531
112 Ib 531
80. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen
Abteilung vom 18. Juni 1986 i.S. Stiftung "die neue zeit" gegen
Schweiz. Eidgenossenschaft (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Enteignung; Entschädigung für ein Naturistenzentrum.
Über die tatsächliche Nutzung des zu enteignenden Bodens am Stichtag
darf nur hinweggesehen werden, wenn die Möglichkeit einer besseren
Verwendung besteht, wenn sich die ausgeübte Nutzung als rechtswidrig
erweist oder auch ohne die Enteignung hätte eingestellt werden müssen. Die
Nutzung eines in der Grünzone liegenden Grundstücks als Naturistenzentrum
ist unter den gegebenen Umständen nach dem st. gallischen Baugesetz nicht
rechtswidrig (E. 3). Bei der Bestimmung der Enteignungsentschädigung
ist daher zu prüfen, ob das finanzielle Interesse der Enteigneten
am Fortbestand des Betriebes (subjektiver Schaden) grösser als der
Verkehrswert der Liegenschaft sei (E. 4).
Sachverhalt
A.- Für den Bau des Truppenübungsplatzes Bernhardzell liess das
Eidgenössische Militärdepartement (EMD) durch den Präsidenten der
Eidgenössischen Schätzungskommission, Kreis 11, gegen verschiedene
Eigentümer von Grundstücken in der Gemeinde Häggenschwil (SG) ein
Enteignungsverfahren einleiten. Beansprucht wurde unter anderem die
im Gebiet "Hiltern" am Sitter-Ufer gelegene Parzelle Nr. 464, die
41 623 m2 Wiese und Wald umfasst und auf der ein Wohnhaus und eine
Scheune stehen. Die Liegenschaft war am 7. Januar 1978 von der Stiftung
"die neue zeit für gesunde Freizeitgestaltung" (im folgenden: Stiftung)
gekauft worden, hatte dieser aber schon seit dem Jahre 1965 zur Verfügung
gestanden. Nach der Stiftungsurkunde hat die Stiftung "die Schaffung und
Erhaltung geeigneter Voraussetzungen für eine gesunde Freizeitgestaltung
im Sinne der Lebensreform" zum Zweck, wobei unter anderem das Nackt-,
Luft- und Sonnenbaden sowie Gymnastik und Sport gefördert und betrieben
werden sollen.
Mit Entscheid vom 29. August 1984 sprach die Eidgenössische
Schätzungskommission, Kreis 11, der Stiftung eine Entschädigung von
insgesamt Fr. 350'000.-- zu, nämlich Fr. 340'000.-- für die Abtretung
des Grundstücks Nr. 464 und Fr. 10'000.-- für Umzugskosten. Die
Schätzungskommission erwog, die in der Grünzone gelegene Parzelle hätte
nach den geltenden Zonenvorschriften nicht als Naturistenzentrum genutzt
werden dürfen. Zudem fehle es an der erforderlichen gewerbepolizeilichen
Betriebsbewilligung und seien unerlaubterweise bauliche Änderungen an
den bestehenden Anlagen vorgenommen worden. Unter diesen Umständen habe
die Stiftung keinen Anspruch auf Ersatz der behaupteten Einnahmen aus
dem Badebetrieb.
Gegen diesen Entscheid hat die Stiftung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
eingereicht und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz verlangt;
eventuell wird beantragt, der Enteigneten seien höhere Entschädigungen
- insbesondere Vergütungen für die Ersatzbeschaffung und für die
Herrichtung des neuen Geländes sowie eine "Unfreiwilligkeitsentschädigung"
- zuzuerkennen. Das Bundesgericht weist die Sache zu neuer Prüfung an
die Schätzungskommission zurück.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Die Beschwerdeführerin stellt in erster Linie Antrag auf
Aufhebung des angefochtenen Entscheides und Rückweisung der Sache zur
Neubeurteilung. Sie bringt im wesentlichen vor, die Schätzungskommission
habe die bisherige Nutzung des Stiftungsgeländes in unrichtiger Beurteilung
der geltenden Rechtslage als rechtswidrig bezeichnet. Deshalb habe sie
bei der Bestimmung der Enteignungsentschädigung den Verkehrswert zu tief
angesetzt und den geltend gemachten subjektiven Schaden, der richtigerweise
zu ersetzen gewesen wäre, ausser acht gelassen. Es ist daher einerseits
zu prüfen, von welchen Nutzungsmöglichkeiten der Liegenschaft bei der
Entschädigungsbestimmung ausgegangen werden durfte, und andererseits
zu untersuchen, ob die Schätzungskommission neben dem Verkehrswert der
enteigneten Liegenschaft auch den subjektiven Schaden der Enteigneten
berechnen und allenfalls diesen hätte vergüten sollen.
Erwägung 3
3.- Nach Art. 19bis EntG ist für die Festsetzung der
Enteignungsentschädigung der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks
im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist
für die Frage abzustellen, welche rechtliche und welche tatsächliche
Situation der Bewertung des enteigneten Bodens zugrundezulegen sei. Von
einer anderen als der in diesem Zeitpunkt bestehenden Rechtslage darf nur
ausgegangen werden, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit angenommen werden
kann, dass die für das fragliche Grundstück geltende rechtliche Regelung
ohne die Enteignung bereits abgeändert worden wäre oder in naher Zukunft -
durch Ein-, Aus-, Umzonung o.ä. - geändert würde. Über die tatsächliche
Nutzung des Bodens am Stichtag kann andererseits nur hinweggesehen werden,
wenn die Möglichkeit einer besseren Verwendung besteht, wenn sich die
ausgeübte Nutzung als rechtswidrig erweist oder auch ohne die Enteignung
hätte eingestellt werden müssen (Art. 20 Abs. 1 EntG; vgl. BGE 109 Ib
42 E. 6aa, 106 Ib 230 E. 3c, Entscheid vom 13. Oktober 1982 i.S. Kt.
Graubünden gegen Viamala AG/Erben Theus, E. 2, auszugsweise publ. in ZBl
84/1983 S. 176).
Die enteignete Parzelle Nr. 464 lag im Zeitpunkt der
Einigungsverhandlung - Juli 1982 - gemäss dem Zonenplan der Gemeinde
Häggenschwil vom 25. Mai 1976/12. Dezember 1977 mit Ausnahme der
Waldflächen in einer Grünzone. Über Grünzonen wird in Art. 17 des
st. gallischen Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht
(Baugesetz/BauG) vom 6. Juni 1972 folgendes bestimmt:
"Grünzonen umfassen Gebiete, die nicht überbaut werden dürfen. Sie
dienen der Gliederung des Siedlungsgebietes, der Erhaltung und der
Schaffung von Sport-, Park- und Erholungsanlagen sowie von
Schutzgegenständen nach Art. 98 dieses Gesetzes.
Bauten und Anlagen sind zulässig, soweit der Zweck der Zone sie
erfordert.
Eingriffe in das Gelände und den Naturhaushalt sind nicht zulässig,
wenn sie den Zweck der Zone beeinträchtigen.
Wo der Zweck der Zone es erfordert, sind weitergehende
Schutzmassnahmen nach Art. 99 Abs. 3 dieses Gesetzes zu erlassen."
Welche Nutzung und insbesondere welcher Sportbetrieb als
"grünzonenkonform" bezeichnet werden kann, steht nach der Praxis des
St. Galler Verwaltungsgerichtes nicht von vornherein fest, sondern
hängt von der spezifischen Zweckbestimmung und Entstehungsgeschichte
der fraglichen Grünzone ab (vgl. GVP Nr. 35 S. 72). Was die Grünzone
im Gebiet "Hiltern" anbelangt, welches als Teil des Sittertobels
schon im kommunalen Landschaftsrichtplan vom Mai 1975 als Natur- und
Landschaftsschutzgebiet ausgeschieden wurde, erscheint als klar, dass mit
ihrer Schaffung im Jahre 1976 in erster Linie landschaftsschützerische
Anliegen verfolgt worden sind. Andererseits ist nicht ersichtlich,
inwiefern der Gebrauch des Grundstücks Nr. 464 als Erholungsstätte,
insbesondere für das Luft- und Sonnenbaden sowie für Spiel und Gymnastik,
an sich "grünzonenwidrig" sein soll. Allerdings hat die Beschwerdeführerin
auf der ehemals landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft am Wohnhaus
gewisse bauliche Veränderungen und auf dem Wiesland Planierungsarbeiten
zur Schaffung von Liegeplätzen vorgenommen. Im weiteren wurden
Sichtschutzhecken gepflanzt. Aus den Akten geht nicht hervor, inwieweit
die Beschwerdeführerin damit das natürliche Gelände verändert hat; eine
Beweissicherung vor Inanspruchnahme des Grundstücks durch die Enteignerin
ist seitens der Vorinstanz nicht erfolgt. Es ist aber anzunehmen, dass
diese Eingriffe eher geringfügig waren und der Zweck der Zone dadurch nicht
beeinträchtigt worden ist. Jedenfalls ist nichts davon bekannt, dass die
Planungsbehörden wegen solcher Veränderungen gegen die Grundeigentümerin
vorgegangen wären, obschon sie seit langem wissen mussten, wie die
Parzelle Nr. 464 genutzt wurde. Gegenteils ist nicht auszuschliessen,
dass die Gemeinde gerade in Kenntnis der tatsächlichen Situation das
vormals landwirtschaftliche Heimwesen nicht in der Landwirtschaftszone
belassen, sondern es einer Zone zugewiesen hat, die unter anderem der
"Schaffung und Erhaltung von Erholungsanlagen" dient. Auf alle Fälle
kann nicht gesagt werden, mit der Zuweisung des Grundstücks Nr. 464 zu
einer Grünzone sei jede nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Wieslandes
zonenfremd geworden. Der Betrieb der Erholungsstätte wird denn auch von
der Schätzungskommission vor allem deshalb für rechtswidrig gehalten, weil
bewilligungspflichtige bauliche Vorkehren ohne Baubewilligung ausgeführt
worden seien und für das Naturistenzentrum keine gewerbepolizeiliche
Bewilligung vorliege. Diese Annahme ist jedoch keineswegs zwingend:
Anlässlich ihres Augenscheins vom 23. November 1982 hat die
Vorinstanz festgestellt, dass die Beschwerdeführerin im Wohnhaus eine
Küchenkombination, eine Dusche und ein WC hatte einbauen lassen sowie
im Estrich ein Massenlager eingerichtet hatte und dass elektrische
Installationen saniert worden waren. Diese Vorkehren waren wohl zum Teil
bewilligungspflichtig, doch hätten sie auch nachträglich noch bewilligt
werden können. Es dürfte unbestritten sein, dass die Bestandesgarantie
gemäss Art. 77ter BauG auch für die Gebäude der Beschwerdeführerin auf
Parzelle Nr. 464 gelten würde, falls diese überhaupt als zonenfremde
Bauten zu betrachten wären. Selbst ein allfälliges Nutzungsverbot des
Dachraumes zu Wohnzwecken hätte die Erholungsstätte als solche kaum in
Frage stellen können. Im übrigen fehlt nach den Akten jeder Hinweis darauf,
dass die Gemeinde jemals baupolizeiliche Massnahmen im Sinne von Art. 130
BauG gegen die Beschwerdeführerin getroffen hätte.
Aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin für ihr Erholungszentrum
keine gewerbepolizeiliche Bewilligung einholte, folgt ebenfalls nicht
notwendigerweise, dass die Nutzung der Parzelle Nr. 464 rechtswidrig war.
Vielmehr darf angenommen werden, dass der Erteilung einer solchen
Bewilligung für den Betrieb im bisherigen Rahmen - sofern überhaupt
notwendig - keine unüberwindlichen Hindernisse entgegengestanden hätten,
da dieser aus raumplanerischer Sicht wohl unbedenklich war. Auch in dieser
Beziehung ist festzuhalten, dass die Behörden, die seit langem vom Bestand
der Erholungsstätte der Beschwerdeführerin Kenntnis hatten (vgl. die
Rechtsschriften betreffend das Fahrverbot für die Zufahrtsstrasse,
insbesondere die Vernehmlassung des Regierungsrates vom 27. Februar 1981),
deren Betrieb ohne Betriebsbewilligung tolerierten, und nichts dafür
spricht, dass er nicht auch weiterhin toleriert worden wäre.
Unter diesen Umständen erweist sich die Annahme der
Schätzungskommission, der bisherige Gebrauch der Liegenschaft Nr. 464 sei
rechtswidrig gewesen, als unrichtig, und darf davon ausgegangen werden,
dass im massgebenden Bewertungszeitpunkt die Nutzung der Liegenschaft
zu Erholungszwecken im Sinne der Vorstellungen der Beschwerdeführerin
grundsätzlich weder aus der Sicht des Planungs- und Baurechtes, noch unter
dem Gesichtswinkel des Gewerbepolizeirechtes zu beanstanden war. Ob dies
zu einer Erhöhung der zugesprochenen Entschädigung führe, ist allerdings
eine andere Frage.
Erwägung 4
4.- Die Enteignungsentschädigung für ein Grundstück bemisst sich,
wie bereits erwähnt, in erster Linie am Verkehrswert, d.h. am Wert,
den es aufgrund der bisherigen, vollen Nutzung oder einer möglichen
besseren Verwendung für einen beliebigen Käufer aufweist (vgl. Art. 19
lit. a EntG, BGE 106 Ib 228, E. 3a). Dem Enteigneten wird somit
grundsätzlich jene Summe zugesprochen, die er bei einem Verkauf des
Bodens vom Käufer erhalten hätte. Dagegen spielt keine Rolle, welchen
Betrag der Enteignete auslegen muss oder müsste, um sich Ersatzland
zu beschaffen; der Wiederbeschaffungswert hat im Enteignungsgesetz
keine Aufnahme gefunden. Ebensowenig kennt das Bundesrecht einen
"Unfreiwilligkeitszuschlag" über den vollen Verkehrswert hinaus, der sich
übrigens mit dem verfassungsrechtlichen Prinzip der vollen Entschädigung
nicht vereinbaren liesse (vgl. sinngemäss BGE 104 Ib 471 E. 5b). Soweit
die Beschwerdeführerin die Vergütung des Wiederbeschaffungswertes und
die Zusprechung einer "Unfreiwilligkeitsentschädigung" verlangt hat,
ist die Schätzungskommission zu Recht nicht darauf eingetreten.
Ist das finanzielle Interesse des Eigentümers an der Weiternutzung
seines Grundstücks grösser als jener am Verkauf des Bodens, so ist bei
der Entschädigungsbemessung darauf abzustellen, welcher Schaden ihm
entsteht, wenn der gegenwärtige oder in Aussicht genommene Gebrauch des
Bodens verunmöglicht oder eingeschränkt wird (BGE 106 Ib 228 E. 3a,
230 E. 3c). Bei der Berechnung dieses sog. subjektiven Schadens wird
also von der Annahme ausgegangen, dass der Eigentümer sein Grundstück
nicht verkauft, sondern weiterhin behalten hätte, und ermittelt, welche
Einbussen ihm konkret durch die Enteignung entstehen. Zu diesen Einbussen
können je nach den Umständen neben dem verlorenen, der bisherigen Nutzung
entsprechenden Wert des Grundstücks etwa die Umzugs-, Verlegungs-
und Abbruchkosten, die Abschreibung wertlos gewordener Anlagen sowie
allenfalls die Mehrkosten des Betriebs am neuen Orte zählen. Dagegen
werden entgehende Geschäftsgewinne in der Regel nur für eine Übergangszeit
vergütet, es sei denn, der durch die Enteignung betroffene Betrieb sei
derart mit dem abgetretenen Grundstück verbunden, dass er andernorts
nicht wieder aufgebaut werden könne (vgl. BGE 109 Ib 36 E. 4a, 106 Ib
229; DUBACH, Die Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit,
ZBl 79/1978 S. 5). Nicht zu entschädigen sind im weiteren Affektions-
und rein ideelle Interessen.
Zu ersetzen ist nur der Verkehrswert oder der subjektive Schaden,
sofern dieser den Verkehrswert übersteigt. Bei der Ermittlung
der beiden Werte sind die entsprechenden Annahmen - entweder das
Grundstück würde verkauft oder der Eigentümer würde es behalten -
sorgfältig auseinanderzuhalten. So kann der Enteignete, der eine
Verkehrswertentschädigung fordert, sich nicht zusätzlich noch den
subjektiven Schaden vergüten lassen, der ihm vom Käufer nie ersetzt worden
wäre; ebensowenig darf, wer eine Vergütung für den auf dem enteigneten
Grundstück erwirtschafteten Ertrag verlangt, darüber hinaus noch eine
Verkehrswertentschädigung für Land und Gebäude beanspruchen (vgl. BGE
106 Ib 228 E. 2a mit Hinweisen, Entscheid vom 4. Juli 1984 i.S. Grütter
gegen SBB E. 2a, ZBl 87/1986 S. 80; HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des
Bundes, Bd. I S. 237 f.). Soweit die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer
Entschädigungsbegehren die beiden möglichen Annahmen vermischt, kann ihren
Anträgen offensichtlich keine Folge geleistet werden. Dagegen ist ihr darin
zuzustimmen, dass die Schätzungskommission bei der Verkehrswertfestsetzung
auch der Möglichkeit, die enteignete Liegenschaft als Erholungsstätte zu
benutzen, hätte Rechnung tragen und überdies den subjektiven Schaden der
Enteigneten im einzelnen hätte berechnen müssen, um feststellen zu können,
welcher der beiden Beträge höher sei.
a) Die Schätzungskommission ist bei der Bemessung des
Verkehrswertes der Parzelle Nr. 464 davon ausgegangen, dass die land-
und forstwirtschaftliche Nutzung im Vordergrund stehe; immerhin hat
sie eingeräumt, dass das Wohnhaus auch als Ferien- oder Wochenendhaus
benutzt werden könnte, und im Hinblick darauf den Wert des Gebäudes
mit einem Umschwung von 2000 m2 erhöht. Nach dem Gesagten ist indessen
auch eine Nutzung der Liegenschaft als Freizeit- und Erholungsstätte im
Rahmen des bisherigen Betriebes als durchaus zulässig zu betrachten. Die
Schätzungskommission wird deshalb noch zu prüfen haben, ob unter diesem
Aspekt ein Käufer bereit gewesen wäre, für das Grundstück etwas mehr
als die zugesprochenen Fr. 340'000.-- zu bezahlen. Es erübrigt sich
daher, im jetzigen Zeitpunkt zu untersuchen, ob der landwirtschaftliche
Verkehrswert des Wieslandes mit Fr. 5.50/m2 zu niedrig angesetzt sei,
wie die Beschwerdeführerin meint.
b) Unter dem Titel subjektiver Schaden hat die Schätzungskommission
der Beschwerdeführerin eine Entschädigung von Fr. 10'000.-- für die
Umzugskosten zuerkannt. Wie dargelegt, ist jedoch unter diesem Titel
zu berechnen, welche finanzielle Einbusse die Enteignete durch den
Verlust der Liegenschaft konkret erleidet, da nicht zum vornherein
ausgeschlossen werden kann, dass dieser Schaden den Verkehrswert
des Grundstücks übersteigt. In diesem Zusammenhang wird vorab in
Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Grundsätze der Ertragswert des
Erholungszentrums zu ermitteln sein, und es werden der Beschwerdeführerin,
falls sie ein neues Gelände erwirbt, die Verlegungskosten oder allenfalls
die Liquidationskosten zu vergüten sein. (...)