BGE 111 II 201
111 II 201
42. Arrêt de la Ire Cour civile du 6 août 1985 dans la cause hoirs B.
contre V. et consorts (recours en réforme) Regeste
Art. 19 BMM. Mietzinsherabsetzung; Möglichkeit des Vermieters,
verrechnungsweise Erhöhungsgründe geltend zu machen; Inkrafttreten der
Änderung.
1. Ohne ausdrücklichen Vorbehalt bei der letztmals erfolgten
Mietzinserhöhung kann der Vermieter sich später, insbesondere anlässlich
eines Herabsetzungsbegehrens des Mieters, nicht mehr auf einen
Erhöhungsgrund berufen, der vor der letzten Festsetzung des Mietzinses
eingetreten ist (E. 1; Bestätigung der Rechtsprechung).
2. Der herabgesetzte Mietzins tritt auf den nächsten Kündigungstermin
in Kraft, gerechnet ab Fühlungnahme des Mieters mit dem Vermieter, oder
auf das Datum, ab dem die Ermässigung gelten zu lassen der Vermieter sich
freiwillig bereit erklärt hat (E. 2).
Sachverhalt
A.- Les demandeurs sont - ou ont été - tous locataires d'appartements
dans un bâtiment appartenant à B., situé à Moutier.
De novembre 1980 à mai 1982, le propriétaire a notifié quatre hausses
de loyer, qui furent acceptées par les locataires. La formule de hausse et
la lettre du bailleur mentionnaient comme motif de hausse: "augmentation
des taux hypothécaires". La dernière modification de loyer portait effet
au 1er mai 1982.
Par lettre du 25 janvier 1983, B. a annoncé aux locataires une
réduction de loyer de 13 francs par mois dès le 1er mai 1983, en
raison de la baisse de l'intérêt hypothécaire. La lettre précisait que
l'adaptation à la baisse n'était que partielle, compte tenu de divers
facteurs compensatoires de hausse, tels que le maintien du pouvoir d'achat
du capital exposé aux risques.
Par lettre du 31 janvier 1983, les locataires ont communiqué au
bailleur qu'à leurs yeux la baisse de loyer était insuffisante.
Certains locataires admirent le montant demandé à titre de nouveau
loyer. En revanche, les locataires parties à la présente procédure
n'y consentirent pas. Aucune entente n'intervint devant l'Office des
locations.
B.- Par requête du 9 juillet 1984, les locataires susmentionnés
prirent les conclusions ci-après:
"1. Constater que la baisse de loyer de 13 francs par mois, annoncée
par le requis selon lettre du 25 janvier 1983 adressée aux requérants,
est insuffisante.
2. Constater que le loyer de chacun des requérants doit subir une
baisse de 35 francs par mois dès le 1er mai 1983."
B. a conclu au déboutement des requérants, en demandant en outre au
juge de
"Constater que l'évolution des facteurs de hausse et de baisse
au 1.5.1983
autorisent un loyer de
- 651 francs pour H.
- 656 francs pour V.
- 666 francs pour R., T. et G."
Par jugement du 30 novembre 1984, le Président du Tribunal du
district de Moutier a constaté que la baisse de 13 francs par mois était
insuffisante et que le loyer de V., R., H., G. et T. devait subir une
baisse de 35 francs par mois dès le 1er mai 1983.
Saisie d'un appel de B., décédé depuis lors, la Cour d'appel du canton
de Berne, par arrêt du 19 mars 1985, a constaté que la baisse mensuelle de
13 francs était insuffisante et que le loyer de V. devait subir une baisse
mensuelle de 32 francs 25, celui de H. de 32 francs par mois et ceux de
R., G. et T. de 32 francs 75 par mois, le tout dès le 1er mai 1983.
C.- Les héritiers de B. interjettent un recours en réforme contre
cet arrêt. Ils reprennent les conclusions au fond du défendeur présentées
en instance cantonale.
Les cinq intimés concluent au rejet du recours.
Auszug aus den Erwägungen:
Le Tribunal fédéral rejette le recours pour les motifs suivants:
Erwägung 1
1.- a) Les recourants font tout d'abord valoir que la cour cantonale
s'est écartée sans raison de la jurisprudence du Tribunal fédéral
concernant la possibilité, pour le bailleur, de compenser des facteurs de
baisse de loyer avec des facteurs de hausse. C'est ainsi qu'elle aurait dû
tenir compte du renchérissement du coût de la vie également pour la période
antérieure à la dernière modification du loyer (1er mai 1982), puisque
dans ses quatre avis de hausse précédents le défendeur avait invoqué
comme seul motif de hausse de loyer l'augmentation du taux hypothécaire.
b) Selon la jurisprudence, la modification des bases de calcul
qui entre en considération pour une baisse de loyer, selon l'art. 19
AMSL, doit être survenue depuis la dernière fixation du loyer, celle-ci
constituant le moment déterminant pour la comparaison des anciennes et des
nouvelles bases de calcul (ATF 108 II 138 et les arrêts cités). Il faut
entendre par dernière fixation de loyer, en dehors de la détermination
du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à
une adaptation à de nouvelles bases de calcul. "Sauf réserve expresse
et précise de la part du bailleur - notification d'une hausse nettement
limitée à un facteur déterminé, indication de facteurs précis de hausse
dont il déclare faire abstraction - le loyer ainsi adapté est en effet
censé apporter au bailleur une couverture normale de ses charges et un
rendement convenable; il sert donc de base pour examiner si l'évolution
ultérieure des charges justifie ou non une nouvelle adaptation" (ATF 108
II 138/9). L'arrêt précité, du 4 mai 1982, est déterminant et l'emporte
sur les termes utilisés dans l'arrêt antérieur, non publié, du 27 avril
1982 en la cause Pax c. Fagen, qu'invoquent les recourants et dont ils
voudraient inférer que le seul fait de ne pas mentionner une cause de
hausse dans l'avis de majoration du loyer constituerait une réserve tacite,
autorisant le bailleur à se prévaloir ultérieurement d'un tel facteur de
hausse antérieur à la dernière fixation de loyer. Le Tribunal fédéral n'a
pas de raisons de s'écarter de cette jurisprudence (cf. également ATF 106
II 168/9, 360), qui a été confirmée depuis lors à diverses reprises dans
des arrêts non publiés. Il en résulte que des réserves implicites ne sont
admissibles que si elles ressortent clairement et indubitablement pour le
preneur de l'avis de hausse. Aussi, en l'absence de toute réserve expresse
quant au renchérissement ou de toute autre réserve ressortant clairement
de l'avis de hausse, la cour cantonale était-elle fondée à ne prendre en
considération, comme facteur de hausse, que le renchérissement intervenu
depuis le 1er mai 1982, date de la dernière modification du loyer.
Erwägung 2
2.- a) Les recourants soutiennent également que la cour cantonale
n'aurait pas dû fixer l'entrée en vigueur de la baisse de loyer au 1er
mai 1983. Du moment que la lettre des locataires du 31 janvier 1983 était
parvenue au bailleur en février, la réduction des loyers ne pouvait,
compte tenu des délai et terme de dédite, devenir effective que le 1er
novembre 1983.
b) Dans l'arrêt publié aux ATF 107 II 260 ss, le Tribunal fédéral,
tout en étant conscient que des arguments pouvaient être invoqués aussi
en faveur de la thèse inverse, a interprété l'art. 19 AMSL en ce sens
que la baisse de loyer intervenue en application de cette disposition
portait effet au prochain terme pour lequel la résiliation pouvait être
donnée. Depuis lors, il s'est tenu à cette jurisprudence, dans ses arrêts
publiés (ATF 108 II 323) et non publiés. Il n'y a pas de raisons de la
remettre en cause ici.
Bien que la lettre du 31 janvier 1983 par laquelle les locataires
demandaient une plus forte réduction du loyer à leur bailleur soit
parvenue trop tard à ce dernier pour que le délai de préavis de trois
mois fût respecté, la cour cantonale a fixé l'entrée en vigueur de la
réduction au 1er mai 1983. On peut cependant, en l'occurrence, confirmer
son point de vue pour des motifs tirés de la bonne foi entre partenaires au
bail. En effet, par sa lettre du 25 janvier 1983, le bailleur a d'emblée
fait comprendre aux locataires qu'il était d'accord avec un réajustement
du loyer prenant effet au prochain terme de résiliation, soit au 1er mai
1983. Selon la jurisprudence, il suffit, pour que le délai de résiliation
soit respecté, que le preneur ait pris contact avec le bailleur en vue
d'une baisse de loyer conformément à l'art. 19 al. 1bis AMSL (ATF 107 II
263/264). Or l'effet est le même si, dans le délai prévu, le bailleur se
déclare spontanément disposé à réaménager le montant du loyer; le délai
d'adaptation du loyer peut alors courir dès ce moment-là, à moins que
le bailleur ne consente pas d'emblée à une adaptation plus proche du
loyer. Cette conclusion s'impose d'autant plus au regard des faits du
cas particulier. En effet, les locataires pouvaient penser que, s'ils
n'étaient eux-mêmes pas d'accord avec le montant proposé, le moment où
la modification du loyer devrait intervenir n'était pas litigieux. Une
rigueur particulière à leur égard, à ce sujet, se justifie d'autant moins
que, s'ils avaient dû respecter le délai de résiliation de trois mois
pour fin avril 1983, ils n'auraient disposé que de très peu de temps
depuis le moment où ils reçurent l'avis du bailleur, daté du 25 janvier
1983. Ensuite, en procédure judiciaire, les conclusions prises par les
deux parties montrent qu'elles situaient toutes le moment déterminant,
pour la modification du loyer, au 1er mai 1983. Aussi les preneurs
pouvaient-ils raisonnablement compter que cela ne serait plus remis
en question; à défaut, ils eussent pu être amenés à demander que l'on
prenne en considération l'évolution intervenue entre le 1er mai 1983
et le prochain terme possible de résiliation. Au demeurant, les effets
de la thèse soutenue actuellement par les recourants - qui obligerait à
calculer séparément la baisse au 1er mai 1983 sur la base de la lettre
du bailleur du 25 janvier 1983 et au terme suivant de résiliation selon
la demande des preneurs - démontrent ce qu'elle aurait d'inacceptable.
Aussi est-ce avec raison que la cour cantonale a situé les effets de
la modification de loyer au 1er mai 1983.