BGE 111 III 26
111 III 26
6. Estratto della sentenza 24 aprile 1985 della Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti nella causa Banca Y contro Autorità cantonale di
sorveglianza per l'applicazione del decreto federale concernente l'acquisto
di fondi da parte di persone all'estero (ricorso) Regeste
Von Pfandgläubigern erwirkte Zwangsverwertung von Grundstücken:
Aussetzung der Versteigerung auf Grund des Bundesbeschlusses über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland?
1. Eine Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes,
die von der gemäss Bundesbeschluss über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde erhoben wurde
(Art. 22 BewB), erfüllt die Voraussetzungen von Art. 41 Abs. 1 VZG nicht
und ist somit nicht geeignet, einen Aufschub der von den Pfandgläubigern
verlangten Grundstücksteigerung zu bewirken (Erw. 2).
2. Beurteilen sich die Wirkungen einer von der erwähnten Behörde
gestützt auf Art. 16 BewB erlassenen Verfügungsbeschränkung nach Art. 960
ZGB? Frage offen gelassen, da eine Vormerkung im Sinne dieser Bestimmung
einem Gesuch der vorgehenden Pfandgläubiger um Bewilligung der Veräusserung
ohnehin nicht entgegengehalten werden kann (Erw. 3).
3. Ist im Lastenverzeichnis eine Verfügungsbeschränkung im Sinne
von Art. 16 BewB vermerkt, so können die vorgehenden Pfandgläubiger den
Doppelaufruf verlangen (Art. 142 SchKG und Art. 104 VZG per analogiam)
(Erw. 4).
Sachverhalt
A.- Il 15 settembre 1983 l'Autorità ticinese di sorveglianza per
l'applicazione del decreto federale concernente l'acquisto di fondi
da parte di persone all'estero ha ordinato che fosse annotata, giusta
l'art. 16 DAFE, una restrizione della facoltà di disporre a carico di una
particella a Montagnola, proprietà di X. Contro quest'ultimo il 4 novembre
1983 l'Ufficio esecuzione e fallimenti di Lugano, Circondario 2, ha emanato
a richiesta della Banca Y un precetto esecutivo in via di realizzazione del
pegno immobiliare per Fr. 937'649.55 con interessi al 5,75% dal 1o luglio
1983. Tale procedura è intesa al rimborso di un mutuo disdetto il 20 giugno
1983, garantito da due cartelle ipotecarie al portatore di Fr. 700'000.--
e Fr. 200'000.-- accese in primo e secondo grado sulla citata particella
di Montagnola. Il rappresentante del debitore ha interposto opposizione,
quindi l'ha ritirata il 16 novembre 1983. Con petizione del 30 gennaio
1984 l'Autorità ticinese di sorveglianza per l'applicazione del decreto
federale concernente l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero
ha domandato al Pretore di Lugano-Campagna che, accertata la nullità del
trapasso relativo alla particella dai coniugi Z a X, fosse ripristinato
nel registro fondiario - in virtù dell'art. 22 DAFE - lo stato anteriore
alla compravendita, subordinatamente fosse decretata la realizzazione
forzata della particella con pubblici incanti. L'11 maggio 1984 la
Banca Y ha chiesto la vendita del fondo, sicché l'Ufficio esecuzione
e fallimenti di Lugano ha conseguito un'ulteriore restrizione della
facoltà di disporre a norma dell'art. 960 CC (art. 97 RFF). Il termine
per la notifica degli oneri fondiari è stato fissato al 31 dicembre 1984,
l'asta al 14 febbraio 1985. Il 21 dicembre 1984 l'Autorità ticinese di
sorveglianza per l'applicazione del decreto federale concernente l'acquisto
di fondi da parte di persone all'estero ha ottenuto la sospensione della
causa civile finché si fosse conosciuto l'esito dei pubblici incanti. In
seguito tuttavia ha cambiato parere e il 10 gennaio 1985 ha postulato
la riassunzione della vertenza civile, invitando l'Ufficio esecuzione
e fallimenti a sospendere la realizzazione del pegno nell'attesa del
giudizio. L'istanza è stata accolta il 21 gennaio 1985 e l'asta prorogata
sino a definizione della causa. Se non che, avverso il rinvio è insorta
la Banca Y e l'Ufficio esecuzione e fallimenti ha ristabilito la vendita
per il 14 febbraio 1985 alle ore 15.00.
B.- Adita la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di
appello del Cantone Ticino quale autorità di vigilanza, l'Autorità
ticinese per l'applicazione del decreto federale concernente l'acquisto di
fondi da parte di persone all'estero ha concluso il 21 gennaio 1985 per
l'annullamento degli incanti e la sospensione della procedura esecutiva;
ha argomentato, in sintesi, che la restrizione della facoltà di disporre
ordinata secondo l'art. 16 DAFE impediva la tenuta all'asta. Il Presidente
della Camera ha differito sine die, a titolo provvisorio, la data della
vendita e il 22 febbraio 1985 la corte ha accolto il reclamo, rimandando
l'incanto ad avvenuta definizione della lite pendente davanti al Pretore
di Lugano-Campagna.
C.- La Banca Y ha introdotto il 15 marzo 1985 al Tribunale federale un
ricorso tendente all'invalidazione della sentenza predetta. Con decreto del
4 aprile 1985 il Presidente della Camera delle esecuzioni e dei fallimenti
ha accordato alle parti diritto di risposta. L'Autorità ticinese
di sorveglianza per l'applicazione del decreto federale concernente
l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero propone di respingere
il ricorso. X si è pronunciato per l'accoglimento del gravame dopo la
scadenza del termine fissatogli per le osservazioni, di modo che le stesse
non sono state vagliate ai fini del giudizio.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- La prima questione consiste nell'appurare, in concreto, se una
lite riguardante la proprietà di un bene immobile soggetto a realizzazione
forzata possa inibire, nell'ambito del diritto esecutivo, lo svolgimento
dei pubblici incanti.
a) Secondo l'art. 41 cpv. 1 RFF, "se sorge contestazione sopra un
diritto iscritto nell'elenco oneri o se la contestazione era già pendente,
la vendita sarà differita fino a definizione del litigio a meno che l'esito
della contestazione non sia influente sulla determinazione del prezzo di
aggiudicazione o che l'incanto non possa aver luogo senza pregiudizio
di legittimi interessi". Nel caso in esame il ricorrente ha promosso,
per assicurarsi la copertura del credito, la realizzazione delle cartelle
ipotecarie gravanti l'immobile di Montagnola in primo e secondo grado. Gli
unici pegni poziori che risultano dall'elenco oneri, redatto il 9 gennaio
1985 dall'Ufficio esecuzione e fallimenti, sono ipoteche legali a favore
del Comune di Montagnola per complessivi Fr. 5'577.60 (art. 836 CC e 183
cpv. 1 n. 2 e cpv. 2 della legge ticinese di applicazione e complemento
del Codice civile). Soltanto queste pretese sono atte a incidere sul
prezzo di vendita, ovvero sull'offerta minima suscettibile d'attribuzione
(art. 156 e 126 cpv. 1 LEF). La controversia inerente alla validità del
trapasso immobiliare dai coniugi Z a X non influenza invece il valore
della licitazione e non è quindi idonea a dilazionare gli incanti giusta
l'art. 41 RFF.
b) Rimane da chiarire, sotto il profilo dell'art. 41 RFF, se
l'asta possa svolgersi "senza pregiudizio di interessi legittimi". La
causa iniziata davanti al Pretore di Lugano-Campagna mira, per vero,
al ripristino dello stato di diritto anteriore, subordinatamente
all'indizione giudiziaria di pubblici incanti (art. 22 cpv. 1 e 1bis
DAFE). Riproponendosi di far constatare la nullità della compravendita
intercorsa fra i coniugi Z e X, l'autorità attrice tutela l'interesse dello
Stato, volto a conseguire la sottrazione di fondi o diritti immobiliari
(art. 2 DAFE) che appartengono a soggetti inabili ad acquisirli o divenuti
inabili a conservarli. Ove la particella di Montagnola dovesse essere
venduta agli incanti nel quadro della procedura in via di realizzazione
del pegno, essa sarà sottratta in pari tempo alla proprietà di X giacché
l'acquisto da parte di una persona all'estero potrà solo avvenire - in
ossequio all'art. 19 della legge federale sull'acquisto di fondi da parte
di persone all'estero (LAFE, RU 1984 pag. 1155) - grazie alla relativa
autorizzazione. Pur attuato con un unico mezzo (l'asta pubblica, esclusa
la retrocessione della sostanza immobiliare al proprietario anteriore),
lo scopo cui tende l'azione civile è in ogni modo raggiunto. L'interesse
- legittimo - dello Stato a impedire l'indebito acquisto di fondi ad
opera di persone all'estero è rispettato, senza che si scorga il rischio
di ledere ulteriori interessi nel senso dell'art. 41 RFF. Per altro,
il mancato rinvio della vendita non compromette la repressione degli
illeciti penali enunciati agli art. 23 segg. DAFE, dato che la perdita
della proprietà sul fondo non riscatta per nulla infrazioni commesse
al momento in cui si è acquisito o posseduto l'immobile; infine, non
si vede come una sentenza civile che accerti l'inesistenza del negozio
giuridico alla base del trapasso di proprietà (pertanto mai verificatosi)
possa giovare all'inchiesta penale.
Erwägung 3
3.- Premesso che, nella specie, l'art. 41 RFF non consente di
differire la realizzazione del pegno, occorre esaminare se - come
assumono i giudici cantonali - la restrizione della facoltà di disporre
ordinata il 15 settembre 1983 dall'Autorità ticinese di sorveglianza
per l'applicazione del decreto federale concernente l'acquisto di
fondi da parte di persone all'estero precluda nondimeno la tenuta dei
pubblici incanti. La corte cantonale ha osservato, richiamandosi a DTF
104 II 178, che un'annotazione a norma dell'art. 960 cpv. 1 n. 1 CC
"è opponibile ai diritti esecutivi dei creditori, i quali non possono
più richiedere la realizzazione". Il ricorrente afferma per contro che
solo il diritto menzionato nell'annotazione potrà, semmai, essere opposto
all'aggiudicatario.
a) L'art. 16 DAFE, su cui si fonda l'annotazione in rassegna, è stato
introdotto il 21 marzo 1973 ed è in vigore dal 1o febbraio 1974. Nel
disegno del Consiglio federale esso figurava come art. 8a cpv. 2
(FF 1972 II 1063); in proposito il messaggio governativo precisava:
"Il capoverso 2 permette a queste autorità [= le autorità abilitate a
esigere ragguagli] di prendere misure provvisionali in connessione con
decisioni inerenti all'obbligo di informare e di edizione, segnatamente di
impedire l'iscrizione nel registro fondiario" (FF 1972 II 1051). Il testo
dell'art. 8a cpv. 2, che non allude minimamente all'art. 960 CC, è stato
adottato senza discussione dal Consiglio Nazionale il 14 dicembre 1972
(Boll.uff. 1972 CN 2250 segg.). Il Consiglio degli Stati ha aderito il 6
marzo 1973 alla proposta del Consiglio Nazionale, trasformando l'art. 8a
cpv. 2 nell'attuale art. 16 e conferendo allo stesso il titolo che è
diventato definitivo (Boll.uff. 1973 CS 34). Il Consiglio Nazionale ha
votato il 19 marzo 1973 un'ulteriore modifica redazionale (Boll.uff. 1973
CN 318), accettata dagli Stati il giorno dopo (Boll.uff. 1973 CS 224 seg.).
V'è da chiedersi se una restrizione della facoltà di disporre ordinata
dall'autorità sulla scorta dell'art. 16 DAFE sia disciplinata nei suoi
effetti dall'art. 960 CC (cfr. DELLEY/DERIVAZ/MADER/MORAND/SCHNEIDER, Le
droit en action, Etude de mise en oeuvre de la loi Furgler, Saint-Saphorin
1982, pag. 276 seg.). Invero, la sola parte di quest'ultima norma, la cui
applicazione analogica per rispetto all'art. 16 DAFE non risulti esclusa
d'acchito, vale a dire il cpv. 1 n. 1, ha lo scopo di rendere opponibili
a terzi l'esistenza di diritti personali (DESCHENAUX, Le registre
foncier, in: Traité de droit privé suisse, vol. V, tomo II/2, pag. 523
segg.). Mal si comprende come la prerogativa spettante all'autorità di
ottenere informazioni e documenti, nonché di far constatare la nullità
d'un trapasso nel registro fondiario, possa essere assimilata a una
"pretesa contestata o esecutiva" nel senso dell'art. 960 cpv. 1 n. 1 CC.
Sia come sia, non compete all'Ufficio esecuzione e fallimenti, né alle
autorità di vigilanza, di risolvere il problema. L'unica questione ch'essi
devono dirimere è sapere quale conseguenza esplichi, sulla realizzazione
forzata dell'immobile, una restrizione della facoltà di disporre ancorata
all'art. 16 DAFE.
b) Il Tribunale federale ha avuto modo di stabilire che il titolare
di un'annotazione conforme all'art. 960 cpv. 1 n. 1 CC può opporre il
proprio diritto tanto alle iscrizioni posteriori quanto alle misure
esecutive intervenute successivamente (DTF 104 II 178 consid. 5). Ora,
nel caso specifico il creditore si vale di pegni immobiliari costituiti
il 30 agosto 1976 (cartella ipotecaria di Fr. 700'000.-- in primo grado)
e il 29 dicembre 1980 (cartella ipotecaria di Fr. 200'000.-- in secondo
grado), prima cioè che l'Autorità di sorveglianza per l'applicazione del
decreto federale concernente l'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero decidesse la nota restrizione delle facoltà di disporre
(15 settembre 1983). La possibilità, per il creditore, di pretendere il
rimborso del mutuo rifacendosi sull'immobile di Montagnola non deriva
da pignoramento (art. 102 LEF), bensì da diritti di pegno anteriori
(art. 816 cpv. 1 CC). In realtà, il creditore pignoratizio che promuove
un'esecuzione a mente degli art. 151 segg. LEF non si rivale sul fondo
in via di pignoramento o di fallimento (per la realizzazione del pegno
nemmeno occorre pignoramento, i beni in oggetto essendo già determinati),
ma in virtù dei diritti ipotecari ch'egli detiene sul fondo medesimo. Il
precedente giurisprudenziale cui si è accennato illustra gli effetti di
una restrizione della facoltà di disporre a norma dell'art. 960 cpv.
1 n. 1 CC su una procedura d'esecuzione ordinaria. In circostanze del
genere, ove non potesse opporre il proprio diritto a susseguenti misure
d'ordine pignoratizio o fallimentare, il beneficiario dell'annotazione
rischierebbe di subire un danno proprio per non aver potuto interdire
al debitore l'ulteriore aggravio del fondo. Diversa è la posizione del
creditore pignoratizio poiché se, dopo il pegno, il debitore grava - senza
esserne autorizzato - la particella con servitù o oneri fondiari, "il pegno
ha la precedenza sul nuovo onere e questo è cancellato tostoché risulti
dalla procedura di realizzazione del pegno che esso è di pregiudizio al
creditore" (art. 812 cpv. 2 CC).
La massima posta in DTF 104 II 170 non ha dunque rilievo nel caso
concreto, una restrizione fondata sull'art. 960 cpv. 1 n. 1 CC non
ostando minimamente alla realizzazione di pegni preesistenti. È opportuno
ricordare, oltre a ciò, che la sentenza citata non vieta neppure la
realizzazione ordinaria dell'oggetto: essa dice semplicemente che il
diritto personale cui attiene la restrizione della facoltà di disporre
non è toccato dall'esecuzione forzata. Che l'Autorità di sorveglianza
per l'applicazione del decreto federale concernente l'acquisto di fondi
da parte di persone all'estero fruisca, per il fatto di poter esigere
informazioni e documenti, d'un diritto personale, appare - come si è
spiegato - assai dubbio.
Erwägung 4
4.- Ne discende che il rinvio della vendita avversato dal ricorrente
non è sorretto né dall'art. 41 RFF né dall'art. 16 DAFE. L'Ufficio
esecuzione e fallimenti dovrà continuare quindi la procedura di
realizzazione del pegno, tenendo conto della restrizione della facoltà
di disporre ordinata dall'Autorità di sorveglianza per l'applicazione
del decreto federale concernente l'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero nella misura in cui simile annotazione dovesse dar luogo, su
richiesta del creditore, a doppio turno d'asta (art. 142 LEF e 104 RFF
per analogia). Dandosi il caso, lo stesso sarà indicato nelle condizioni
d'incanto (art. 45 cpv. 1 lett. c RFF) o comunicato all'apertura della
licitazione (art. 56 RFF).
Entscheid:
Per questi motivi, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti
pronuncia:
Il ricorso è accolto in quanto ammissibile e la sentenza impugnata
è riformata nel senso che l'Ufficio esecuzione e fallimenti di Lugano,
Circondario 2, è invitato a dar seguito alla domanda di vendita introdotta
dal creditore nell'ambito della procedura in via di realizzazione del
pegno.