BGE 111 IB 213
111 Ib 213
43. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom
8. Mai 1985 i.S. M. gegen Gemeinde Gontenschwil, Regierungsrat und
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste
Verweigerung einer nachträglichen Ausnahmebewilligung nach Art. 24
Abs. 1 RPG für ausserhalb der Bauzone errichtete Bauten; Anordnung des
Abbruchs der Gebäulichkeiten.
Verneinung der Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 Abs. 1
lit. a RPG für Bauten (Einfamilienhaus mit Pferdestall und Pferdevolte),
deren Hauptzweck das Wohnen und die hobbymässige Tierhaltung bildet (E. 3).
Nichtigkeit einer vom Gemeinderat erteilten Ausnahmebewilligung, wenn
die nach Art. 25 Abs. 2 RPG erforderliche Zustimmung einer kantonalen
Behörde fehlt (E. 5).
Zulässigkeit der Anordnung, die ohne rechtsgültige Bewilligung
ausgeführten und materiell gesetzwidrigen Bauten abzubrechen, da der
Bauherr nicht gutgläubig war und die öffentlichen Interessen an der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes die Vermögensinteressen
des Bauherrn überwiegen (E. 6).
Sachverhalt
A.- M. ist Eigentümer der beiden Parzellen Nrn. 1327 und 1328 im
Gebiet Wannental in der Gemeinde Gontenschwil. Auf diesen Grundstücken, die
ausserhalb der Bauzone liegen, standen im April 1980 ein altes, baufälliges
Wohnhaus mit Scheune (Nr. 211) und ein altes Waschhaus. Gestützt
auf einen positiven Vorentscheid des Gemeinderates Gontenschwil vom
16. April 1980 stellte M. am 7. Juni 1980 ein Baugesuch für einen
"Um- und Anbau am Gebäude Nr. 211", wobei als "gewerbliche Benützung"
angegeben wurde: "Pferdestallungen und Räume für Kleintierhaltung". Das
Bauvorhaben umfasste zwei neue Gebäude, nämlich ein zweistöckiges
Einfamilienhaus und einen Pferdestall mit vier Boxen und einer Tenne,
sowie einen Umbau der Scheune. Der Gemeinderat Gontenschwil erteilte
am 16. Juli 1980 die Baubewilligung für den "Umbau von Gebäude Nr. 211
und Neubau eines Einfamilienhauses im Wannental". Mit den Bauarbeiten
wurde im Herbst 1980 begonnen und das Wohnhaus im Dezember 1981 bezogen;
die gesamten Arbeiten waren im Frühjahr 1982 vollendet. Im September
1981 hatte sich ein Mitglied des Grossen Rates des Kantons Aargau beim
Baudepartement erkundigt, ob das Bewilligungsverfahren ordnungsgemäss
abgewickelt worden sei und das Departement die Bewilligung für die Bauten
im Wannental gegeben habe. Nachdem derselbe Grossrat deswegen im November
1981 eine Interpellation an den Aargauer Regierungsrat gerichtet hatte,
liess dieser die erforderlichen Abklärungen vornehmen. Mit Beschluss
vom 28. Februar 1983 stellte die Regierung fest, die vom Gemeinderat
Gontenschwil am 16. Juli 1980 erteilte Baubewilligung widerspreche Art. 24
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG);
sie verweigerte die Zustimmung gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG, widerrief den
Vorentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderates und verpflichtete M.,
die neu erstellten Bauten (Wohnhaus und Pferdestall) innert Jahresfrist,
von der Rechtskraft des Beschlusses an gerechnet, abzubrechen und innert
der gleichen Frist die als Pferdevolte umgebaute Scheune wieder der
ursprünglichen Zweckbestimmung zuzuführen. Das Verwaltungsgericht des
Kantons Aargau wies eine dagegen erhobene Beschwerde ab.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts hat M. beim Bundesgericht
Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Der Beschwerdeführer hat in der Zeit zwischen Herbst 1980
und Frühjahr 1982 auf seinen Parzellen in Gontenschwil, die sich
ausserhalb der Bauzone befinden, ein zweistöckiges Einfamilienhaus und
einen Pferdestall mit vier Boxen und Tenne neu erstellt sowie eine alte
Scheune zu einer Pferdevolte umgebaut. Er schätzt die Erstellungskosten
auf 2 Mio. Franken. Der Beschwerdeführer macht geltend, für diese Bauten
sei keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 Abs. 1 RPG erforderlich,
denn sie wiesen landwirtschaftlichen Charakter auf und seien somit im
Landwirtschaftsgebiet von Gontenschwil als zonenkonform im Sinne von
Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG zu betrachten.
Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG setzt eine gewöhnliche oder
ordentliche Baubewilligung voraus, dass die Bauten und Anlagen dem
Zweck der Nutzungszone entsprechen. Trifft dies für Bauten ausserhalb
der Bauzonen nicht zu, so ist eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24
Abs. 1 RPG notwendig. Zonenkonforme Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen
können dagegen mit einer ordentlichen Bewilligung ausgeführt werden. Das
Verwaltungsgericht war der Ansicht, die Frage, ob die Gebäulichkeiten
des Beschwerdeführers zonenkonform seien, stelle sich nicht, denn das
Land- und Forstwirtschaftsgebiet im Sinne von § 129 des Baugesetzes
des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971 (BauG), in welchem Gebiet die
Parzellen des Beschwerdeführers liegen, sei keiner Landwirtschaftszone
nach Art. 16 RPG gleichzusetzen; eine ordentliche Baubewilligung
falle deshalb von vornherein ausser Betracht. Der Beschwerdeführer
bezeichnet diese Auffassung als überspitzt formalistisch. Wie es sich
damit verhält, kann indes offenbleiben, da es für die Bauten so oder so
einer Ausnahmebewilligung bedürfte. Auch wenn man mit dem Beschwerdeführer
davon ausginge, die Gebäude befänden sich in einer Landwirtschaftszone
nach Art. 16 RPG, könnten sie nicht als zonenkonforme Objekte bezeichnet
werden. Eine Baute entspricht dem Zweck der Landwirtschaftszone dann,
wenn sie der landwirtschaftlichen Nutzung dient. Als landwirtschaftlich
im Sinne von Art. 16 RPG gilt nur jene Nutzung, für welche der Boden als
erzeugender Produktionsfaktor unentbehrlich ist, also insbesondere Acker-
und Gemüsebau, Milch- und Fleischproduktion (EJPD/BRP, Erläuterungen
zum RPG, N. 9 zu Art. 16, S. 215). Wird eine Baute zur Hauptsache für
eine derartige agrarische Produktion verwendet, so entspricht sie dem
Zweck der Landwirtschaftszone. Hingegen kann von einer zonenkonformen
Baute dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Bodenbewirtschaftung in
den Hintergrund tritt und andere Nutzungen, vor allem das Wohnen, den
Hauptzweck des Gebäudes bilden (EJPD/BRP, Erläuterungen zum RPG, N. 20 zu
Art. 16, S. 220). Die hier in Frage stehenden Bauten, ein Einfamilienhaus
mit einem Stallgebäude für vier Pferde und einer Pferdevolte, dienen
keiner agrarischen Produktion im erwähnten Sinne. Der Beschwerdeführer
will auf seinen Parzellen in Gontenschwil kein landwirtschaftliches
Erwerbseinkommen erzielen, sondern sich zusammen mit seiner Ehefrau
der Pferdeliebhaberei widmen. Das Einfamilienhaus wird vom Bauherrn
und seiner Frau bewohnt, das Stallgebäude und die Pferdevolte dienen der
Unterkunft und Wartung der Pferde. Die Eheleute M. halten vier Reitpferde,
d.h. zwei eigene und zwei Pensionspferde. Eine Pferdezucht betreiben
sie nicht. Ihre Hauptbeschäftigung ist nach ihren eigenen Angaben
die Pferdeliebhaberei. Bei dieser Sachlage ist klar, dass die Bauten
nicht für eine landwirtschaftliche Nutzung verwendet werden, sondern
ihr Hauptzweck das Wohnen und die hobbymässige Tierhaltung bildet. Sie
bedürfen somit einer Ausnahmebewilligung.
Erwägung 3
3.- Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 Abs. 1 RPG kann erteilt
werden, wenn der Zweck der Baute einen Standort ausserhalb der Bauzone
erfordert (lit. a) und wenn dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (lit. b). Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt
sein (BGE 108 Ib 363 E. 4d, 366 f. E. 6). Art. 24 Abs. 2 RPG kommt
hier nicht zur Anwendung, da es um Neubauten und um einen Umbau mit
Zweckänderung geht.
a) Der Beschwerdeführer wendet in formeller Hinsicht ein, das
Verwaltungsgericht hätte nur unter dem Gesichtswinkel der Willkür prüfen
dürfen, ob die vom Gemeinderat Gontenschwil am 16. Juli 1980 erteilte
Baubewilligung mit Art. 24 Abs. 1 RPG übereinstimme. Es habe seine
Kognition "willkürlich ausgeweitet". Diese Rüge geht offensichtlich fehl.
Gemäss § 56 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Aargau
vom 9. Juli 1968 hatte das Verwaltungsgericht auf Beschwerde hin die
betreffende Frage als Rechtsfrage frei zu prüfen.
b) In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, das
Verwaltungsgericht habe zu Unrecht angenommen, die Voraussetzungen für
eine Ausnahmebewilligung seien nicht erfüllt.
Art. 24 Abs. 1 lit. a RPG übernimmt mit dem Erfordernis
der Standortgebundenheit die Ordnung des früheren Art. 20 des
Gewässerschutzgesetzes (GSchG). Die Rechtsprechung des Bundesgerichts
zum sachlich begründeten Bedürfnis, welches nach diesem Gesetz die
Standortgebundenheit eines Vorhabens zu begründen vermochte, ist daher
nach wie vor wegleitend (BGE 108 Ib 133, 362, je mit Hinweisen). Danach
darf die Standortgebundenheit nur dann bejaht werden, wenn eine Baute
aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der
Bodenbeschaffenheit auf einen bestimmten Standort ausserhalb der Bauzone
angewiesen ist (BGE 108 Ib 134, 362, 367, je mit Hinweisen). Dabei
beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven Massstäben, und es
kann weder auf die subjektiven Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen
noch auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit ankommen
(BGE 108 Ib 135, 362; 102 Ib 79).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die
Standortgebundenheit von Bauten, die der Landwirtschaft dienen und
betrieblich notwendig sind, grundsätzlich anerkannt. Doch sind an
die Erfordernisse der Standortgebundenheit strenge Anforderungen zu
stellen. Der landwirtschaftliche Zweck darf nicht bloss Vorwand sein,
um eine im Vordergrund stehende Wohnnutzung zu realisieren, welche für
die Bewirtschaftung des Bodens nicht erforderlich ist (BGE 108 Ib 133
E. 3; Urteil des Bundesgerichts vom 4. Oktober 1983, veröffentlicht
in ZBl 85/1984 S. 80). Wie oben (Erwägung 2) ausgeführt wurde,
praktiziert der Beschwerdeführer auf seinen Parzellen in Gontenschwil
keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von Art. 16 RPG. Die darauf
erstellten Gebäude sind deshalb entgegen seiner Auffassung nicht durch eine
solche Nutzung positiv standortgebunden (vgl. den Entscheid des Zürcher
Verwaltungsgerichts in ZBl 85/1984 S. 368 ff., 369 E. 3a mit Hinweisen). Es
sind auch keine anderen Gründe für eine positive Standortgebundenheit
ersichtlich. Die Nutzung, welche der Beschwerdeführer auf seinem Landgut
betreibt, nämlich Wohnen und hobbymässige Pferdehaltung, ist an sich ohne
weiteres auch in der Bauzone denkbar.
Eine andere Frage ist es dagegen, ob sich diese Nutzung in einer
Bauzone sinnvoll verwirklichen lässt. Dies wird vom Beschwerdeführer
entschieden bestritten. Er macht damit geltend, die Gebäude auf seinen
Parzellen seien negativ standortgebunden (vgl. ZBl 85/1984 S. 368 ff.,
369 E. 3a mit Hinweisen). Eine derart begründete Standortgebundenheit
darf jedoch nur sehr zurückhaltend angenommen werden. Im erwähnten
Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts wurde diesbezüglich im Falle
eines Reitsportzentrums dargelegt, dass auch nicht landwirtschaftliche
Tierhaltung wegen ihrer Auswirkungen in Bauzonen ausgeschlossen sein
kann. Das Gericht führte aus, das Halten von Reitpferden sei zwar in
Bauzonen nicht ausgeschlossen. Dennoch seien Standorte ausserhalb des
Baugebietes, wo freies Umgelände als Weide- und Auslauffläche vorhanden und
die Gefahr von Konflikten mit anderen Nutzungen geringer sei, grundsätzlich
vorzuziehen. Die für die Pferdehaltung erforderlichen Bauten seien deshalb
als standortgebunden ausserhalb der Bauzonen zuzulassen. Raumplanerisch
unerwünschten Auswirkungen könne bei der Interessenabwägung nach Art. 24
Abs. 1 lit. b RPG genügend Rechnung getragen werden. Insbesondere könne
Tierhaltung zu Hobby- und Sportzwecken von Gebieten ferngehalten werden,
die für die landwirtschaftliche Produktion besonders geeignet seien. Das
Zürcher Gericht bezeichnete aber nur die für die Unterkunft und Wartung
der Pferde sowie die für die Ausübung des Reitsports an diesem Standort aus
sachlichen Gründen erforderlichen Gebäude als standortgebunden und lehnte
die Standortgebundenheit einer geplanten Wohnung mit 192 m2 Nutzfläche
jedenfalls in dieser Grösse ab.
Das Bundesgericht hat sich mit diesen Ausführungen des Zürcher
Gerichts nicht näher zu befassen. Auf alle Fälle besteht zwischen
einem Reitsportzentrum und dem hier in Frage stehenden villenartigen
Landgut mit bloss vier Pferden ein grosser Unterschied, der für die
Beurteilung der Frage der negativen Standortgebundenheit erheblich
ist. Mit der Vorinstanz ist festzustellen, dass die hier zu beurteilende
Tierhaltung und insbesondere die grosszügig konzipierte Wohnnutzung
- das Einfamilienhaus weist eine Grundfläche von 16,5 x 10,6 m und
etwa zehn Zimmer, verteilt auf zwei Stockwerke auf - ohne weiteres
in einer Bauzone sinnvoll verwirklicht werden können und die negative
Standortgebundenheit der vom Beschwerdeführer hiefür erstellten Gebäude
mithin zu verneinen ist. Dass der Gemeinderat Gontenschwil das Gegenteil
erklärt hat, ist unerheblich. Zutreffen mag dagegen, dass für die
Pferdehaltung mitunter weitläufige Gehege nötig sind. Das begründet
jedoch keine Standortgebundenheit für Stall- und Wohnraum ausserhalb
der Bauzone. Diese Gehege können auch von einem Standort innerhalb der
Bauzone gut erreicht werden und damit ihren Zweck auch unter solchen
Voraussetzungen erfüllen. Würde für die hier in Frage stehenden Bauten die
negative Standortgebundenheit bejaht, so könnte jedermann, der die nötigen
Mittel hat, ausserhalb der Bauzone eine Villa bauen und einen Stall mit
Pferden beifügen. Fehlt es demnach am Erfordernis der Standortgebundenheit,
so können die vom Beschwerdeführer auf seinen Parzellen in Gontenschwil
erstellten Gebäude nicht gestützt auf Art. 24 Abs. 1 RPG bewilligt werden.
Erwägung 4
4.- Das Verwaltungsgericht bemerkte im angefochtenen Entscheid,
das Baudepartement des Kantons Aargau gehe zwar davon aus, dass die
hobbymässige Pferdehaltung grundsätzlich nicht standortgebunden sei;
entsprechende Stallbauten im Land- und Forstwirtschaftsgebiet würden jedoch
bewilligt, sofern sie in funktioneller Verbindung zu einer rechtmässig
erstellten Wohnbaute inner- oder ausserhalb der Bauzone stünden und
verschiedene weitere Randbedingungen erfüllt seien. Der Beschwerdeführer
ist der Meinung, gestützt auf das Gebot der rechtsgleichen Behandlung habe
er einen Anspruch darauf, entsprechend dieser Praxis eine Bewilligung
für seine Gebäude zu erhalten. Dies trifft nicht zu. Eine gegen Art. 4
BV verstossende rechtsungleiche Behandlung liegt nur dann vor, wenn die
Behörde zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne sachlichen Grund
unterschiedlich beurteilt (BGE 107 Ia 228 mit Hinweisen). Der hier
in Frage stehende Sachverhalt weicht aber im entscheidenden Punkt von
demjenigen ab, auf den sich die erwähnte Bewilligungspraxis bezieht, da
das Stallgebäude des Beschwerdeführers nicht in funktioneller Verbindung
zu einer rechtmässig erstellten Wohnbaute steht. Der Beschwerdeführer
kann daher aus der angeführten Praxis des Baudepartementes nichts zu
seinen Gunsten ableiten.
Erwägung 5
5.- Der Gemeinderat Gontenschwil hat am 16. Juli 1980
für das Bauvorhaben des Beschwerdeführers die Bewilligung
erteilt. Der Beschwerdeführer macht geltend, entgegen der Ansicht
des Verwaltungsgerichts seien damit die Bauten in formeller Hinsicht
rechtmässig bewilligt worden. Im weiteren hält er es für unzulässig, dass
die kantonale Behörde die Baubewilligung des Gemeinderates widerrufen hat.
a) Gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG werden Ausnahmen nach Art. 24 RPG
durch eine kantonale Behörde oder mit deren Zustimmung bewilligt. Diese
Bestimmung trat am 1. Januar 1980 in Kraft. Aber schon vorher konnten
die Gemeinden zonenwidrige Bauten ausserhalb der Bauzonen nicht ohne
Mitwirkung des Kantons bewilligen, war doch nach dem früheren Art. 20 GSchG
die Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz nötig. Die
Vorschrift von Art. 25 Abs. 2 RPG stellt entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers direkt anwendbares Bundesrecht dar. Seit dem 1. Januar
1980 dürfen in der ganzen Schweiz zonenwidrige Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen gestützt auf diese Ordnung des Raumplanungsrechts
nur durch eine kantonale Behörde oder mit Zustimmung einer solchen
bewilligt werden. Das vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang
erwähnte Recht des Kantons Aargau ist für diese Frage unerheblich.
Die Kantone mussten somit umgehend die nötigen Zuständigkeits- und
Verfahrensvorschriften zu Art. 25 Abs. 2 RPG erlassen. Sie konnten
dies gestützt auf Art. 36 Abs. 2 RPG durch ihre Kantonsregierungen
tun. Auch im Kanton Aargau war dies trotz § 226 BauG zulässig. Bis zum
Erlass dieser Zuständigkeitsregelungen blieb es jedoch nicht bei der
bisherigen kantonalrechtlichen Verfahrens- und Zuständigkeitsordnung. Die
Voraussetzungen von Art. 25 Abs. 2 RPG waren auch bei vorläufigem Fehlen
kantonalen Ausführungsrechts bei allen nach dem 1. Januar 1980 behandelten
Anwendungsfällen von Art. 24 RPG von Bundesrechts wegen zu beachten. Es
kann deshalb keine Rede davon sein, dass der Gemeinderat Gontenschwil
die Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 RPG am 16. Juli 1980 ohne
Zustimmung einer kantonalen Behörde erteilen durfte.
b) Es ist unbestritten, dass für die Gebäulichkeiten des
Beschwerdeführers bloss eine Baubewilligung des Gemeinderates Gontenschwil
vom 16. Juli 1980 und keine kantonale Zustimmung vorliegt. Ohne
Zustimmung einer kantonalen Behörde kann eine kommunale Bewilligung
im Sinne von Art. 24 RPG aber von Bundesrechts wegen keine Wirkungen
entfalten. Sie wird nicht rechtsgültig. Die Zustimmung stellt mithin ein
unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der Ausnahmebewilligung von
Art. 24 RPG dar. Besteht Klarheit darüber, dass die kantonale Zustimmung
auch nachträglich nicht erteilt wird, was im vorliegenden Fall zutrifft,
so ist die kommunale Bewilligung wegen des schwerwiegenden Mangels
als nichtig zu betrachten. Das gleiche gilt für den Vorentscheid des
Gemeinderates Gontenschwil vom 16. April 1980. War aber die kommunale
Baubewilligung nichtig, so konnte sie von der kantonalen Behörde ohne
weiteres als ungültig betrachtet oder, wie es der Regierungsrat getan hat,
widerrufen werden.
Erwägung 6
6.- Der Beschwerdeführer beanstandet, dass der Abbruch der Bauten
bzw. die Wiederherstellung des früheren Zustandes angeordnet worden ist.
Er beruft sich dabei auf den Grundsatz von Treu und Glauben, auf das
Verhältnismässigkeitsprinzip und auf die Eigentumsgarantie.
Die Gebäulichkeiten des Beschwerdeführers wurden, wie ausgeführt, ohne
rechtsgültige Baubewilligung erstellt, und sie können, da sie materiell
gesetzwidrig sind, auch nachträglich nicht bewilligt werden. Das hat aber
noch nicht zur Folge, dass die Bauten abgebrochen werden müssen. Vielmehr
sind die in diesem Zusammenhang massgebenden allgemeinen verfassungs- und
verwaltungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts zu berücksichtigen. Zu
ihnen gehören die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes
des guten Glaubens. So kann der Abbruch unterbleiben, wenn die Abweichung
vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen
Interesse liegt, ebenso wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen
hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des
ungesetzlichen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche Interessen
entgegenstehen (BGE 108 Ia 217 E. 4; 104 Ib 303 E. 5b; 102 Ib 66/67
E. 2a).
a) Der Beschwerdeführer macht vor allem geltend, der Abbruch müsse
unterbleiben, weil er in gutem Glauben angenommen habe, er sei zur
Bauausführung insbesondere gestützt auf die gemeinderätliche Baubewilligung
vom 16. Juli 1980 ermächtigt gewesen. Der Abbruch hätte nach seiner
Auffassung nur angeordnet werden dürfen, wenn für ihn offensichtlich
gewesen wäre, dass sein Bauvorhaben am heutigen Standort schlechthin
nicht in Frage gekommen wäre, dass der Gemeinderat Gontenschwil die
Baubewilligung nicht ohne Zustimmung des kantonalen Baudepartementes
hätte erteilen dürfen und dass trotz Baubewilligung des Gemeinderates
die Gefahr bestand, die Neubauten später wieder abreissen zu müssen.
Zwar kann dem Bürger nicht zugemutet werden, die verwaltungsinterne
Zuständigkeitsordnung bis in ihre Einzelheiten zu kennen (BGE 101
Ia 100 E. 3b). Der Beschwerdeführer war jedoch während des gesamten
Baubewilligungsverfahrens durch einen Architekten vertreten und beraten
worden. Zuerst war es Architekt L. und hernach das Architekturbüro
G., die ihn berieten. Diesen Fachleuten war, wie das Verwaltungsgericht
zutreffend annimmt, ohne weiteres klar, dass zonenwidrige Bauten ausserhalb
der Bauzone nur mit Zustimmung einer kantonalen Behörde bewilligt werden
durften, dass mithin sowohl ein kommunaler Bewilligungs- als auch ein
kantonaler Zustimmungsakt nötig waren. Etwas anderes kann vernünftigerweise
nicht angenommen werden, besteht doch diese Rechtslage, wie oben (Erwägung
5) dargelegt wurde, nicht erst seit dem 1. Januar 1980, dem Datum des
Inkrafttretens des Raumplanungsgesetzes. Für die beratenden Architekten
des Beschwerdeführers war es somit offensichtlich, dass der Gemeinderat
Gontenschwil für die Bewilligung der inzwischen ausgeführten baulichen
Massnahmen nicht allein zuständig war und dass diese nicht ohne Zustimmung
des kantonalen Baudepartementes getroffen werden durften. Dieses Wissen
seiner Berater muss sich der Beschwerdeführer nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts anrechnen lassen (Urteil vom 1. April 1981 i.S. Ravasi,
E. 5, publiziert in: Repertorio di giurisprudenza patria 115/1982 S. 314
ff.). Allein der Umstand, dass der Beschwerdeführer trotz Fehlens der
kantonalen Zustimmung einzig gestützt auf die kommunale Baubewilligung
vom 16. Juli 1980 gebaut hat, lässt ihn bereits nicht mehr als gutgläubig
erscheinen.
Das Verwaltungsgericht geht nicht nur davon aus, der Beschwerdeführer
hätte wissen müssen, dass für sein Bauvorhaben eine kantonale Zustimmung
nötig sei, dass diese gefehlt habe und dass das Vorhaben materiell
rechtswidrig sei. Es ist sogar davon überzeugt, dass er dies alles
positiv wusste. Dabei weist es insbesondere auf die Vorgeschichte der
Baubewilligung vom 16. Juli 1980 hin: Die Eheleute M. wohnten früher
in Leimbach und wollten zunächst dort auf einer ebenfalls ausserhalb
der Bauzone gelegenen, ihnen gehörenden Parzelle bauliche Massnahmen
treffen. Dabei erfuhren sie von den rechtlichen Schwierigkeiten des
Bauens zonenwidriger Bauten ausserhalb der Bauzone. Weil sie ihre Pläne
in Leimbach nicht innert nützlicher Frist verwirklichen konnten, schloss
der Beschwerdeführer am 21. März 1980 mit dem damaligen Eigentümer
der Parzellen Nrn. 1327 und 1328 in Gontenschwil einen Vorvertrag zum
Abschluss eines Kaufvertrages über diese Grundstücke. Der Abschluss des
Hauptvertrages wurde an die Bedingung geknüpft, dass der Gemeinderat
Gontenschwil einem teilweisen oder vollständigen Wohnhausbau mit
Pferdestallungen auf den Kaufsobjekten zustimme. Die Beurkundung des
Vertrages wurde durch den Gemeindeschreiber von Gontenschwil vorgenommen,
der später auch bei der Erteilung der Baubewilligung des Gemeinderates vom
16. Juli 1980 mitwirkte. Nach Einreichen eines entsprechenden Gesuches
traf der Gemeinderat Gontenschwil am 16. April 1980 einen die genannte
Bedingung erfüllenden positiven Vorentscheid, worauf der Beschwerdeführer
die fraglichen Grundstücke erwarb und hierauf ein definitives Baugesuch
einreichte. Dieses wurde vom Gemeinderat Gontenschwil am 16. Juli
1980 bewilligt. Die nötige Zustimmung des kantonalen Baudepartementes
wurde nicht eingeholt. Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen
Entscheid ausführlich dargelegt, weshalb es zum Schluss gelangte, der
Beschwerdeführer sei zunächst bei seinen Abklärungen betreffend einen
Neubau in Leimbach und hernach im Verfahren in Gontenschwil sowohl auf
die materiellrechtliche Unzulässigkeit seines Bauvorhabens als auch auf
das kantonale Zustimmungserfordernis hinreichend aufmerksam gemacht
worden. Es hat dabei entgegen der Meinung des Beschwerdeführers den
Sachverhalt weder offensichtlich falsch oder unvollständig festgestellt
noch willkürlich gewürdigt. Die erwähnte Schlussfolgerung des Gerichts
erscheint als einleuchtend. Die Einwände, die der Beschwerdeführer
dagegen vorbringt, sind nicht stichhaltig. Insbesondere ist es für die
Frage seiner Gut- oder Bösgläubigkeit unerheblich, dass der Gemeinderat
von Gontenschwil die Baubewilligung vom 16. Juli 1980 absichtlich nicht
an den Kanton weitergeleitet hat und deswegen gegen die Gemeinderäte und
den Gemeindeschreiber ein Strafverfahren durchgeführt wurde. Dem Antrag
des Beschwerdeführers auf Beizug der Akten jenes Verfahrens ist daher
nicht zu entsprechen. Es geht hier einzig um das Wissen und Verhalten des
Beschwerdeführers selbst, und dieses war so, dass nicht angenommen werden
kann, er habe die Bauten auf seinen Parzellen im guten Glauben an eine
rechtmässige Baubewilligung verwirklicht. Daran vermögen auch die Umstände,
die der Beschwerdeführer unter dem Titel "Nachlässigkeiten seitens des
Kantons Aargau" anführt, nichts zu ändern. Insbesondere gilt dies für
die Tatsache, dass im Kanton Aargau erst im Dezember 1980 durch den
Regierungsrat Ausführungsrecht zu Art. 25 Abs. 2 RPG geschaffen worden ist.
Die Vorinstanz musste sich ferner nicht mit der Frage befassen, ob
die Gefahr eines Abbruchs für den Beschwerdeführer offensichtlich gewesen
sei. Sind die Voraussetzungen für einen Wiederherstellungsbefehl wie im
vorliegenden Fall erfüllt, so kann der Abbruch auch angeordnet werden,
wenn der Betroffene nicht mit dieser Rechtsfolge gerechnet hat. Im übrigen
ist allgemein bekannt, dass das Bauen ohne rechtsgültige Baubewilligung
einen Beseitigungsbefehl zur Folge haben kann. Weder widersprüchlich
noch willkürlich ist es, dass das Verwaltungsgericht erklärt, der
Beschwerdeführer könne aus dem Vorentscheid des Gemeinderates vom 16. April
1980 keinen Vertrauensschutz ableiten. Dieser Vorentscheid leidet, wie
erwähnt, an den gleichen schwerwiegenden Mängeln wie die Baubewilligung
vom 16. Juli 1980. Auch für ihn bestand das Zustimmungserfordernis
von Art. 25 Abs. 2 RPG, welches ebenfalls nicht erfüllt war. Das war
dem Beschwerdeführer bekannt. Der Vorentscheid kam überdies auch
nicht im ordentlichen Baubewilligungsverfahren mit öffentlicher
Auflage und Ansetzung einer Einsprachefrist zustande. Dass in der
Baubewilligung vom 16. Juli 1980 keine Ausführungen enthalten sind
über die Standortgebundenheit, ändert ebenfalls nichts an der fehlenden
Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers.
b) Der Beschwerdeführer erachtet den angeordneten Abbruch der Bauten
als unverhältnismässig. Nach der neueren Rechtsprechung kann sich zwar
auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem
Abbruchbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er muss
aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen,
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung,
dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes
erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden
Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 108
Ia 218 E. 4b mit Hinweis).
Im Lichte dieser Rechtsprechung ist der Abbruch- und
Wiederherstellungsbefehl nicht zu beanstanden. Ein Abbruchbefehl
erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom
Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den
Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu
rechtfertigen vermögen. Die vom Beschwerdeführer ausgeführten Bauten
stellen nach der Raumplanungsgesetzgebung des Bundes nicht eine bloss
unbedeutende Abweichung vom Erlaubten dar; sie widersprechen dem
eidgenössischen Raumplanungsrecht vielmehr grundlegend, wurde doch ein
ganzer Gebäudekomplex ausserhalb der Bauzone errichtet. In Anbetracht
dieser massiven Gesetzesverletzung ist das öffentliche Interesse an der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes entsprechend gross. Dem
stehen an privaten Interessen des Beschwerdeführers im wesentlichen
Vermögensinteressen, nämlich ein Verlust von 2 Mio. Franken zuzüglich
Abbruch- und Wiederherstellungskosten, entgegen. Diese wiegen zwar
ebenfalls nicht leicht, doch werden sie von den öffentlichen, für den
Abbruch- und Wiederherstellungsbefehl sprechenden Interessen bei weitem
übertroffen. Wie das Bundesamt für Raumplanung in der Vernehmlassung
zutreffend bemerkt, geht es um die Glaubwürdigkeit von Raumplanung
und Rechtsstaat. Die rechtswidrig erstellten Gebäulichkeiten kommen
einer schwerwiegenden Verletzung eines der wichtigsten Prinzipien des
heutigen Raumplanungsrechtes des Bundes gleich, nämlich des Grundsatzes
der Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet. Sie nehmen überdies
in rechtlich verpönter Weise für landwirtschaftliche Zwecke bestimmtes
Kulturland in Beschlag. Die vom Verwaltungsgericht bestätigte Abbruch-
und Wiederherstellungsanordnung des Regierungsrates erweist sich aus
diesen Gründen als zutreffende Massnahme. Was der Beschwerdeführer
demgegenüber vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Inwiefern durch
die genannte Anordnung die Rechtssicherheit beeinträchtigt werden
soll, ist nicht ersichtlich. Dass der Beschwerdeführer durch diese
Massnahmen hart getroffen wird, ist ohne weiteres anzuerkennen. Das
vermag aber nichts daran zu ändern, dass die öffentlichen Interessen
an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes die Interessen des
Beschwerdeführers überwiegen und der Abbruchbefehl richtig ist. Gleich
verhält es sich mit den Argumenten, die Liegenschaft des Beschwerdeführers
sei voll erschlossen, die Bauten fügten sich in das Landschaftsbild und
die Umgebung ein und seien ästhetisch akzeptabel.
c) Der Beschwerdeführer macht geltend, der Beseitigungsbefehl
verletze Art. 22ter BV. Die durch diese Verfassungsvorschrift
gewährleistete Eigentumsgarantie schützt nur die rechtmässige Ausübung des
Privateigentums (BGE 106 Ia 264 E. 2a; 105 Ia 336). Die Gebäulichkeiten
des Beschwerdeführers wurden indessen ohne rechtsgültige Baubewilligung
ausgeführt, stellen deshalb eine widerrechtliche Nutzung des Grundeigentums
dar und stehen mithin nicht unter dem Schutz der Eigentumsgarantie. Der
Beseitigungsbefehl dient der Wiederherstellung wichtiger, von Art. 22quater
BV umschriebener Ziele der Raumplanung, welche hinsichtlich des Bauens
ausserhalb der Bauzone in Art. 24 RPG konkretisiert worden sind. Diese
Vorschrift des Raumplanungsgesetzes bildet denn auch die Rechtsgrundlage,
um die Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen. Es ist dem
Bundesgericht verwehrt, die Bestimmung eines Bundesgesetzes auf ihre
Übereinstimmung mit der in Art. 22ter BV geregelten Eigentumsgarantie
zu überprüfen (Art. 114bis Abs. 3 BV). Die Beseitigungsverfügung bedarf
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers keiner ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (BGE
100 Ia 343 ff., 348 ff.). Fragen kann sich in solchen Fällen einzig,
ob einem Abbruchbefehl die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des
Vertrauensschutzes entgegenstehen. Dass dem hier nicht so ist, wurde
ausgeführt.
Ob die Beseitigungsverfügung allenfalls eine Entschädigungspflicht
des Staates begründet, ist nicht Gegenstand der vorliegenden Beschwerde,
bei der es einzig um die Rechtmässigkeit der vom Kanton Aargau gegen den
Beschwerdeführer ergriffenen Massnahmen geht.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist
daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die kantonale
Behörde hat dem Beschwerdeführer eine neue Frist zur Wiederherstellung
des gesetzmässigen Zustandes anzusetzen.