BGE 110 II 213
110 II 213
44. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 21. März
1984 i.S. Wick gegen Regierungsrat des Kantons St. Gallen
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 218 und 218bis OR.
1. Art. 218 OR bezweckt keine Bodenpreiskontrolle. Fehlt eine
Spekulationsabsicht, so stehen ein beträchtlicher Gewinn und das
Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Ertrags- sowie amtlichen
Verkehrswert einer Ausnahmebewilligung nicht entgegen.
2. Ein Arrondierungskauf im Sinne von Art. 218bis OR braucht nicht
notwendigerweise ein Kauf zum Zwecke der örtlichen Abrundung eines
Heimwesens zu sein. Auch ein Kauf zum Zwecke der Selbstbewirtschaftung
ist ein solcher Arrondierungskauf, sofern für die Existenzsicherung des
Landwirtschaftsbetriebes auf weite Sicht eine Aufstockung mit eigenem Land
als erforderlich erscheint und das dazugekaufte Land in wirtschaftlich
vertretbarer Weise vom Betriebszentrum entfernt liegt.
Sachverhalt
A.- Am 20. November 1980 kaufte Hansjörg Wick das landwirtschaftliche
Grundstück, Muserwies, in Kaltbrunn. Der Kaufpreis für das Wiesland im
Ausmass von 13'166 m2 belief sich auf Fr. 110'000.-. Am 31. März 1983
verkaufte Wick dem Landwirt Alois Zahner das Grundstück Muserwies
zu einem Preis von Fr. 190'000.-. Das Volkswirtschaftsdepartement
des Kantons St. Gallen verweigerte mit Verfügung vom 8. August 1983
die Ausnahmebewilligung zur Veräusserung des Grundstückes vor Ablauf
der Sperrfrist im Sinne von Art. 218bis OR. Der Regierungsrat des
Kantons St. Gallen wies den Rekurs von Hansjörg Wick mit Entscheid vom
27. September 1983 ab. Wick beantragt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde
die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Anweisung an den
Regierungsrat, den Verkauf des Grundstückes Muserwies gemäss Kaufvertrag
vom 31. März 1983 zwischen ihm und Zahner zu bewilligen. Der Regierungsrat
des Kantons St. Gallen beantragt die Abweisung, das Eidgenössische Justiz-
und Polizeidepartement (EJPD) die Gutheissung der Beschwerde.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3.- Im vorliegenden Fall steht fest, dass das zu veräussernde
Grundstück ein landwirtschaftliches ist, das vor weniger als zehn Jahren
erworben worden ist. Der Verkäufer hatte es - wie er unwidersprochen
behauptet - seinerzeit gekauft, um darauf einen Schweinestall zur
rationellen Verwertung der aus seinem Käsereibetrieb anfallenden Schotte
errichten zu können. Es steht zudem fest, dass er dieses Grundstück
an einen Landwirt verkauft hat, der es zur Vergrösserung seines
landwirtschaftlichen Betriebes verwenden will. Der Regierungsrat hat
wichtige Gründe auf seiten des Veräusserers und des Käufers zur Hauptsache
deswegen verneint, weil der hohe Kaufpreis von Fr. 190'000.-, der mehr
als den dreissigfachen Ertragswert und auch mehr als den zwanzigfachen
amtlichen Verkehrswert nach der Grundstückschatzung von 1979 ausmache,
die von der Sperrfrist des Art. 218 OR verfolgten öffentlichen Interessen
verletze. Der Verkaufspreis nehme sich im Vergleich zu diesen Werten sehr
hoch aus. Es sei offensichtlich, dass er zum landwirtschaftlichen Nutzen,
den das Grundstück abzuwerfen vermöge, in keinem vernünftigen Verhältnis
stehe. Durch die erneute Handänderung würde der Quadratmeterpreis des
Grundstücks von Fr. 8.35 auf Fr. 14.43, d.h. um 73%, steigen, und dies
nach nicht einmal drei Jahren. Gerade solche Preistreibereien, welche
auf die Preise der umliegenden Parzellen sofort unerwünschte Auswirkungen
hätten, wolle das Gesetz verhindern. Der Verkäufer könne auch nichts für
sich herleiten, dass er seinerzeit das Grundstück nicht in spekulativer
Absicht erworben habe. Der ursprüngliche Verwendungszweck vermöge
wohl den seinerzeit bezahlten, erheblich vom Verkehrswert abweichenden
Kaufpreis jedenfalls teilweise zu erklären. Der wirtschaftliche Nutzen von
landwirtschaftlichem Bauland sei ohne Zweifel nicht mit dem natürlichen
Ertrag von Wiesland zu vergleichen; das Preisniveau bilde sich deshalb
ganz anders. Hier aber würde durch die Erteilung der Ausnahmebewilligung
gerade das vom Gesetz verfolgte Interesse vereitelt.
Abgesehen von diesen Überlegungen verneinte der Regierungsrat das
Vorliegen von Ausnahmesituationen sowohl auf seiten des Veräusserers
als auch des Käufers. Wohl sei wirtschaftlich gesehen einleuchtend,
dass der Beschwerdeführer die in die Parzelle Muserwies hineingesteckten
Mittel samt einem Gewinn wieder seinem Unternehmen zuführen wolle. Das
sei aber nicht aussergewöhnlich, sondern dürfte im Gegenteil häufig
gegeben sein. Von einer besonderen Lage und wichtigen Gründen könne mit
Rücksicht auf diesen Umstand nicht gesprochen werden. Auf seiten des
Käufers könne entgegen seiner Behauptungen nicht davon gesprochen werden,
der Kauf erlaube namentlich eine Abrundung seines landwirtschaftlichen
Gutes. Das Kaufsobjekt liege in einem so grossen Abstand von den
eigenen Liegenschaften, dass ein massgeblicher räumlicher Zusammenhang
im Sinne einer Arrondierung nicht mehr anzunehmen sei. Der Umstand,
dass es sich um einen Selbstbewirtschaftungskauf handle, vermöge noch
keinen Ausnahmetatbestand zu begründen. Andernfalls müsste man bei
jeder Handänderung, bei welcher ein Landwirt als Käufer auftrete, eine
Ausnahmebewilligung erteilen. Das würde aber im Ergebnis dazu führen,
dass ein ganzer Berufsstand nicht unter die Sperre von Art. 218 OR fallen
würde. Von einer Ausnahme könnte dann nicht mehr gesprochen werden,
sondern es entstünde ein Sonderrecht zugunsten der Landwirte. Abgesehen
davon würde selbst ein Arrondierungskauf nicht ohne weiteres zu einer
Bewilligung gemäss Art. 218bis OR führen. Vielmehr seien auch in solchen
Fällen Handänderungen nur zugelassen, wenn der vom Gesetz verfolgte Zweck
nicht vereitelt würde. Angesichts der hohen Preissteigerung und des hohen
Preisniveaus wäre im vorliegenden Fall diese Voraussetzung ohnehin nicht
erfüllt.
Erwägung 4
4.- Der Beschwerdeführer bestreitet jede Spekulationsabsicht. Es sei
ihm vielmehr darum gegangen, das Land wieder der landwirtschaftlichen
Nutzung zuzuführen, weshalb er - trotz höherer Angebote - das Angebot von
Alois Zahner angenommen habe. Es gehe nicht an, jede Erzielung eines
Gewinnes einfach mit einem Spekulationsgewinn gleichzusetzen. Der
Regierungsrat habe zudem in Verletzung von Art. 4 BV angebotene
massgebliche Beweise über die Frage des ortsüblichen Preises nicht
abgenommen. Dabei wäre es gerade für den Nachweis der fehlenden Spekulation
mitentscheidend gewesen, dass für landwirtschaftlichen Boden im Gebiete
von Kaltbrunn ein Preis in der Höhe des zwischen ihm und Alois Zahner
vereinbarten bezahlt werde. Ausserdem möchte sich der Verkäufer mit der
Veräusserung des Grundstücks entlasten, um das darin investierte Kapital
für seinen Käsereibetrieb wieder freimachen zu können. Wenn darin nicht
schon ein wichtiger Grund gesehen werden wolle, so hätte dieser mindestens
im Rahmen der Gewichtung aller Umstände gemäss der regierungsrätlichen
Praxis beachtet werden müssen. Angesichts der fehlenden Spekulationsabsicht
des Beschwerdeführers dürfe sein Wunsch, sich mit der Veräusserung zu
entlasten, aber bereits als wichtiger Grund im Sinne von Art. 218bis OR
eingestuft werden.
Auf seiten des Käufers liegt nach Auffassung des Beschwerdeführers
sogar einer der in Art. 218bis OR ausdrücklich als Beispiel genannten
Gründe für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vor. Mit dem Kauf der
Parzelle böte sich ihm die einzigartige Gelegenheit, seinen Betrieb von
der unsicheren Zupacht loszulösen und auf eine vernünftige Eigenlandbasis
zu stellen. Es sei nicht einzusehen, warum dem Käufer diese einzigartige
Gelegenheit zur Abrundung seines landwirtschaftlichen Betriebes zu einem
vernünftigen Preis verwehrt werden sollte. Der Regierungsrat gehe bei der
Beurteilung der Abrundung des Grundstücks des Käufers einzig und allein
auf die räumliche Distanz der Grundstücke ein. Dabei übersehe er, dass von
einer Abrundung auch bei einer Vergrösserung der Eigenlandbasis gesprochen
werden könne. Eine Abrundung im Sinne des Gesetzes liege auch vor, wenn
ein Betrieb auf eine existenzsichernde Grösse gebracht werden könne,
ohne hiezu die unsichere Zupacht berücksichtigen zu müssen. Im übrigen
falle angesichts der modernen Bewirtschaftungsmöglichkeiten die Wegdistanz
überhaupt nicht ins Gewicht. Die betrieblichen Vorteile einer grösseren
Futtermittelbasis überwögen gegenüber den kleinen Unannehmlichkeiten in
der Bewirtschaftung massiv. Der Regierungsrat stelle allein auf diese
Wegdistanz ab, ohne das beantragte Gutachten des landwirtschaftlichen
Beratungsdienstes einzuholen. Darin liege wiederum eine Verletzung von
Art. 4 BV.
Erwägung 5
5.- a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes liegt Spekulation
im Sinne der landwirtschaftlichen Gesetzgebung vor, wenn ein Gewinn durch
Weiterveräusserung innert kurzer Zeit oder durch andere Verwendung des
bisher landwirtschaftlichen Bodens, insbesondere durch Erstellen von
Miethäusern und Vermietung von Wohnungen, angestrebt wird (BGE 92 I 319
E. 3, 418 E. 2 je mit Verweisungen, Art. 19 EGG). Ähnlich wird Spekulation
in der Literatur umschrieben als Absicht, aus dem Kaufgegenstand möglichst
bald Gewinne zu erzielen (REINHOLD HOTZ, Bäuerliches Grundeigentum,
ZSR 98 (1979), Bd. II, S. 164; derselbe in Blätter für Agrarrecht, Heft
3, 1981, S. 73). Diese Definition entspricht der gängigen Auffassung,
dass ein Spekulant Grundstücke nur in der Absicht erwirbt, um mit einem
Weiterverkauf in möglichst kurzer Zeit einen möglichst hohen Gewinn
zu erzielen.
Eine derartige Absicht wird dem Beschwerdeführer vom Regierungsrat
nicht unterstellt. Das Volkswirtschaftsdepartement hat ihm sogar
ausdrücklich achtenswerte Beweggründe zugebilligt. Die kantonalen Behörden
stossen sich aber daran, dass der Kaufpreis, der nach nur dreijährigem
Besitz erzielt wird, in einem krassen Missverhältnis zum Ertrags-
und amtlichen Verkehrswert steht und dass es dem Beschwerdeführer
immerhin gelungen ist, gegenüber seinem eigenen Erwerbspreis im Jahre
1980 einen sehr hohen Gewinn von 73% zu erzielen. Sie erblicken darin
eine Verletzung der mit der Sperrfrist nach Art. 218 OR verfolgten
öffentlichen Interessen. Damit ist der Regierungsrat - wenn auch
eine Bodenrechtsregelung im Sinne seiner Argumentation wünschbar sein
mag - über den Zweck des Art. 218 OR, die Spekulation und damit die
volkswirtschaftlich unerwünschte Bodenpreistreiberei zu verhindern,
hinausgegangen. Das EJPD weist unter Anführung der Materialien mit
Recht darauf hin, dass mit dem angefochtenen Entscheid eine vom
Gesetzgeber bisher gerade nicht gewollte - neuerdings wieder mit der
Stadt- und Landinitiative gegen die Bodenspekulation vorgeschlagene
- Bodenpreiskontrolle eingeführt werde, indem eine Bewilligung zum
vorzeitigen Verkauf landwirtschaftlichen Bodens nur schon deshalb
verweigert werde, weil ein zu hoher Preis mit entsprechend hohem Gewinn
innert relativ kurzer Zeit erzielt werde, der in keinem Verhältnis
zum landwirtschaftlichen Ertragswert stehe. Mit seiner Auslegung des
Art. 218bis OR bewirkt der Regierungsrat gerade das, was er selbst
verpönt, nämlich die Vornahme einer Korrektur des Gesetzes, die der
Gesetzgeber bisher abgelehnt hat. Wie das EJPD zutreffend hervorhebt,
lässt sich aus einem hohen Gewinn allein nicht ohne weiteres auf
ein verpöntes Spekulationsgeschäft schliessen. Vielmehr sind jeweils
die besonderen Umstände des Einzelfalles zu untersuchen. Aus den vom
Regierungsrat getroffenen tatsächlichen Feststellungen lässt sich nicht
herleiten, dass die vom Beschwerdeführer angeführten Gründe für Erwerb
und Weiterverkaufsabsicht unzutreffend wären. Wenn davon ausgegangen
wird, er habe das Grundstück nicht einfach deshalb erworben, um es
möglichst bald wieder mit grossem Gewinn zu verkaufen, so braucht auf
die Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe in Verletzung von
Art. 4 BV angebotene und erhebliche Beweise zur Frage der Ortsüblichkeit
des erzielten Bodenpreises nicht abgenommen, nicht näher eingegangen zu
werden. Eine Spekulationsabsicht wird ihm von den kantonalen Instanzen
ja nicht unterstellt.
b) Nach der Rechtsprechung ist das Fehlen einer Spekulationsabsicht
wohl Voraussetzung für eine Bewilligung nach Art. 218bis OR, genügt aber
für sich allein noch nicht, um eine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen
(nicht publizierter Entscheid des Bundesgerichts vom 9. April 1975 i.S.
Messer/Commission cantonale de recours en matière foncière du Canton
de Vaud). Es müssen vielmehr wichtige Gründe im Sinne des Art. 218bis
OR nachgewiesen sein, die auf seiten des Veräusserers oder des Käufers
liegen können (BGE 92 I 63/64). Die zuständige Behörde hat das Interesse
der Vertragsparteien an der sofortigen Veräusserung des Grundstücks
gegen die öffentlichen Interessen an der Einhaltung der Sperrfrist unter
Beachtung aller Umstände gegeneinander abzuwägen. Das Bundesgericht prüft
frei, ob ein wichtiger Grund anzunehmen sei. Den mit den örtlichen
Verhältnissen vertrauten kantonalen Behörden steht allerdings bei der
Würdigung der konkreten Umstände ein weiter Ermessensspielraum zu, in
den das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung eingreift (BGE 92 I 63).
c) Wie die kantonalen Instanzen und das EJPD mit Recht hervorheben,
vermag der Beschwerdeführer für sich selbst keinen wichtigen Grund im
Sinne des Art. 218bis OR zu nennen. Die Tatsache allein, dass er keine
Verwendung mehr für das Grundstück hat, nachdem er seine Pläne betreffend
den Stallbau nicht verwirklichen konnte, lässt sich den im Gesetz genannten
Gründen auch nicht annähernd gleichsetzen. Hingegen möchte der Käufer das
Grundstück landwirtschaftlich nutzen und damit sein eigenes Bauerngut
abrunden. Es ist dem Beschwerdeführer zuzubilligen, dass der Erwerb
von Eigenland für einen Bauern, der bisher zur Hälfte mit Pachtland
zu arbeiten hatte, der Zielsetzung der Landwirtschaftsgesetzgebung
entspricht und somit auch im Sinne von Art. 218bis OR einen wichtigen
Grund darstellt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz lässt sich
ein Selbstbewirtschaftungskauf bei Verhältnissen der vorliegenden Art
sehr wohl dem Zweck dieser Vorschrift zuordnen. Dass das Grundstück
nicht im unmittelbaren Grenzbereich des landwirtschaftlichen Betriebes
liegt, sondern sich ungefähr 3 km von dessen Zentrum befindet, ändert
daran nichts, wie das Bundesamt unter Hinweis auf die Anleitung für
die Schätzung landwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften vom
18. Juni 1979 mit Recht ausführt. Der Begriff der "Abrundung" im Sinne
des Art. 218bis OR wird von Volkswirtschaftsdepartement und Regierungsrat
zu eng ausgelegt. Es kann im Hinblick auf die Zielsetzung der Art. 218
f. OR und der Landwirtschaftsgesetzgebung ganz allgemein nicht allein
die topographische Abrundung eines landwirtschaftlichen Gewerbes gemeint
sein, sondern darüber hinaus muss auch die Aufstockung mit eigenem
Land anstelle von Pachtland miteinbezogen werden, sofern jenes sich auf
wirtschaftlich vertretbare Weise noch in der Nähe des Betriebszentrums
befindet. Berücksichtigt man die heute übliche Motorisierung in der
Landwirtschaft, so ist im vorliegenden Fall bei einer Distanz von
3 km und nicht ungünstigen Zufahrtsverhältnissen eine Abrundung des
landwirtschaftlichen Betriebes des Käufers durch den Zukauf der Parzelle
Muserwies noch zu bejahen. Wie das EJPD im weiteren mit Recht betont, ist
davon auszugehen, dass das private Interesse des Käufers, der das bisher
brachliegende Land wieder landwirtschaftlich nutzen und mit diesem auch die
Zukunft seines Sohnes, der sich zum Landwirt ausbildet, sichern will, sich
mit der Zielsetzung der Landwirtschaftsgesetzgebung deckt. Damit ist das
Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des Art. 218bis OR zu bejahen,
was zur Gutheissung der Beschwerde und zur Anweisung an den Regierungsrat
führt, die Aufhebung der Sperrfrist zu bewilligen (Art. 114 Abs. 2 OG).