BGE 108 II 140
108 II 140
28. Arrêt de la Ire Cour civile du 26 avril 1982 dans la cause Loup contre
Caisse de retraite de Zyma S.A. (recours de droit public) Regeste
Mitteilung einer Änderung des Mietvertrages gemäss Art. 20 BMM,
wonach der Mieter eine neue Abgabe für die Kehrichtabfuhr als Nebenkosten
zu tragen hat.
Es ist willkürlich, über die Berechtigung dieser neuen Forderung des
Vermieters zu urteilen, ohne dem Mieter Gelegenheit zu geben darzulegen,
dass diese Kostenerhöhung durch die Senkung verschiedener anderer Kosten
ausgeglichen wird.
Sachverhalt
A.- Depuis avril 1974, Paul Loup est locataire d'un appartement dans
un immeuble sis à Nyon, propriété de la Caisse de retraite de Zyma S.A. En
1976, la commune de Nyon institua une taxe pour l'enlèvement des ordures,
due par les propriétaires d'immeubles. La bailleresse introduisit, à ce
titre, une somme de 45 fr. 60 dans le décompte de chauffage et d'eau
chaude qu'elle adressa à Loup pour la période du 1er mai 1977 au 30
avril 1978. Elle fut condamnée à lui restituer ce montant, faute d'une
disposition contractuelle mettant de telles taxes à la charge du preneur.
Le 18 juillet 1979, la Caisse de retraite de Zyma S.A. fit savoir à
Loup, sur formule officielle, qu'elle élevait une "prétention nouvelle",
qui devait prendre effet à l'échéance du contrat et dont l'objet était
le suivant:
"Clause complémentaire au contrat: le locataire participe au paiement
des taxes publiques, notamment de la taxe sur l'enlèvement des ordures
prélevée par la commune de Nyon. Le propriétaire présente un décompte
concernant la répartition de cette charge établi sur la base du volume
des locaux loués. La part du locataire pourra être portée dans le
compte de chauffage sous la rubrique 'divers'."
Paul Loup fit opposition.
B.- La Caisse de retraite de Zyma S.A. a agi pour faire reconnaître
le bien-fondé de ses nouvelles prétentions. Elle a été déboutée par un
jugement rendu le 19 août 1980 par le président du Tribunal du district
de Nyon et confirmé le 4 novembre 1980 par la Chambre des recours du
Tribunal cantonal du canton de Vaud. L'autorité cantonale a considéré que
la bailleresse, qui devait supporter une charge nouvelle, ne pouvait que
proposer une augmentation de loyer et non la modification du bail pour
y introduire une clause mettant ces frais supplémentaires à la charge du
preneur. Statuant sur recours de droit public le 1er juin 1981, la Cour
de céans a jugé cette opinion arbitraire et a annulé l'arrêt rendu le 4
novembre 1980 par la Chambre des recours (ATF 107 II 264 ss).
La Chambre des recours du Tribunal cantonal a statué à nouveau par
arrêt du 24 novembre 1981 et a reconnu bien fondées les prétentions
nouvelles élevées par la Caisse de retraite de Zyma S.A.
C.- Paul Loup a interjeté un recours de droit public pour arbitraire.
Le Tribunal fédéral a admis le recours dans la mesure où il était
recevable et annulé l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- (Irrecevabilité de conclusions qui vont au-delà de l'annulation
de l'acte attaqué.)
Erwägung 2
2.- L'introduction d'une taxe assise sur les immeubles, qui n'est
pas compensée par l'octroi d'avantages nouveaux, représente pour le
propriétaire un accroissement de ses charges. Il peut en principe s'en
prévaloir pour demander une hausse correspondante de ses loyers, selon
l'art. 15 al. 1 lettre b AMSL, ou pour introduire dans le bail une clause
mettant la taxe à la charge de ses locataires à titre de frais accessoires.
Le propriétaire qui choisit de reporter la taxe nouvelle par une
augmentation de loyer doit se laisser opposer d'éventuels facteurs de
baisse, qui peuvent compenser tout ou partie de la hausse demandée (ATF
106 II 356 ss). La Cour cantonale estime que tel n'est en revanche pas
le cas lorsque le propriétaire choisit d'introduire une clause mettant la
taxe nouvelle à la charge du locataire, à titre de frais accessoires. Le
recourant, qui affirme avoir allégué et prouvé l'existence de facteurs
de baisse, tient ce point de vue pour arbitraire.
Les parties à un contrat de bail ne sauraient mettre en cause le
montant de leur loyer à l'occasion de chacun des comptes périodiques
établis pour les charges qu'elles sont convenues de traiter comme frais
accessoires. Elles peuvent toutefois le faire lors de l'introduction d'une
clause qui fait supporter au preneur, à titre des frais accessoires,
des charges qui eussent incombé au bailleur de par la loi. Une telle
clause entraîne en effet une augmentation de l'ensemble des prestations
dues par le preneur, à moins qu'elle ne soit compensée par une baisse
équivalente du loyer proprement dit, et elle peut donc être assimilée
à une hausse de loyer. Partant, il est impossible d'apprécier si cette
aggravation de la position du locataire représente un abus sans prendre
en considération l'ensemble et des facteurs de hausse et des facteurs
de baisse. On aboutirait sinon à privilégier, sans aucune raison,
le propriétaire qui reporte directement une taxe nouvelle sur ses
locataires, en la traitant comme frais accessoires, par rapport à celui
qui ne ferait que l'invoquer pour demander une augmentation de loyer
proprement dite. La solution retenue par la Cour cantonale apparaît
dès lors incompatible avec l'esprit de la loi. Elle heurte, de plus,
le sentiment de la justice et de l'équité. Elle permettrait au bailleur
d'invoquer des charges nouvelles pour élever des prétentions accrues,
sans avoir à se laisser opposer les allégements dont il a pu bénéficier
par ailleurs. Elle fonderait l'aggravation de la position du locataire sur
un accroissement des charges du propriétaire, alors que l'ensemble de ces
charges pourrait n'avoir pas augmenté, voire avoir diminué. On ne saurait,
au demeurant, renvoyer le locataire à faire valoir les facteurs de baisse
dans une instance indépendante introduite en conformité de l'art. 19
AMSL. Il n'a en principe aucune raison de solliciter une baisse tant
que le propriétaire accepte de supporter lui-même des taxes nouvelles
qui compensent la réduction de certains autres de ses frais. Et lorsque
le propriétaire demande l'introduction d'une clause mettant ces taxes
à la charge du locataire, à titre de frais accessoires, ce dernier peut
avoir, sans sa faute, laissé passer le délai pour solliciter une baisse de
loyer correspondante, prenant effet à la même date (ATF 107 II 260 ss).
Arbitraire dans la mesure où elle dénie au recourant le droit d'opposer
des facteurs de baisse de loyer aux prétentions nouvelles de l'intimée,
la décision attaquée doit donc être annulée.