BGE 108 II 135
108 II 135
27. Arrêt de la Ire Cour civile du 4 mai 1982 dans la cause Crameri contre
Caisse de retraite des entreprises Migros (recours en réforme) Regeste
Anfechtung des Mietzinses bei Hypothekarzinssenkung (Art. 19 BMM).
Zum Vergleich gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM können Mietzinse anderer
Wohnungen und Geschäftsräume nur herangezogen werden, wenn sie der Senkung
des Hypothekarzinssatzes entsprechend herabgesetzt worden sind (E. 1).
Als letzte, massgebliche Mietzinsfestsetzung (106 II 356) gilt jene
bei Vertragsschluss oder anlässlich späterer Erhöhung oder Herabsetzung
des Mietzinses; wechselt bei gleichbleibender Höhe lediglich dessen
Zusammensetzung, so liegt keine neue Mietzinsfestsetzung vor (E. 2).
Sachverhalt
A.- Adrien Crameri a conclu avec la Caisse de retraite des entreprises
Migros deux contrats de bail, comme locataire: un contrat du 24 janvier
1974 portant sur un appartement de 4 1/2 pièces pour un loyer mensuel
global de 404 francs, chauffage, eau chaude et électricité compris; un
contrat du 29 avril 1974 portant sur l'emplacement d'un garage souterrain
pour un loyer mensuel de 50 francs. Selon le bail de l'appartement, le
propriétaire d'un véhicule à moteur est obligé de louer un emplacement
de garage.
Le propriétaire a notifié au locataire les hausses suivantes qui
n'ont fait l'objet d'aucune contestation:
Pour l'appartement: loyer porté à 444 francs dès le 24 juin 1974,
et loyer porté à 485 francs dès le 24 mars 1975;
Pour le garage: loyer porté à 55 francs dès le 24 mars 1975.
Ultérieurement la propriétaire a notifié au locataire, sur formule
officielle de hausse, que dès le 24 juin 1977, eu égard aux importantes
fluctuations du prix du mazout, les charges accessoires jusqu'ici
forfaitaires étaient séparées du loyer proprement dit, qui était fixé à
419 fr., plus un acompte mensuel de 66 fr. La lettre accompagnant cette
notification précisait que chaque locataire avait ainsi la garantie de
payer les dépenses effectives de chauffage, et ajoutait: "Comme vous le
constatez sur la notification officielle incluse, le montant total n'est
pas modifié."
Le 6 septembre 1979, à la suite de pourparlers engagés avec les
locataires en vue de répercuter la baisse du taux d'intérêt hypothécaire
sur les loyers, la Caisse a accordé une baisse de 7% du loyer des
appartements dès le 24 septembre 1979, ce qui a réduit le loyer de Crameri
à 390 fr. par mois, plus charges.
Les locataires ont cependant demandé deux baisses successives de 7%
au lieu d'une seule et ont saisi la commission de conciliation le 12
septembre 1979. La conciliation a échoué.
B.- Le 7 décembre 1979, Crameri a saisi l'autorité judiciaire d'une
demande de baisse de loyer de 14% pour l'appartement (au lieu de 7%)
et pour le garage (au lieu de 0%).
Par jugement du 4 août 1981, le président du Tribunal du district de
Neuchâtel a réduit les loyers litigieux à 390 fr. et 51 fr. 25 dès le 24
mars 1979 et à 363 fr. et 47 fr. 50 dès le 24 septembre 1979.
Sur recours de la défenderesse, la Cour de cassation civile du canton
de Neuchâtel, par arrêt du 3 novembre 1981, a cassé le jugement de première
instance et rejeté la demande.
C.- Le demandeur recourt en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut
à ce que l'arrêt du 3 novembre 1981 soit réformé en ce sens que le loyer
de l'appartement est réduit de 7% avec effet au 24 mars 1979, et que le
loyer du garage est réduit de 14%, répartis à raison de 7% dès le 24 mars
1979 et de 7% dès le 24 septembre 1979.
Le Tribunal fédéral admet le recours, annule l'arrêt attaqué et
renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouveau jugement dans le
sens des considérants.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- L'arrêt attaqué relève que les loyers litigieux se tiennent dans
les limites des loyers usuels dans la localité et qu'ils sont dès lors
présumés admissibles selon l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL.
a) Ainsi que l'admet avec raison la cour cantonale, cette présomption
légale n'est pas absolue et le juge peut s'en écarter s'il a des raisons
sérieuses de penser que le loyer est néanmoins abusif, sur le vu d'indices
résultant des allégations du preneur ou de l'étude du cas sous l'angle
de l'art. 15 (ATF 103 II 48 s., 102 Ia 22). En l'espèce, les baisses
du taux hypothécaire qui se sont régulièrement succédé entre 1975 et
1979 constituent précisément un élément important, qui autorise le juge
à s'écarter de la présomption de l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL et à
examiner l'effet de ces baisses sur le niveau admissible des loyers.
b) L'application du critère du loyer comparatif dans le cadre d'une
action en réduction du loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire
suppose d'ailleurs que les loyers dits usuels aient été adaptés à cette
baisse; l'art. 19 AMSL serait en effet illusoire si la requête d'un
locataire pouvait être mise en échec du seul fait que le marché usuel
n'a pas ou n'a que partiellement réagi à la diminution des frais (ATF 106
II 363 consid. 5d). Or, en l'espèce, non seulement on ne dispose d'aucun
élément permettant de retenir que les loyers usuels mentionnés de façon
toute générale ont été adaptés en fonction des baisses successives du
taux hypothécaire, mais on peut très sérieusement en douter sur le vu
des observations de la cour cantonale dans le cadre du présent recours;
elle indique en effet que, à la différence de la défenderesse qui a baissé
ses loyers de 7%, peu de propriétaires en ont fait autant à l'époque.
c) Ainsi, la constatation selon laquelle les loyers litigieux se
tiennent dans les limites des loyers usuels de la localité n'empêche pas
qu'il faille entrer en matière sur la requête de baisse et examiner si
elle est fondée ou non au regard de l'évolution des prix et des charges
depuis le dernier loyer qui pouvait être considéré comme convenable.
Erwägung 2
2.- A la différence du premier juge, qui était parti de la dernière
hausse de loyer, au 24 mars 1975, la cour cantonale a considéré la
fixation du loyer au 24 juin 1977 comme le moment déterminant pour la
comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul, au sens de
la jurisprudence. Elle a donc pris comme base de comparaison non pas le
taux hypothécaire de 6% existant en 1975, mais celui de 4 3/4% de juin
1977, calculant d'après cette base les effets sur le loyer de la baisse
du taux hypothécaire invoquée par le locataire (4 1/4% en mars 1979 et 4%
en septembre 1979). Elle a dès lors considéré comme justifiée, du fait de
la baisse du taux hypothécaire, une réduction de loyer de 6,54% en mars
1979 et de 9,5% en septembre 1979. Compte tenu des facteurs de hausse,
soit 1,24% en mars 1979 et 2,32% en septembre 1979 pour le maintien du
pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, et 2,28% à titre de hausse
des coûts, elle a admis que la baisse de 7% accordée par la propriétaire
dès septembre 1979 n'aboutissait pas à un loyer abusif. Quant au garage, la
cour cantonale a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'en baisser le loyer,
étant donné que le montant total du loyer du garage et de l'appartement
n'apparaissait pas comme abusif après la baisse du loyer de ce dernier
accordée par la propriétaire.
a) Selon la jurisprudence, la modification des bases de calcul qui
entre en considération pour une baisse de loyer, selon l'art. 19 AMSL, doit
être survenue depuis la dernière fixation du loyer, celle-ci constituant
le moment déterminant pour la comparaison des anciennes et des nouvelles
bases de calcul (ATF 106 II 359 consid. 3a, 167 ss consid. 3, 4b).
Il faut entendre par dernière fixation du loyer, en dehors de
la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer
correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Sauf réserve
expresse et précise de la part du bailleur - notification d'une hausse
nettement limitée à un facteur déterminé, indication de facteurs précis
de hausse dont il déclare faire abstraction - le loyer ainsi adapté est en
effet censé apporter au bailleur une couverture normale de ses charges et
un rendement convenable; il sert donc de base pour examiner si l'évolution
ultérieure des charges justifie ou non une nouvelle adaptation.
Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du
loyer, qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction
de bases de calcul modifiées, ne saurait en revanche constituer un point
de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.
b) En l'espèce, seules les modifications du montant du loyer notifiées
par la défenderesse en 1974 remplissent les conditions d'une fixation de
loyer déterminante pour l'adaptation des loyers du demandeur aux nouvelles
bases de calcul.
La notification de hausse de mars 1974, avec effet au 24 juin 1974,
qui portait le loyer global (charges et forfait de chauffage compris) de
404 francs à 444 francs par mois, se fondait expressément sur la hausse
du coût de la vie et sur l'augmentation des charges qui en découlait,
et la bailleresse précisait que l'adaptation de loyer à laquelle elle
procédait pouvait être considérée comme équitable. Cette notification,
soit la lettre qui l'accompagnait, réservait expressément une adaptation
à une hausse à venir du taux hypothécaire. Et l'adaptation ainsi annoncée
est survenue en novembre 1974, par la notification d'une nouvelle hausse
de loyer, de 9,3%, avec effet au 24 mars 1975, fondée uniquement sur la
hausse du taux hypothécaire.
La notification d'une modification du bail pour le 24 juin 1977 ne
saurait en revanche constituer un acte de fixation ou d'adaptation du loyer
au sens indiqué plus haut. Il s'agit d'une modification portant uniquement
sur la décomposition du loyer, dont un élément de charge jusqu'alors
forfaitaire était depuis lors soumis à décompte. Cette modification ne
touche en rien le montant du loyer préexistant. La notification faite par
la bailleresse, avec la précision que le montant total du loyer n'était
pas modifié, ne pouvait être comprise que comme un acte ne touchant pas
au montant du loyer et ne pouvant dès lors être remis en cause ou contesté
valablement par le locataire.
Il n'est partant pas nécessaire d'examiner le grief du recours relatif
à la non-prise en considération d'une pièce produite par la défenderesse,
dont il ressortirait qu'aux yeux de celle-ci, le loyer n'avait pas été
modifié en 1977.
c) C'est donc à tort que la cour cantonale a fixé les loyers litigieux
en tenant compte des variations des bases de calcul survenues depuis
1977 seulement, au lieu de se fonder sur la situation existant aux 24
juin 1974 et 24 mars 1975, dates auxquelles ont pris effet les dernières
hausses de loyers notifiées au demandeur.