BGE 108 IB 334
108 Ib 334
60. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 28.
April 1982 i.S. Dorfschaftsgemeinde und Einwohnergemeinde Sarnen gegen
Abegg und Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden sowie Abegg gegen
Dorfschaftsgemeinde und Einwohnergemeinde Sarnen und Verwaltungsgericht
des Kantons Obwalden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 5 Abs. 2 RPG; Entschädigung bei Heimschlag.
1. Heimschlag als Folge der materiellen Enteignung. Rechtliche
Qualifikation und deren Auswirkung auf die Berechnung der Entschädigung
(E. 4).
2. Verjährung der Entschädigung aus materieller Enteignung (E. 5).
3. Berechnung der vollen Entschädigung (E. 6) und Verzinsung der
Entschädigungsforderung (E. 7).
Sachverhalt
A.- Die Eheleute Hermann und Josy Abegg sind Gesamteigentümer der
Liegenschaft GB Nr. 1864 "Chermatte" in Sarnen. Das 21'417 m2 grosse
Grundstück wurde durch den ersten Zonenplan, der am 1. April 1964 in Kraft
trat, mit 5170 m2 entlang der Sarner Aa in die Freihaltezone, mit 10'990
m2 in die Zone für öffentliche Bauten und Werke und mit 5257 m2 in die
Wohnzone W 2 eingewiesen. Am 17. Mai 1977 trat ein neues Baureglement mit
Zonenplan in Kraft. Dieser brachte für die "Chermatte" folgende Änderungen:
Die Zone für öffentliche Bauten und Werke wurde zu 2860 m2 zu Lasten der
Freihaltezone (neue Bezeichnung: Landschaftsschutzzone) und zu 3710 m2
zu Lasten der Wohnzone W 2 ausgedehnt. Der in der Wohnzone verbleibende
Flächenanteil von 1449 m2 wurde in die Wohnzone W 3 umgeteilt. Dieser
Zone wurde auch der kleine Abschnitt des Cherwegs im Ausmass von 170 m2
zugewiesen, der gemäss Zonenplan 1964 zur Zone für öffentliche Bauten
und Werke gehört hatte.
Sowohl in der Zone für öffentliche Bauten und Werke als auch in der
Freihalte- beziehungsweise Landschaftsschutzzone gilt für Privatbauten
ein grundsätzliches Bauverbot (Art. 28 Abs. 2 und Art. 30 Abs. 2 des
früheren Baureglements der Gemeinde Sarnen, aBauR; Art. 23 Abs. 1 und 2
des früheren Obwaldner Baugesetzes, aBauG; Art. 34 Abs. 2 und Art. 36
Abs. 2 Baureglements der Gemeinde Sarnen vom 19. März 1976, BauR;
Art. 24 Abs. 1 und 2 des Baugesetzes des Kantons Obwalden vom 4. Juni
1972, BauG). Kommt das Bauverbot einer Enteignung gleich, so kann der
Grundeigentümer vom Gemeinwesen unter anderem die Übernahme des Bodens
gegen volle Entschädigung verlangen (Art. 23 Abs. 3 aBauG; Art. 24 Abs. 3
BauG; Art. 51 Abs. 1 BauR).
Nachdem ein Verkauf der "Chermatte" an die Dorfschaftsgemeinde
an der Ablehnung in der Volksabstimmung gescheitert war, machten
Hermann und Josy Abegg das Heimschlagsrecht gegen volle Entschädigung
geltend. Das Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden, das den Fall in
zweiter Instanz zu beurteilen hatte, bezeichnete das Heimschlagsrecht
als Anspruch der Grundeigentümer, vom Gemeinwesen die formelle
Enteignung eines materiell enteigneten Grundstücks zu verlangen. Die
Entschädigungsfrage stelle sich daher in gleicher Weise wie bei der
formellen Enteignung. Der Anspruch auf volle Entschädigung umfasse
in erster Linie den Schaden des Eigentumsentzugs, d.h. aus formeller
Enteignung; zudem sei zu prüfen, ob dem Enteigneten allenfalls Ansprüche
aus materieller Enteignung zustehen. Von dieser Zweiteilung ging es
aus, um - mangels einer Regelung im kantonalen Recht - den massgebenden
Bewertungszeitpunkt zu ermitteln. Dabei folgte es zunächst schweizerischer
Lehre und Rechtsprechung, wonach für die Entschädigungspflicht und die
Bemessung der Entschädigung aus materieller Enteignung in der Regel die
Verhältnisse bei Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung massgebend sind.
Demgegenüber wird bei der formellen Enteignung für die Beurteilung der
Qualität des Grundstücks wie auch für die Ermittlung der Preisverhältnisse
in der Regel auf den Zeitpunkt des Entscheids der Schatzungskommission
abgestellt. Indessen folgte das Gericht deutscher Rechtsauffassung,
indem es annahm, für jene Fälle dränge sich eine Ausnahme auf, wo eine
der Enteignung beziehungsweise dem Heimschlag zeitlich vorausgegangene
Eigentumsbeschränkung als Vorwirkung der späteren Enteignung aufzufassen
sei, wenn nämlich die verbindliche Planungsmassnahme und die Enteignung in
ursächlichem Zusammenhang stünden und als einheitliche Enteignungsmassnahme
erschienen. Das sei der Fall, wenn auf Grund einer rechtskräftigen
Planung die Enteignung des Grundstücks mit Sicherheit zu erwarten
sei. Für die Beurteilung der Qualität des zu enteignenden Grundstücks
sei - im Unterschied zur Ermittlung der Entschädigung - auf den Zeitpunkt
abzustellen, von dem an jede konjunkturelle Entwicklung des Grundstücks
verhindert wurde. Was die Verjährung von Entschädigungsforderungen aus
formeller und materieller Enteignung betrifft, nahm das Verwaltungsgericht
mangels einer Regelung im kantonalen Recht in Anlehnung an das
eidgenössische Luftfahrts- und das Nationalstrassenrecht eine Frist von
fünf Jahren an. Anhand dieser Grundsätze gelangte das Gericht zu folgendem
Ergebnis: Den grössten Teil der Zone für öffentliche Bauten und Werke und
damit den Hauptteil der Heimschlagsfläche beurteilte es in Anlehnung an
die deutsche Rechtsauffassung. Bei Inkrafttreten des Zonenplans 1964 habe
die "Chermatte" Baulandqualität aufgewiesen. Bewertungszeitpunkt sei der
9. Oktober 1979, das Datum des Entscheides der Schatzungskommission. Ein
Preis von Fr. 130.--/m2, wie ihn die Schatzungskommission für das gemäss
Zonenplan 1964 der Wohnzone W 2 zugewiesene Land angenommen habe, erscheine
zu hoch; angemessen seien Fr. 120.--/m2. Für den Landabschnitt von 170 m2
des bisherigen Cherwegs erachtete es mit der Schatzungskommission einen
Preis von Fr. 20.--/m2 als richtig. Nach der Auffassung des Gerichts
bewirkte einzig jener Abschnitt der 1964 angeordneten Freihaltezone,
welcher der damals festgelegten Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen vorgelagert war, schon im Jahre 1964 definitiv eine materielle
Enteignung. Die darauf gestützte Entschädigungsforderung erachtete es
als verjährt. Für den Verbleibenden Kulturlandwert jenes Abschnitts
bezeichnete es den von der Schatzungskommission ermittelten Preis von
Fr. 1.50/m2 als angemessen. Den Wert der von der Schatzungskommission
als Vorgartenland bezeichneten und mit Fr. 80.--/m2 geschätzten Fläche
setzte es auf Fr. 40.--/m2 herab.
Sowohl Josy und Hermann Abegg als auch die Dorfschaftsgemeinde und
die Einwohnergemeinde Sarnen fechten das Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 21. Januar/11. Februar 1981 mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim
Bundesgericht an. Das Bundesgericht heisst beide Beschwerden teilweise gut.
Auszug aus den Erwägungen:
Auszug aus den Erwägungen:
Erwägung 4
4.- a) Die "Chermatte" wurde 1964 abgesehen von einem kleineren
Wohnzonenanteil hauptsächlich der Zone für öffentliche Bauten und Werke und
zu einem geringeren Teil der Freihaltezone zugewiesen. 1977 wurde die Zone
für öffentliche Bauten und Werke ausgedehnt; die Freihaltezone erhielt die
neue Bezeichnung "Landschaftsschutzzone". Sowohl die Zone für öffentliche
Bauten und Werke als auch die Freihalte- bzw. Landschaftsschutzzone
bewirken im wesentlichen ein Bauverbot für private Bauten (Art. 23 Abs. 1
und 2 aBauG; Art. 24 Abs. 1 und 2 BauG; Art. 28 Abs. 2, Art. 30 Abs. 2
aBauR; Art. 34 Abs. 2, Art. 36 Abs. 2 BauR). Da die "Chermatte" bei
Inkrafttreten des Zonenplans 1964 Baulandcharakter hatte und bei Erlass
des Zonenplans 1977 noch über rund 5000 m2 Wohnzonenfläche verfügte,
kommen die Bauverbote beider Zonenarten nach der zutreffenden Auffassung
des Verwaltungsgerichts einer Enteignung gleich. Die "Chermatte" ist
somit seit 1964 zur Hauptsache und seit 1977 zu einem zusätzlichen Teil
von einer materiellen Enteignung betroffen.
Damit war die Voraussetzung für die Geltendmachung des
Heimschlagsrechts erfüllt; nach Obwaldner Recht stellt nämlich das
Heimschlagsrecht eine Folge der materiellen Enteignung dar, im Gegensatz
etwa zum früheren Zürcher Baugesetz, das es als davon unabhängiges,
selbständiges Institut ausgestaltet hat (vgl. Urteil Blaser und Lüthi gegen
Staat Zürich vom 17. Februar 1982, veröffentlicht in ZBl 83/1982, S. 208).
b) Dass die Grundeigentümer vom Gemeinwesen die Übernahme des
belasteten Grundstücks verlangt haben, ändert nichts daran, dass eine
materielle Enteignung vorliegt. Diese wird durch die Übernahme des
Grundstücks durch das Gemeinwesen nicht in eine formelle Enteignung
umgewandelt; sie wird lediglich durch eine formelle Enteignung
ergänzt, soweit es um die Bewertung und Übernahme des bereits auf den
Landwirtschaftswert reduzierten Grundstücks geht. Das Inkrafttreten
der Eigentumsbeschränkung hat den Minderwert verursacht und die weitere
Wertsteigerung als Bauland verhindert (BGE 97 I 814/815).
c) Da das öffentliche Recht des Kantons Obwalden keine speziellen
Regeln über die Berechnung der Heimschlagsentschädigung enthält, ist die
volle Entschädigung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG nach der Methode zu
ermitteln, die sich aus der zitierten Rechtsprechung ergibt.
Demnach ist davon auszugehen, dass die materielle Enteignung in
jenem Zeitpunkt stattfindet, in dem die Eigentumsbeschränkung formell in
Rechtskraft erwächst. In diesem Moment verliert das belastete Land seinen
vormaligen Wert; es hat nur noch einen Restwert, der bei nicht überbauten
Grundstücken in der Regel dem landwirtschaftlichen Wert entspricht. Da
es seit Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung kein Bauland mehr ist,
macht das Grundstück keine Baulandpreissteigerungen mehr mit. Für die
Berechnung der Entschädigung aus materieller Enteignung ist somit vom
Landwert in jenem Zeitpunkt auszugehen, in dem die Eigentumsbeschränkung
in Kraft getreten ist (BGE 97 I 814; 93 I 144).
Der Restwert, der dem Grundstück nach Inkrafttreten der
Eigentumsbeschränkung verbleibt, macht die Preisänderung mit, die sich
von diesem Zeitpunkt an für landwirtschaftlichen Boden ergeben. Wird das
Heimschlagsrecht erst Jahre nach der materiellen Enteignung ausgeübt, so
hat die Entschädigung für die formelle Enteignung dem Wert im Zeitpunkt
des Heimschlags zu entsprechen. Nur wenn zwischen dem Zeitpunkt der
materiellen und jenem der formellen Enteignung keine nennenswerte
Preisentwicklung stattgefunden hat, kann davon abgesehen werden, die
Schätzungstage auseinanderzuhalten.
Erwägung 5
5.- Mit Inkrafttreten des Zonenplans 1964 ist der grösste Teil der
"Chermatte" von einem Verbot für private Bauten betroffen worden. Die
Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung sind demnach zur
Hauptsache am 1. April 1964 entstanden. Damit stellt sich vorweg die
Frage, ob die Entschädigungsforderung der Grundeigentümer weitgehend
verjährt sei. Die beschwerdeführenden Gemeinden erheben die Einrede der
Verjährung ausdrücklich.
a) Das in der Volksabstimmung vom 13. Juni 1976 abgelehnte
Raumplanungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (BBl 1974 II 816) schrieb in
Art. 54 Abs. 2 für Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung
eine bundesrechtliche Verjährungsfrist von 10 Jahren vor. Im geltenden
Raumplanungsgesetz fehlt eine solche Bestimmung. Es ist daher grundsätzlich
den Kantonen überlassen, die Verjährung zu regeln.
Das öffentliche Recht des Kantons Obwalden enthält
keine Verjährungsvorschrift, die unmittelbar oder analog auf
Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung anwendbar wäre. Das
bedeutet nicht, dass deshalb eine Verjährung überhaupt nicht eintrete. Die
herrschende Lehre und die neuere Rechtsprechung nehmen vielmehr an,
das Institut der Verjährung bestehe grundsätzlich nicht nur im privaten,
sondern auch im öffentlichen Recht, und zwar selbst beim Schweigen des
Gesetzgebers und sowohl hinsichtlich der Ansprüche des Gemeinwesens gegen
den Privaten wie auch umgekehrt (BGE 105 Ib 267 E. 3a, 101 Ia 21/22 E. 4a,
je mit Verweisungen). Die Verjährbarkeit öffentlichrechtlicher Ansprüche
gilt ohne Einschränkung auch für die Enteignungsentschädigung (BGE 105
Ib 11 E. 3; 101 Ib 285/286 E. 5; 97 I 627/628).
b) Es fragt sich, welche Frist für die Verjährung von Forderungen
aus materieller Enteignung massgebend sei. Das Verwaltungsgericht nahm
eine Verjährungsfrist von fünf Jahren an. Es stützte sich dabei unter
Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 105 Ib 14;
101 Ib 285 E. 5a, b) auf eine analoge Anwendung von Art. 25 Abs. 3
des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen vom 8. März 1960 (NSG) und
Art. 44 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Luftfahrt vom 21. Dezember 1948
(LFG). Die vom Verwaltungsgericht angerufenen Normen und Urteile betreffen
indessen die Verjährung von Forderungen aus öffentlichrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen, die Folgen eidgenössischer Sachplanungen
darstellen. Daher war es in den genannten Fällen naheliegend und
gerechtfertigt, Vorschriften aus dem gleichen bzw. verwandten Sachbereich
des Bundesrechts für die Fristberechnung heranzuziehen. Sie dienten
der Lückenfüllung in Spezialgebieten, die im übrigen sehr detailliert
geregelt sind. Dagegen eignen sich die Bestimmungen von Art. 25
Abs. 3 NSG und Art. 44 Abs. 3 LFG nicht, analog auf die Verjährung von
Forderungen aus materieller Enteignung angewendet zu werden, die eine
Folge kommunaler Zonenplanung darstellen. Eine Frist von fünf Jahren
erscheint für solche Fälle bei Schweigen des Gesetzes als zu kurz.
Es darf nicht übersehen werden, dass die Verjährungsregelung nicht nur
auf unterschiedliche Situationen anwendbar sein muss, sondern sich die
betroffenen Grundeigentümer auch häufig bei Planerlass über die Folgen
der ihnen auferlegten Eigentumsbeschränkungen noch keine Rechenschaft
geben. Anders als bei Entschädigungen, die für die Beeinträchtigung durch
den Betrieb eines öffentlichen Werks zu entrichten sind, liegt auf dem
Gebiet der Raumplanung eine kurz bemessene Verjährungsfrist auch nicht
unbedingt im Interesse des Gemeinwesens. Die gleichzeitige Erfüllung einer
Vielzahl von Entschädigungsansprüchen kann Finanzierungsschwierigkeiten
nach sich ziehen, die möglicherweise nicht eintreten, wenn sich die
Anmeldung der Forderungen über einen längeren Zeitraum erstreckt. Auf
der andern Seite steht der Annahme einer zu langen Verjährungsfrist
das öffentliche Interesse an der Rechtssicherheit entgegen (BGE 101 Ia
21/22 mit Hinweisen). Demzufolge ist beim Fehlen einer Gesetzesvorschrift
für Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung als Folge von
Zonenplänen eine Verjährungsfrist von zehn Jahren anzunehmen. Damit wird
die bisher vom Bundesgericht vertretene Auffassung bestätigt (BGE 97 I
627/628 mit Verweisungen). Sie deckt sich auch mit der Fristenregelung,
die einzelne Kantone ausdrücklich festgelegt haben (z.B.: Zürich, §
183ter EG ZGB; Basel-Stadt, § 4c des Anhangs zum Hochbautengesetz).
c) Beim eingangs genannten Fristbeginn am 1. April 1964 wäre
demnach die Entschädigungsforderung der Grundeigentümer zu einem grossen
Teil am 1. April 1974 verjährt gewesen. Das Übernahmebegehren wurde erst
1975 gestellt.
Indessen ist den privaten Beschwerdeführern zugutezuhalten, dass zur
Zeit der Entstehung des Entschädigungsanspruchs jedenfalls in den Kantonen
noch unklar war, ob Forderungen des öffentlichen Rechts und namentlich
solche aus materieller Enteignung bei Fehlen einer ausdrücklichen
Bestimmung überhaupt verjährten. So hat etwa das Verwaltungsgericht
des Kantons Bern seine Praxis der Unverjährbarkeit solcher Forderungen
erst im Jahre 1970 aufgegeben (ZBl 72/1971, S. 330/331). Sodann trat das
frühere Baugesetz des Kantons Obwalden, das die Entschädigungspflicht für
enteignungsähnliche Bauverbote erstmals klar anordnete, am 16. Mai 1965
in Kraft. Unter diesen Umständen konnte der Beginn der Verjährungsfrist
im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung - 1. April
1964 - für die privaten Beschwerdeführer nicht klar erkennbar sein.
Zudem musste sie der Hinweis im Schreiben des Gemeinderates vom
19. Januar 1972, es bestehe für sie trotz der beabsichtigten Erweiterung
der Zone für öffentliche Bauten und Werke kein Grund zur Beunruhigung,
in ihrem Vertrauen auf den Fortbestand ihrer Entschädigungsforderung
bestärken. Unter diesen Umständen kann nicht angenommen werden, der
Anspruch sei bereits verjährt gewesen, als die Beschwerdeführer am
8. Januar 1975 das Übernahmebegehren stellten.
Erwägung 6
6.- Zu prüfen ist, ob das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts
dem Erfordernis der vollen Entschädigung gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG
entspricht.
a) Das Verwaltungsgericht legte die enteignungsrechtlich begründete
Zweiteilung der Heimschlagsentschädigung insoweit seinem Entscheid
zugrunde, als es die Entschädigungsfrage für den nördlichen Teil der
1964 festgelegten Freihaltezone beurteilte. Es nahm einerseits an,
dass 1964 eine Forderung aus materieller Enteignung entstanden sei,
erachtete diese aber als verjährt. Da die Verjährung dieses Anspruchs
entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht eingetreten ist
(E. 5c), wird er anhand des Landwerts von 1964 neu zu schätzen sein. Der
vom Verwaltungsgericht eingeschlagene Weg entspricht aber im Grundsatz
Art. 5 Abs. 2 RPG.
Anderseits bejahte das Gericht einen Entschädigungsanspruch
für den landwirtschaftlichen Restlandwert nach den Grundsätzen der
formellen Enteignung. Dabei übernahm es den von der Schatzungskommission
ermittelten Preis von Fr. 1.50/m2. Diese Schätzung erscheint indessen
zu tief. Sie mag zwar dem landwirtschaftlichen Ertragswert entsprechen,
wird aber dem Verkehrswert, der auch für landwirtschaftlichen Boden in
den letzten Jahrzehnten eine beträchtliche Steigerung erfahren hat,
nicht gerecht (vgl. nicht veröffentlichtes Urteil vom 16. Dezember
1981 i.S. BLS c. Burgergemeinde Ferden; vgl. auch PETER WIEDERKEHR,
Die Expropriationsentschädigung, Diss. Zürich 1966, S. 32 unten). Sie
erreicht den Anspruch der vollen Entschädigung nicht und verstösst somit
gegen Art. 5 Abs. 2 RPG. Insoweit ist die Beschwerde der Grundeigentümer
begründet. Der Restlandwert wird demzufolge neu zu bestimmen sein.
b) In bezug auf die 1964 beschlossene Zone für öffentliche Bauten
und Werke folgte das Verwaltungsgericht dem System der Zweiteilung des
Entschädigungsanspruchs indessen nicht mehr. In gleicher Weise behandelte
es jene Fläche, um welche diese Zone 1977 zu Lasten der 1964 geschaffenen
Wohnzone ausgedehnt worden war. In Anlehnung an die deutsche Lehre und
Rechtsprechung (vgl. BGHZ 50, 93 ff. = NJW 1968, S. 1278/1279) fasste es
das durch die Zone für öffentliche Bauten und Werke bewirkte Bauverbot für
Privatbauten als Vorwirkung der späteren Enteignung auf. Das Inkrafttreten
der Beschränkung erachtete es nur insoweit als bedeutsam, als die vormalige
Qualität des betroffenen Grundstücks auf diesen Zeitpunkt zu ermitteln
sei. Für die Berechnung der Entschädigung dagegen stellte das Gericht
einheitlich auf den mutmasslichen Landwert ab, den das Grundstück im
Zeitpunkt des Entscheids der Schatzungskommission gehabt hätte, wenn es
von der Eigentumsbeschränkung gar nicht betroffen worden wäre.
Dieses System begünstigt den abwartenden Heimschlagsberechtigten
zum Nachteil des Gemeinwesens. Seit 1964 sind die Baulandpreise
gestiegen. Indem das Verwaltungsgericht für die Ermittlung der
Entschädigung gesamthaft und damit auch für den Anspruch aus materieller
Enteignung auf den Tag der Schätzung - 9. Oktober 1979 - abstellte, hat es
den Grundeigentümern jedenfalls in bezug auf die 1964 belastete Fläche mehr
zugesprochen, als ihnen nach Art. 5 Abs. 2 RPG zusteht. Insoweit hat es
Bundesrecht verletzt, weshalb die Beschwerde des entschädigungspflichtigen
Gemeinwesens in diesem Punkt begründet ist. Die Heimschlagsentschädigung
wird daher in der vorstehend unter lit. a beschriebenen Weise festzusetzen
sein.
Grundsätzlich analog zu beurteilen ist die Entschädigung
hinsichtlich der 1977 zu Lasten der Wohnzone ausgedehnten Zone für
öffentliche Bauten und Werke. Indessen ist in bezug auf diese Fläche
festzustellen, dass der Tag des Inkrafttretens des Zonenplans (17. Mai
1977) und das Schätzungsdatum (9. Oktober 1979) verhältnismässig nahe
beieinanderliegen. Wenn in dieser Zeitspanne keine Änderung der Preise
für Landwirtschaftsland eingetreten ist, wäre es mit Art. 5 Abs. 2 RPG
vereinbar gewesen, die Heimschlagsentschädigung einheitlich auf das Datum
des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung zu ermitteln. Im Blick auf
eine Neuschätzung des Restlandwerts wäre heute eine einheitliche Schätzung
wohl nur noch zulässig, wenn ein gewisser Ausgleich bei der Verzinsung
des Gesamtbetrags geschaffen würde (vgl. E. 7).
c) Die Parteien sind der übereinstimmenden Ansicht, dass der südliche
Teil der 1964 der Freihaltezone zugewiesene Fläche als sogenanntes
Vorgartenland aufgefasst werden kann. Für das Bundesgericht besteht
daher kein Anlass, diese Qualifikation als solche zu überprüfen. Was
dagegen die Höhe der Entschädigung für diese Fläche betrifft, so ist
festzustellen, dass der Grundstücksteil die Eigenschaft als Vorgartenland
erst verloren hat, als er gemäss Zonenplan 1977 von der angrenzenden
Wohnzone getrennt wurde. Bewertungsstichtag ist daher das Inkrafttreten
des geltenden Zonenplans. Nur wenn der vom Verwaltungsgericht gegenüber
der Bewertung der Schatzungskommission um die Hälfte herabgesetzten Preis
von Fr. 40.--/m2 dem Landwert am Bewertungsstichtag entspricht, ist er
mit Art. 5 Abs. 2 RPG vereinbar. Für das Vorgehen ist auf die bereits
festgehaltenen Ausführungen zu verweisen (lit. b, am Ende).
d) Gegen die Schätzung der 170 m2 umfassenden Teilfläche des Cherwegs
zu Fr. 20.--/m2 erheben die Parteien keinerlei Einwände. Es erübrigt
sich daher, die Richtigkeit dieser Bewertung zu überprüfen.
Erwägung 7
7.- Mit dem angefochtenen Urteil wurde die Dorfschaftsgemeinde
Sarnen verpflichtet, die Entschädigungsforderung der Grundeigentümer ab
13. September 1977, dem Tag der Geltendmachung, zu verzinsen. In analoger
Anwendung von Art. 18 Abs. 2 des Zwangsenteignungsgesetzes des Kantons
Obwalden vom 9. April 1877 (ZEntG) nahm das Verwaltungsgericht einen
Zinsfuss von 5% an.
a) Die beschwerdeführenden Gemeinden verlangen eine variable Verzinsung
zum jeweiligen Hypothekarzinsfuss der Obwaldner Kantonalbank. Sie berufen
sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichts, in dem der Hypothekarzinsfuss
für Entschädigungen aus materieller Enteignung als sachlich richtig
bezeichnet worden ist (BGE 97 I 352).
Es ist zu prüfen, ob die vom Verwaltungsgericht in Ermangelung einer
gesetzlichen Regelung getroffene Lösung mit dem Grundsatz der vollen
Entschädigung gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG im Einklang steht. In Ermangelung
einer bundesrechtlichen Regelung ist der vom Verwaltungsgericht in
Anlehnung an Art. 18 Abs. 2 ZEntG einheitlich angenommene Zinsfuss von
5% nicht zu beanstanden. In einem kantonalen Verfahren, das sich nach
kantonalem Enteignungsrecht abwickelt, besteht kein Anlass, den "üblichen
Zinsfuss" im Sinne von Art. 76 Abs. 5 beziehungsweise Art. 19bis Abs. 4
des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930 anzuwenden.
b) Für den Beginn der Verzinsungspflicht gilt folgendes:
Für die Grundstücksfläche, die am 1. April 1964 der Freihaltezone
und der Zone für öffentliche Bauten und Werke zugewiesen wurde, ist der
Anspruch auf Entschädigung aus materieller Enteignung zwar an jenem Tag
entstanden (E. 6a, b), das Übernahmebegehren aber erst am 8. Januar 1975
gestellt worden. Dem Grundsatz der vollen Entschädigung im Sinne von
Art. 5 Abs. 2 RPG genügt es, wenn die Entschädigung von diesem Zeitpunkt
an verzinst wird, in dem sie erstmals in unverkennbarer Weise gegenüber
dem Gemeinwesen geltend gemacht worden ist (vgl. BGE 97 I 818 E. 3a).
Der geltende Zonenplan der Dorfschaftsgemeinde Sarnen trat am
17. Mai 1977 in Kraft. Danach wurde nebst einer für die Grundeigentümer
unwesentlichen Änderung der Zonenart im Westen des Grundstücks ein
Anteil der bisher in der Wohnzone gelegenen Parzellenfläche neu der
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Die hiefür aus
materieller Enteignung entstandene Forderung ist in jenem Zeitpunkt
entstanden (E. 6b). Von da ab ist die Entschädigung auch zu verzinsen,
da die bisherigen Verkaufsverhandlungen einer Anmeldung der Forderung
gleichzusetzen sind. Dasselbe gilt für den vom Verwaltungsgericht als
Vorgartenland bezeichneten Flächenanteil, der diese Eigenart erst verloren
hat, als er durch die Ausdehnung der Zone für öffentliche Bauten und
Werke von der Wohnzone abgetrennt wurde (E. 6c).
Für die Übernahme des Landes, das seinen Baulandwert durch die
Zonenzuweisungen vom 1. April 1964 und vom 17. Mai 1977 verloren hat,
ist der landwirtschaftliche Restwert nach den Grundsätzen der formellen
Enteignung zu entschädigen (E. 6a). Danach stellt die Entschädigung
im Gegensatz zu jener aus materieller Enteignung eine Voraussetzung
und nicht eine Folge der Enteignung dar. Der Enteigner kann daher die
Eigentumsübertragung erst verlangen, nachdem er die Entschädigung bezahlt
hat. Damit stellt sich die Frage der Verzinsung von vornherein nicht. Nur
im Fall der vorzeitigen Besitzeseinweisung verlangt der Grundsatz der
vollen Entschädigung, dass die Entschädigungssumme verzinst wird. So sieht
denn auch Art. 18 Abs. 2 ZEntG die Verzinsung zu 5% für diesen Fall vor.
Erwägung 8
8.- Beide Beschwerden erweisen sich somit als teilweise begründet. Das
angefochtene Urteil ist aufzuheben, und die Sache ist zum neuen Entscheid
im Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.