BGE 108 IB 106
108 Ib 106
19. Estratto della sentenza 25 giugno 1982 della II Corte di diritto
pubblico nella causa Ufficio federale di giustizia c. Peter Schmid e
Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione del DAFE
(ricorso di diritto amministrativo) Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
1. Art. 14 Abs. 2 BewV: Ausnahme vom Grundsatz, wonach ein
Grundstück nur dann als in der Bauzone gelegen gilt, wenn dies von der
für die Raumplanung zuständigen kantonalen Behörde schriftlich bestätigt
wird. Fall, in dem die Überbaubarkeit des Grundstückes für die zuständige
Behörde offenkundig war (Erw. 2).
2. Art. 6 Abs. 2 Bst. d BewB: Berechtigtes Interesse für den Erwerb
eines Grundstückes, das an einem Ort liegt, der unter Wohnungsnot
leidet und das dazu bestimmt ist, darauf preisgünstige Wohnungen zu
erstellen. Kriterien für die Beurteilung der Not an Wohnungen und der
Preisgünstigkeit derselben (Erw. 3).
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- L'Ufficio federale di giustizia lamenta in primo luogo la mancanza
di un'attestazione dell'autorità competente circa l'edificabilità del
fondo che il richiedente intende acquistare. Giusta l'art. 7 cpv. 1
lett. a DAFE l'autorizzazione per l'acquisto dev'essere negata, senza
riguardo a un interesse legittimo, se il fondo si trova fuori di una zona
edificabile a tenore del diritto federale. L'art. 14 cpv. 2 OAFE precisa
che, ove il terreno sia delimitato su un piano delle zone (art. 14 cpv. 1
lett. a OAFE), esso è considerato edificabile soltanto se ne sia data
conferma dall'autorità cantonale competente in materia di pianificazione
del territorio. La conferma scritta va allegata all'inserto (art. 14
cpv. 3 OAFE). In assenza di tale documento l'autorità di ricorso deve
ritenere, per principio, che il terreno sia inedificabile e deve annullare
l'eventuale autorizzazione rilasciata a torto dall'istanza inferiore,
quand'anche il richiedente sia già in possesso della licenza edilizia
comunale (DTF dell'8 novembre 1976 in re B., pubblicata nella Rivista
di diritto amministrativo ticinese, RDAT, 1977 pag. 194 n. 99; DTF del
9 novembre 1979 in re Divisione federale della giustizia, pubblicata in
Rep. 1981 pag. 51 consid. 4). Un'eccezione alla norma può riconoscersi,
nondimeno, ove l'edificabilità di una particella costituisca un fatto
notorio secondo le conoscenze dell'autorità adita, talché l'esigenza di
un'ulteriore conferma raffiguri un formalismo eccessivo privo di reale
significato (cfr. GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, pag. 201 infra;
DTF 104 V 211 con richiami). Nel caso concreto nulla induce a smentire
la certezza manifestata dalla Commissione cantonale di ricorso: gli atti
sembrano anzi confortare questo convincimento. Non si ravvisano pertanto
gli estremi di un inesatto o incompleto accertamento dell'edificabilità
del fondo in discorso, né risulta che tale costatazione sia inficiata
dalla violazione di precetti essenziali di procedura, quali segnatamente
l'art. 23 OAFE (cfr. DTF 106 Ib 79 consid. 2a). Ne consegue che la
censura ricorsuale dev'essere respinta.
Erwägung 3
3.- Premessa l'edificabilità del terreno in oggetto, l'autorizzazione
d'acquisto deve essere concessa se il richiedente prova un interesse
legittimo alla compera del fondo (art. 6 cpv. 1 DAFE). L'interesse è
legittimo, fra l'altro, se il terreno, situato in un luogo con penuria
di alloggi, è destinato alla costruzione di abitazioni economiche (art. 6
cpv. 2 lett. d DAFE).
a) L'Ufficio federale di giustizia contesta che nel Comune di Caslano
vi sia penuria di alloggi e riafferma la propria prassi, stando alla
quale un'evenienza siffatta si verifica soltanto se l'effettivo degli
alloggi sfitti in un Comune sia inferiore allo 0,5%. L'art. 13a cpv. 2
OAFE dispone, a sua volta, che l'autorità di prima istanza deve chiedere
all'Ufficio federale per l'abitazione il suo parere circa la penuria di
abitazioni nel Comune interessato. L'Ufficio federale per l'abitazione,
il cui parere è annesso agli atti, dichiara che nel Comune di Caslano deve
dedursi una penuria di alloggi per il fatto che il Comune soggiace - come
tutto il Cantone Ticino del resto - all'ordinanza concernente provvedimenti
contro gli abusi in materia di locazione del 10 luglio 1972. Lo stesso
Ufficio aggiunge, in uno scritto diretto all'Ufficio federale di giustizia,
di non essere in grado di sospingersi oltre questo criterio nel valutare
la penuria di alloggi in un determinato Comune e che in ogni caso il suo
parere riveste solo carattere consultivo. Il Comune di Caslano, da parte
sua, pur non essendo in grado di precisare quanti appartamenti di 5/6
locali esistano nel comprensorio comunale, reputa in due lettere (agli
atti) che "attualmente si riscontra una carenza di appartamenti/villette
di 4/5 locali" e che "nel Comune non risultano appartamenti sfitti di 5/6
locali". L'Ufficio abitazioni economiche del Dipartimento cantonale delle
opere sociali non si è espresso invece sulla carenza di alloggi nel Comune.
L'Ufficio federale di giustizia adotta un parametro unico per tutti i
Comuni: la penuria di abitazioni è data solo ove l'effettivo degli alloggi
sfitti sia inferiore allo 0,5%. Caslano non rientrerebbe di conseguenza
fra i Comuni con scarsità di alloggi. Come rettamente osserva l'autorità
cantonale, tuttavia, questo criterio generalizzato non ha riguardo del
caso singolo, né del tipo delle dimore sfitte, né della particolare
richiesta di abitazioni, né delle caratteristiche sociali, regionali,
urbanistiche e economiche del Comune in esame. Uno schematismo congenere,
avulso da motivazioni concrete, non è nemmeno atto a invalidare il parere
dell'Ufficio federale per l'abitazione.
Di converso l'autorità ricorrente assume a ragione che la scarsità di
abitazioni va ammessa applicando criteri fondamentalmente restrittivi,
giacché l'art. 6 cpv. 2 lett. d DAFE rappresenta un'eccezione al
principio che il collocamento di capitali in fondi non costituisce
interesse legittimo per l'acquisto (cfr. FF 1969 II 1071 seg.; Revue
suisse du Notariat et du Registre foncier, RNRF, 1969 pag. 122 segg. e
1968 pag. 235 segg.). L'investimento estero deve essere giustificato,
in altri termini, dalla mancanza di imprenditori svizzeri che intendano
sopperire all'esigenza di creare alloggi a buon mercato (cfr. FF 1972
II 1046 seg.). Ora, se pure la penuria di alloggi non è suscettiva di
notorietà per non essere un fatto preciso ma una circostanza soggetta ad
apprezzamento, occorre rilevare che la critica ricorsuale non si concreta
oltre un calcolo matematico che, di per sé, non smentisce ancora le
conclusioni raggiunte dalla Commissione cantonale di ricorso in base
al parere dell'Ufficio federale per l'abitazione. Quanto all'ipotesi
di una sufficiente presenza di imprenditori svizzeri nel campo della
costruzione di alloggi economici, l'autorità ricorrente non suffraga
affatto la propria asserzione né rende verosimile l'infondatezza della
tesi contraria, affermata implicitamente nella decisione impugnata. Anche
su questo punto il ricorso si avvera quindi inconsistente.
b) Un'ulteriore controversia risiede nel numero di abitazioni
economiche per cui è chiesta l'autorizzazione. A mente dell'Ufficio
federale di giustizia l'art. 6 cpv. 2 lett. d DAFE non torna applicabile
nel caso in cui il richiedente intenda erigere meno di tre alloggi. Questo
canone d'interpretazione non scaturisce però dalla giurisprudenza del
Tribunale federale né dalla genesi della norma (cfr. modificazione
dell'art. 6 DAFE, del 24 giugno 1970: FF 1969 II 1071 seg., RU 1970
pag. 1195, Boll. uff. 1970 CN 94 segg. e 401 segg., CSt 209 segg.;
modificazione dell'art. 6 cpv. 2 lett. d DAFE, del 21 marzo 1973: FF 1972
II 1035 e 1046 seg., RU 1974 pag. 83, Boll. uff. 1972 CN 2227 segg. e 1973
CSt 18 segg.). V'è, certo, la possibilità che abitazioni singole formino
più facilmente oggetto di negozi elusivi o possano essere distratte in
un secondo tempo dalla loro originaria vocazione economica: tuttavia
questo rischio va considerato caso per caso, alla luce delle contingenze
concrete. Non soccorrono regole categoriche: mal si comprende, del resto,
per quale ragione due abitazioni - al contrario di tre - non possano
assumere per nulla carattere economico. La peculiarità di un alloggio
economico non consiste, invero, nel numero delle residenze, ma - come
giustamente sottolinea anche l'autorità ricorrente - nel moderato canone
di locazione. Perciò il criterio fatto proprio dall'Ufficio federale
di giustizia non risulta idoneo a distinguere le abitazioni economiche
da quelle che non possono ritenersi tali. Ne discende che la critica
ricorsuale si avvera sfornita di reale fondamento.
c) Contesa dall'Ufficio federale di giustizia è inoltre l'economicità
dell'abitazione che il richiedente domanda di poter costruire. L'art. 13a
cpv. 1 OAFE prescrive, quanto all'economicità delle abitazioni, che "sono
considerate abitazioni economiche quelle in cui il costo di costruzione
si situa entro i limiti fissati dal Dipartimento federale dell'economia
pubblica in virtù dell'articolo 65 dell'ordinanza del 20 agosto 1975
relativa alla legge federale che promuove la costruzione d'abitazioni e
l'accesso alla loro proprietà". Come per assodare la penuria di abitazioni,
l'autorità di prima istanza deve chiedere all'Ufficio federale per
l'abitazione il suo parere sull'economicità della costruzione (art. 13a
cpv. 2 OAFE). Nel caso in narrativa l'economicità dei costi di costruzione
è attestata dall'Ufficio federale per l'abitazione in una dichiarazione
del 21 aprile 1980, allegata all'inserto. Il Municipio di Caslano, a
suo turno, stima in una lettera del 15 settembre 1980 che la pigione di
Fr. 1'100.-- mensili esposta dal richiedente per la locazione della casa
sia "senz'altro moderata". Per contro l'Ufficio cantonale delle abitazioni
economiche non si è pronunciato.
L'autorità ricorrente eccepisce in sostanza che l'economicità dei costi
di costruzione non basta per dimostrare la convenienza economica delle
pigioni. Tale obiezione, che appare già di per sé in contrasto con il
dettato dell'art. 13a OAFE, non può in ogni modo essere condivisa. Intanto
l'Ufficio federale di giustizia non sostiene che la pigione mensile di
Fr. 1'100.-- lordi per un edificio nuovo di 5 1/2 locali non possa essere
riferita a un'abitazione economica; in secondo luogo l'autorità ricorrente
non pretende che il parere espresso dall'Ufficio federale per l'abitazione
sia erroneo o inverosimile. Essa opina unicamente l'inattendibilità del
canone dichiarato di Fr. 1'100.--. Ma, come si è visto, il richiedente
non potrà nemmeno aumentare la locazione senza il permesso dell'Ufficio
competente a promuovere la costruzione di abitazioni (decisione 6 ottobre
1980). Se ne desume che la critica ricorsuale dev'essere disattesa.
Entscheid:
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è respinto.