BGE 107 II 260
107 II 260
39. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 19 mai 1981 dans la cause
Reverdin contre Menache (recours en réforme) Regeste
Herabsetzung des Mietzinses (Art. 19 BMM).
Es sind nur diejenigen Änderungen der Berechnungsgrundlage zu
berücksichtigen, die seit der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten sind
(E. 2).
Sofern es an einer Vereinbarung zwischen den Parteien fehlt, tritt
die Mietzinssenkung erst auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft,
gerechnet ab Fühlungnahme des Mieters mit dem Vermieter im Sinne von
Art. 19 Abs. 1bis BMM (E. 3).
Sachverhalt
A.- Albert Menache est locataire d'une villa appartenant à Dominique
Reverdin, construite en 1970 à Chêne-Bourg (Genève). Le bail a été conclu
en mai 1975 pour trois ans, du 15 juin 1975 au 14 juin 1978. Depuis lors,
il se renouvelle tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation
donné six mois avant l'échéance. Le loyer est fixé à 1900 fr. par mois,
soit 22'800 fr. par an.
B.- Au début de 1978, Menache s'est adressé à Reverdin en demandant
une baisse de loyer fondée sur la diminution du taux de l'intérêt
hypothécaire. Le bailleur a accepté de réduire le loyer à 1'800 fr. par
mois dès le 15 juillet 1978.
Estimant cette baisse insuffisante, Menache a saisi la Commission
de conciliation, le 29 juin 1978, d'une demande de réduction du loyer
selon l'art. 19 AMSL.
Le 23 mai 1979, le Tribunal des baux et loyers de Genève a réduit le
loyer à 1'583 fr. 35 par mois dès le 1er janvier 1979.
Sur appel des deux parties, la Cour de justice du canton de Genève
a annulé ce jugement par arrêt du 27 octobre 1980 et réduit le loyer à
1'653 fr. 40 par mois dès le 1er janvier 1979.
C.- Le défendeur recourt en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut à
ce que le loyer annuel de 21'600 fr. payé par le demandeur soit reconnu
non abusif et, par conséquent, licite; subsidiairement, pour le cas où
une réduction du loyer serait admise, il demande qu'elle ne prenne effet
qu'à l'échéance du bail, soit le 15 juin 1979.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours, annule l'arrêt
attaqué et réduit le loyer dû par l'intimé au recourant à 1'700 fr. 90
par mois dès le 15 juin 1979.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- L'art. 19 AMSL permet au locataire de contester le montant de
son loyer s'il l'estime devenu abusif selon les art. 14 et 15 en raison
d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier
d'une baisse des frais. Cette modification doit être intervenue depuis
la dernière fixation du loyer, qui constitue le moment déterminant pour
la comparaison des anciennes et nouvelles bases de calcul, et cela tant
pour les facteurs de baisse que pour les motifs de hausse, opposables
en compensation à la requête de réduction du locataire (ATF 106 II 359
s. consid. 3b).
En l'espèce, on doit partir de la date d'entrée en vigueur du bail,
soit du 15 juin 1975, pour examiner si une modification des bases de
calcul survenue depuis lors rend excessif le rendement que l'immeuble
en cause procure au défendeur. Jusqu'à la requête du locataire, le loyer
n'a en effet pas été modifié depuis la conclusion du bail. Ce loyer est
réputé avoir procuré alors au défendeur un rendement convenable, sans
être excessif. Il constitue, avec les facteurs de hausse et de baisse
intervenus ultérieurement, la seule base de calcul pour l'application
de l'art. 19 AMSL (ATF 106 II 359 s. consid. 2 in fine et 3). Il n'y a
dès lors pas lieu de procéder, comme l'a fait la cour cantonale, à la
détermination du rendement convenable de l'immeuble loué sur la base du
capital investi par le bailleur.
Erwägung 3
3.- La cour cantonale a fixé au 1er janvier 1979 l'entrée en vigueur
de la réduction du loyer qu'elle a admise, en déclarant faire application
de l'art. 23 al. 2 AMSL et en se référant à l'argumentation des juges de
première instance. Ceux-ci admettent qu'en principe la réduction de loyer,
comme la majoration, ne peut prendre effet que dès l'échéance du bail
suivant immédiatement le dépôt de la demande (en l'espèce, le 15 juin
1979); l'autorité judiciaire peut toutefois, à titre exceptionnel, fixer
une autre date en application de l'art. 23 al. 2 AMSL; on aboutirait en
effet à des situations inéquitables si une réduction de loyer justifiée
ne devait prendre effet que longtemps après la modification des bases
de calcul; en l'espèce, l'échéance du bail se situe onze mois environ
après le dépôt de la demande, ce qui constitue un délai excessif; pour
tenir compte équitablement des intérêts du locataire et du bailleur,
il y a lieu de fixer au 1er janvier 1979 la prise d'effet de la baisse.
Le défendeur soutient qu'une réduction de loyer ne pourrait entrer
en vigueur qu'à l'échéance du bail suivant le dépôt de la demande, soit
le 15 juin 1979. Il conteste que l'art. 23 al. 2 AMSL soit applicable
au bail en cause, qui se renouvelle d'année en année et ne peut être
considéré comme un bail d'une longue durée.
a) L'art. 19 AMSL ne précise pas à partir de quel moment la baisse
du loyer peut ou doit intervenir.
Le Conseil fédéral a jugé qu'une telle disposition serait superflue,
en déclarant ce qui suit dans son Message du 4 octobre 1976: Cette
baisse a en principe effet - de même que la hausse du loyer - dès le
prochain terme de résiliation. Au cours de la procédure devant l'office
de conciliation, les parties peuvent convenir d'une autre date. Devant
l'autorité judiciaire, il y a lieu d'appliquer l'art. 23. 2e alinéa, de
l'arrêté; en d'autres termes, cette autorité a le pouvoir de décider si,
dans quelle mesure et à partir de quelle date ou à quelles conditions la
baisse du loyer peut être requise (FF 1976 III p. 880).
Selon GMÜR/CAVIEZEL (Mietrecht-Mieterschutz, p. 102), le juge fixe de
cas en cas, selon l'art. 23 al. 2 AMSL, la date de laquelle il convient
de faire partir la réduction de loyer; rien ne s'oppose en principe à ce
que celle-ci prenne effet rétroactivement au moment où le motif de baisse
est intervenu. GUINAND/KNOEPFLER (FJS 359 p. 15) citent l'art. 23 AMSL
et posent le problème des montants qui auraient été payés en trop par
le preneur; appliquant les dispositions générales sur l'enrichissement
illégitime, ils estiment que "dans la logique du système, soit de la
nullité du loyer abusif", l'enrichissement remonte au moment de la baisse
des frais, par exemple de la diminution du taux hypothécaire. LA FÉDÉRATION
ROMANDE DES LOCATAIRES (Guide du locataire 1981, p. 133) considère que
la baisse de loyer doit en principe intervenir à l'échéance contractuelle
suivant le contact préalable ou la requête à la Commission de conciliation;
le juge peut toutefois, en vertu de l'art. 23 al. 2 AMSL, prévoir une date
plus rapprochée, notamment si le contrat est de longue durée (en principe,
plus d'un an).
b) Introduit à l'occasion de la prorogation de l'arrêté en 1977 pour
en combler une lacune, l'art. 19 AMSL a été présenté comme un pendant de
l'art. 15 lettre b, en vertu duquel les hausses de coûts peuvent être
reportées sur le locataire, comme une règle de procédure permettant à
celui-ci d'attaquer le loyer comme abusif, indépendamment d'une majoration
(FF 1976 III p. 878 s.). Cette disposition reste donc soumise au système
général de l'arrêté, selon lequel le loyer est en principe fixé librement
par les parties contractantes (FF 1976 III p. 868).
Le loyer ainsi fixé peut être contesté dans les trente jours suivant la
conclusion du bail par le locataire qui l'estime abusif et a été contraint
à conclure le bail par la situation difficile dans laquelle il se trouve
(art. 17 AMSL). Si le locataire ne fait pas usage de cette faculté, le
loyer convenu par les parties reste en principe inchangé jusqu'à l'échéance
contractuelle, sauf accord sur une modification avant terme. Cela résulte
expressément de l'art. 18 al. 1 AMSL s'agissant de majoration, et doit
également être admis en cas de réduction vu le système de l'arrêté qui
vise à protéger les locataires contre les loyers abusifs (art. 1er AMSL)
mais reste fondé sur le principe de la liberté des contrats. De même
que les hausses de coûts ne peuvent être reportées sur le locataire qu'à
l'expiration du délai de dénonciation, les baisses ne peuvent lui profiter
avant l'écoulement de ce délai.
c) L'examen des loyers n'a pas lieu d'office; c'est au locataire
d'attaquer le loyer qu'il estime abusif (FF 1976 III p. 868). L'autorité
judiciaire déclare nuls les loyers qui se révèlent abusifs au cours de
la procédure (art. 23 al. 1 AMSL). S'agissant d'une nullité relative,
et non pas absolue, on ne peut pas en tirer argument, comme le font
GUINAND/KNOEPFLER (loc.cit.), pour dire que la réduction de loyer prend
effet au moment de la baisse des frais.
L'art. 23 al. 2 AMSL ne permet pas non plus d'admettre que l'autorité
judiciaire peut décider librement de la date à partir de laquelle la baisse
de loyer entre en vigueur. Cette disposition vise à ce que le juge saisi
se prononce sur tous les points essentiels qui y sont mentionnés, afin de
clarifier la situation, même si la partie demanderesse ne s'en prévaut pas
(FF 1972 I p. 1235). Il s'agit d'une règle de procédure et non d'une norme
de droit matériel qui autoriserait le juge à fixer l'entrée en vigueur
d'une modification du loyer indépendamment de l'échéance contractuelle.
La portée de cette règle n'a pas été étendue lors de la modification de
l'arrêté en 1977.
d) Le demandeur fait valoir que la baisse de loyer aurait dû intervenir
dès le 1er février 1978 en vertu de l'art. 28 du bail conclu par les
parties. Cet art. 28 dispose que "le bailleur pourra réadapter le loyer
prévu de manière à compenser l'augmentation effective des charges qui
résulterait pour lui de toutes hausses du taux des intérêts hypothécaires
qui lui seraient notifiées après la signature du bail" et que "les hausses
de loyer y relatives entreront en vigueur le 1er jour du mois suivant
notification écrite faite au locataire par le bailleur".
Si cette clause était valable, on devrait admettre que le délai
d'un mois qu'elle prévoit en faveur du bailleur pour adapter le loyer à
la hausse du taux de l'intérêt hypothécaire s'appliquerait également au
locataire requérant une adaptation à la baisse de ce taux. Mais l'art. 28
du bail est nul et ne peut donc conférer de droit à aucune des deux
parties. En effet, ou bien on l'assimile à une clause d'indexation du
loyer, et il n'est pas valable au regard de l'art. 9 AMSL, puisque le bail
n'a pas été conclu pour cinq ans au moins. Ou bien on le considère comme
une clause permettant au bailleur de majorer le loyer par une déclaration
unilatérale, et il est nul en vertu de l'art. 11 AMSL.
e) L'arrêt attaqué doit dès lors être réformé en ce sens qu'une
réduction du loyer du demandeur ne peut prendre effet que pour le plus
prochain terme de résiliation suivant son intervention auprès du défendeur
(art. 19 al. 1bis AMSL), soit au 15 juin 1979.