BGE 107 II 211
107 II 211
28. Arrêt de la IIe Cour civile du 10 juin 1981 dans la cause F. G. et
consorts contre Conseil d'Etat du canton de Vaud (recours de droit
administratif). Regeste
Verkauf eines Stockwerkeigentumsanteiles vor Fertigstellung des
Gebäudes.
1. Grenzen der Prüfungsbefugnis der Grundbuchbehörden bezüglich der
Gültigkeit des einzutragenden Rechtsgeschäftes (Erw. 1).
2. Es ist zulässig, einen Stockwerkeigentumsanteil vor Fertigstellung
des Gebäudes zu verkaufen. Der Vertrag kann den Stockwerkeigentumsanteil in
dem Zustand zum Gegenstand haben, in dem er sich im Zeitpunkt des Verkaufes
befindet; die Verpflichtung, eine fertige Wohnung oder einen fertigen Raum
zu liefern, ist nicht notwendiger Bestandteil des Vertrages (Erw. 2 und 3).
3. Der Verbindung eines Kaufvertrages bezüglich eines
Stockwerkeigentumsanteiles im Zustand bei Vertragsschluss mit einem auf
Fertigstellung des Gebäudes gerichteten Werkvertrag steht nichts entgegen;
die beschränkte Prüfungsbefugnis der Grundbuchbehörden erlaubt diesen
nicht, darüber zu befinden, ob in einem solchen Fall auch der Werkvertrag
der öffentlichen Beurkundung bedürfe (Erw. 4).
Sachverhalt
A.- Par acte authentique du 30 novembre 1979, F. G., G. R., M. G. et
la société A. D. SA ont vendu à A. et M. J. l'immeuble formant l'art.
809, feuille 105, du registre foncier de la commune d'Echandens. Cet
immeuble consiste en une part de copropriété représentant deux cent
cinquante millièmes du fonds no 781 aménagé en propriété par étages;
le droit de jouissance exclusif attaché à la part porte sur une villa
et ses dépendances constituant le lot A 22 des plans. Les parties sont
convenues d'un prix de 250'000 fr., "fixé en fonction des travaux de
construction et frais y relatifs" au jour de l'acte. La villa n'était
pas terminée lors de la vente, et le contrat ne précisait pas quand,
comment et par qui l'ouvrage serait achevé.
Les vendeurs ont demandé l'inscription du transfert de la propriété. Le
conservateur du registre foncier de Morges a rejeté leur réquisition le
19 décembre 1979, jugeant que le prix indiqué dans l'acte ne correspondait
pas à l'entier des prestations promises.
Les vendeurs et le notaire qui avait instrumenté ont formé un recours
tendant à l'inscription de la vente. Le chef du Département cantonal des
finances les a déboutés le 13 mars 1980.
Statuant le 27 août 1980 sur recours des vendeurs, le Conseil d'Etat du
canton de Vaud a confirmé la décision du Département cantonal des finances.
B.- Les vendeurs ont interjeté un recours de droit administratif
contre la décision du Conseil d'Etat du canton de Vaud. Ils demandent,
avec suite de frais et dépens, que le conservateur du registre foncier
de Morges soit invité à inscrire l'acte de vente passé le 30 novembre
1979. Ils concluent subsidiairement à l'annulation de la décision attaquée.
Les recourants ont joint à leur mémoire et versé au dossier une copie
du "contrat de construction" conclu le 16 novembre 1979 entre l'un d'eux,
F. G., et les acheteurs A. et M. J. F. G. s'y engage à terminer les travaux
de construction de la villa et du garage et à exécuter les aménagements
extérieurs. Les époux J. lui promettent en échange une rémunération de
58'000 fr., soit 48'000 fr. pour l'achèvement de l'ouvrage et 10'000
fr. en remboursement de taxes et frais divers.
Le Conseil d'Etat du canton de Vaud et le Département fédéral de
justice et police proposent le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral a admis le recours et ordonné l'inscription de
la vente conclue le 30 novembre 1979.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- Le conservateur du registre foncier, requis de procéder à une
opération, doit vérifier l'existence des conditions auxquelles la loi et
l'ordonnance la subordonnent. Le requérant est tenu d'établir son droit
de disposition et de justifier du titre sur lequel se fonde l'opération
(art. 965, art. 966 al. 1 CC).
Le contrôle du titre porte avant tout sur le respect des formes
dont il doit être revêtu (art. 965 al. 3 CC). Les autorités du registre
foncier n'ont en principe pas à examiner la validité matérielle de
l'acte sur lequel se fonde le requérant (ATF 99 Ib 247 consid. 3,
98 Ib 95 consid. 2). Il ne leur appartient pas de s'enquérir de causes
possibles de nullité ni de se substituer aux parties pour relever un vice
du consentement. Elles doivent néanmoins, dans tous les cas, s'assurer
que le droit ou le rapport juridique créé ou constaté dans la décision
ou l'acte produit est, de par sa nature, susceptible d'une transcription
dans le registre foncier (ATF 102 Ib 11, 84 I 131). Elles doivent en outre
rejeter la réquisition lorsque l'acte juridique qui lui sert de fondement
apparaît manifestement nul (ATF 99 Ib 247 s. consid. 3). Un rejet s'impose
également si le titre de l'inscription consiste en une décision dont il
ressort, sans doute possible, que les conditions du droit ou du rapport
juridique à transcrire ne sont pas réunies; il en va de même si la mesure
ordonnée par le juge est en contradiction évidente avec l'ordre juridique
(ATF 102 Ib 11).
Erwägung 2
2.- L'autorité cantonale a jugé que celui qui vend sur plans un lot de
propriété par étages s'oblige, par le fait même, à mettre l'acheteur en
possession des locaux réservés à son usage exclusif. Il serait dès lors
juridiquement impossible de combiner une vente immobilière, qui aurait
pour objet une part de copropriété du fonds nu ou non entièrement bâti,
avec un un contrat d'entreprise portant sur l'exécution ou l'achèvement des
travaux. L'obligation assumée par le vendeur de terminer la construction
constituerait un élément nécessaire de la vente et, comme telle, devrait
être couverte par la forme authentique prévue aux art. 657 al. 1 CC et 216
al. 1 CO. L'autorité cantonale, en conséquence, a tenu pour nul le contrat
conclu le 30 novembre 1979, faute pour les parties d'avoir indiqué dans
l'acte le prix réel de l'appartement achevé que les vendeurs s'étaient
obligés à transférer et livrer.
Erwägung 3
3.- La propriété par étages est une copropriété organisée sur un mode
spécial; elle se distingue de la forme ordinaire en ceci qu'à chaque part
est attaché le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement
une partie déterminée d'un bâtiment. Le propriétaire d'étage n'est pas
propriétaire exclusif de son appartement, mais copropriétaire de l'ensemble
du bien-fonds, avec ses parties intégrantes et ses accessoires. Sa
part lui confère en outre un droit d'usage privatif sur certains locaux
résidentiels ou commerciaux qui forment un tout et disposent d'un accès
propre (ATF 94 II 234 ss consid. 4).
L'art. 33c ORF permet l'inscription de la propriété par étages avant
la construction du bâtiment. Les requérants doivent produire le plan de
répartition (al. 1). Le conservateur porte au feuillet du bien-fonds ou
du droit de superficie et aux feuillets ouverts pour chacun des étages
la mention "constitution de PPE avant la construction du bâtiment"
(al. 2). L'achèvement du bâtiment est communiqué au registre foncier, le
cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution
des travaux. Le conservateur peut exiger alors la production d'une
attestation officielle établissant que les locaux objet d'un droit
exclusif sont des appartements ou locaux commerciaux formant un tout
et disposant d'un accès propre (al. 3). Si cette condition n'est pas
remplie ou si l'attestation n'est pas produite, le conservateur fixe un
délai à l'expiration duquel l'inscription sera radiée en application de
l'art. 976 CC, la propriété par étages étant convertie en copropriété
ordinaire (al. 4).
Le fonctionnement normal de la propriété par étages suppose un
bâtiment construit, car le droit d'usage exclusif ne peut s'exercer
que sur des locaux achevés, sous réserve des aménagements intérieurs
abandonnés au copropriétaire intéressé. Il n'en demeure pas moins que,
dès l'inscription de la propriété par étages au registre foncier,
les parts dont elle se compose existent juridiquement et doivent être
immatriculées. Les parts d'étages constituent elles-mêmes des immeubles,
encore que le droit d'usage privatif qui leur est attaché ne puisse être
exercé tant que les travaux ne sont pas terminés. Elles peuvent faire
l'objet de transactions avant l'achèvement du bâtiment, être notamment
vendues ou grevées de gages immobiliers (FRIEDRICH, Praktische Fragen im
Zusammenhang mit der Begründung von Stockwerkeigentum, RNRF 1966, p. 341
ss; M. OTTIKER, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und
Stockwerkeigentum, p. 42 s.). Tel est d'ailleurs le but de l'inscription
anticipée de la propriété par étages. Or rien ne permet d'affirmer
que ces transactions ne peuvent porter que sur des parts dans l'état
matériel qui sera le leur une fois la construction terminée. Et l'on
ne voit pas le motif qui interdirait la vente d'une part de copropriété
telle qu'elle est au jour du contrat, les parties fixant alors le prix en
fonction de la valeur du terrain et des travaux déjà exécutés. Il incombe
à l'acquéreur d'une telle part de trouver avec les autres acheteurs ou les
autres copropriétaires une entente pour la construction ou l'achèvement
du bâtiment. Les difficultés pratiques auxquelles il peut se heurter,
qui peuvent d'ailleurs surgir également entre copropriétaires originaires,
en dehors de tout transfert, ne suffisent pas à exclure, en droit, les
ventes d'étages dans lesquelles la partie venderesse ne s'oblige pas à
livrer un appartement ou un local commercial terminé. La nature de la
propriété par étages ne commande pas de subordonner à un tel engagement
le transfert ou l'aliénation d'une part. De plus, la solution contraire,
bien souvent, rendrait impossible la réalisation forcée de parts d'étages
données en gage, saisies ou tombées dans la masse d'une faillite.
Erwägung 4
4.- La loi n'interdisait pas aux recourants de vendre leur part de
copropriété sans assumer, en qualité de vendeurs, l'obligation d'achever
la construction des locaux réservés à l'usage exclusif des acheteurs.
Il n'existe en l'espèce pas de preuves suffisantes de simulation pour
affirmer que, dans l'idée des parties, la vente, comme telle, portait en
réalité sur une villa terminée. Il suffisait donc que l'acte indiquât le
prix que les contractants avaient fixé pour la part de copropriété dans
son état au jour de la vente.
Lorsqu'un immeuble est aménagé en propriété par étages avant
l'achèvement du bâtiment, les copropriétaires exécutent ou font exécuter
en commun les travaux de construction nécessaires. Il leur est loisible,
à cet effet, de conclure des contrats d'entreprise avec l'un d'eux,
avec des tiers ou avec le promoteur-vendeur. Ces contrats peuvent être
combinés avec la vente des lots d'étages sur plans. On peut certes se
demander si le contrat d'entreprise ne forme pas en ce cas une clause
accessoire et essentielle de la vente, qui devrait également figurer dans
l'acte authentique. Cette extension des exigences de forme supposerait
que la vente n'eût pas été conclue sans le contrat d'entreprise; elle ne
serait en outre admissible qu'à la condition que l'obligation d'exécuter
ou d'achever l'ouvrage se situât dans le cadre de la vente et pût en
être considérée comme un des éléments naturels (ATF 90 II 34 ss, 78 II
435 ss). La question n'a toutefois pas à être tranchée dans le présent
recours, car sa solution dépasse le pouvoir d'examen reconnu aux autorités
du registre foncier, qui se limite aux causes évidentes de nullité. On ne
peut en effet exclure d'emblée la validité d'une vente immobilière, pour
le seul motif que l'acte authentique ne couvre pas le contrat d'entreprise
auquel elle est combinée. Le conservateur du registre foncier n'avait donc
pas de motif de refuser l'inscription de la vente passée le 30 novembre
1979, et ce même si la voie choisie par les contractants avait pour but
principal d'éviter le paiement d'une partie des droits de mutation. Au
demeurant, rien n'exclut qu'un juge civil ne puisse être amené, le cas
échéant, à tenir le contrat dans son entier pour nul en la forme.